住宅户型赠送面积方式研究.ppt

,【住宅户型赠送研究】,首度地产,成都楼市背景介绍开发商竞争策略研究,1、研究背景,住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍,政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间,在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊。,在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整，宣传推广和营销策划，例如：华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”；保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”；绿地制定的“4S青年置业四星战略”；,住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍,抓住“刚需群体”成为了2012年成都楼市销售的“重点突破口”。,住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍,根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”的敏感程度很高，特别是在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。从项目产品因素看，刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策的影响，前两年流行的“先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位”所取代。,以80后为主的刚需群体，买房很看重性价比，希望既便宜性价比又高，在能接受的价格范围内，户型功能满足未来510年的需要。,住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究,开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和“项目竞争策略”。,企业经营策略,项目竞争策略,突破容积率限制,要确保项目利润的实现,要满足刚需群体对户型的功能需求，同时在价格上进行控制,赠送空间设计,容积率受到土地出让条件限制，要想突破限制，就必须在户型上做文章，通过“赠送空间”设计，提高实际使用面积，达到突破容积率目的。,通过巧用“建筑面积测量规范”可使户型部分空间不计入面积或计入一半面积，得房率大大增加，户型功能有所提升，通过赠送面积平均，实得单价下降，从而控制住总价。,“突破容积率限制”是开发商实现企业经营策略”和“项目竞争策略”的有效方法，而突破容积率的关键在于户型的“赠送空间”设计。,开发商,市场,突破容积率限制,住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究,对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而实现既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的“经营策略”。对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总价，均符合刚需客群对于降价的预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中的）价格成为当前市场环境下一种有效的“竞争策略”。,以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提高产品附加值，既有助于开发商经营目标达成，又变相降低了产品价格，增加了产品的市场竞争力。,竞争策略,经营策略,利润保障,低价促销,实得价格竞争优势,2、代表案例研究,目前市场上代表项目赠送方式一览,普通赠送7%-14%,华润二十四城,户型赠送空间设计要点分析,我们以“M3（95）户型为例进行分析。,设计要点：多阳台设计：一般中小户型阳台基本为两个。本户型除了常规的生活阳台和景观（休闲）阳台外，另设计了两个阳台，并与功能间相连，通过打通与功能间相连接的阳台使得户型在空间上实现“三房二卫”的功能要求。面积计算记一半面积；该户型赠送面积约7左右适用范围中小户型住宅公寓,改造前,改造后,华润二十四城,户型赠送空间设计要点总结,优点：设计难度小；限制条件少；后期改造成本较低；客户易接受。缺点：赠送面积一般。,该户型主要通过“多阳台”设计赠送面积，提高空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。,由于该方法限制条件少，设计容易，因此适用度很高，如果采用精装修交付，还能免去业主后期改造成本，避免外立面污染，减小交房后的管理难度。,中等赠送20%-26%,光华逸家,项目户型,项目住宅户型主要分为“A（57左右）精致三房”、“B（75左右）舒居三房”、”C(95左右)阔奢三房”三种户型。由于该项目户型附加值主要体现在A户型上,A户型也是项目主要宣传户型，因此仅对A户型进行分析。,57的三房在成都市场非常罕见，虽然该户型缺点较多，但实用性和性价比非常高，因此也成为了项目的主要宣传点，在一定程度上提升了项目的知名度。,优点：户型方正实用，采光通风俱佳57做成三房，空间利用率非常高；双阳台设计，户型功能较完备。赠送面积很多。缺点：户型动线设置混乱，动静不分区；户型非常紧凑，主要功能间面积狭小；户型改造有一定难度，成本较高。,A1：57实得72,赠送率26%三房两厅一卫,半赠送,全赠送,光华逸家,户型赠送空间设计要点分析,我们以“A户型（57左右）”为例进行分析，除了“多阳台设计”外，该户型赠送空间设计要点主要有：“结构连扳”、“附属构架”设计。,设计要点：结构连扳、附属构架设计：结构连扳：根据建筑抗震设计要求设置结构连扳，可为业主后期装饰改造，扩展为户型功能空间。附属构架：利用房屋拼接零星空间，通过预留构造梁，由业主后期进行加板装饰，改造为生活阳台或其他附属功能间。面积计算不计面积；该户型赠送面积约15左右适用范围中小户型住宅公寓,卧室为结构连扳，属于全赠送面积：部分交房后为实体墙，需自行敲掉；部分交房后没有墙，需自行砌筑；部分交房后没有窗，须自行安装。,生活阳台为附属构架，属于全赠送面积：部分交房后为半高矮墙，需自行敲掉；部分交房底部下空，预留构造梁，须自行铺板；部分交房后没有栏杆，需自行安装。,A1：57三房两厅一卫,光华逸家,户型赠送空间设计要点总结,优点：赠送面积较多；可在一定程度上进行空间组合；空间利用率非常高，户型功能间完备；使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。缺点：后期改造成本较高；改造中对外面有一定污染，影响项目品质；需符合报建要求，设计上有一定难度。,该户型主要通过“多阳台”、“结构连扳”、“附属构架”设计赠送面积，提高空间使用率，后两种做法较为少见。,“结构连扳”、“附属构架”是项目的设计要点，该方法有一定设计难度，市场上比较少见。如果是毛坯交付，会增加业主改造成本，同时造成外立面污染，影响品质。但该方法赠送面积较多，特别是在小户型中能极大提高项目的性价比，总体来说利大于弊。,塔子山一号,24%的赠送率约7平米结构板赠送,高赠送30%及以上,赠送突破方式1：跃层赠送,中铁西城,项目户型,项目住宅户型分为“平层B（91左右）”和“跃层C（89左右）、E(115左右)”户型。由于该项目户型附加值主要体现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。,与其他同面积户型相比，该项目户型最大程度保证了居住舒适度，同时业主可根据家庭需要自由组合，通过挑高设计使得该户型赠送面积非常之多，有效提升了项目性价比。,优点：户型挑高6米设计，空间感丰富；根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）；动线设置较合理，干湿分区，用水集中；露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值赠送面积非常多。缺点：户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高；户型改造后二楼采光将会受到很大影响；部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在面积浪费。,C1：89四房两厅两卫,89.67平米两室两厅两卫上层挑高+露台+飘窗,中铁西城,C1：89四房两厅两卫,89变123四房两厅两卫赠送率：40%,设计要点：室内局部挑高设计：该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间整体具有层次。同时，可根据需要对挑空部分进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面积，因此该设计赠送空间非常多。面积计算不计面积；该户型赠送面积约32.4左右通过局部挑高,露台飘窗等形式可以实现约40%的赠送率,中铁西城,户型赠送空间设计要点总结,优点：赠送面积非常多；空间可自由组合，户型层次感强；居住舒适度相对较高；有一定市场接受度。缺点：设计限制条件多（限高）；后期改造成本很高。,该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。,该方法是“立体手法”中最主流做法，较为常见，赠送面积非常多，产品性价比很高，易为市场接受。但在设计过程中有一定条件限制，业主改造成本很高。,案例2：蓝光coco蜜城,三室两厅双卫总价60万建筑面积：68实得面积：121赠送率：78%,赠送手法：常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度；跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53，做为主卧及次卧使用户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20，客厅开间4.5m,赠送突破方向2：挑高露台,万科魅力之城魅立方热销产品,魅力之城不带赠送的清水户型现销售均价：6200仅偷面积后实现的溢价为2200元/，溢价率35%,挑高露台研究,无盖挑高阳台：高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可设计将大露台客厅或者卧室相连。面积计算不计面积,大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积,：双层挑高阳台,悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。,赠送突破方向3：花架等搭结构板方式,案例：温江千禧河畔国际,建筑面积：88赠送面积：45实得面积：133赠送率：51%,享有同样资源的改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上具有明显竞争优势,花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。实施措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。,设置花架,优点：增加业主使用空间，避开相应“露台”“空中庭园”等概念。缺点：装修需统一安排，各层影响较大。,3、户型赠送空间设计常用手法研究,户型赠送空间常用设计手法研究,户型赠送空间其设计要点可归纳为“平面手法”和“立体手法”两大类。,平面手法,针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行“可延伸”的设计变动，包括设计静态的阳台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构连扳和内廊等。,立体手法,针对户型平面格局基本不变的条件下，向空间要面积，包括向地下室、露台空间、夹层、挑高空间等要面积。,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,A.普通凸窗/转角凸窗,普通凸窗改造成室内空间示意,实际应用广泛/功能空间有效增大,卫生间转角凸窗实景,卧室内转角凸窗实景,资料来源：上海合生高尔夫公寓,设计要点：普通凸窗：普通凸窗在中小户型中应用较多，在90+的户型中，功能房间内大多设计大面积的凸窗（不超过2.2m），在空间上有效解决了90做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m。卫生间转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米。面积计算不计面积适用范围普通住宅,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,B.落地凸窗,空间延伸，实际窗地面与房间地面相同,设计要点：可改造的凸窗主要是将“凸窗（不超过2.2m）下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积”。如不进行拆除，则可直接作为室内突出使用物的一部分。面积计算不计面积；适用范围普通住宅,改造后内空间示意,室外空间示意,可改造“落地凸窗”室内空间模型示意,2.2m,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,C.可局部拆卸内凸窗,增加储物空间或直接变为标准高增加室内空间,资料来源：深圳招商城市主场,设计要点：在步入式凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。其设计关键点在于凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。面积计算不计面积适用范围普通住宅,在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线,凸窗上方横梁设计为储藏空间,凸窗下方为完整空间,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,D.大面积进深阳台,小户型改造卧室，空中花园休闲区域，工作阳台高效利用,资料来源：深圳书苑雅阁,设计要点：小户型设计中：大进深阳台可改造为房间利用；大户型设计中：大进深阳台（空中花园）可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧台休闲区域使用；面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用。面积计算计一半面积适用范围普通住宅,、小户型内阳台：改造为房间利用,、大户型空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间,、可高效利用工作阳台,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,E.入户花园,大户型作为入户过渡空间，小户型可改为功能区域,主要技巧：小户型与大户型在功能应用中有所不同：小户型的入户花园：主要为后期客户功能改造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段中建议改造后展示，便于客户更直观接受；大户型的入户花园：主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花池结合手法，可带部分装修交房。面积计算计一半面积适用范围普通住宅,资料来源：上海金地未未来,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,F.隐蔽式储藏空间,结合管道井，增加储藏空间,资料来源：深圳佳兆业桂芳园,设计要点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。该卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。面积计算不计面积适用范围普通住宅,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,G.以花架形式作为构架,创新形式，可架板直接作为房间使用,资料来源：深圳双御雅轩,设计要点：在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。在上面可以搭板成楼板，并在外隔墙成房间，由于是花架，可不计入建筑面积，装修时期间可铺板砌墙隔成独立空间使用，但改造成本较高。面积计算不计面积适用范围普通住宅【适宜小户型】,花架原型示意,改造后房间示意,户型原型以走道入室内，两侧设花架,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,H.共享电梯厅,前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性,设计要点：共享电梯厅的方式主要以配置可前后双开门的电梯厅。电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得主可以多出部分面积，该设计对电梯配置要求很高，多用于一梯二户的高端平层大宅。面积计算减少公摊面积适用范围高端住宅,资料来源：成都万科五龙山,形成私家电梯厅,双开门设计,双开门设计,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,I.设备平台利用,大面积设备平台，实用性创新,资料来源：上海金地未未来,设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用。通过设备平台的高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。面积计算不计面积适用范围普通住宅【适宜小户型】,利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举,A.地下室/半地下空间,根据地下空间范围巧妙规避建筑面积,主要技巧：地下室和半地下室顶板高出室外地面不足1米的，其建筑面积不计入容积率地下室定义：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。半地下室定义：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2。面积计算不计容积率适用范围别墅/普通住宅（一楼）,户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）,凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼业主赠送半地下室，增加一楼住宅卖点，使消费者尝到实惠。,地下室室外图,地下室室内图,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件,资料来源：深圳万科城,地下室/半地下室,一楼,下沉式庭院,采光点,二楼,户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）,B.夹层空间,设计要点：普通住宅应用：由于“隔层”的净高一般都小于2.2米，小于标准层2.8米的标准，所以隔层面积都不计入套型的建筑面积中；在普通住宅中，“夹层”高度有限，一般用于卧房、更衣间、储藏室使用。别墅应用：别墅的夹层空间一般作为家庭会客厅为主。面积计算不计面积适用范围别墅/普通住宅,夹层家庭厅示意,别墅夹层空间剖面示意图：,普通住宅夹层空间剖面示意图：,别墅创造灵动空间，小户型功能升级,户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）,设计要点：利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的净高度超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不应计算面积。在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也可应用。面积计算按净高尺度计算适用范围别墅/普通住宅（顶楼）,C.顶层阁楼,阁楼楼梯,坡屋顶外立面,25平米阁楼,英伦风格体现，增加功能空间,资料来源：上海万科红郡,户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）,D.挑高露台,设计要点：非顶层露台：通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台：顶层露台赠送方式较多见，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；无盖挑高阳台：在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连。面积计算不计面积适用范围别墅/普通住宅,大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积,：层层退台式露台,：顶层露台,：双层挑高阳台,悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。,户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）,E.室内局部挑空,设计要点：室内局部挑高设计：室内局部挑高设计通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少户型紧凑的局促感，同时可隔离成空能间，户型实用性得到提升。在小户型别墅中更可采用玻璃作为隔墙，增强整体空间感，使空间整体具有层次感。区域不同对于挑高限制也有所不同。面积计算不计面积；适用范围别墅/跃层住宅公寓,过道呈狭长式,二楼卧室采用玻璃,客厅挑空,客厅挑空上方,挑高空间使户型变化多样，增加室内空间感,资料来源：上海橡树湾,4、新规出台后赠送解读,第九条住宅建筑层高不应大于3.6m。套型建筑面积144以上的跃层式住宅，其起居室（厅）的层高为户内通高时除外；住宅坡屋顶部分除外。第十条办公建筑、酒店建筑层高不应大于4.9m。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。第十一条商业用房层高不应大于6.1m。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等