居住规划PPT课件

1 居住规划 2 如何看待房子 人一生需要几套房子 租房和购房有何不同 3 合理的住房规划 4 租房与购房 居住规划流程图租房或购房的优缺点租房或购房决策的影响因素租房或购房的决策方法 5 居住规划流程图 居住需求 购房规划 租房 否 房租成长率 房价成长率 居住年数 利率水平 负担能力 是 区位 类别 户型 用途 6 租房与购房对比 适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势 7 计算 每月30元 平米的房 套内面积80平方米 当地该房销售价格1万元 平方米 一个月收入0 8万元的家庭 把收入的30 用来租房 既2400元即可租住该房 但是 以相同预算来购房 假定贷款利率6 20年期 月储蓄2400元 贷款额70 暂不考虑首付 则 可实现贷款总额 则 可买房总额 则 可实现购房面积 33 5万 N240 R6 12 FV0 PMT 2400 48万 33 5 0 7 48平米 48万 1万 该例租房与购房哪个划算 8 租房或购房决策的影响因素 房价成长率 房价成长率越高 购房越划算房租成长率 房租成长率越高 购房越划算居住年数 居住时间越长 购房越划算利率水平 利率水平越高 租房越划算房屋的持有成本 房屋持有成本越高 租房越划算租房押金 押金水平越高 购房越划算 9 租房与购房的决策方法 年成本法租房年成本 押金 机会成本率 年租金购房年成本 首付款 机会成本率 贷款余额 贷款利率 年维修费及税金 房价每年涨幅净现值法 NPV 考虑在一个固定的居住期间内 将租房及购房的现金流量还原成现值 比较两者的净现值较高者为划算 NPV计算时只考虑现金流量 在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出 所以不用作为现金流出 在年成本法中房贷只计利息 净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额 比较租房和购房的净现值 净现值大的更为划算 10 年成本法案例 小张看上了一套100平米的住房 位于北京市海淀区五道口附近 该住房可租可售 如果租房 房租每月5500元 以1个月房租作为押金 如果购房 总价120万元 可申请60万元贷款 房贷利率为6 自备首付款60万元 假定房屋的维护成本为5000元 年 预计房价每年涨100元 平米 押金与首付款机会成本均为3 问 该房屋应该租还是购 租房年成本 5500元 12 5500元 3 66165元 购房年成本 60万元 3 60万元 6 5000元 100 100 49000元 如预期房价下降租还是购 11 内部报酬率与净现值 净现值 NPV 净现值等于所有现金流 包括正现金流和负现金流在内的现值总和 净现值越大约好 内部报酬率 IRR 净现值为0时所对应的收益率 投资收益率0 项目可以接收投资收益率 IRR时 说明NPV 0 项目应该拒绝当IRR与NPV冲突时 投资项目决策决定于NPV 12 例1某项目的各年现金流量图如下表 试用净现值指标判断项目的经济性 i0 10 现金流量表单位 万元 13 NPV CF0 20 CF1 500 0 10 1 CF2 100 0 10 2 CF10 250 0 10 10 20 454 55 82 64 112 70 914 43 469 94其中注意 第四年的250为年初值 实际为第三年的年终值 所以后续年金部分N 7而不是6回算得到的初值为第四年的年初值 即第三年的终值 所以折现到第一年初值部分N 3由于NPV 0 所以项目在经济上可行 图解 14 某投资项目有A B两个方案 有关数据如下表 基准折现率为10 问哪个方案较优 15 解 画现金流量图 16 对于 1 NPV1 15 PV 10 10 0 1 5 PV 10 10 3 1 0 15 0 58 19 05 4 63 万元 对于 2 NPV2 3 PV 10 10 0 0 3 PV 10 10 1 1 0 3 87 万元 因为NPV1 NPV2所以A方案优于B方案 17 净现值法案例 一男已确定要在该地住满5年 如果租房 月租金5500元 月 月房租每年增加500元 第五年底将押金5500元收回 如果购房 房价120万 首付60万 20年贷款 房屋维护成本第一年5000元 以后每年提高5000元 假定该住房在第5年末能以125万价格卖出 假定折现率为3 贷款利率6 一部分 租房NPV的计算 租房的净现值 假定租金每年支付一次 期初支付 CF0 押金 第一年租金 5500 5500 12 71 5001CF第二年租金 5 500 500 12 72 0002CF第三年租金 5 500 2 500 12 78 0003CF第四年租金 5 500 3 500 12 84 0004CF第五年租金 5 500 4 500 12 90 0005CF取回押金 5 5003i NPV 367 017 注意 先求第1年末 第4年末的对应初值 该初值即为第1年初值 该初值 第1年付费为总净值 再算第五年退回金的现值 N 6 18 二部分 购房NPV的计算 购房的净现值 假定首付款期初支付 购房的房贷本利为每年还一次 期末支付 维修成本也在期末支付 CF0 首付款 600 000每年房贷本利摊还 PMT 6 20 600000 52 310 7五年后房贷余额 PV 6 15 52310 7 508 055CF1 第一年房贷本利摊还 第一年维护成本 52 311 5 000 57 311CF2 第二年房贷本利摊还 第二年维护成本 52 311 10 000 62 311CF3 第三年房贷本利摊还 第三年维护成本 52 311 15 000 67 311CF4 第四年房贷本利摊还 第四年维护成本 52 311 20 000 72 311CF5 第五年房贷本利摊还 第五年维护成本 第五年底房屋出售额 第五年底房贷余额 52 311 25 000 1 250 000 508 055 664 6343i NPV 266 902 266 902 367 017 购房净现值比租房高 购房划算 合理的折现率应在首付款资金机会成本3 与房贷利率6 之间 可做敏感性分析 同时未来的房价变化有不可预测性 所以可做不同房价预期下的净现值分析 19 租房与购房NPV的计算 19 20 敏感分析 不同售房价格预期的租购房比较 21 介于租房与购房之间的形态 银发住宅年金屋 近来日本韩国等地区兴起银发住宅年近屋 一方面要缴纳保证金 另一方面要每月缴纳管理费 但保证金额大于购房首付款 月管理费少于一般放租金但高于物业管理费 对象一般为退休但有生活自理能力的银发族 年金屋无所有权 因此可以看做高抵押 低租金的租赁 与一般租赁相比 合约规定只要按时交纳管理费就可以终老 不用担心强制迁出 而且社区为老人设计 更适合银发族需要的医疗与休闲 临终老人可退回保证金当做遗产 在未来老龄化的趋势下 银发屋有很大发展空间 22 购房负担能力分析 年收入概算法 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担 对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年 不能陷入低首付款的陷阱 买自己负担不起的房子 可以下列公式概算可负担的房屋总价 如果房贷前期只偿还利息 则最高可负担房价 年收入 可负担房贷比率 房贷利率 贷款成数如果房贷是本利平均摊还 则可负担房价 PV I N PMT 贷款成数 其中 I 房贷利率 N 贷款年限 PMT 年收入 可负担房贷比率从公式可知 同样的收入 房贷利率越低 可负担房价越高 可负担房贷比率越高 可负担房价越高 一般而言 依房贷负担计算的房价上限 约为年收入的5 8倍 23 年收入概算法案例 小林年收入10万 其中30 可用来缴房贷 假设前几年只缴利息 房贷利率6 贷款期限为20年 贷款成数70 如果前几年只还利息 则最高可负担房价 10万 30 6 70 71 4万 为年收入的7 14倍 前提是预先准备21 4万的首付款 如果本利平均摊还 可负担房价 PV 6 20 10 30 70 49 2万 不到年收入的五倍 前提是预先准备14 8的首付款 24 购房负担能力分析 目标精算法 可负担的购房首付款 可用于购房的资产额度 复利终值系数 n 离购房的年数 r 投资报酬率 每年可供购房的储蓄 年金终值系数 n 离购房的年数 r 投资报酬率 可负担的购房贷款 每年可供购房的储蓄 年金现值系数 n 贷款年限 r 房贷利率 可购买房屋总价 可负担的购房首付款 可负担的购房贷款可负担房屋单价 可负担房屋总价 需求房屋面积 25 公式解释 可负担房价 工资收入后转为投资 应对首付的部分 原有资产投资 应对首付的部分 可承受的分期还贷部分 26 目标精算法案例 假定小林年收入为10万元 收入成长率5 当前净资产15万元 收入的30 用于储蓄自备款与负担房贷的上限 小林打算5年后购房 投资报酬率8 贷款年限20年 利率6 届时可以负担的房价为 工资投资首付部分 PMT1 1 1 y 1 r n r y 1 r n 30 000元 1 1 5 1 8 5 8 5 1 8 5 193047元原资产投资首付部分 FV r n 0 A FV 8 5 0 150000 220 399元5年后每期还款对应终值PMT2 FV y n 0 PMT1 FV 5 5 0 30000 38 288元 5年后收入 贷款部分 PV i m PMT2 PV 6 20 38288 439 160元可购房总价 193 047 220 399 439 160 852 606元可以买大约85万元的房子 27 估算可负担房屋单价 可负担房屋单价 可负担房屋总价 房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量 居住的空间要求 假设某男三口之家 要求住房面积100平方米 可负担总房价100万 则 可负担购房单价 100万元 100 10000元 平米应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格 28 建筑面积与套内面积 套内面积 不含有公摊设施面积 也就是室内使用面积 是购房者考虑的最直接目标 建筑面积 含有公摊面积 往往是房地产商销售房产对外的公报面积 在购房时 询问单价的前提是一定要先弄清楚是套内面积计算还是建筑面积计算 总价可能因此相差20 35 29 常见房产概念 期房 未来完成建设 尚在建设的房产二手房 经使用居住过的现房房产现房 新建完成 始终未有住户入住的房产 30 二手房与期房的合理单价 期房合理价格 现房价 购置期房到入住期间的租金现值二手房合理价格 新房价格 1 折旧率 使用年数 例题 同一区域现房价格为每平米1万 年租金每平米600元 折现率3 2年后交房 年折旧率2 则期房房价 使用10年后的二手房房价 期房价 10 000元 PV 3 2 600 0 期初付款 10 000元 1 183元 8 817元二手房房价 10 000 1 2 10 10 000元 80 8 000元 31 换房规划 换房能力测算换房的步骤先买后卖先卖后买房涯规划 32 换房能力概算 需筹首付款 新房净值 旧房净值 新房总价 新房贷款 旧房总价 旧房贷款 例 旧房值60万元 贷款尚有30万元 新房值100万元 拟贷款60万元 应筹首付款 100万元 60万元 60万元 30万元 10万元 此时要考虑的是 手边可变现的资产有无10万元 及未来是否有负担60万元房贷的能力 以6 的利率贷款20年来算 每月等本息还款需4299元 因此月收入应在14328元以上才考虑换房 购房不是理财的唯一目标 若把所有的资源全部用来于购换房需求 会耽搁子女教育金或退休金的筹措时 可在准备充分前暂时租房 33 案例分析 假定小林25岁时开始工作 工作10年后购房50万 投资报酬率8 房贷利率6 贷款20年 贷款六成 居住10年后换房100万 假设旧房届时按原价出售 各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少 34 第一段 25岁到35岁储蓄 年储蓄PMT 8 10 0 200000 13 806元 第二段 35岁到45岁还贷款 年供额PMT 6 20 300000 26 155元 第三段 45岁后换房 届时旧房房贷余额PV 6 10 26155 192 503 元 出售旧房后净收入 500 000元 192 503元 307 497元新房贷款需求 1 000 000元 307 497元 692 503元 年供额 PMT 6 20 692503 60 376 元 35 住与行的成本 比较两个方案 一个是市中心公司旁住宅 100平米 单价1万元 总价100万元 一个是郊区住宅 同样为100平米 单价5 000元 总价50万元 若购房的年成本比例相同 均为房价的5 市区住宅每年成本为5万元 郊区住宅为2 5万元 市区住宅可步行上班 因此可忽略交通成本 郊区住宅的交通成本 汽油费 停车费 若每月花费1 500元 则一年需要1 8万元 因此住与行的成本相加 市区住宅只比郊区住宅每年多出0 7万元 此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住 行成本 36 换房的步骤 先买后卖 需要解决资金的周转问题 即使只隔几个月 也必须先借到一笔钱来缴首付款 而且需要负担资金成本 例 旧房50万元 新房100万元 新房可贷款70万元 首付款30万元 如先买后卖 中间隔三个月 这时若旧房无房贷 可用旧房抵押贷款30万元 来当新房的首付款 等到卖旧房之后 再还此笔贷款 若旧房还有房贷20万元 且很难再增加贷款 此时若无其它资金来源 要想办法另外借到30万元来支付新房首付款 若资金成本为10 按年计算 需额外支付的利息为 300 000元 10 3 12 7 500元 若没有借贷渠道 除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款 换房时还是以先卖后买为宜 37 换房的步骤 先卖后买 要解决出售旧房后无房可住的问题 除非买卖合约都已谈妥 只差几天可住旅馆 否则通常要租房居住 因为租期不长 不到一年 谈租约时 可能不像一般签一年租约那样容易 或者每月租金可能较高 如果旧房的购买方将该房用于出租 那么可以售后回租 卖旧房后仍住在里面 付给购房者租金 直到搬入新房为止 38 房涯规划表 39 住房贷款的种类 一 公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过30年 二 商业贷款发放对象广泛 手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年 个人商业用房贷款最长10年 三 组合贷款如果住房公积金贷款不足 可以同时申请住房商业贷款 40 住房贷款还款方式和还款金额 首付款 总房价的20 30 对购买首套自住房且套型建筑面积在 平方米以上的家庭 贷款首付款比例不得低于 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款比例不得低于 贷款利率不得低于基准利率的 倍 对贷款购买第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利率水平 温家宝2010 4 14 期限1年以内 到期本息以此清偿1年以上还款方式等额本息还款法等额本金还款法 41 等额本息还款法 适用于收入稳定的家庭 如公务员 教师等 李先生向银行申请了20年30万元贷款 利率5 508 等额本息还款下 每月还款额是 A 30 A P 5 508 12 20 12 2065第一个月偿还本金 2065 1377 688第一个月偿还利息 300000 5 508 12 1377用金融计算器计算第二个月偿还本金 691第二个月偿还利息 1374 42 等额本金还款法 适用于目前收入较高或压力较小 未来收入较小或压力较大的人群 李先生向银行申请了20年30万元贷款 利率5 508 等额本金还款下 每月还款额是 每月偿还本金 300000 240 1250元第t月偿还利息 300000 t 1 1250 5 508 12第1月偿还利息 300000 1 1 1250 5 508 12 1377最后1月偿还利息 300000 240 1 1250 5 508 12 5 73元 43 综合练习 假定小林25岁时开始工作 工作10年后购房50万 投资报酬率8 房贷利率6 贷款20年 贷款6成 居住10年后换房100万 假设旧房届时按原价出售 用目标现值法 小林每年需要存多少钱 44 题目分为3段 1贷款前 到10年后需累积首付50 40 20万元10 n 8 i 0 PV 20 FV PMT 1 3806210年后第一套房子 贷款30万元做为现值20 n 6 i 30 pv 0 fv pmt 2 6155在这算成现值 10 n 8 i 0 pmt 2 6155 fv pv 1 2115320年后换房