滁州项目策略性思考

中国（滁州）世界酒文化博览园东方醉园项目策略性思考,1.项目基本面-5大优势,优势一：丰沛的文化底蕴优势二：优雅的生态环境,滁州市文化灿烂，自然、人文景观具佳。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外。,优势三：便捷的交通条件优势四：优质的潜力区位,滁州的交通网络发达，是长江三角洲和中国东南部重要的交通枢纽；滁州为南京都市圈核心层城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区。,城市发展方向：中心城区规划期内城市建设用地发展方向主要是向南、向东；城市未来规划：六大组团和一个风景区；本项目所在区域为未来主城发展可覆盖的区域。,优势五：滁州市属三线城市，属调控空当，政策利好,滁州大势研判：发展基本面良好，很具潜力,2.滁州楼市概况-红海与蓝海,土地市场分析：市场交易平稳,2011年1-9月滁州市土地市场供应为30宗，供应量达140万方商住性质共有21宗，面积达119万方；商办性质供应也不容小觑，共9宗21万方,土地市场分析：住商地块成交多，住宅后市体量可观,2011年1-9月滁州市共成交21幅土地，规划用途全部为商住性质，体量达109万方其中，琅琊区后期入市体量约为7万方，南谯区后期入市体量约为102万方,土地市场总结：市场平稳成交，增添后续市场有效供给,新房市场分析：房产市场处于快速发展阶段,滁州市目前房地产市场发展快速，截至2010年区域内房地产投资总额为131.8亿元，同比增涨98.5%。房屋销售面积282.3万平米，同比增长32.8%；实现房屋销售额97.3亿元，同比增长54.2%。,新房市场分析：房产项目以公寓产品为主,滁州市房产项目主要分布在琅琊区以高层、小高层公寓住宅为主，含小部分商业,新房市场总结：整体市场良好，存量上升，未来区划压力较大（预计可售房源超过18个月）,楼市观察结论：,后续市场供应量巨大，且公寓类产品居多，红海发展前景谨慎；区域产品同质化强，细分市场发展空间大，蓝海策略前景乐观。,3.开发理念梳理-旅游地产视角,发展方向验证1.城市旅游地产轨迹,发展方向验证2.发展趋势：主流的发展方向,发展方向验证2.发展趋势：本项目的启示,1、度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高；,2、人们通过参与娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以此获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；,3、具备恢复个体健康功能，具有主题性，且能满足高端客户文化需求的度假区是本项目未来发展的方向；,三昧真火,项目总体定位视角主题商业+生态住宅=泛旅游地产,4.项目进一步思考-优化建议,主题商业部分物业布局优化,将酒文化博览园的布局调整成倒U字形，形成人流的有效循环，盘活整区的商业价值。,主题商业部分人气导向优化及业态调整,通过设置大型演艺区、社交型商业，达到引导人流深入园区内部的目的；同时根据项目自身酒文化的特点，调整业态结构为“安徽酒业为主，国内知名酒业为辅，国际酒业作为强有力补充”。,生态居住部分产品建议,纯粹产品线-全别墅独栋、类独栋、双拼,独栋,双拼类独栋独栋,合理使用容积率，打造区别于目前市面的主流产品，占领市场高度，占领蓝海高地。塑造独特的产品气质：“人无我有，人有我优”,生态居住部分产品建议,入口,别墅入口通常有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与艺术感。,廊柱,公共空间周围的建筑多设置有廊柱骑楼，其中柱拱比例多为经典的文艺复兴比例，即正方与半圆。,庭院,庭院是半室内的公共活动空间，内设有喷泉、壁饰,壁炉,铁艺围栏，开放的阳台、爬满藤蔓的墙柱成为院落的别致点缀。,露台,宽敞的是地中海最为梦幻的地点之一，尽情贪婪吮吸漫无边际的湖景与绿意。,热情奔放-地中海风格,形散而意不散，度假养生气息浓郁客群普遍接受度高，适合坡地地形,生态居住部分环境塑造,石作,水景,以流水为主,与石作结合，如喷泉、壁泉、溢流、瀑布、叠落等。注意运用水的闪烁和水中倒影，也利用流水的声音作为造园题材。,包括台阶、栏杆、挡土墙、道路以及和水结合的池、泉、渠等,通常还有大量的雕像作为花园的点缀。,陶质花器是最具地中海风格的装饰器皿，除了赤陶本色，还可以使用赤陶刷涂白色和彩色的盆器。,装饰,地中海风情-注重水景园林,加强宗地内水系资源，从附近水库调集加以改造，即符合建筑风格又能形成聚财之势。,项目运营建议物业布局及样板段打造,彰显项目气度-全实景样板区,1、开发顺序由外显内层层推进，便于项目展示和分期运营（尤其是首期商业）2、联合打造主题商业区和生态居住区的样板区，给潜在客群以充分的信心，有助于项目的后期招商和销售。3、生态住宅分6-8期开发，外侧地块全独栋，内侧地块独栋、类独栋、部分双拼，如城市化进程达不到用足容积率要求，为保证项目居住品质：宁降勿足,生态居住部分潜在客群预判,项目运营建议强化户外优势：联合高速媒体，控制干线户外,项目运营建议投资调整：增加生态房产投资约10亿，在景观绿化方面提升品质，后续可以考虑部分产品精装，以匹配项目高度,项目运营建议持有比例思考,1、商业总建筑面积巨大，超过33.5万方，完全持有运营，项目资金压力过大；,2、除大面积建筑单体作为规模化招商外【招商难、易空置】，还应留有约25%左右的街