前期物业管理存在的问题及对策和解决方案

、华中科技大学文华学院毕业设计（论文）前期物业管理存在的问题及对策和解决方案2009年5月11日1摘要物业管理的行业已经发展了20多年，但仍存在许多不尽如人意的地方，特别是很多物业管理企业，在物业交付使用后很长一段时间内，还难以摆脱施工遗留问题的困扰。本文通过对前期物业管理含义和现状的陈述，以及目前前期物业管理存在的问题，并给予相应的措施和方法进行了严谨的阐述。让加强前期物业管理，不但能保证业主的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。为了保证国家正常高速的发展，除了要需要法律的帮助以外，同时需要人本身碰到问题以后要实际解决能力，在现在物业管理尚未发展完善的时代，前期物业管理的工作显的尤为重要，前期物业管理的工作需要国家，人民共同维护。关键词前期物业管理加强管理解决方法2ABSTRACTPROPERTYMANAGEMENTINDUSTRYHASDEVELOPEDMORETHAN20YEARS,BUTSTILLNOTSATISFACTORYINMANYAREAS,ESPECIALLYTHEMANYPROPERTYMANAGEMENTCOMPANIES,AFTERDELIVERYOFTHEPROPERTYALONGTIME,BUTALSODIFFICULTTOSHAKEOFFTHELEGACYOFCONSTRUCTIONPROBLEMSINTHISPAPER,THEPROPERTYMANAGEMENTTHROUGHTHEPRESTATEMENTOFTHEMEANINGANDTHESTATUSQUO,ASWELLASPROPERTYMANAGEMENTISCURRENTLYPREEXISTINGPROBLEMS,ANDGIVETHEAPPROPRIATEMEASURESANDMETHODSOFSTRICTALLOWTOSTRENGTHENTHEPREPROPERTYMANAGEMENT,NOTONLYTOENSURETHELONGTERMINTERESTSOFTHEOWNERS,BUTALSOTOREDUCETHEDEVELOPMENTOFENTERPRISESINTHECONSTRUCTIONPROCESSOFCHANGEINPROPERTYPLANNING,TOENSURETHECONSTRUCTIONQUALITYOFTHEPROPERTYTOIMPROVETHEFUNCTIONALUSEOFTHEPROPERTYTOPROMOTETHESALEOFREALESTATEINORDERTOENSURETHENORMALDEVELOPMENTOFHIGHSPEED,INADDITIONTOTHENEEDFOROUTSIDELEGALHELP,ATTHESAMETIMEMEETTHENEEDSOFTHEIROWNPRACTICALSOLUTIONSTOISSUESBEYONDTHECAPACITYOFTHECURRENTPROPERTYMANAGEMENTTHATHAVENOTYETDEVELOPEDTHEERAOFTHEEARLYWORKOFPROPERTYMANAGEMENTISPARTICULARLYIMPORTANTINASIGNIFICANT,PREPROPERTYMANAGEMENTREQUIRESCOUNTRIESTOJOINTLYSAFEGUARDTHEPEOPLEKEYWORDSPREPROPERTYMANAGEMENTSOLUTIONSTOSTRENGTHENTHEMANAGEMENT3目录摘要1关键词1ABSTRACT11前期物业管理的概述411目前物业发展特点4111自负盈亏自主经营4112物业的所有权与管理权分离4113物业管理及收费标准由市场形成4114各国的物业管理模式均结合自己国情符合各自特点4115政府在物业管理中发挥了重要作用412目前物业管理发展现状4121英美的物业管理4122物业管理服务项目多内容广泛4123管理方式非常灵活5124物业管理服务收费由委托方与物业管理公司商定5125管理公司人员精干效率高固定人员少513前期物业管理的概念514前期物业管理的定位和内容52前期管理的特点和作用621前期物业管理特点622前期物业管理的作用63前期物业管理存在的一些问题731前期物业服务合同不规范732用设施设备不明确733前期物业管理招投标不规范734业主临时公约未建立或未约定物业维修资金管理制度未建立735物业管理用房未配置84前期物业管理问题的解决方案841规范前期物业管理招投标行为842制定前期物业管理业主临时公约843规范前期物业管理服务合同944修改预售合同化物业管理条款945改变对物业管理不力的销售策略946服从当地百姓的居住习惯10参考文献11致谢1241前期物业管理的概述11目前物业发展特点111自负盈亏自主经营自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理1。112物业的所有权与管理权分离物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。113物业管理及收费标准由市场形成政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主与管理公司双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同2。114各国的物业管理模式均结合自己国情符合各自特点如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。115政府在物业管理中发挥了重要作用但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利3。12目前物业管理发展现状121英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。122物业管理服务项目多内容广泛物业管理服务包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。5123管理方式非常灵活业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。124物业管理服务收费由委托方与物业管理公司商定视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。125管理公司人员精干效率高固定人员少一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。13前期物业管理的概念一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司4。14前期物业管理的定位和内容前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的物业管理合同生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主向最终业主过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法第二条明确指出“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理14。”62前期管理的特点和作用21前期物业管理特点前期物业管理是指业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。它有以下几个特点1出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。2住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。3商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金,公约不得与法律、法规相抵触。4管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。5业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止,用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止5。22前期物业管理的作用一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用前期物业管理就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理时，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外不是人。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。三开拓经营管理业务，物管企业要洞察市场先机，抢占更多市场份额，积极介入目前尚由开发公司负责的那个时间段的管理活动，尽早接触并进入项目的施工现场和7其他操作过程，取得开发公司及其有关单位和部门的好感，信任与支持。四熟悉项目工程的情况，物业管理3个基础职能保安，保洁，保修工作中，因为保修既工程维修方面人员的技术性和工程人员的技术方案本身的可变性中让人不得不多关照的事情。五提前接触业主，业主的想法和需求就是物业管理的服务的内容和目标。63前期物业管理存在的一些问题31前期物业服务合同不规范建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确，物业承接验收制度不完善，业服务和收费质量和价格不符。前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法按正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。32用设施设备不明确物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。33前期物业管理招投标不规范目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的，物业直接请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高13。34业主临时公约未建立或未约定物业维修资金管理制度未建立开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。835物业管理用房未配置物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作。有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。4前期物业管理问题的解决方案鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口41规范前期物业管理招投标行为目实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作15。42制定前期物业管理业主临时公约条例规定建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺9。1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按条例规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并9予以书面承诺。综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。43规范前期物业管理服务合同条例第35条明确指出“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按条例规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策1、根据合同法的规定和条例的精神，建设单位与选聘物业管理企业，应当签订书面的前期物业管理服务合同；2、双方在前期物业管理服务合同中，重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚3、签订物业服务合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法；4、双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定。44修改预售合同化物业管理条款物业管理条例第三章第二十二条和第二十五条都要求开发商在项目销售前应该确定物业公司，并将物业的使用、维护、管理等有关内容渗透到销售合同中去，但是目前普遍存在物业管理与物业销售脱节的现象，给后期的物业管理工作带来困难。我们公司的做法是主动出击，在公司尚未与开发商签订正式合同的时候就已经通过各种方式对本项目进行介入工作，在签订合同后，我们将前期物业管理服务费标准在销售中心向买房人明示，同时要求开发商在销售合同中就物业服务内容、计费方式及计费起始时间和收费标准等内容予以详细约定。45改变对物业管理不力的销售策略开发商原本用免交一年的物业费作为楼盘销售的一个卖点，但我们考虑到让业主吃惯了“免费午餐”将不利于物业的后期管理和收费，基于这一点，我们建议开发商在销售房屋时，将购房免物业管理费的销售策略改为购房后如果用开发商推荐的装修公司装修房屋或者在其处购置装修物资时由装修公司提供一年物业费等款额的优惠措施。后来事实证明这个销售策略非常不错，首先，它能避免物业后期管理的一些麻烦；其次，在入伙时为业主提供一些不错的装修公司可以选择，获得了多数外地业主的赞许；再次，还将空置的门头房出租给了装修公司并带动周边商铺的销售，一举三得，开发商对我们的建议也非常满意。1046服从当地百姓的居住习惯我们在前期介入管理过程中发现，开发商在小区其中两栋楼中间将建造一座配电室，我们在详细翻阅图纸后建议开发商将此配电室的墙角由直角改为大圆弧，原因是这个墙角正好与北边这栋楼一楼的窗户中间对齐。在当地有窗冲墙角不吉利的风俗习惯，后来在交房时，业主就这个事在销售中心说开发商有经验，开发商的一个领导直朝我们竖大拇指。业主入伙后的工作重点在业主入伙后，加强业主入伙装修管理和提供质价相符甚至物超所值的服务成为这个阶段笔者的工作重点。1、做好业主入伙和装修管理工作业主入伙是物业公司与业主第一次正面接触，能否给业主留下一个良好的第一印象是十分重要的，在交房前，我们和开发商工程部、营销部几次就交房工作召开专门会议，我们制定专门的交房流程、统一说辞、投诉处理时限等一整套方案，在业主入住前我们做足了工作、“开荒”处理、现场布置、悬挂条幅、燃放鞭炮，总而言之，使办理入住手续的业主真正有回家的感觉，与对面小区入伙时的悄然无声，形成了鲜明对比。我们最不愿看到个别业主进住小区后不按报批的装修方案施工或擅自乱搭乱建，因为在此类纠纷中，如我们查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约，上报政府职能部门可能存在政府不作为的情况，再说业主也存在财物损失，但是如对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行让其恢复原状，或者说一味讨好业主，不能做到一碗水端平，势必造成大部分业主与物业管理企业之间发生纠纷。因此，我们在抓服务的同时，也注重管理意识和管理手段提高，在和装修业主、施工单位签署协议、发放须知的基础上又不厌其烦地讲解各类装修注意问题等等，并在其装修时每天巡查两次15。2、做到服务到位，收支透明从给员工培训的第一天起，我们就给所有的员工灌输为业主提供物业管理服务和业主到餐馆吃饭、到商场购物一样都是“业主花钱买服务”这样一个理念。在我们的小区里，我们将收费的内容和标准都予以公示，对业主以诚相待，以实相告，虽然我们收费采取的是包干制，但是我们还是在去年年底公布了去年的收支情况，