物业交接工作细则.doc

物业交接工作细则第一部分：图纸资料一、工程批准文件 1规划批准证书； 2占地批准证书； 3绿化批准证书； 4开工许可证书； 5能源供应协议书（水、电、气、油等）； 6租赁许可证书； 7销售许可证书； 8建筑产权证书； 9涉外经营许可证书。二、工程设计文件 1设计说明书 2工程竣工全图（含建筑、结构、设备以及庭院管线图等）； 3工程设计变更洽商及变更通知； 4地质勘察报告；三、工程施工文件 1竣工验收报告（含隐蔽工程、人防工程、沉降观察记录等）； 2消防验收报告； 3施工监理记录及监理总结报告； 4钢材、水泥等主要材料及构件的质量合格证书； 5砂浆、混凝土试块试压报告； 6水、暖、气等管道的试压报告； 7所有设备的出厂合格证书、使用说明、图纸资料及维修保养协议； 8消防自动报警系统的调试报告、地址编码表及分布图； 9电梯调试报告和使用许可证；10锅炉及压力容器的调试报告和使用许可证；11制冷机组及水泵、冷却塔的调试报告，水管和风道平衡测试报告；12变配电设备的检测报告；13避雷系统试验报告；14生活水箱卫生许可证；15楼宇自控设备的调试报告；16综合布线系统的测试报告；17共用天线、保安监视、背景音乐等系统的检测报告。第二部分设施与设备土建结构 此部分的接管验收，必须遵照建设部行业标准房屋接管验收标准（ZBP30001-90）及相关标准执行。（一）主体结构1地基基础的沉降不得超过允许变形值；不得引起结构上的开裂或相邻房屋 的损坏。2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过规定值。3砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合有关 规定。5凡应抗震设防的房屋，必须符合有关规定。（二）外墙外墙不得渗水（三）屋面1各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。2平屋面应有隔热保温措施。3阳台应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗 漏。（四）地面1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮 和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有 积水,不允许倒泛水和渗漏。（五）装修1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位 置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉 牢。3门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。4抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。5饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。6油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。电气系统 （一）低压柜及配电箱1各种开关和接线体应安装牢靠，电气连接应可靠且接触良好。2空气断路器的工作电流和整定电流符合图纸要求。3接触开关及其操动机构的联动应正常，无卡阻现象；分、合闸指示正确； 辅助开关动作正确可靠。4电度表、电压表、电流表等仪表指示正确，范围适当，指针灵敏无卡阻，5线鼻焊锡饱满，导线线径和相色应符合规范要求，且走线整齐，捆扎牢固。6箱体油漆应完整无缺，无脱落退色现象，接地良好。（二）高压开关柜1操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固，动作灵活可靠； 位置指示正确。2合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。3相间距离及分闸时，触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。4灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。5并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。6绝缘部件、瓷件应完整无损。4小车式高压触头应接触紧密良好。6油漆应完整、相色标志正确，接地良好。（三）避雷器1现场制作件应符合设计要求。2避雷器外部应完整无缺损，封口处密封良好。3避雷器应安装牢固，其垂直度应符合要求，均压环应水平。4阀式避雷器拉紧绝缘子应紧固可靠，受力均匀。5放电记数器密封良好，绝缘垫及接地应良好、牢靠。6排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。7油漆应完整，相色正确。（八）电容器柜1电容器组的布置与接线应正确，电容器的保护回路应完整。2三相电容量误差允许值应符合规定。3外壳应无凹凸或渗油现象，引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全。4熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。5放电回路应完整且操作灵活。6电容器外壳及构架的接地应可靠，其外部油漆应完整。7电容器室内的通风装置应良好。空调系统一、制冷机组（一）离心式制冷机组 1机组检查应根据设备装箱清单、说明书、合格证、检验记录、装配图、技 术文件，核对其型号、规格以及全部零件、部件、附属材料和专用工具。 2主体和零部件等表面无缺损和锈蚀。 3机组安装纵横向水平度允许偏差为0.1。 4基础底板应平整，底座安装应设置隔振器，隔振器压缩量应均匀一致。 5机组的地脚螺栓的固定应牢固。 6充注制冷剂，应与铭牌规定的充注量一致。 7按机组起动键后，应油泵启动30秒后，压缩机电动机启动。 8开机前油温必须达到60度以上，才能自动起动。 9机组各处探头及安全装置反应应灵敏。10如机组自动跳车，显示屏所反应的故障点要准确。11机组起动后，离心式制冷压缩机的各项运行工况及辅助状况，报警指示应 准确无误。12润滑油系统应冲洗干净，加入冷冻机油的规格及数量应符合随机文件的要 求。13抽气回收装置中，压缩机的油位应正常，转向正确，运行无异常。14电气系统工作正常，保护继电器额定值正确，油箱电加热运行正常。15冷却水系统应能正常供水。16进气导向叶片启闭灵活，开度和仪器指示值应随机技术文件的要求调整一 致。17瞬间点动压缩机转动正常。18水冷却电机机组连续运行，不应少于30min，氟利昂冷却电机机组连续运 行不应大于10min（叶片开度大于40%的试验时间应缩短）油箱的油温、 油压、轴承温升及机器声响和振动应符合随机文件要求。（二）溴化锂制冷机组1机组安装应有固定螺栓，机组就位后应找水平，其纵、横向水平度允许偏差均为0.5，双筒吸收式制冷机应分别找正上、下筒的水平。2机组在文件规定期限内，外表无损伤，且气密度符合设备文件规定的机组，凡冲灌溴化锂溶液的，可直接进行试运转，当用隋性气体保护时，应进行真空密性试验，合格后方能加液进行试运转。3机组的气密性试验应符合本规范或设备技术规定，正压试验为0.2Mpa（压表）保持24h压降不大于66.5pa为合格。真空气密性试验，绝对压力小于66.5pa，持续24h，升压不大于25pa为合格。4检查机组控制柜，显示仪表外围控制线连接是否正确，包括机组与控制箱的连接是否正确，检查溶液泵、冷剂泵、真空泵工作电流及转动方向。5检查制冷机组安全保护装置，应灵活可靠。1）蒸气调节阀：全开，全闭动作，反馈信号；2）冷水流量压差控制器：设定值，动作；3）冷却水流量压力控制器：设定值，动作；4）高发温度控制器：设定值，动作试验；5）低发温度控制器：设定值，动作试验；6）结晶温度控制器：设定值，动作试验；7）冷水出水低，注意控制器：设定值，动作试验；8）冷剂水低温控制器：设定值，动作试验；9）吸收器低温控制器：设定值，动作试验；6接收厂家调试报告及检查机组运行记录，符合要求可以验收。二、冷却塔1冷却塔安装应平稳，地脚螺栓的固定应牢固。2冷却塔的出水管口及喷嘴的方向和位置应正确，布水均匀。有转动布水器的冷却塔，其转动部分必须灵活，喷水出口宜向下与水平呈30夹角，且方向一致，不应垂直向下。3托水盘密封良好，无渗漏现象。4填料整齐完好，无破损现象。5自动补水装置及补水箱运行正常，浮球工作位置合适，浮球无破损。三、水泵1运转中不应有异常振动和声响，各静密封处不得泄漏，紧固连接部位不应松动。2电动机的电流和功率不应超过额定值。3轴承润滑油应饱和，无渗出。4水泵基础的减震装置应符合设计要求。四、阀门1阀门的装置，方向与高度应符合设计要求，不得反装。2安装带手柄的手动截止阀，手柄不得向下，电磁阀、调节阀、热力膨胀阀、升降式止回阀等的阀头均应向上竖直安装。3热力膨胀阀的安装位置高于感温包，感温包应安装在蒸发器末端的回气管上与管道接触良好，绑扎紧密，并用绝热材料密封包扎，其厚度宜与管道绝热层相同。4自控阀门须按设计要求安装，在连接封口前应做开启动作试验。五、管道1管道保温完好，无破损、无开裂、无洁露，管道与支吊架之间应垫以绝热衬垫或经防腐处理的木衬垫，其厚度应与绝热层厚度相同，表面平整，衬垫接合面的空隙应填实。2管道颜色和流向标志清楚，并符合国家有关规定。3与制冷压缩机或其它设备相连接的管道不得强迫对口。4管道穿越墙体或楼板处应设钢制套管，管道焊缝不得置于套管内。5管道与套管的空隙应用隔热或其它不燃材料填塞，不得将套管作为管道的支撑。6各设备之间连接的管道，其坡度及坡向应符合设计要求。7冷冻水管道系统应在该系统最高处，且便于操作的部位设置放气阀。8管道安装后应进行系统冲洗，系统清洁后方能与制冷设备或空调设备连接。9管道与泵的连接应采用弹性连接，并在管道处设置独立支架。10管道支、吊架的型式、位置、间距、标高应符合设计要求，连接制冷机的吸排气管道须设单独支架。六、管道、风口、风阀 1管道的选材、厚度应根据设计要求选用，并应符合产品标准的规定。 2风管与法兰连接采用翻边时，翻边应平整，宽度一致。 3风管与配件的表面应平整，圆弧应均匀，咬口缝应严密，宽度应一致，并 不得有十字交叉的拼缝。 4风管和空气处理，室内不得敷设电线、电缆，以及输送有毒易燃易爆气体 或液体的管道。 5风管各段间的连接应采用可拆卸的形式，接管合理。 6柔性短管的制作应符合设计规定，当设计无规定时，应选用帆布、人造革、 树脂玻璃布、软橡胶等具有减震、防潮、不透气的柔性材料，柔性短管的 长度宜为150mm-250mm，其接缝处应严密和牢固，且不宜作异经接管使用， 安装应松紧适度无强扭。 7风管支吊架的间距应符合规范要求。 8风管、部件及管道的支吊架型式位置及间距应符合规范标准。 9风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，漆膜厚度均匀，油漆颜色与 标志符合设计要求。10风管保温层厚度应符合设计要求，表面平整密实，包扎牢固、紧密、贴合， 不得有裂缝、散材外露、空隙等缺陷。保温钉与风管、部件及设备表面应 粘接牢固，不得脱落、矩形风管及设备保温钉应均匀。用玻璃布、塑料薄 膜作保护层，搭接应均匀且松紧适度。11风口外表装饰面应平整光滑，不得有明显的划伤、压痕与花斑，颜色应一 致，焊点应光滑。12风口的转动、调节部分应灵活、可靠，定位后应无松动现象。接口处不应 有明显漏风，叶片角度调节范围应符合设计要求。13风阀的结构应牢靠，调节应灵活，定位准确、可靠并应标明风阀的关闭方 向及调节角度。14电动与气动调风阀的执行机构及连动装置的动作应可靠，其调节范围及指 示角度与阀扳开启角度相一致。15风管止回阀在设计风速下应能灵活开启和关闭，关闭时应严密，水平安装 的止回阀应有可靠的平衡调节装置。16防火系统阀门及部件的制作，应符合设计规定，所采用的材料不得代换。17防火阀动作应可靠，关闭时应严密，易熔件应为消防部门认可的标准产品， 其熔点温度应符合设计规定，内置易熔件的阀门应设便于更换易熔件的检 查口。18管道阀门及仪表安装位置应正确，无渗漏。七、消声器1消声器所选用的材料，应符合设计规定的防火、防腐、防潮和卫生要求。2消声器的框架应牢固，壳体不得漏风，外表面不应有明显的凹凸、划痕及 腐蚀，吸声面的方向应符合设计要求。3紧固消声器部件的螺钉应分布均匀，接缝平整，不得松动、脱落。4消声和消声弯头宜单独设置支架，其重量不得由风管承受。八、空调机组1组合式空调机组 1）组合式空调机组各功能段的组装应符合设计规定的顺序和要求； 2）机组应清理干净，箱体内应无杂物，密封性好无漏风，护板无锈蚀； 3）机组应放置在平整的基础上，基础应高于机房地平面，基础应符合设计要 求； 4）机组下部的冷凝水排放管应有水封与外管路连接应正确； 5）组合式空调机组各功能段之间的连接应严密，整体应平直，检查门的开启 应灵活，水路应畅通； 6）电机与风机运转平稳，无异常声响； 7）电机的启动电流和工作电流工作在额定值以内，星角转换正常，无过流过 热现象； 8）轴承和轴瓦润滑油饱满，但无渗出； 9）风机皮带松紧适度，且多根皮带长度一致；10）帆布软连接完好，无破损及漏风现象；11）空气过滤器所用的滤料应符合国家颁布的有关卫生标准的规定，其厚度和 密度应符合设计要求；12）空气过滤器的框架外形尺寸应准确，表面应平整，密封面完好无集尘；13）空气过滤器与框架或空气处理室壁板之间安装应合理，可拆卸清洗，但不 得影响过滤效果；14）空气处理室各段的组装应平整，连接严密位置正确，不能有渗水现象；15）表面式换热器的散热面应保持清洁、完好，翅片排列整齐，无明显踏、碰、 压偏现象，排水装置畅通。2单元式空调机组1）室内机组安装应位置正确，目测应呈水平，冷凝水排放应畅通，不得有渗 漏现象；2）制冷剂管道连接必须严密无渗漏；3）管道穿过的墙孔必须密封，雨水不得渗出。3风机盘管1）风机盘管机组安