沙坪坝高铁站项目终PPT课件

1 沙坪坝火车站枢纽工程项目市场研究和项目定位报告 立业地产服务机构2011年03月 2 内容提要 2市场环境研究 1项目自身研究 3城市功能和规划研究 4沙区产业研究 5GDP和沙区消费演变研究 6市场供需专题研究 PART1 项目市场研究 PART2 项目整体定位 2项目定位 1项目战略分析 3产品定位 7高铁和TOD研究 8借鉴案例 4体量定位 5价格定位 3 项目市场研究 4 5 主城核心区 山水环保 6 宏观区位 沙区中心区城市六大副中心之一 西部文教聚集区 六大城市副中心除中央商务区 解放碑 弹子石 江北城 之外主城有六个城市副中心 四个成熟副中心 杨家坪 沙坪坝 观音桥至新牌坊地区 南坪城市副中心 辐射 服务各自的周边组团 两个成长副中心 西永和茶园是新增的城市副中心 处在培育阶段 沙坪坝中心是文教聚集区全区400平方公里的土地上云集了19所高等院校 87所全市最好的中小学 全区90万常住人口中有30多万学生 8万多科技教育工作者 是西部的人才聚集区 6 项目位于沙区中心的山峡广场 沙坪坝的黄金地段 中观区位 沙区中心 项目所在的三峡广场 位于沙坪坝建成区的中心 周边居住密集 重庆大学 重庆师范学院 西南政法 川外等著名大学环绕 青年群体众多 本案 三峡广场中心 国家级 五大商圈之一 辐射沙区 北碚 西永 白市驿等区域 以及渝西地区区县三峡广场中心商圈被国家命名为 全国特色文化广场 中国特色商业街 重庆五大商圈之一 7 丽苑广场 沙坪坝汽车站 南方东银ARC广场 华宇广场 紧邻核心商圈步行广场 周边环境利于商业打造 项目四至 本案 8 居民住区 火车轨道 居民住区 沙坪坝火车站 项目自身 本案 项目现状分析 1 项目地块窄小 被铁路和环道夹住 形成狭长的地形2 未来设置有高速铁路3 因未来部分铁路 公路会因需加筑上盖 地块狭长 非常局促 需要在高铁和公路上盖扩展 9 周边配套完善 城市轨道交通和高铁综合枢纽上 交通及配套 沙坪坝站东路 三峡支路 沙坪坝站西路 天陈路 步行街道路 银行 重庆师范大学 八中 南开中学 汽车站 本案 商业街 妇幼保健院 爱德华医院 中医院 邮局 地铁九号线 地铁一号线 地铁环线 项目紧邻沙坪坝核心商圈 商场 医院 学校等配套完善 休闲购物一应俱全 项目是轨道交通和高铁交通的交汇点 也是综合枢纽站场 沙坪坝公园 换乘大厅 高铁 10 未来道路改造 缓解商圈环道交通拥堵压力 交通改造 实线为已有道路 虚线为待建道路 2站西路 站东路下穿道解决大学城 主城过境 5西侧连接道 6东侧连接道 4规划站南路解决主要用于高铁疏散 3天陈路下穿道解决向南交通问题 1三峡广场循环原有沙坪坝站东路保留 现状高峰期拥堵 由于沙区缺乏过境交通 三峡广场单循环承担了大部分车流量 高峰期拥堵 被称为 堵城 道路改造规划 维持现状三峡广场单循环交通 站东路 站西路适当下沉配合上盖建筑方案天陈路设下穿道铁路道路解决向南交通新建规划西路 站东路设下穿道解决远期沙滨路至大学城过境交通新建规划站南路 站场西侧 解决高铁车流疏散 至沙滨路 至大学城 11 交通改造 地上及地下设置多条下穿道解决未来交通问题 负一层平面示意图 负二层平面示意图 负三层平面示意图 12 位于沙区 主城的建成的四大副中心之一紧邻沙坪坝核心商圈 黄金地段毗邻商业步行街 有打造商业的环境综合枢纽交汇 交通便捷的综合上盖物业项目地块狭长 需要上盖扩展项目和相关建设可以缓解商圈的交通压力 项目属性 城市副中心商圈核心 综合交通枢纽的上盖项目 13 14 重庆GDP高速增长 经济发展呈腾飞之势 宏观经济城市GDP走势 近五年国民生产总值保持稳定快速的增长 增速保持在两位数以上 且均高于全国平均增速 2010年GDP增长17 中国西部排名第一 全国排名第三 重庆市2006 2010年GDP及增速 单位 亿元 重庆市2006 2010年人均GDP及增速 单位 元 15 经济走势 导致房地产 购房避险 动机强劲 宏观经济各指标走势 重庆市2006 2010年CPI走势 数据来源 2006 2010重庆市统计年鉴 全国重点经济指标走势 1 流动性泛滥 M2持续高于GDP成长 资金游离于实体经济之外 寻早投资标的 房地产避险功能最强 2 通胀压力大 CPI持续高企 受国内资金泛滥和美国宽松政策影响 资产价格有持续上升的动力 刚需有提前购房冲动 3 负利率恐慌 CPI指数超过银行利率 储蓄资金持续贬值 民众有强烈的把钱变为资产的冲动 房地产大众投资品属性引发房地产投资热情 16 土地市场持续增长 房地产呈现良好的发展态势 宏观经济行业市场 重庆市2010年土地供应情况统计表 重庆市2006 2010年土地成交情况统计表 进入2009年以来 市场复苏向好 开发商大量拿地 土地成交频繁 伴随重庆经济的持续发展 后期土地成交情况较继续呈现增长趋势 2010年下半年 土地供应量持续放大 市场供应充足 说明市场向好 伴随重庆经济的持续发展 后期土地供应情况会继续呈现增长趋势 17 沙区常住人口一直保持第二 消费基数大 区域经济人口 重庆市主城区及各区域常住人口 单位 万人 沙坪坝地区 2006就达到87 68万人的水平 且保持以平均每年1万人递增 人口总数占据重庆主城九区人口总量的1 8的比例 数据来源 重庆统计局统计年鉴 沙区常住人口一直保持位居全市二 人口基数较大 18 区域经济经济指标 沙坪坝区的生产总值位居第四 该区域经济水平在主城区处于中等水平 2009年主城各区域人均收入及同比增速 单位 亿元 虽然区域人口基数较大 但区域人均收入水平位居第二 仅次于渝中区 结合沙区人口数量 说明沙区富裕人群比例较高 高素质消费潜力大 沙区富裕人群比例高 蕴含高素质消费的潜力 19 沙区第三产业高于重庆平均水平 中产阶层增长快 宏观经济产业结构 近5年重庆市主城区及重点区域产业现状及发展趋势统计表 单位 亿元 数据来源 2006 2010重庆市统计年鉴 近5年重庆市主城区及重点区域产业人口 单位 万人 二 三产业齐头并进支撑重庆经济持续稳定的增长 重庆市作为全国传统的工业基地 第二产业底蕴浑厚 从而带动第三产业迅速发展 而沙坪坝区作为重庆市传统文化 商贸发达区 第三产业在重庆地区GDP贡献中占有重要地位沙坪坝区第三产业快速发展 带动产业人口迅速聚集 三产人口年均增速明显 三产增长代表中产阶层数量增长大 20 沙区社零总额在主城区仅排名第6 增幅排名最后 说明区域消费力未完全释放和有可能部分消费外流 区域经济社零总额 2009年主城各区域社零总额及同比增速 单位 亿元 社零排名靠后 表示区域消费外流 21 沙区房地产发展较平稳 位于主城区中游水平 区域经济行业市场 重庆市主城九区1999 2010年房地产开发投资额走势图 单位 亿元 重庆市主城各区域2006 2009年商品房交易面积走势图 单位 万平方米 重庆市主城各区域2006 2010年商品房交易均价走势图 单位 元 沙区房地产市场波动幅度较小 发展平稳 位居主城中流 22 1 量化价格控制目标且地方问责为城市房价上涨设定天花板 用行政手段限制房价上涨 并保障政策落地 2 全额征收营业税提高转让成本 有效控制商品住宅流转频率 达到保障自住 抑制投资 打击投机的目的3 提高二套房首付比例至6成利率1 1倍提高二套房购房成本 延缓改善性需求入市 降低市场投资热情 但具有一定资金实力又不被禁购的改善性需求和投资需求预计在观望3 6月后将释放 政策影响新政分析 新政调控日益严厉 打压住宅市场投资和投机 新 国八条 政策重点内容及影响分析 23 全面限购 政策影响新政分析 限购令的实施 部分住宅投资客将不能进入市场 24 沙区消费市场看好 商业将承载房地产投资热情 1重庆城市经济高速增长 为房地产市场的快速发展提供了条件 2经济走势和重庆高企的通胀 使房地产投资持续成为热点 5政策调控致使住宅市场会长期受到影响 相应的 商用属性物业的需求量将会得到提升 3沙区人口多 三产增长快 富裕人群比例高 消费潜力大 素质高 4沙区消费外流高 房地产发展平稳 期待消费升级和投资热点的出现 市场环境总结 沙区市场环境总体向好 商业地产将成为投资主流 25 26 成渝经济带是中国发展转变关键 重庆国际大都市是引领者 城市地位 包括四川省15个市和重庆市31个区县 总面积20 61万平方公里 人口9840 7万 GDP总量约1 58万亿元 成渝带经济范围 成渝经济区是西部发展引擎 成渝经济区沿长江发展带 以主城区为中心 长江黄金水道 公路 铁路为纽带 成绵乐发展带 以成都为中心建成具有国际竞争力的产业和城市集聚带 成都发展核心 包括成都五城区等 打造高度国际化的大都市 成遂渝发展带 培育成为联接双核的新型经济带 渝广达发展带 建成东北部重要的经济增长带 成内渝发展带 以成渝铁路和高速路为纽带 要建成联接双核的重要经济带 西部发展则中国发展 西部大开发是国家的宏伟战略 是改变中国过渡依靠沿海出口加工业 向内需发展的关键举措 西部发展则中国发展 重庆发展核心 重庆主城九区 打造国际大都市 27 重庆是中国战略中心城市 长江上游的经济中心 城市地位 重庆是国家战略下的中心城市 胡锦涛总书记314部署 把重庆加快建成西部地区的重要增长极 长江上游地区的经济中心 城乡统筹发展的直辖市 在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标 重庆是中国目前行政辖区最大 人口最多 管理行政单元最多的特大型城市重庆是连接我国中西部的战略枢纽城市 长江上游的经济中心 中国西部最大的多功能现代工商业城市重庆市幅员面积8 24万平方公里 下辖40个行政区县 自治县 市 重庆是中国中西部地区唯一的直辖市 重庆是中国五大中心城市之一 重庆有被称为中国第三区的 两江新区 28 主城核心区 山水环保 6 中部片区是成熟区 重点加强和提升城市中心品质 宏观区位 东部片区 是城市未来的重点拓展区域之一 是联系重庆市域东部城镇的重要地区 都市区工业拓展的重点区域之一 建设茶园城市副中心 吸引和集聚人口与产业 重点提升城市功能 中部片区 为现状建成区 重点加强和提升城市中心品质 完善各项基础设施和公共设施 改善城市人居环境 北部片区 以北部新区 江北城现代商务区为重点 以寸滩集装箱港口 龙头寺铁路客运中心 航空枢纽等为标志 主要承接旧城区疏解的人口 部分公共服务和交通功能 聚集以高新技术 汽车等为主导的产业 建设良好的城市人居环境 塑造新重庆的城市风貌 提升蔡家 两路组团中心对北部片区的服务功能 南部片区 以会展 商贸 都市旅游 科研教育为主导的发展区域 承接旧城区转移的部分工业 完善城市功能 提高基础设施和公共设施水平 保护好城市景观和生态环境 体现山 水 绿城市特色 提升人居环境质量 西部片区 联系重庆市域西部城镇的重要地区 片区北部和中部以科研教育 服务业 休闲旅游等为主导 建设西永城市副中心 吸引和集聚人口与产业 片区南部为都市区工业拓展的重点区域之一 改造升级传统产业 承接旧城区转移的部分工业 注重生态环境保护以及水资源的保护和利用 29 产业规划特分析 中部片区大力发展以高端服务业为主的第三产业 城市规划 30 6中心 16组团 本项目位于 沙坪坝组图 沙坪坝组团是城市副中心 市级科教中心 城市规划 31 本案 一区三高地 发展定位 即建设重庆直辖市竞争力重要集聚区和中国西部教育 高新技术 现代物流高地中国西部教育高地 成为 1小时经济圈 的重要智力支撑 加快重庆大学城建设 未来全区高校师生达30万人高新技术高地 成为 1小时经济圈 高新技术产业的重要增长极 加快西永微电园建设 力争到2010年园区产出达到800亿元左右 形成西部最大的微电子产业基地 现代物流高地 成为 1小时经济圈 现代服务业的重要集聚地 加快建设5平方公里的重庆铁路物流园 构筑三大物流园区快速通道 区域发展定位为 一区三高地 沙区功能定位 32 沙坪坝区位于主城区以西 是传统的文化 教育 工业大区 随着西永城市副中心的规划 未来沙坪坝区将形成两个相对独立发展的片区 其中东部城区将逐步承担沙坪坝区的三产服务的功能 而西永新城区将逐步形成一个新的区域市场 有一个发展过程 西永新城区 东部城区 信息来源 重庆市沙坪坝区公众信息网 东部城区将主要承担沙坪坝区的三产服务的功能 沙区功能定位 33 城市前景好 沙区商业和商务服务潜力巨大 1重庆所在的成渝经济带是国家发展转型的战略关键 2重庆将以国际化大都市的角色 引领成渝经济带的发展 5项目所在的区域主要集中第三产业 商业和商务服务机会巨大 3重庆是中国发展战略下的中心城市 发展前景远大 4项目所在的中部片区是品质提升区域 沙区以发展第三产业为主 是重庆的 三个高地 城市规划总结 沙区商业地产发展潜力巨大 35 沙区产业发展 36 沙坪坝区主要产业园区2015年规划概况 数据来源 沙坪坝区人民政府网 沙坪坝区产业布局丰富 项目区位是商贸商务中心 产业规划 37 沙区传统产业 38 沙坪坝区的商贸经济有较好的发展基础企业数量 全区从事第三产业企业有20528个商业网点 有24746个 批零贸易及餐饮业从业人员6万多人 商业体量 综合市场 专业批发市场 集贸市场72个 建筑面积达70多万平方米 服务人口 112万人 常住人口82万人 暂住人口20万人 流动人口10万人 千人拥有商业网点22个 数据来源 沙坪坝公众信息网2009年 商贸产业 传统商贸 专业市场发达 培育大量三产人口 传统产业基础好 39 教育产业 沙区教育产业基础雄厚 拉动相关产业的企业成长 教育大区 沙区教师群体数万人每年毕业生人数将超过3万人 A 专业事务所类 B 旅游 教育 培训类 E 餐娱 生活服务类 I 商贸运输类 F 电子信息类 40 制造产业 沙区传统制造业 部分形成了西部领先的产业集群 青岗工业园 璧山鞋城园 资料来源 沙区统计局统计年鉴沙区工业局统计报告 沙区 周边 重点工业园2009年概况 41 沙区新兴产业 42 高新产业 世界级企业汇集 结构优化迎来沙区增长爆发 固定资产投资增速35 位居主城第一进出口总额增速157 位居主城第二GDP增长17 增幅由最末提高到了主城第三规模以上工业增加值增速22 5 主城第三 2010年 沙区迎来爆发性增长 43 沙区既有微电园为中心的惠普产业核心集群外围配套产业也以沙区为圆心扩展 高新产业 重庆结构升级 沙区引领世界级现代高科技中心 44 沙区商业商务有基础 IT产业驱动下 前景巨大 1沙区产业资源丰富 而三峡广场是规划的沙区商贸商务中心区 2沙区传统产业发达 商贸和教育为代表的三产尤为突出 潜在的商务和商业需求大 传统产业为基础 高新产业为动力 带动商业地产 3IT科技产业快速发展 改变沙区产业结构 增长的潜力已经开始显现 4沙区处于重庆产业结构升级的中心位置 引领重庆产业格局的改变 产业研究总结 46 人均GDP 美元 重庆市 重庆主城06年进入3000美金时代 09年突破6000美金预计不晚于2015年进入1万美金时代 重庆主城 按照我国重点城市发展轨迹 人均GDP进入3000美金后 通常需要4 5年达到6000美金 之后3 4年达到10000美金 广州2005 2008年3年 上海2005 2008年3年 北京2006 2009年3年 47 重庆正在进入国际生活时代 观光游主要目的是增长见识 常见现象是 到此一游 度假游平均渡假2次 家庭 年 对渡假目的地的风光资源计较程度有所降低 核心诉求开始关注目的地的休闲环境 重视渡假所能带来的放松的愉悦心境 1000美金 3000美金 休闲游平均渡假1次 家庭 年 经济型旅游线路的食宿档次有所提升 人们愿意用于旅行的支出额度有所上调 除观光以外 也开始注重旅途享受 2000美金 6000美金 全民休闲时代人们的休闲频率更高 方法更多样 例如 现在的美国 COFFEETIME时长几乎与WORKINGTIME持平 且非常看重每周末的休闲时光 10000美金 汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车的趋势逐渐成为主流现象 汽车彰显身份地位的价值逐渐式微 取而代之成为人们普遍的代步工具 私家车数量稳步上升普遍人对私家车持有可望而不可及的心态 并且对汽车缺乏品牌意识 房地产 教育 文化娱乐消费快速增长音乐会 演奏会 电影 文化艺术类展会 特色的文化酒吧 补钙需求集中爆发音乐会 倡导全民喝奶运动 多数人群加入钙片抢购活动 健康和精神消费支出显着提高受于工作压力的逐渐增大 人们开始寻找并乐于接受心理医生的辅助治疗 保健品市场也呈现供需双向活跃态势 房地产快速成长阶段 增长峰值阶段市场供应形势开始逐渐多样化 房产品品质和价格快速抬升 房地产市场走向成熟 竞争日益激烈 风格化发展心态日益清晰 平稳发展阶段人们对房产品的鉴赏能力越来越高 评判房产品价值的标准越来越严厉 房地产市场 休闲 汽车 保健 消费 人群 本地人及近周边人为主 大都市现象 外国人增多 艺术及收藏品 重庆2011 2015年 奢侈品大量消费 中心汇聚 外省人增多 真正意义国际都市启蒙期 分众时代来临供应市场专业化能力提升明显分众市场特征显着 外籍人士聚集圈形成 商业形态百货商场 大众商业街 商业形态超市 购物中心 精品店等商业 商业形态综合超市 体验购物中心 奢侈店等商业 48 GDP解读重庆国际都会时代 49 美國 中西部基地東南部基地 台灣 東部 中西部 产业转移 随着经济的发展 各地区的市场竞争力陆续发生改变 从而形成了产额位移 1980年代的美国 1990年代的台湾 再到2000年代的中国东部沿海地区 IT产业经历了多次位移迁移 而在2010年代IT产业重心再次发生位移 中国内陆中西部地区将迎来历史性发展方向 高新产业 世界产业转移 重庆发展比肩沿海 50 高新产业 沙区将有数万高科技人口聚集 多数为外地和外籍 保税B区 保税A区 西永微电园 壁山拓展配套工业园 未来10年沙区产业高科技中高管约为2 85万人 技术骨干约为12 58万人 未来5年沙区中高管约为1 9万人 技术骨干约为8 71万人 51 沙区 重庆国际规格第一站 52 53 商务竞争市场研究 54 2000年 2008年重庆市主城区办公用房交易面积情况 建筑面积 单位 万 2000年至2008年 重庆市办公用房交易面积共计204 54万 交易量总体呈现震荡上升趋势 表现为三个阶段 2000 2002年 交易面积在10万 以下 2003 2005年 稳定20万 上下 2006 2008年 维持在40万 的均线上波动 且有继续上升的趋势 重庆市办公用房市场未来向好 数据来源 重庆市主城区商品房交易统计报表 通过右表数据可见 重庆历年办公用房成交相对活跃的区域主要集中在渝中区 江北区 渝北区 高新园及高新区 五区交易量占主城区交易总量的88 2 而沙坪坝则因缺乏市场供应交易量处于较低水平 2003年 渝中区办公用房市场开始活跃 且一直较为稳定 2005年 江北区和渝北区也开始发力 2007年 北部新区高新园异军突起 高新区作为老牌产业园区 办公用房市场一直较为稳定 未有较大波动 第一阶段 第二阶段 第三阶段 重庆商务市场发展较好 沙区商务物业发展滞后 商务市场研究重庆商务现状 55 中高端写字楼 大部分分布于渝中区 但其它主城区的中档 中高档写字楼在逐步增加 特别是三北地区 在 重庆向北 整体趋势下 发展迅速 沙区中高端写字楼物业几乎无供应 存在市场空白 沙区中高端写字楼几乎无供应 市场空白明显 商务市场研究重庆商务现状 56 沙区商务主要集中在三峡广场核心区 有沿沙正街向重大方向延伸的趋势 智博天下 临江大厦 融汇新时代 欣阳广场 华夏银座 鑫源大厦 融信大厦 煌华世纪城 立海商务大厦 庆泰大厦 金沙国际 华宇世纪银河 金像SOLO 星瀚大厦 奇峰清华苑 利得尔大厦 怡馨大厦 嘉多利广场 知联大厦 沙区商务与商贸混合使用 缺乏标志性的办公物业 商务市场研究沙区商务格局 沙区商务物业依托于商贸物业或者与商贸混用 没有标志性的办公物业 说明沙区商务格局还处于初级的阶段 办公物业集中 物业混合 缺乏标志 57 本次调研共计20个办公物业 387组企业信息 商务市场研究供应物业调研 58 沙区商务物业空置率低 办公物业消化力强 商务市场研究供应物业调研 办公物业调研楼栋物业使用情况调查 59 企业因为产业关联因素选择在沙区办公 商务市场研究供应物业调研 根据对调研企业的统计 入住沙区主要的办公物业中的企业 有17 24 企业行业属性为教育 培训旅游等文化产业机构 有28 45 的企业属性为餐饮娱乐等生活服务类行业 有21 26 的企业属性为房地产及相关行业类 文化教育产业 餐饮娱乐产业 房地产相关产业是入驻办公务物业最多的企业类型 60 沙区办公企业具有一定规模 存在升级可能 根据对调研企业办公面积的统计45 的办公企业办公面积在100 200平方米 其次是40 100平方米办公面积的企业 所占比例为25 200平方米以上面积办公的企业在沙区所占也有一定比例 这说明 沙区办公企业的规模中等 这类企业客观上具有档次或空间升级的可能 商务市场研究供应物业调研 61 文化教育 培训机构 餐饮娱乐行业以及房地产开发 是沙区目前办公场所的主要使用群体 这与沙区教育 商贸产业发达 有较大关联 企业具有区域情节 沙区目前写字楼及标准的办公公寓物业相对较少 与其区域及产业的发展情况出现背离 区域需要更好环境的办公物业场所 承载沙区产业的快速发展 100 200平方米的办公场所 是目前市场供应的主流面积 服务对象为中型企业 该类企业处于发展较为成熟阶段 客观有改善办公环境的需求 沙区缺乏真正意义上的高档写字楼 与其发达的商贸水平不相吻合 同时 拥挤的交通也对办公物业的发展产生一定阻碍 不过随着沙区的规划发展 对办公物业的需求将随着交通的改善变得逐渐强烈 周边缺乏高档商务供应 项目有填补市场空缺机会 商务市场研究商圈商务调研结论 62 沙区商务物业入驻企业现状及需求抽样问卷调研 商务市场研究商圈企业需求调研 调研要求 访问地点 三峡广场周边商务公寓及写字楼调研方法 入户调查调研数量要求有效问卷60份最终问卷 欣阳广场9 世纪银河19 时代星空16 庆泰大厦16 金沙国际4 融信大厦266个有效样本量 63 有区域情节 商务档次不能满足需求 商务市场研究商圈企业需求调研 认同沙区的区域价值而选择在此办公占86 以租为主 对现状最大的不满在物业的硬件占53 64 搬迁意向强烈 但搬迁区域仍以沙区为主 商务市场研究商圈企业需求调研 35 有搬迁意向 近期内搬迁的占26 搬迁的区域仍以沙区为主占39 仍主要用租赁方式 65 搬迁主要看重档次 地段和交通 商务市场研究商圈企业需求调研 搬迁多选择环境更好的SOHO楼占36 和甲级写字楼占35 主要考虑因素是区域和交通 66 商务市场研究商圈企业需求调研 客户现状 沙区商务物业使用客户主要是成长型中型企业 现有办公面积主要集中于30 200平米 目前客户绝大多数采用租赁形式 自用购买比例较低 客户使用评价 大多数客户认可沙区发展前景 客户选择现有物业的主要标准是地段位置 对物业硬件配套最为不满 电梯 停车场等 客户搬迁倾向与需求 近4成客户有搬迁意向 主要集中在3年以内搬迁 但多数仍选择留在沙区 客户搬迁后仍以租赁方式为主 购买比例低 多数客户倾向环境更好的SOHO楼与写字楼 面积集中在50 300平米 尤其以50 100平米为主 整体有面积需求扩大趋势 多数客户选择物业的标准依次为 区域地段 交通便捷度 物业商务氛围 沙区办公企业有一定规模 认同区域 不满办公条件 小结 67 沙区商务物业到了需要 升级换代 的时代转折点 商务市场研究总结 供应市场调研1 商务物业档次低 昭示性差2 商务物业供应较少3 100 200m2为现阶段主要供应面积区间 需求市场研究1 商务物业消费者看重沙区区域价值2 对商务物业档次 形象有提升要求3 需求面积区间相对于供应变化不大 但未来随着企业发展 存在物业升级需求 利用沙区商圈区域价值吸引 通过对商务物业档次及形象的 升级换代 抢先占位沙区高档商务集群定位 吸引商务物业消费群体 可能成为项目的商务物业机会点 68 商业竞争市场研究 69 沙区中心区域6大商业板块 三峡广场是中心 商业市场研究沙区商业格局 沙区主要商业街经营情况 沙正路 沙杨路 沙南路 沙中路 渝碚路 70 沙坪坝商圈排名靠后 但物业的市场认可度高 商业市场研究重庆商业现状 71 沙区中心区未来商业供应稀少 市场竞争压力不大 商业市场研究沙区商业供应 项目周边区域商业未来供应量近乎于无 销售市场方面项目商业在区域内无明显竞争对手 72 根据沙区规划 沙坪坝商业中心需要 升级换代 商业市场研究沙区商业规划 沙坪坝区商业区布局图 73 商圈人流大 消费群多元 同质竞争严重 档次低 商业市场研究商圈商业概况 沙坪坝商圈概况 74 沙坪坝商圈各大百货中心经营业态介绍 商业市场研究商圈商业概况 沙坪坝地区的中档流行百货 内部商业规划较符合本地市场人们自然购物习惯 目前有超越解放碑店的趋势 王府井百货 重百沙坪坝商场是重庆百货大楼股份有限公司投资兴建的规模较大的商场 3 2万方 也是沙区经营较好的百货 重百 新世纪凯瑞商都是针对沙区主流消费客群师生和白领 定位于品牌商场 以年轻 时尚 品位为其经营特色 向年轻化及品牌化延伸的大型百货商场 也是沙区经营最好的百货 新世纪凯瑞商都 三角碑商圈百货普遍经营较好 且单店规模较大 说明沙区消费力强 消费需求旺盛 75 华宇广场商业整体租金水平较高 经营较好 商业市场研究商圈商业调研 经营情况好 商业基本无空置 临街商铺因人流大 商业经营状况非常好 2 3楼商铺多为目的性消费 且铺面较大 经营较好 商业的租金套内均价约为500元 平方米 76 商业市场研究商圈新增商业 硬件 层高 LG层5m 第8层6 5m 负一 负二层5 3m 其他层4 5m停车位 655个电梯 一层至六层各设4部扶梯 商场设有2部观光梯 4部垂直梯 4部货梯 七 八层与负一 二层各2部电梯 煌华新纪元 提升了沙区商业整体水平 77 招商情况好 大体量商业自主招商模式成功运用 7 8层有楼层较高的因素以外 6层以下招商情况非常好 商家档次高 入驻商家都是市场的较为高端的品牌 还有如ZARA等店 是首次进入重庆市场 商业市场研究商圈新增商业 业态布局 招商成功 较为高端 显示沙区商业具有提升空间 78 煌华新纪元商业布局及楼层租金状况 精品百货 珠宝 名表 皮具 化妆品 主力店 屈臣氏 周大福 帝舵表等 主力租金400 450元 m2 月 招租租金 800 850元 m2 月 服饰精品店 主力店 依恋 ZARA等 主力租金350 400元 m2 月 招租租金 650 700元 m2 月 女性饰品店 美容 SPA 主力店 HAPANIQUE等 主力租金300 350元 m2 月 招租租金 500 550元 m2 月 男性服饰店 餐饮 主力店 阿利与爱德等 主力租金200 250元 m2 月 招租租金 400 450元 m2 月 体育用品店 主力店 LEE NIKE CIRCLE等 主力租金150 200元 m2 月 招租租金 350 400元 m2 月 特色餐饮 主力店 德庄 麻辣香锅等 主力租金100 150元 m2 月 招租租金 300 350元 m2 月 招租租金 200 250元 m2 月 影院 主力店 横店影院等 主力租金55元 m2 月 招租租金 150 200元 m2 月 超市 电玩店 主力租金55元 m2 月 商业市场研究商圈新增商业 招租租金 200 250元 m2 月 套内整体均价约为400元 平方米 79 商圈大型商业体经营状况良好 有提升空间 沙区目前商业氛围浓厚 有较强消费力支撑 以三峡广场为核心商圈 核心商圈未来新增商业供应较少 市场竞争较为缓和 项目所在的三峡广场 是政府规划的中心商业区 商业成熟 已形成辐射影响 但商业整体消费档次较为落后 有较大提升可能 项目发展以规模形成中心化 以档次升级区域商业的策略 有基础和极大空间 商业升级时代 项目有成为区域商业新中心的可能 商业市场研究商圈商业调研结论 80 配额要求 男女比例1 1 年龄在18 24岁 25 30岁 31 35岁 36 40岁 1 1 1 1 访问地点 三峡广场 烈士墓 凤天路 地铁1号线沿线 调研数量要求160份 最终问卷 其中男样本77 女80 18 24样本39 25 30样本37 31 35样本39 35 40样本42 三峡广场56 烈士墓38 凤天路39 地铁1号线沿线24 157个有效样本量 周边消费者的消费需求抽样问卷调研 商业市场研究商圈消费需求调研 81 商圈消费有外溢情况出现 商业市场研究商圈消费需求调研 消费目的地三峡广场占35 解放碑占18 和住地附近占17 三大类型的地点消费习惯比较相似 82 接收一定距离消费 消费群体普遍接受公共交通 商业市场研究商圈消费需求调研 可接受一定消费距离 特别是休闲娱乐 出行消费一般以公交车为主占52 其次是出租车占22 83 一定距离的消费明显 中心商圈消费吸引力强 商业市场研究商圈消费需求调研 可以接受一定消费交通时间 特别是休闲娱乐 20分钟以上的占到56 10分钟生活圈的仅占20 84 沙区商业功能 档次升级愿望强烈 商业市场研究商圈消费需求调研 主要是希望增加功能占41 年龄结构越大 越希望提升商圈的档次 85 消费类型较多元 百货 超市 潮流店 餐饮 商业市场研究商圈消费需求调研 86 消费需求小结 1 周边消费者有较强的区域消费习惯 2 周边消费者对核心商圈档次提升的需求强烈 3 消费者多元化 特色化需求明显 区域消费习惯明显 档次提升愿望强烈 消费多元 商业市场研究商圈消费需求调研结论 87 商圈商业档次现状与消费群体需求之间的矛盾突出 商业市场研究总结 供应市场调研1 商业物业偏中档 缺乏高档消费场所2 现有商业体量不能满足消费需求3 大型集中商业体较少且业态结构缺乏特色 需求市场研究1 消费需求旺盛 整体消费能力较强2 消费力有外溢趋势3 对核心商圈档次提升的需求强烈4 特色化消费需求明显 消费者对商业高档化需求明显 且消费有外溢趋势 说明高档次商圈商业有巨大市场 区域高档商业缺乏 说明高档商业存在市场空白 中高档商业物业在沙坪坝商圈有市场机会 88 酒店 酒店公寓供应市场研究 89 主城高端酒店多集中在渝中区 沙坪坝区市场空白 重庆高端酒店分布 渝北区五星级酒店2家四星级酒店9家 江北区五星级酒店1家四星级酒店5家 渝中区五星级酒店4家四星级酒店15家 南岸区五星级酒店2家四星级酒店9家 九龙坡区五星级酒店1家四星级酒店7家 沙坪坝区五星级酒店0家四星级酒店1家 酒店市场 渝中区高端酒店最多渝北 江北 南岸的高端酒店发展迅速九龙坡区近期高星级酒店出现沙区只有一家中端酒店 90 鼎固五星级酒店预计为双五星 即一家五星级酒店与一家超五星级酒店并立 沙区终于迎来第一家五星级酒店 未来高端酒店主要集中在CBD 沙坪坝区竞争较小 酒店市场研究未来竞争 重庆未来高端酒店供应 91 五星级酒店客源结构 根据与重庆各高星级酒店销售人员的访谈 五星级的客源中约有45 来自商务需求 20 来自会议 而四星级酒店的客源则主要来自会议 其次为商务和休闲娱乐 各酒店由于自身的定位差别 各自的客源结构会有一定不同 四星级酒店客源结构 高档酒店对商务 会议依附程度较高 酒店市场 92 沙坪坝酒店档次不高 高档酒店存在市场空白 酒店市场研究沙区酒店市场现状 沙区酒店格局分析 93 沙坪坝酒店会议设施较初级 会务市场有升级机会 酒店市场研究沙区酒店会议设施 会务接待能力 沙坪坝酒店会议设施接待能力较弱 会议设施设备均为较初级的配置 缺乏接待大型会议的能力 即使如此 仅丽苑酒店的商务会议收入 就占了整个酒店收益的三分之一 94 沙区商务酒店入住率高 酒店消费需求旺盛 酒店市场研究个案 丽苑大酒店 丽苑大酒店定位 四星级涉外商务会议型酒店 建筑面积 37000平方米 典型商务酒店对比表 95 重庆主要长包房情况 市场现状 酒店公寓处于供应空缺的阶段 重庆目前没有标准配置的服务式公寓 高端客户的长租房需求主要靠酒店来满足 重庆市场酒店公寓稀缺 未来潜在消费群体较大 酒店市场研究个案 丽苑大酒店 2008年重庆服务公寓潜在消费人群 随着重庆 两江新区 挂牌 中国西部硅谷 等城市规划的实施 服务公寓的消费人群还将继续扩大 96 商务配套好的高档酒店缺乏 酒店公寓市场前景好 酒店市场研究市场研究小结 沙区酒店会议配套设施设备未达到现代会议要求 沙区缺乏高档次星级酒店 沙区酒店经营状况较好 高星级酒店将会在未来发展中迎来新的市场机遇 酒店会议接待功能也将是项目酒店的价值提升点 酒店是公寓市场前景好 酒店公寓填补市场空白 满足需求 97 98 高铁影响研究 99 高铁对经济 人口 商业 商务的借鉴研究 高铁机遇 我国高铁起步较晚 案例选取日本高铁 新干线 100 紧密产业带联系 加强经济辐射力 缓解交通压力 高铁机遇 日本新干线的建设目的 紧密3个沿海工业带的联系 加强经济辐射力 缓解交通压力 20世纪50年代后半期 形成了东京 横滨 名古屋 大阪 神户等 沿海型 工业地带 3大经济圈成为日本经济发展的 火车头 以东京 横滨为中心的关东经济圈 以名古屋为中心的中部经济圈 以大阪 神户为中心的近畿经济圈 当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3 却承担全国客运总量的24 和货运总量的23 东海线和山阳新干线 每年约有乘客2亿人次 案例 日本高铁 新干线 101 高铁时代 带动日本经济两位数以上增长 高铁机遇 1964新干线高速铁路开通代 高铁建设和高铁引发的增长效率 使日本经济 在10年期间保持了两位数以上的增长 案例 日本高铁 新干线 102 高铁人口增长快 吸引非高铁城市人口 高铁机遇 1 人口增长 有高铁的城市人口增长更为显著 案例 日本高铁 新干线 2 人口迁移 没有高铁的城市人口呈现减少的趋势 高铁城市与非高铁城市的人口变化表 103 第三产业快速增长 商务和商业向大型站点集中 高铁机遇 案例 日本高铁 新干线 有无高铁站的城市主要增长指标 高铁站点的企业增长指标 1 第三产业增长 零售和批发为代表的商贸业发展提速 其中批发业的增长张达到了翻番 2 产业集中大都市 高铁运行后 产业机会涌向原有产业基础的大型中心城市 中间地带的城市反而发展缓慢 高铁时代产业活动向城市中心城市集中 高铁站点与非站点的零售变化 资料来源 中村 Nakamura 和上田 Ueda 1989 3 商务向站点集中 第三产业企业大量向高铁的站点布局 特别是服务性产业集中趋势更为明显 4 站点购物中心聚焦能力更强 零售也的增长主要体现在站点的购物中心 城市其他的购物中心反而收到损害 104 客流份额流向高铁 商务旅行更为突出 高铁机遇 客流份额 高速铁路在200 800公里的运距范围内 市场份额最为明显 300公里左右的距离 高铁运力占据了市场60 的份额 资料来源 英国运输委员会2004年研究报告 案例 日本高铁 新干线 高铁运力占比与距离的关系 高铁商务旅行的市场占有率 商务旅行份额 通过高铁的商务旅行在日本的份额是45 而且 在2小时以内 商务的比例更是超过90 105 高铁机遇 商业繁华依托火车站 站点改造聚集商务 106 高铁机遇 商务需求大 东京站 大手町站及有乐町站周边10分钟步行范围内聚集大量办公楼群 据不完全统计2002至2011年间以办公及其辅助商业的总供应量逾250万平米 企业入驻多 2007年 该区域内目前共有4100间企业 每天约有24 4万上班族在此活动 围绕高铁站 商务中心的格局快速形成 107 城市规模不可能无限制扩展 高铁运量在4000万人次之前 城市人口线性增长 此时对应服务的城市人口在500万 对于重庆这样 都市区1000万人口的特大城市 最高运量应该在6000万人次左右 意味着高峰期 每3 5分钟 就有一班列车通行 大都市高铁运量4000万人次 高峰6000万 高铁机遇 大型高铁客运站客运量与城市人口的关系 高铁运量和都市人口分析 京津城际运营一年间共发送旅客1870万人次 总体客流年增长率86 总体设计运力是6000万人次 城市人口 108 最高时速350公里 可在56分钟左右通达 比现在两地间的 和谐号 还要快1个多小时 到2030年 成渝高铁每天将开行动车组200多对 年最高运载能力可达6000万人 成渝高铁途经成渝经济区的核心地域 该地域总面积20多万平方公里 以重庆和成都两个特大城市为两极 辐射四川盆地大部分地区 涵盖人口9800多万人 人口数量排名第一 成渝高铁规划运力6000万 沙坪坝站客流大 高铁机遇 成渝城市群和高铁客流 沙坪坝站点覆盖重庆的西区 人口约占主城的1 3 预计的客流量约年均1300万 2000万 109 高铁对沿线带动的影响 1 2 成渝高铁以成都和重庆两个特大城市为发展的极点 将发展较快的多个县市 近一亿人口联系起来 形成沿成渝伸展的 成渝高铁经济带 参考日本新干线 成渝高铁将带动沿线有站点城市的人口向站点城市汇集 站点城市GDP增长更快 促进沿线产业带的形成 站点城市人口汇集 经济增长 成渝高铁对重庆和项目的影响小结 高铁结论 站点城市商业机遇凸显 1 2 参考日本新干线 位于重庆中心的沙坪坝和菜园坝高铁火车站 将是商务高速增长的地点 同时 零售商业也会取得高于其他商圈的增长表现 三产增长 向中心城汇集 商务和商业向高铁站点集中 参考国外 站点城市第三产业增幅巨大 经济增长越来越向原有的中心城市 有站点 汇集 客流商务化 未来数量大 1 2 成渝高铁客流量预计在4000万 6000万之间 沙区的高铁车站 将会形成1300万以上的客流 为项目带来极大的消费基础 客流集中 商务化 项目有大量高铁客流基础 参考国外 300公里距离的高铁客运占据了全部客流的60 2小时里程以内的商务客群90 选择高铁 高铁站将为项目带来高容量和高素质的消费基础 商业 商务的机会更为直接 110 TOD发展模式研究 111 香港地铁负担了近四分之一的客运交通 TOD模式 案例 香港TOD发展 香港地铁全部由香港MTRC发展公司运营和管理6条线路 总计91公里 53个站点 每1 6公里一个 站点密度世界最高 2006年 香港的交通90 以上由公共交通承担 其中25 2 由地铁承担 112 香港TOD发展类型与地段属性关联 TOD模式 案例 香港TOD发展 1 中心高密度商务 中环等为代表 超高层写字楼为主2 中心高密度居住 太古等代表 超高层居住为主3 中密度居住 中等规模 普通高层 高容积率4 大规模居住 大规模 低容积率5 大规模均衡 大规模 中密度 均衡物业发展 香港地铁物业分布和结构图 香港地铁上盖物业根据位置特征分为五个类型 113 香港地铁公司参与开发 商用物业盈利高 TOD模式 案例 香港TOD发展 香港地铁拥有上盖物业构成 居住 9万平米 占比4 2006年香港地铁公司拥有的物业汇总总计物业216万平米车库2700个 商业 72 7万平米 占比34 写字楼 82 6万平米 占比38 酒店 服务公寓 35万平米 占比16 政府 机构 16 8万平米 占比8 114 1 500米范围内的家庭每天形成固定的客流量综合使用的空间客流有一定提升 AverageDailyRidershipin2005forWeekdaysandWeekendDays 客流向换乘 商业中心汇集 综合体提升客流 TOD模式 案例 香港TOD发展 2 如果有一个购物中心周日每天6 8万人次周末每天5万人次 3 有交通换乘的站点形成7万左右的客流业态复合后有增加 4 大型综合物业每天可增加3万 4万人左右的客流量 115 重要TOD节点 聚集高端商务和大型商业 轨道交通形成网络后 轨道交通将负担整体城市交通的1 4左右 客流明显流向有高铁和轨道的综合换乘中心 项目具有充分的人流优势 同时 如果定位为综合商业综合体 对客流的吸引能力更为明显 TOD模式影响小结 TOD模式 综合使用的物业 写字楼 酒店 和大型商业中心 明显提升站点客流量 116 117 高铁商业 118 古都核心区 可以逛街的高铁站现代商城 京都火车站 119 有酒店 购物中心 是高铁商业综合体 京都火车站 基础指标 占地 38076平方米总建筑面积 23 7689平方米楼层分布 地下3层 商业酒店16层购物中心12层商业街11层 酒店 商业街 站台 入口 商业 通道 SHOPINGMALL 120 高铁站成为了代表国际城市的主题公园 京都火车站 大型开敞式露天舞台 古城全景的观赏点 ShoppingMall的复合空中城市 酒店 百货 购物中心 商业街 电影院 博物馆 展览厅 地区政府 121 地下商街和地上购物中心构成丰富业态 京都火车站 122 立体分流和引导 最大化把人流引入商业 京都火车站 123 立体的空间 建筑交通一体化 京都火车站 124 项目小结 京都火车站 跳出传统 创新概念 这里有两个创新 一是传统上普遍认为火车站人流比较杂乱 不适合做大型购物中心 而京都火车站不仅有伊势丹百货 还有酒店 商业街 电影院等 二是观念创新 展览馆 艺术馆等城市级设施 把项目变成了城市的活动中心 大型商业 三层的地下商业 11层的商业街 12层的伊势丹百货 项目的整体商业体量约15万平米 是综合性的大型商业 商业与车站的人流组织 通过地下 地上的平面交通 以及利用扶梯的垂直交通的方式 人流组织显示了科学性 即兼顾了火车站的人流规律 又为商业提供了人流 125 TOD都市综合体 126 TOD模式 案例 环球金融中心 IFC 香港的国际地标 香港国际地标 IFC 127 香港之心 的中环广场 中环中心 由于其中心地位和高端形象被称为 香港之心 128 换乘站 机场高铁 商用主导的都市综合体 中环中心 机场高铁 换乘中心 机场高铁 地铁枢纽 TOD 写字楼 商业 酒店 公寓 综合体 典型的TOD都市综合体 SA SA 129 香港最高 租金最高端的写字楼 中环中心 写字楼 130 商务服务为主导的酒店 服务式公寓 中环中心 酒店 服务式公寓 服务式公寓 五星级酒店 131 商场定位高端 经营情况好 中环中心 商业 132 中环中心 五层精品商业 利用地铁人流 地铁出口在商场内 133 便捷 舒适的人行交通网络分流交通压力 中环中心 交通解决 面临挑战 交通拥堵道路狭隘 解决方案 便捷的人行网络多扶梯的垂直交通优美的人行环境人行与商业结合 134 优美 舒适的人行交通体系 中环中心 135 项目小结 中环中心 总体 地标性建筑 最高楼 现代建筑风格 交通便捷 且与高铁和地铁的人行出口相连接优良的人流组织动线 写字楼 商业核心区 中环长期缺少高品质办公楼供应少数拥有顶级品质的大楼之一需求旺盛 开盘两年后满租 租金香港最高 商业 业态组合丰富 提供一站式消费场所高端品牌汇集 酒店和服务式公寓 四季酒店的高端品牌为项目奠定基础 提升办公和商业的档次酒店和服务式公寓通过长短结合的方式 满足不同商