宁波绿园项目总结partPPT课件

第二部分建筑营造篇 本项目拿地时 规控指标为容积率2 5 考虑到建筑形态和周边环境的关系 尤其是临近的 城市QQ 高层项目对建筑形态效果的影响 与科技园区管委会 国土局 规划局进行了反复沟通 将容积率指标调整为2 71 提供了较良好的设计条件 也为项目争取销售面积和最终利润创造了条件 一 规划设计 项目于设计之初 对杭州绿园 上海绿城 春江花月等绿城高档楼盘进行分析比对 从收入水平 消费水平 消费观念 人文理念 房地产价格 房地产发展水平等方面进行差异性分析 结合对宁波市场高端项目的研究以及主要竞争产品分析 考虑到自身的产品定位 向设计公司提出了设计要求 过程中对最初的设计方案进行了大量修改 以满足项目产品品质定位和市场定位的要求 原项目总平图 总体方案重点优化内容 一 考虑到住宅和写字楼之间的关系及写字楼业主使用泳池 健身会所等配套设施的便利性 将原东西向的室内游泳池调整为南北向 加强了住宅区围合的私密性和部分对外配套商业经营区域的进出的便利性 二 针对建筑和景观之间的关系 项目公司对规划方案进行多次调整 原设计会所入口在建筑南侧 考虑到园区的私密性以及会所对外营业的要求 将入口调整为北侧 并将北侧原围合空间调整为开放式广场 三 将室外泳池形状改为自由弧线形 增加了室外泳池的韵味 最终的项目总平图 考虑原方案写字楼与住宅的外立面过于统一 建筑和功能关系被弱化 后将写字楼外立面改为全玻璃幕墙 以使住宅和写字楼有明显区分 四 写字楼风格及立面设计调整 通过与杭州绿园的对比 学习 宁波绿园在地下室特别设置了更加人性化的专用门厅 以便业主停车后即能便捷地通过豪华装修并设有空调系统的门厅进入自己所住单元的电梯前室 通过地下室建筑方案的优化 尽量减少竖向交通 以水平交通解决了地下室入户交通不便的问题 同时在门厅处设置可视对讲门禁系统 保证单元出入口的安全和私密 地下门厅附近增设采光顶 解决了该处的采光问题 五 地下室空间及使用优化 地下门厅实景 调整原方案的公寓底层商铺设置 改为全架空处理 使建筑居住更加纯粹 也使场地绿化景观得以渗透 参考杭州绿园采用PVC排水管易被管内重物砸碎 在底层商铺存在隐患 绿园项目污水排水管采用噪音小 耐久性好的柔性球墨铸铁管 宁波市地方规定人防面积不得出售 出租也只能三年一租 调整后的宁波绿园把人防设在主体建筑投影下柱网较密的不便于用作停车位的部位 并在人防面积上向主管部门作了争取 地下车库分区布置了住宅停车位和写字楼停车位 分别出售 但同时在车道流线设计上考虑了两者互通 利用住宅 写字楼的车位使用时间差 通过物业管理的控制实现车位共享 为充分利用地下室空间 增设了一些母子车位 人防第二防护单元 人防第一防护单元 人防第三防护单元 人防第四防护单元 地下室完工后实景 六 编制设计任务书与委托在设计委托前 项目公司对重要的系统和方案以及设备选型进行工艺性和合理性与运行经济性的调研与综合比较 并据此组织编制了较详细和明确的设计任务书 并进行了多轮评审 对各专业的设计形成了初步的指导性框架 减少了设计的反复 七 户型优化和评审本项目最初定位并不是精装修项目 但是项目公司在设计初期已经开始考虑将来业主装修对层高的要求 严格地进行了多次户型优化和评审 保障了户型的均好性 并将层高定在2 90 2 95米 为日后精装修打下了良好的基础 但是在改为精装修 增加新风系统以后仍感层高局促 是设计阶段众多预见管理的不足之一 项目在完成规划 设计以及前期的报建后 顺利进入了工程实施阶段 2007年6月 在集团制定了精品工程战略后 项目公司又针对建筑外立面设计 铝合金门窗设计和景观与建筑的关系等进行了重新梳理 并对石材幕墙 铝合金型材 景观设计等重新做了设计 八 围绕精品工程的设计优化措施 基坑开挖面积大 开挖深度变化多 而且呈阶梯形状 增加了整个基坑围护的设计难度 地下室区域工程大部分为管桩 属于挤土桩 对土体破坏比较大 对基坑开挖较为不利 坑底为2c层淤泥土 该层土性指标差 对基坑设计及其不利 根据上述本基坑的特点并结合本地相关工程经验 经过多个方案的比较 选用排桩加单道钢筋混凝土水平支撑为主 结合南北两侧外围采用搅拌桩加放坡或直接放坡的支护结构形式 九 地下室基坑设计及专题方案论证 竖向支护体系 考虑到基坑南北两侧主楼内需要穿越支护桩 故支护结构的竖向标高降至相应区域范围内底板下 在中心地下室开挖前先把南北两侧主楼部分土体挖至底板底 节省支护造价 增加支护结构的安全性 平面支护体系 本方案经过对多个支撑体系的选择比较 提供了对撑结合角撑的支撑体系 这种支撑体系安全可靠变形小 挖土施工相对比较方便 支护桩体系 由于基坑开挖深度较深 且工程桩大部分为管桩 因此为了保证安全性 本方案大部分区域采用钻孔桩作为支护桩 地下室基坑开挖和施工 地下室基坑开挖和施工 十 铝合金的选型与优化绿园项目的铝合金也是按照集团精品工程思想 对型材的样式进行了重点设计 设计师张微的构想是改变传统的铝合金门窗档料方方正正的几何断面 改为如绿城桂花城的装饰线条 带有凹凸弧面立体效果的表面 如右图 结合设计师的构想 请绿城铝业进行细化设计 在设计过程中为保持设计师的凹凸圆弧概念要求 并结合铝合金型材的挤出成型 隔热环节设计 铝合金门窗型材拼接加工工艺等方面的要求 设计了一套壁厚为3mm 进深方向达100mm的门窗主框架型材 又搭设了一个以此曲面型材为门窗分隔主骨架 内嵌开启扇的系列 并将原50系列开启扇依照曲面过渡的原则 修改了部分细节 此套型材并1 2 楼样板房施工过程中进行了专门实验 以观察最后的使用和审美效果 细化后的概念型材截面 用于实际生产的型材截面 在经过样板房施工后认为 1 此型材的铝材耗用量大 致使成本投入加大 2 细节部位上对弯弧加工要求太高 难以拼接 因此 再次对此型材进行重新设计 经过多次的修改 调整 计算 最终将型材壁厚直降至1 4mm 强度不足部分均采用内套衬钢的做法 大大降低了门窗造价 另外 设计师也指令将北立面门窗玻璃改为普通中空玻璃 建设方与设计师沟通 将阳台栏板玻璃从同门窗玻璃的南玻玻璃 改为蓝灰色的威海玻璃 以降低成本 最终在工程成本控制 品质和观感上达到了较满意的效果 最终完成的门窗截面 正式使用的型材内侧面 但是 虽然项目部做了很多的工作 到最后仍发现有不足之处 如型材的之间的拼缝只能依靠打胶解决 主副框之间打耐候胶 安装完成的门窗外侧 安装完成的门窗内侧 十一 其他设计调整和优化 1 石材节点与做法优化 绿园的外墙石材也是结合了设计师的构想 在反复的打样 评审与修改中不断优化 当时绿城院出具了一套节点示意图 如右图 工程人员与设计师充分沟通 理解设计意图 在确保线条节点的流畅与细腻基础上 请宝业公司对此进行了深化设计 第一轮深化设计完成后 发觉基线条中荒料过多 尺寸过大 虽然确保了线条造型 但投入的工程造价成本很高 为此又与设计师 集团总师办进行沟通 探讨 请施工单位 石材厂家共同进行优化 在反复的打样 比对及设计修改之后 最终将原先的荒料线条 改成拼接式线条 大幅度降低工程成本 将原先设计中的部分竖向胶缝改为水平胶缝 减少渗漏可能 最终石材节点 绿园完成的外墙石材线条 绿园完成的外墙石材线条 2 玻璃幕墙竖向装饰线条优化 从制作 安装质量 安全性能等方面综合考虑 通过截面结构布局处理 铝材壁厚调整 由3 0mm调整为2 8mm 较优化前方案节约5 4万元 优化前优化后 原方案 3 开启窗的方案选定 原设计考虑立面效果 为平开窗 经样板试验 因窗体较大 高 宽 1600 1140mm 开启力明显不能满足使用要求 改为上悬窗 初定方案通连接结构形式为铰链式 经评审改为挂钩式 窗的耐久性使用功能 安全等更能保障 因配件的减少 但铝材的用量略有提高 总体而言两者成本相差了16万元 4 开放式石材存在的渗漏问题处理 底部三层石材幕墙原设计为密封式 为增加细部效果 改为开放式 缝间嵌入T型铝合金装饰小线条 为加强防水效果 采取如下措施 铝合金装饰条处增加披水 作有组织排水 保温层部位的镀锌钢板的搭接注意搭接宽度 内外位置 并于交接处和镀锌钢板与石材龙骨转接件相交处以丁基胶条作封闭处理 实际效果良好 5 顶部百页防水处理 因设计变更将百页加密 透空部位增加百页 而该部位立柱外侧铝板已制作完毕 按原设计百页横梁与立柱为焊接 经优化改为螺接 立柱与女儿墙压顶铝板连接处作截断处理 减少费用12万元和渗漏水隐患 改用螺丝连接 打胶处理 一 施工单位选择和管理在项目实施之初 项目公司非常重视对施工单位的选择 尤其是项目经理的选择 为此 在招投标工作中 重点考察了当地10来家优秀的施工企业 同时对在建项目的项目经理进行了重点考察 选了本地最优秀的两家建筑公司 宁波建设集团和宁波建工集团 并指定两位有十多年施工经验并获得过各种奖项的国家一级项目经理 负责工程建设 景观 绿化单位的选择也是一样 装修单位的选择更为谨慎 而且在施工过程中不断对其加强工艺工法的培训 使其在建设的同时得到不断提升 培养出一支精干的施工队伍 为公司在宁波的发展建立了优秀的合作方 二 工程管理 工程在建设过程中也得了合作方理解与极大支持 在现场局促的条件下 克服重重困难 完成样板房施工 会所开放 样板区展示 在验收交付临近之时 从各地抽调人员 支援项目建设 连夜加班 抢点抢工 在验收时 积极奔走 协调各方关系 绿园项目的顺利交付 离不开各合作方的一份辛劳 在建设过程中保持与施工单位有效沟通 获得支持的同时 项目公司更注重针对施工单位的 目标跟踪和平衡管理 在管理过程中 对各合作方提出切实可行的总目标及阶段性目标 所提出的目标均经过各合作单位确认 强调目标的确定性和完成的严肃性 在进行目标管理的同时 采用跟踪管理手段 以保证目标在完成过程中达到相应要求 在管理过程中进行跟踪检查 发现问题立即通知合作单位进行整改 并及时进行复检 建立完整的资料以使所有问题解决在过程中 根据各阶段的特点进行综合平衡 平衡目标的大小 平衡各工作的展开以及平衡进度的快慢 着眼点是要抓住重点 使整个工作中有重点 有条理 二 精品工程和 五查 管理为了确保创建精品工程 强化质量监控体系 每道工序要经过五查 即 班组自查 质量员检查 专职施工员及技术部门复查 监理公司和建设方核查 成立精品工程质量监督小组 不定期进行质量 进度等全方位检查 加强及规范各个阶段的工程管理 在现场的管理过程中 对砼浇注 土方回填等有关工程质量的重要关键节点 做到方案先行 通过技术 成本评审 综合把握方案的经济性 可行性等因素 工程管理人员严格按方案实施 严格控制施工单位按设计图纸 施工规范进行施工 严格钢筋模板检查 加强混凝土浇捣旁站管理 控制结构成形质量 三 质量控制和通病预防在有可能出现质量问题的关键部位和薄弱环节设置工序质量控制点 通过加强对重点控制对象的把控 避免出现质量通病 如地下室和屋面防水 外墙面砖的空鼓 门窗的渗漏 石材泛碱等 对地下室的防水工程进行单独评审 将原先的设计方案做了较大的调整 最终效果较好 防水节点设计优化 加强防水工程的检查与管理 严控砌体与粉刷施工质量 加强各施工环节中的验收与检查 对检查中发现的质量问题及时处理 宁波是个多台风地区 渗漏也是客户投诉的重点 工程部把渗漏问题当作重点工作来抓 在每次