【最新最全】房地产中“偷面积”技巧大全PPT课件

1 偷 面积专题 2 近年来 随着房地产市场竞争的不断加剧 市场对产品创新的要求正在不断提高 出现了众多创造性的 偷面积 设计 本次研究将主要针对住宅产品的 偷面积 现象而展开 前言 3 何为 偷面积 偷面积 之常用方法 偷面积 经典案例 本文纲要 4 何为 偷面积 概念诠释 依据 国家2010年11月出台的 建筑工程建筑面积计算规范 偷 的概念 1 把只计算一半建筑面积 比如未封闭的阳台 入户花园等 和不计算建筑面积的各类建筑 比如层高小于2 20m的夹层 飘窗 露台等 的面积尽可能的放大 增加空间的延伸或功能的改变 2 或将原先需计算建筑面积但通过某种方式 避开建筑规范 转变成不用计算面积 5 开发商惯用手法 1 凸窗 外飘窗 无限度外扩 凸窗高2 2米内 空间的延伸 落地凸窗 2 2米内 空间的延伸 实际窗地面与房间地面相同 若进深够大可隔成一个独立小空间 可拆卸凸窗 增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高 2 入户花园和大阳台 尽可能作大或变阳光房 两层高以上的普通大露台 增加使用面积但是不占用房间面积 两层高以上的内凹大露台或入户花园 增加使用面积但不占用房间面积 可以加楼板变现更多实用面积 3 共享梯厅 将共有空间转变为私有空间 4 隐藏式衣柜 与凸窗一样 5 利用层高 增加竖向空间面积6 花架 将原先 架 改成 板 增加使用面积 7 空调机位变生活阳台 空间功能的改变 8 层高小于2 2米的地下室 半地下室空间 增加辅助使用空间 6 飘窗 上海最新暂行规定飘窗台面与室内地面的高差 不应小于0 5米飘窗高度应不超过2 2米自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0 6米 符合以上条件不计算建筑面积 否则应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率 7 可打掉的飘窗 验收和交楼时的凸窗 约3 的飘窗可打掉总共多出9 主卧的样板间 位于嘉定马陆镇的保利湖畔阳光苑 8 深圳招商城市主场凸窗案例 落地凸窗 层高在2 20m及以上者应计算全面积 层高不足2 20m者应计算1 2面积 9 10 实际做法 开发商在屋内做一道假梁 将部分空间隔成两层 下层空间不超过2 2米 上层空间0 6米左右用于储藏室 在装修的时候 购房者可以将故意设计的那道假梁打掉 使得房屋空间变大 11 从上述分析可以看出 飘窗有如下优点 给业主带来实惠 只要凸窗高度小于2 2米 可不计入建筑面积 通透的室内空间 凸窗房的室内采光效果好 美观的建筑外立面 精心设计的凸窗建筑能把房间 自然融为一体 但飘窗本身亦存在局限性 政策对凸窗的限制 不能像以前随意改造 相对而言 偷的面积比较小大凸窗设计也会带来诸如外墙隔热保温 外墙渗漏等问题 需要开发商在材料 建筑设计上下功夫 12 政策依据 房屋内的技术层 管道层 附层 夹层等 层高在2 20米以下的不计建筑面积 隐藏式衣橱 13 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗 通过外墙外移并将其做成凸窗完成 只是这里的凸窗改成了 衣橱 和凸窗一样 隐藏式衣橱的高度通常也在2 2米以下 不用计入建筑面积 但业主却可以使用 注意事项 偷得不好可能会影响室内空间的舒适度 外墙的保温性 14 衣柜深圳 风临洲 15 在主人房预留衣柜的位置可以有效的提高室内空间的利用率 在内部空间的集约化上 不少发展商都对主人房的利用率上做了不少的文章 现阶段的许多室内空间的设计都和装修结合的非常紧密 在佳兆业可园第四期 鼎太风华第五期都采取了这种嵌入式衣柜的做法 利用墙体的空间 为客户节省室内的使用面积 深圳佳兆业可园 16 鼎太风华5期嵌入式衣柜 17 入户花园和阳台 主要方法 入户花园和阳台只计一半建筑面积 或通过做大入户花园和阳台 或将入户花园和阳台进行空间的改变 进而达到偷出一个房间出来 18 松江荣乐西路 维罗纳贵都90 7 的入户花园 19 长方形格局 L型厨房 位于餐厅旁 形成一条动线 20 正方形格局 原先用L形厨房 实用性不高 21 有些入户花园的面积做的非常大 比如做成 L形 凹进一大块面积 给后期二次改造留下的许多想象的空间 很容易隔出一间房间来 L形的入户花园很容易隔出一间房 22 上饶 美地印象 23 6米高入户花园 采用左右错层设计 将入户花园设计成两层高度 可以100 的偷面积 左右错层的入户花园 两层高度 使得业主得到了实惠 6米高入户花园 由于上层被封闭 在使用中甚至可以再作一层阁楼 深圳新天地名居 双层高入户花园 24 25 26 深圳新天地名居 27 深圳春华四季园 6米层高入户花园 28 缺点 作为购房者 由于入户花园要计一半建筑面积 在规定面积内 大的入户花园必然造成室内空间的变小 另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型 29 国家政策依据 需注意的是 根据2010 11 03新出台的国家 建筑工程建筑面积计算规范 建筑物阳台 不论是凹阳台 挑阳台 封闭阳台 敞开式阳台 均按其水平投影面积的1 2计算 阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间 上海暂行规定 阳台的设计进深 取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离 不超过1 8米 含1 8米 水平投影面积小于或者等于8平方米 阳台 30 深圳后海花半里项目 主打的概念就是空间的灵动性 在阳台的设计上做了许多文章 在不影响外立面的情况下 将室内空间和室外空间有机的融合 31 左图是02单位户型手册上的平面 右图是发展商提示可以有两种改造效果 32 同样左图是01是户型手册的样式 右图是可以改造的两种户型模式 33 阳台外设计花槽 使得空间有一个小小的退让 这样以来 即使阳台从里面封存起来 不影响外立面 34 双层或错层阳光变露台 无盖的露台通常采用退台的方式实现 上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台 均不计入建筑面积 是能偷到的面积最大的方式 深圳 大梅沙海世界 35 双层或错层阳台变露台 萧山 滨水名庭 萧山 嘉瑞华庭 36 杭州保利东湾 私密性不是很好 可以从1楼偷到18楼 37 深圳 招商果岭花园 38 内院露台与空中院馆 空中院馆 空中花园 空中庭院 与入户花园类似 希望将绿化 自然 引入家庭 标准层高的开敞式空间 院馆之间的隔墙都采用玻璃材质 一面采光 三面通透 计算一半建筑面积 也有称为内阳台 重庆金科廊桥水岸13 18 的空中院馆 深圳鸿景翠峰 39 内院露台 阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度的开敞式空间 全部不计入建筑面积 与双层阳台 露台类似 深圳天悦龙庭 40 41 露台或双层阳台亮点 1 偷 出更大实惠 对业主有更大的诱惑 2 为楼盘增加有力卖点 减少销售压力 3 满足客户与室外大接触心愿 4 在实惠的心理与高房价之间 找到一个很好的平衡点 缺点 风雨难以阻挡 若用玻璃外包 需通过物业和其他业主等同意 此外私密性是个问题 42 共享梯厅 主要招数 电梯可以前后双开门 电梯开门后可以直接进入房屋 将以前的电梯等待区改为私人空间 把入户门外移 使得业主可以多出部分面积 注意事项 共享梯厅无疑增加了业主对楼梯 过道的使用率 多出部分会为客户节省很多空间 但对电梯的配置要求较高 43 保利香槟国际3室2厅2卫143 00 户型1梯2户设计公共部分采用住宅中少有的双开门电梯 使电梯入户到私家专属的入户花园 加上户型82 的得房率 实用率较高 44 石家庄 摩卡小镇 45 传统的电梯房分摊面积多 减少了实际使用面积 双开门电梯的优势在于电梯厅虽然算在公摊面积里面 但是业主可以拥有它的绝对使用权 原本是电梯厅或过道的公共面积 就完全变成了私人空间 业主在入住以后还可以根据自己整体的装修风格对电梯厅进行装修 双开门电梯的使用彻底改变了以前人们观念中的电梯房得房率低的现实 使得业主的实际得房率非但没有降低 反而比以前更高了 46 金众香诗美林其电梯厅花园有两层高露台组成 即每两层电梯均有一个近30 40平米的露台 形成了可供两层业主共用的梯厅花园 由于电梯厅露台是两层高度 按照建筑面积计算有关规定 不属于计算容积率部分 这部分建筑面积 并没有计入公摊面积 可以给业主带来了格外的实惠 47 香诗美林所偷的面积 是下层的共享梯厅花园 也算偷面积之举 48 层高做大 增加竖向可利用空间 主要招数 这种做法已经广为流传于小户型中 在将房屋层高设计到4 8米 4 9米甚至更高后 在上层做一个层高低于2 2米的阁楼 使空间得到充分利用 注意事项 规划中的限高限制 许多地方已经禁止这种做法 49 酒店式公寓铂悦818 50 新城金郡63平方米层高4 5米 新城金郡66平方米层高4 5米 51 得力名门世家 5 8米挑高 2梯2户 18层 52 53 54 顺发和美家 90 6 6m面宽客厅 5 5m中空高厅 55 买90方用170方 56 几种装修风格 57 几种装修风格 58 买受人对与其所购商品房相连的隔层阳台 凹廊 不含公摊及消防通道部分 享有专用权 独占使用权 各买受人对此专用权的约定均无异议 但买受人在使用时必须满足法律 法规 规范之规定 不得侵害公共利益 必须符合 业主临时管理规约 及前期物业服务公司制定的管理规定 商品房北侧凹廊为消防安全疏散而设 消防通道内买受人不得有任何妨碍逃生的装修 堆放等行为 非消防通道与非公摊部分 买受人在使用过程中不得破坏其结构 不得改变楼宇外立面的形象统一 59 花架 深圳 双御雅轩 政策依据 花架不计算建筑面积 60 一条只算一半面积的通道入户 深圳 双御雅轩 入户通道的两架花架 是不计算建筑面积的 赠送部分 61 深圳 双御雅轩 一房61 72 62 99 赠送面积45 6 二房81 38 88 52 赠送面积59 3 三房119 24 120 39 赠送面积76 2 62 现场样板房将通道的两侧花架 全部铺板隔房 连同通道 一并成为堂而皇之的 赠送面积 与 赠送房间 63 64 空调机安放处变生活阳台 虽只能 偷 得1 2 左右的面积 但多出的每一平米 对客户而言均是实惠 阳光新干线 施工图上的空调室外机位 被改造为生活阳台 65 参考实例 北京印象 实施措施 空调机位设计成为进深小于0 5m 可改为阳台 66 可延展客厅 深圳 新天地名居 客厅偷面积在楼书上被称为 可延展客厅 指的是将原设计的两户之间的管道井面积两家各分一半 据说每家有9 67 样板房中 明显地将 偷的面积 用红色墙表示 在竣工验收时 该红白墙面交界处有砖墙分隔 待验收后 发展商会组织重新隔墙 按照样板房样式向业主交房 68 赠送半地下室 地下室 实施措施 地下室 半地下室做夹层或填充 上层净高小于2 2m 装修时可打通上下 如下图 69 政策依据 地下室 半地下室 包括相应的有永久性顶盖的出入口 建筑面积 应按其外墙上口 不包括采光井 外墙防潮层及其保护墙 外边线所围水平面积计算 层高在2 2m及以上者应计算全面积 层高不足2 2m者应计算1 2面积 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者为地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者为半地下室 永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖 70 参考实例 万科第五园 半地下室与下沉庭院相结合 71 万科 17英里 室外架空1米左右 给采光窗创造了通风采光的条件 72 深圳 可乐园 73 上海 暂行办法 规定地下室地平面低于室外地平面的高度要超过该房间净高的1 2 地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米 且除地下车库的情形外只能通过垂直交通 电梯 楼梯 进入室内 否则应按其外墙上口外边线所围水平投影面积并计入容积率 地下室设置通风