论商品房住宅小区车位权利归属.doc

目 录一、商品房住宅小区车位的法律性质及归属1（一）构造上的独立性1（二）利用上的独立性1（三）车位的所有权归属21、车位的私人物品属性与车位单独所有22、车位所有权的界定2二、商品房住宅小区车位的权利变动与定价3（一）车位权利变动的限制4（二）优先购买权和优先承租权41、优先购买权42、优先承租权43、先买权和先租权的再次行使5（三）次承租权5（四）车位权利冲突与协调5（五）、定价方法6参考文献8内容摘要2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国物权法第六章对商品房住宅小区车位权利归属规定略显粗线条。本文拟在现有商品房住宅小区车位权利归属的法律法规的框架下探讨小区车位纠纷的司法解决。本文首先对商品房住宅小区车位结构和使用的独立性进行宽泛的解释，运用经济分析方法，得出赋予商品房住宅小区车位单独所有权的结论；其次，基于车位与住宅的关联性，选择我国商品房住宅小区车位权利归属的最优模式，即一定比例的共有车位和单独所有车位并存模式；最后，通过权利的设置与分配，赋予小区业主优先购买、优先承租小区车位的权利，以平衡车位权利变动过程中相关方的利益。关键词：权利归属 车位 定价论商品房住宅小区车位权利归属在我国现有的法律体系中，中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋产权产籍暂行管理办法、城市房屋权属登记管理办法等商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记的相关规则表明，车位的法律权利依附并归于计算容积率建筑物(面积)上。实践中，以小区车位建设未能获得土地使用权为理由，普遍认为小区车位作为区分建筑物共用部分，应当由全体业主共同所有。但是，基于小区车位建设未能获得土地使用权为理由，认定小区车位属于住宅等专有部分的附属设施而为共有部分，归全体业主共同所有，是否就解决了小区车位的诸多纠纷呢?小区车位归属全体业主共同所有又会带来、业主之间什么争议?立法与司法不应当仅仅解决现有的纠纷，也应当用发展的观点来预防未来纠纷的发生，为构建和谐社会提供法律和司法保障。一、商品房住宅小区车位的法律性质及归属车位的归属问题，即车位的所有权问题。要研究所有权问题，则应当首先研究所有权的“物”，即所有权的客体。车位作为车位所有权的客体，其在客观上具有哪些特性，影响着车位所有权模式的选择，而对客体的保护与增值则是所有权制度的目的。（一）构造上的独立性构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，这就是说，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配。现实中商品房住宅小区内的车位，虽然大部分的车位并没有物理上的隔断，但是如果通过画线、界标或者栅栏等设施体现出明确的范围，也可以看成具备构造上的独立性。（二）利用上的独立性所谓独立的使用，就是不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人、用作店铺、办公室、仓库、停车场等。首先，基于车位的构造上的独立性，车位能够提供与独立的建筑物没有实质性差别的排他性使用机能，车位与住宅单位、车位与车位之间具有使用上的独立性。其次，住宅所有人对住宅的利用、管理不会对车位的排他性使用产生特别的限制，车位的利用、管理也不会对住宅和其他车位的排他性使用产生特别限制乃至妨碍。总之，尽管车位曾经一度被认为是建筑物区分所有权的共用部分，但通过上述分析，车位已经具有构造上和利用上的独立性，车位可以独立开来，具有成为区分所有的专有部分的条件。（三）车位的所有权归属车位作为车位所有权的客体，客观上具有独立性，这影响着车位所有权模式的选择，即独立性成为单独所有或共有的基础。本节以法律经济的分析方法推导，在独立的车位上设置单独所有还是共有的所有权，哪个选择更加合理。1、车位的私人物品属性与车位单独所有资产可以划人三大类：一是私人性资产，二是公共性资产，三是介于私人性和公共性之间的所谓俱乐部资产。划分资产类别最终目的是为了解答这个问题：“在什么样的资产上界定什么样的产权是有效率的”。公共物品由于具有不排他的内在属性，即使设置了排他产权也很难实现排他性支配。”对于具有私人物品属性的资源来说，产权的私人所有是使市场交易费用降到最低的唯一制度。私有产权比公有产权更加效率的一个重要原因在于，私有产权较之公有产权，前者的排他性强。因此，物权的排他性是资源有效率使用的必要条件，“只有通过在社会成员间相互划分对特定资源使用的排他权，才会产生适当的激励。可以看出，小区车位作为区分建筑物共用部分由全体业主共同所有，是一种类似于公有产权非排他性的产权安排，即小区车位“共有权”；而如同住宅单位归个人所有，车位归个人所有则是一种类似于私有产权的排他的产权安排，即小区车位“单独所有权”。基于上一节对小区车位独立性的论述，小区车位具有客观的排他性，可以通过画线等方式来获得独立性因此车位的权利排他也较容易实现，设置排他性物权的事实成本较低。2、车位所有权的界定a、车位所有权的初始界定以生产方式原始取得所有权的基本原理是：个人有权：降他们自己的首创、智力冒险和劳动换来的东西作为财产而拥有，开发商规划设计车位，为车位建造投入了资本，因此，开发商应当是小区车位的初始所有权人。唯有这样，才能发挥所有权对开发商建设车位活动的经济激励作用，才符合车位所有权界定的资本收益原则。b、车位所有权的再界定法律的规定是车位流转的规则，即使在车位所有权初始界定中，车位资源并未被分配到最能发挥其效用的主体手中，而落入开发商手中，但通过合理的所有权制度安排便可以使车位资源得到最优配置。市场界定所有权的方式。这里的市场不是具体意义上的市场，不是指交换的场所，而是指一种交易方式，即私人在没有公权力介入的前提下，通过平等的市场谈判、协商，自主自愿地确定或调整所有权的归属。物权法第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”通过车位权利的流转，车位所有权(或车位使用权)由开发商移转到业主手中。车位的再界定应当遵循有利于车位利用的原则。单独所有有利于产权的行使，而共有产权行使比较复杂，要经过不断的协商，才可能达到车位资源的优化配置。例如全体业主共有车位，其出租使用权的权利行使要通过协商等环节才得以达成，而开发商或单个业主作为车位所有人，可以自行决策出让车位使用权。车位的再界定应当遵循有利于车位增值的原则。物权的转让有利于财产的动态安全，并在此基础上实现财产的保值和增值。全体业主共有车位，业主们对车位的关注较低，业主们均不愿为车位的维护费用买单，最终车位日久失修，或是影响业主使用，或是出租的价格降低，从而影响全体业主的利益；而车位单独所有下单个业主对车位的关注度更高，其更愿意支付维护费，以获得更佳的使用效果或以换取更高的租金，从整个小区范围内观察，单个车位的净收益提高了，整个小区的车位的净收益也随之提高。总之，把车位归属单个主体所有，那么单个主体在对其所有的车位上付出的正努力将会得到对应的收益。因此，市场效率的要求会逐步使共有权按照产权经济学有关的思路，量化为单独所有权。二、商品房住宅小区车位的权利变动与定价（一）车位权利变动的限制产权可以是排他的，这意味着两个人不能同时拥有控制同一事物的权利。但这并不意味着权利是无限制的，因为社会在赋予其成员以权利时，社会仍然限制了活动的范围，财产权是个人之间的互惠的关系。物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该款规定蕴涵了小区车位流转的一般原则，即业主优先原则。小区内的停车空间是业主必要的生活资源，因此赋予住宅所有权人以优先购买权、优先承租权，以保证住宅所有权人的合法权益得以实现。仅且只有住宅所有权人或承租人不购买、不承租的情况下，为了保障开发商的利益而允许其出租车位给小区以外的第三人。本文只赋予第三人“承租车位权利”，而未作“购买权”，立法本意旨在保护住宅区分所有权人的利益，基于住宅与车位的天然的联系，即使现在住宅区分所有人并没有对车位的需求，仍保留、保存住宅区分所有人的“未来购买、承租权”。（二）优先购买权和优先承租权1、优先购买权在车位交易中，设置的先买权是非严格意义上的先买权，其“优先”是指购买优先于承租。立法规定“优先购买权”的目的不是为了效率和收益，而是更注重公平，着重对住宅区分所有权人的成员利益的保护，因而在小区车位的权利变动中，购买永远优于承租(包括优先承租、次承租)：购买车位所有权其期限与住宅的使用期限一样同为70年。在区分所有情况下，在开发商出售车位时，若住宅区分所有人明示放弃或默示放弃先买权，则租子第三人合同成立，除非开发商出售车位未履行“通知义务”，则优先购买权人可行使优先购买权而主张撤销已经成立的出租合同。2、优先承租权同等条件下，优先承租应当优先于次承租。同等条件主要是指价格条件，也就是说，优先承租权人支付的租金应当与其他承租人支付的租金相同。“同等条件”为尊重开发商或车位所有人(住宅业主)的收益权。与先买权情况相同，车位所有权人仍需向优先承租人履行相应的通知义务，而优先承租权人有撤销的权利。根据我国合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”业主租赁车位即销售使用权，最长期限为20年。3、先买权和先租权的再次行使车位所有权人和车位承租人可以再出让或再出租车位，但其他住宅所有权人仍具有购买权和优先承租权，在出让住宅的时候，由于住宅单位与车位一般具有物理上的非连贯性，因此，车位并非一定随住宅单位所有权的转移而转移，即住宅单位所有权的转移可以离开车位所有权的转移而单独进行，但车位受让人必须在购买其住宅的人和其他住宅区分所有权人中进行选择。（三）次承租权在车位建成后购车位前，开发商为了提高车位资源利用率，将车位出租给第三人，以弥补开发商过早投入建设车位的建设成本与积压资金的利率、风险等。此外车位出租给小区以外的人，并不会影响区分所有权人的生活安宁，因为开发商受限制，只可出租车位给第三人，而不允许其提供时钟车位服务。同时，小区安全则可通过业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同治安义务加以保证。小区业主以外的第三人享有的次承租权期限约为3年以下是为了平衡第三人与小区业主的利益，这里更多地体现了灵活与公平。3年以下的次承租期有利于住宅区分所有权人的先买权和优先承租权的实现；第三人只有承租权而无购买权，有利于保护小区的共同利益的实现。（四）车位权利冲突与协调预登记不是物权权利，它是对与不动产有物的固定联系的应当保护的债权请求权赋予物权的效力的一种物权性的担保方式。预登记的功能：其一，是保全作用；其二是顺位保证作用。住宅所有权人对“优先购买权”、“优先承租权”进行“预告登记”，先登记的优先购买权或优先承租权优先于后登记的，每次预告登记只能登记购买或承租一个车位，已经登记了优先购买权或优先承租权的住宅所有权人在其优先购买权或优先承租权未实现之前不可以再次登记优先承租权，以避免恶意登记，即一个住宅所有权人拥有多个优先购买权或优先承租权，其他有需求的住宅所有人难以购买或租用车位的情况。在同一天登记的优先购买权或优先承租权，按住宅的面积来安排顺位，住宅面积较大的其优先承租权更优先。最后以上方法均无法解决时，由出卖人决定。（五）定价方法我国目前对小区车位价格进行了严格的限制，国家计委印发的2000年9月1日起施行的机动车停放保管服务收费管理办法体现了小区车位“政府指导价”的定价方式。作为车位市场的重要组成部分的小区车位，受到了政府指导价或政府定价的约束，使得车位的流转并没有遵循效率的原则，而仅仅顾及公平的原则。长此以往，只会增加车位交易的成本，作为车位生产者的开发商将尽可能的规避法律，如建造的车位质量降低，数量减少，损害全体业主的利益；而对于业主，由于不同的业主对车位的评价不是一样的，有停车需求的业主评价高，没有停车需求的业主评价低，而法律强制全体业主购买车位，实际上并不是公平之举。因此，在围绕所有权的交易制度进行立法时，我们应该努力减少公权力对交易进行的直接干预。在对所有权进行了明确界定的基础上，要制定能够保证转移的价格且由市场机制决定的价格的法律法规。物权法第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定”。该条规定为小区车位通过协商方式定价，即由市场定价提供了法律支持。车位的价格不但包括维修费、管理费等费用，其主要还是由车位的建造成本来决定的，现实中出现了露天车位紧俏而地下车位却无人问津的情况，不得不引起我们的注意：地下车位租金偏高是事实，其中很大一部分原因是基于其造价较高。建造地下车库不仅涉及土方、承载、通风、排水、消防、照明、保温等诸多分项工程。而且在智能化管理的车库还要有闭路电视监控、出入感应卡系统等，除了车位的建造成本外，还必须缴纳相关土地出让金。笔者认为，现阶段解决的办法是，应以建设一层或多层架空车位，即地上车位为主，以降低车位建设成本。而在建设地下车位的时候，应该由政府给予补贴，一方面，要求开发商承担地下车位建设费用和风险，显然不公平也不大可能，市场机制作用下，理性经济人的开发商是不会愿意开发地下车位的，建造成本高，价格也高，市场买家对高昂价格的地下车位仍处在观望状态，这样可能造成开发商不能很快地回收地下车位建造成