山东新基立PPT课件

德邦创新资本山东新基立项目专项资产管理计划2013年10月,目录,一、产品要素及交易结构,一、产品要素及交易结构,6、预期收益率,一、产品要素及交易结构,2，交易结构,2，交易结构,1、济南市中心商业、住宅用地抵押2、山东新基立实业集团提供不低于借款资金1:1的资金投入3、山东新基立实业集团、潍坊新基立实业有限公司、中房济南军安工程有限公司提供连带责任担保4、项目公司及山东新基立实业集团股权质押,一、产品要素及交易结构,3，增信措施土地抵押、股权质押、保证担保等多重保障,土地抵押：位于济南市中心核心城区（历下区）文化东路22号17.5亩商业用地及浆水泉路1号7.88亩住宅用地抵押。土地抵押物市场评估价值合计约5亿元（抵押率不超过50%）。项目公司股权质押：德邦创新资本增资项目公司持有64.3%股权，项目公司将剩余35.7%股权质押给德邦创新资本，德邦创新资本对项目公司享有绝对控股权。集团大股东股权质押：为了加强拍地成功前的增信措施，在拍地成功并办理完成土地抵押登记之前，新基立集团的大股东边栋奎先生及其配偶王峰女士以所持有新基立集团的全部股权质押（57%）给德邦创新资本。,一、产品要素及交易结构,3，增信措施土地抵押、股权质押、保证担保等多重保障,资金同比例配置：山东新基立实业集团及关联公司合计提供不低于25000万元资金与本资管计划资金一同投入项目公司。保证担保：山东新基立实业集团有限公司、潍坊新基立实业有限公司、中国房地产开发集团济南军安工程有限公司为资产管理计划提供连带责任保证担保（上述公司资管计划期间合计营业额超过10亿元）。项目公司实际控制人黄栋先生为资产管理计划提供个人无限连带责任保证担保。,一、产品要素及交易结构,4，补偿措施,若新基立房产未能竞得标的地块，则项目提前结束，委托人的投资金额按照使用三个月收益率计算，一次性补偿，资产管理人将委托人的委托财产本金及其收益返还给委托人。,二、产品优势分析,产品亮点1、土地位于济南核心城区，楼板价格低，同区房价有优势。根据2013年济南市土地拍卖成交信息，比本项目地段差的区域楼板价高达5236元/平方米。本项目楼板价仅为3510元/平方米。（距离项目不足一公里恒大帝景销售均价1.9万/平方米）2、公司当前实际拥有标的地块:公司已实际拥有标的地块(土地用途:工业和仓库用地),已经累计投入超过1亿元,为响应政府城市建设号召,现将标的地块经政府收储后挂牌出让为商业及住宅用地。3、自有资金配套投入，土地出让金返还投入，劣后资金1：1配比。企业除前期已投入1亿元外,在本资管计划成立前再投入不低于5千万元。与政府签订收储协议，政府承诺返还土地出让金的60%再投入，企业累计投入资金不低于借款资金1:1比例,保证项目建设有充足资金。4、区政府重点项目，省、市重点小学学区房（燕山小学，燕山中学），小户型、不限购、不限贷,有利于产品销售。5、项目资金使用及流向，德邦创新资本全流程监管并参与。,二、产品优势分析,1、济南市中心核心城区商业及住宅土地抵押，土地抵押物市场评估价值合计约5亿元，抵押率不超过50%。2、控制项目公司100%股权，德邦创新资本增资项目公司持有64.3%股权，项目公司将剩余35.7%股权质押给德邦创新资本，德邦创新资本对项目公司享有100%控股权。具体措施有：对项目公司印信监管及派出有一票否决权董事等。3、劣后资金1：1配比：山东新基立实业集团及关联公司合计提供不低于25000万元资金与本资管计划资金一同投入项目公司用于项目开发建设，企业书面承诺资管计划资金优先于企业投入资金退出。4、多家实力企业担保：山东新基立实业集团有限公司等3家企业为资产管理计划提供连带责任保证担保（上述公司资管计划期间合计营业额超过10亿元）。5、多渠道的还款来源，保证资管计划到期本息足额支付。,二、产品优势分析,还款来源充足：第一还款来源：济南市“文东项目、浆水泉项目”销售收入：按照销售进度，预计截止2015年上半年，可实现销售收入累计：123461万元，截止2015年总费用为：86461万元，余额为37000万元，完全能够覆盖还款本息。第二还款来源：资管计划设立监管账户锁定中房济南军安公司的销售收入用于还款，该公司已经具备预售条件的楼盘到2015年上半年前，预计实现销售收入4.76亿元，其中3亿元可用来还款。第三还款来源：山东新基立实业集团等企业在资管计划期间合计营业额超过10亿元，部分资金可用于还款。第四还款来源：济南市中心商业及住宅项目四证齐全后比较容易从银行获取开发贷款,银行开发贷款可用于还款。,三、项目介绍,济南，山东省省会城市，副省级城市。位于山东省中西部，北临黄河，南依泰山。分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的莱芜和泰安交界。济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之称。2012年全年生产总值4812.68亿元，比上年增长9.5%。城市居民收入稳定增长，城市居民人均可支配收入32570元，同比增长12.7%；农民人均纯收入11786元，增长13.2个百分点。济南是十五个副省级城市之一，七大军区之一，十八个大铁路局之一，七大电网中心之一，中国人民银行十二大分支机构之一，在政治、军事、经济、教育、历史、交通、金融领域都占据重要的地位。,1，济南市介绍,三、项目介绍,“文东项目”位于济南市核心城区历下区文化东路22号，文化东路与燕子山路交叉口西南角地块。北临文化东路城市主干道、东临燕子山路城市次干道，距经十路城市主干线不足200米，地理位置优越。项目周边配套设施齐全：该位置周边自幼儿园至大学均设立齐全，学校均为济南巿、山东省著名学校，本区域是济南市人文环境最佳区域。项目定位：1-4层临街“商铺”、4层以上为小户型“写字楼”、“酒店公寓”，户型以40-70/为主，80-120/为辅(按照当地政策可买房入户,学区房)。,2，项目概况文东项目,三、项目介绍,“浆水泉项目”项目位于济南市核心城区历下区浆水泉路1号，山东省武警总医院对面。项目周边配套设施齐全：该片区是历下区政务中心，东临省博物馆、档案馆、美术馆，北临政法大学、历下政务大厦，地处济南市东部新城中轴线，是人口聚居密度区域、外来人口聚居区，商业经营发达区域。项目定位：市场定位以住宅为主，底层商铺，以附近白领、外来经商及高收入人群为主要销售对象；户型以90-120为主，以70两居室为辅。,2，项目概况浆水泉项目,三、项目介绍,2，项目概况,两项目预计实现销售收入16亿元,净利润5.8亿元。项目位于济南市核心城区(红色圈标注处),仅次于泉城路中心商业区。处于济南城市未来发展的最重要区域。,三、项目介绍,2，项目概况,四、交易主体介绍,3，项目方：山东新基立房地产开发有限公司,成立于2013年5月，注册资本5000万元，法定代表人边栋奎,该公司专门用于开发文东项目及浆水泉项目而设立。当前股权结构：山东新基立实业集团有限公司持有90%股权，山东亿源投资有限公司持有10%股权；资管计划介入后股权结构：德邦创新资本有限责任公司64.3%,山东新基立实业集团有限公司35.7%。,四、交易主体介绍,3，保证人：山东新基立实业集团有限公司,公司成立于2000年，注册资本5,000万元，主营建筑材料、安装装饰材料、日用五金、铝合金制品加工及销售，计算机软件开发、相关信息咨询、项目投资等业务。公司累计开发住宅约100万平方米,商业约30万平方米；经过多年的发展，集团已逐步形成以投资地产开发为主导，涉及商业、物流、酒店、金融、城市市政建设等多元化、集约化综合经营发展模式。根据新基立实业集团提供的财务数据(合并报表)，截至2012年末，集团资产总额约17.6亿元,净资产8.9亿元,资产负债率49.43%,当年实现主营业务收入6.9亿元，净利润6千万元（不含开发利润）。,四、交易主体介绍,保证人中国房地产开发集团济南军安工程有限公司成立于2000年，注册资本1,000万元，主营房地产开发与经营业务,主要在济南市从事房地产开发,已经开发了济南军安和平山庄：占地111亩，其中住宅18万，商业及商务办公公寓3.8万；济南学府蓝山项目：占地31.6亩，开发住宅4.8万。在资管计划期间累计有4.7亿的销售回款可用于还款。保证人潍坊新基立实业有限公司成立于2002年,主营建筑材料销售等,注册资金5千万元,截至2012年，资产总额14364万元，实现收入4353万元，实现净利润734万元。以上公司都有比较充足的现金流,可作为资管计划的第二还款来源,四、交易主体介绍,3，保证人：黄栋,黄栋先生，原籍山东潍坊人，现定居于济南，现年42岁，山东经济学院企业管理专业本科学历，1994年参加工作，2000年起创业，一手创建了山东新基立集团等公司主要业务遍布北京地区、石家庄地区、济南地区、潍坊地区、西安地区等,形成了多元化、多产业综合性集团公司。黄栋先生工作经历丰富，社会关系极为广泛，善于管理，在房地产开发行业磨砺多年，有着丰富的管理经验,四、交易主体介绍,4，受托人：德邦创新资本有限