第6讲 城市住房经济

.,第6讲城市住房经济,如何看待房地产市场房地产市场运行房地产市场调控,.,房地产市场,.,经济学十大原理,人们如何作出决策：人们面临权衡取舍某种东西的成本是为了得到它所放弃的东西理性的人考虑边际量人们会对激励作出反映人们如何进行交易贸易使每个人的状况更好市场通常是组织经济活动的一种好方法政府有时可以改善市场结果整体经济如何运行一国的生活水平取决于它生产物品与劳务的能力当政府发行过多货币时，物价上升社会面临通货膨胀和短期失业的权衡取舍,.,个人的购房决策,面临取舍机会成本,.,个人的购房决策,考虑边际量对激励作出反应,.,房地产市场运行,贸易使每个人状况更好“市场”是好同志,.,房地产市场运行,政府可以改善市场结果,.,房地产市场与宏观经济,一国的生活水平取决于它生产物品与劳务的能力当政府发行过多货币时物价上升,.,房地产市场与宏观经济,社会面临通货膨胀和短期失业的权衡取舍,.,10,房地产市场运行,一、房地产市场的概念二、推动房地产市场转变的社会经济力量三、房地产市场的需求四、房地产市场的供给五、房地产市场的均衡和非均衡,.,11,房地产市场运行,一、房地产市场的概念房地产市场：是指房地产商品交换的领域和场所。从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。,.,12,二、推动房地产市场转变的社会经济力量1、社会经济因素社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。2、社会经济力量金融业的发展信息、通讯技术水平的提高生产和工作方式的转变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁,.,13,三、房地产市场的需求1、概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2、房地产需求的特点1）房地产需求具有整体性2）房地产需求具有区域性3）房地产需求具有层次性,.,14,3、类型生产性、消费性、投资性4、房地产需求的影响因素1）收入的变化2）其他商品的价格变化（替代品，互补品）3）对未来的预期4）政府政策的变化（贷款利率，税费）,.,15,四、房地产市场的供给1、概念房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。2、房地产供给的特点1）房地产供给缺乏弹性2）房地产供给具有层次性3）房地产供给具有滞后性,.,16,3、房地产供给的影响因素1）房地产开发成本2）政府政策的变化（土地增值税费）3）对未来的预期,.,17,五、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。,价格,数量,S,D,P,0,M,E,.,18,.,19,价格,数量,S,D1,D2,P,P1,0,Q1,Q,Q2,.,20,RE供求均衡原理的要义：是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致,.,21,RE供求均衡原理的现实意义：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。,.,22,2、供求非均衡即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态：A、总量性供不应求状态B、总量性供过于求状态C、结构性供求失衡的状态！均衡是偶然的，几乎是不存在的；！非均衡状态是绝对的，常见的。,.,23,3、RE市场供求均衡条件及其实现A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,.,24,房地产市场调控,一、房地产价格形成二、房地产价格的影响因素三、房地产价格高企的原因四、房地产价格高企的后果五、房地产市场泡沫六、房地产市场调控,.,房地产价格，由于其土地的特殊性，土地供给的有限性，其价格更多的受需求方的影响。房地产价格的产生，是由房地产的效用、相对稀缺性和人们对房地产的有效需求所形成的。,一、房地产价格形成,.,宏观因素（一般因素），是指对房地产价格及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。,宏观因素,二、房地产价格的影响因素,.,区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。,区域因素,.,微观因素（个别因素），是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。,微观因素,.,各种因素影响价格的变动方向不尽相同各种因素影响价格变动的程度不尽相同各种因素影响价格变动的时间不尽相同各种因素影响价格的关系不尽相同有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达,对影响因素的认识,.,30,1、房地产市场需求强劲是拉升房价的动力城镇职工住宅进入换代期购置第二套房城市化步伐加快城市居民的新投资方向2、非理性、投资性、甚至是投机性购房助推房价的攀升3、国外和境外机构及其人员的购房需求增加4、城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求,三、房地产价格高企的原因,.,31,5、钢材、水泥等原材料价格的上涨，房屋环境和质量的提升6、开发商（及媒体）哄抬房价,三、房地产价格高企的原因,.,32,三、房地产价格高企的原因,8、金融助推作用9、住房结构性失衡（供给和需求）（反映出政府、开发商对利益的追逐）,.,33,.,四、房地产价格高企的后果,房价的不断上涨带来的众多的恐慌性需求。今天50万的房子明年说不准就要70万了，这样就刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，房价自然会持续上涨。,.,四、房地产价格高企的后果,房价的上涨同时也刺激了投资性需求。由于投资渠道的稀少，中国居民的投资主要集中在楼市与股市。当这种短期的收益远远大于预期的风险的时候，越来越多的资金就涌进楼市。购房者的非理性的投资需求占据了大量的商品房供应，楼市的刚性需求得不到有效释放，如此进一步的推高房价。,.,四、房地产价格高企的后果,房价的上涨直接影响民生，导致社会不和谐。大量企业进入房地产业，导致产业发展“空心化”。,.,四、房地产价格高企的后果,使社会生产力受损，造成社会资源的浪费。泡沫破灭后，一些在建工程停产形成“半拉子工程”“烂尾楼”，海南省房地产泡沫时代的“烂尾楼”原报建筑面积1600多万平方米，积压空置商品房700多万平方米，闲置土地18000多公顷，沉淀资金800亿元人民币，造成了社会资源的严重浪费。同时，银行把大量贷款贷给房地产业致使对其他行业紧缩信贷，从而影响其他行业的发展使社会生产力受损。,.,四、房地产价格高企的后果,对金融业造成重大冲击，易引发金融危机。东南亚金融危机和美国次贷危机都有一个共同的特征：房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵。,.,四、房地产价格高企的后果,使投资环境恶化，经济陷入衰退。房地产价格过高，外商进入的成本也会抬高，不利于吸引投资。泡沫破灭后，企业破产，失业增长，收入减少，消费也会减少，于是社会需求下降，导致经济衰退。,.,40,S1泡沫经济“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引新的买主这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”金德尔博格新帕尔格雷夫经济学大辞典1992年版,五、房地产市场泡沫,.,41,S2泡沫经济与经济泡沫经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。（具体表征：上下起伏的经济周期）泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。区别（市场机制）对经济泡沫产生制衡均衡点对泡沫经济无能为力均衡点,五、房地产市场过热与泡沫,.,42,五、房地产市场过热与泡沫,房地产泡沫定义：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫形成的过程：较大群体对RE市场的乐观共识比较发达的房地产市场交易，容易买进卖出在房地产交易市场上投机资金占用时间比较短购房容易得到银行支持，从而放大购买能力银行要能够吸收更多储蓄，才能支付越来越多的借贷,.,43,五、房地产市场过热与泡沫,房地产泡沫产生的原因：土地有限和稀缺（基础）投机需求膨胀（直接诱因）金融机构过度放贷（金融流动性过剩，直接助燃剂）,.,44,五、房地产市场过热与泡沫,社会需求大致上可分为两类:真实需求和投机需求。区别：第一，真实需求和投机需求的目的不一样。第二，资金占用时间长短不同。投机需求占用资金的时间短于真实需求。第三，真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来判断下一期的需求。第四，投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求。,.,45,五、房地产市场过热与泡沫,在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。在一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为。有些人买房子的目的不是为了居住，放在那里等待房价上涨。希望在高价位上出售，从中获利。这样的购房具有一定的投机成分在内，但是在经济理论上却无可非议。如果只是买一套或几套住宅，放在那里等升值，在大多数情况下属于投资行为。投资自然希望有一定的回报，否则何必投资？如果打算买上很多的住宅，在抬高房价之后再卖出去，那就有投机之嫌。,.,46,Q,S1,D2,D1,P,P0,0,Q0,S2,D3,A,在一般商品市场上，当价格上升的时候需求减少，当价格下降的时候需求增加。需求曲线必然有负斜率。,当投机需求过盛的时候，商品房的需求曲线拥有正斜率：东西越贵，买的人越多。,.,47,五、房地产市场过热与泡沫,危害破坏稳定的宏观经济环境降低社会生产和资源配置效率阻碍工农业的发展助长地下经济和非法活动加大贫富差距和国民收入不平等败坏社会风气破坏金融秩序，导致银行危机,.,48,附：中国的房地产泡沫1、区域性的2、以海南为代表1988.4.13建省1993年国家金融整顿1997年海南银行倒闭Re泡沫的直接后果3、影响,五、房地产市场过热与泡沫,.,49,六、房地产市场调控,政府干预房地产市场的原则1、目标的确定性实现RE市场持续健康发展：供求总量，结构，价格使存量房地产资源得到最有效的使用保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间引导新建项目的位置选择满足特殊群体的需要2、政策的连续性与协调性新旧政策的衔接政策间的衔接配套多元性与系统性的统一3、政策的针对性和导向性针对不同物业的供给、分配途径，制定具有针对性的具体政策，还要有明确的导向性4、政策的公平性和效率,.,50,六、房地产市场调控,宏观调控房地产市场的手段1、土地供应政策：土地供应计划、土地供应方式、土地供应时序2、金融政策：住房贷款率，开发贷款率