房地产估价师考试-开发经营与管理2

第二章房地产市场及其运行考试要求1掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2掌握房地产市场结构与指标；3掌握房地产市场的特性与功能；4熟悉房地产空间市场与资产市场；5掌握房地产市场的周期循环；6了解房地产泡沫与过热；7了解房地产市场的政府干预。第一节房地产市场概述知识点一、房地产市场的含义1传统意义上的房地产市场是指从事房地产交易活动的场所。扩大为一切途径和形式的交易活动安排2房地产开发经营与管理活动中涉及的房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。例题关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A房地产是一种特殊的商品，不可转移性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成答案B解析本题考核的是对于房地产市场概念的理解知识点二、房地产市场的运行环境（常考点）房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的综合。根据这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等经济环境经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等技术建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进环境步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术和应用等资源环境土地、环境和能源等资源约束国际环境经济全球化和国际资本流动例题由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政治因素，是影响房地产市场发展的（）。A基本因素B首要因素C一般因素D重要因素答案A解析本题考核的是房地产市场的运行环境中的基本因素知识点三、影响房地产市场转变的力量（一）金融业的发展金融资本供给的决策房地产市场的价格市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期市场空置情况及实际租金水平的变化（二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善大大缩短了不同物业之间的相对距离，推动了不同地域消费品的交流，降低了劳动力的沟通成本和时间费用。（三）生产和工作方式的转变使房地产空间服务需求特点发生了重大改变（四）人文环境的变化使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化。例老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等（五）自然环境的变化城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。（六）政治制度的变迁政府对房地产市场进行不同程度的干预。例土地制度、产权制度、税收制度、金融制度等例题影响房地产市场转变的社会经济力量有（）。A自然环境的变化B房地产价格政策C政治制度的变迁D信息、通信技术水平的提高E传统观念及消防心理答案ACD知识点四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者在我国，城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供给者；同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大目的通过实施开发过程获取利润主要区别其开发的物业是销售还是作为一项长期投资开发项目类型根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别（二）开发商经营管理风格有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务；有些开发商均由自己负责（三）政府及政府机构有制定规则的权力，有监督、管理的职能，有些方面提供有关服务；房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感“经济调节器”、财政收入来源、国家政治取向。（四）金房地产开发过程中需要两类资金“建设贷款”、融机构“抵押贷款”；金融机构提供融资服务，保证房地产市场正常运转。（五）建筑承包商承包商可以将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险；作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担风险相对较少。（六）专业顾问1建筑师2工程师3会计师4造价工程师或经济师5房地产估价师及房地产经纪人6律师（七）消费者或买家市场上的买家，主要包括自用型购买者和投资型购买者例题下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的是（）。A建筑师B工程师C造价工程师D消费者E开发商答案ABC解析本题考核的是专业顾问的种类第二节房地产市场结构和指标知识点一、房地产市场结构（一）房地产市场的垄断竞争关系1按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可将市场划分为完全竞争市场竞争最充分垄断竞争市场具有竞争但竞争又不充分寡头垄断市场具有竞争但竞争又不充分完全垄断市场不存在竞争2房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（二）房地产市场的数量比例关系（1）总量结构从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。（2）区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。（3）产品结构从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（4）供求结构针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。（5）投资结构根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。（6）租买结构租买结构是当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。承租和购买两种方式，都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。一个城市或区域的租买结构，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。例题由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断答案B解析本题考核的是房地产市场的特征知识点二、房地产市场细分（常考点）（一）按地域范围细分因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分；还可按照城市内的某一个具体区域划分；按省或自治区所辖的地域划分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。（二）按房地产用途细分居住物业市场含普通住宅、别墅、公寓市场等；商业物业市场写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等；工业物业市场标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等；特殊物业市场；土地市场等。房地产市场一级市场（土地使用权出让市场）；二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；三级市场（存量房地产交易市场）。土地一级土地市场；二级土地市场房屋一级房屋市场（增量市场或一手房市场）；二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。（三）按增量存量细分房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。（四）按交易方式细分房地产交易房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易租赁、转让、抵押、保险等子市场。（五）按目标市场细分按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。例题某城市别墅销售市场，这一市场细分的方式包括有（）。（2008）A按地域范围细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E按目标市场细分答案ABDE解析本题考核的是房地产市场细分的理解知识点三、房地产市场指标（必考点）（1）新竣工量中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。（2）灭失量指房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分（3）存量报告期存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量（4）空置量中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。供给指标（5）空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRVCT/S（6）可供租售量可供租售量上期可供租售数量一上期吸纳量本期新竣工量；因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（7）房屋施工面积指报告期内、施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。（8）房屋新开工面积指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（9）平均建设周期平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积（10）竣工房屋价值指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。（二）需求指标（1）国内生产总值（GDP）按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（2）人口数量指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。（3）城市家庭人口规模指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员数量。凡计算为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。（4）就业人员数量指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（包括民办教师、宗教职业者、现役军人等）。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。（5）就业分布指按产业或职业分类的就业人员分布状况。（6）城镇登记失业率指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。（7）城市家庭可支配收入指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。（8）城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。（9）房屋空间使用数量指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。（10）商品零售价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。（11）城市居民消费价格指数反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。（三）市场交易指标（1）销售量指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。（2）出租量指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。（3）吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。（4）吸纳率指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。（5）吸纳周期指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。（6）预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。（7）房地产价格指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计是基于各类物业平均价格的统计。（8）房地产租金指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均租金的统计。（9）房地产价格指数反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。（四）市场监测与预警指标（1）土地转化率指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。（2）开发强度系数指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。（3）开指房地产开发投资中房地产开发商投入的自有资金或发投资杠杆率权益资本所占的比例，反映房地产开发投资的风险。（4）住房可支付性指数指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；如果HAI100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。（5）住房价格合理性指数指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系（6）房价租金比指房地产价格与租金的比值，是考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标。（7）量价弹性指过去6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比，是反映房地产市场所处周期阶段和发展趋势的市场景气指标。（8）个人住房抵押贷款还款收入比指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。（9）住房市场指数反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。（10）消费者信心指数指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房未来6个月内是否计划买自住房”的调查结果来构造。例题1某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米，本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米。该城市写字楼的平均建设周期为（）年。（2012）A120B167C200D280答案C解析平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积100/502年2某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A半个月B2个月C半年D2年答案D解析吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数。3下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。（2012）A空置率B预售面积C房地产价格D房屋空间使用数量答案A解析B、C属于交易指标；D属于需求指标第三节房地产市场的特性和功能知识点一、房地产市场的特性（一）市场供给的垄断性由于开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性。（三）市场交易的复杂性由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。（四）房地产价格与位置密切相关房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的位置密切相关，位置可以决定房地产价格的6070；而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展；但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。（五）存在广泛的经济外部性经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。房地产市场的外部性问题非常突出。例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地和财政收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。（六）市场信息的不对称性信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。因此，在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的制约。因为不同社会体制形成了不同的房地产所有权与使用权制度，从而使房地产市场的上述特性也存在较大差异。例如在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。例题某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。（2012）A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性答案B解析本题考核的是房地产市场的特性知识点二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以房地产资源必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。（二）显示房地产市场需求变化我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。如图21所示，售价从OP升到OP1，租金从OR降到OR1，。（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起1建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，还可能出现新的平衡还没有达到，又出现新的影响因素而造成新的不平衡的情况，所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。（四）指导政府制定科学的土地供给计划在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格、交易数量、空置率、吸纳率和市场发展趋势等市场信号的分析研究，结合政府在土地利用、耕地保护、城市发展和住房等方面的政策倾向，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。（五）引导需求适应供给条件的变化供给在很大程度上影响和引导着需求。（例如）引起需求增加或减少的原因主要有这样几个未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。例题房地产市场的功能有（）。A配置存量房地产资源和利益B指导供给以适应需求的变化C指导政府制定科学的住房供给计划D引导需求适应供给条件的变化E显示房地产市场供给变化答案ABD解析本题考核的是房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律知识点一、房地产空间市场与资产市场（常考点）（一）房地产空间市场在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。（二）房地产资产市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间（例如每年）所获得的租金（或等效租金），二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。市场分类需求者供给关系空间市场家庭和企业房地产资本市场空间市场的供求关系影响资产市场的需求资产市场家庭和机构投资者新建的建筑物资产市场决定了空间市场的供给例题房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指（）。A租金和价格都不发生变化B建筑成本不发生变化C新增量和灭失量相等D房地产资产存量保持不变E价格与重置成本相同答案ACDE解析本题考核的是房地产市场均衡状态的内容知识点二、房地产市场的周期循环（必考点）（一）房地产周期循环的定义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（二）房地产周期循环的原因1供需因素的影响其中以金融相关因素的变动最为关键；2市场信息不充分导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞；3生产者与消费者心理因素的影响如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；4政策因素的影响如容积率控制、农地征用控制；5政治冲击如社会政治动荡；6制度因素的影响如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等；7生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。（三）传统房地产周期理论的主要内容1在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；2在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。（四）分析房地产周期运动的新观念上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。但是，众所周知，均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。因此，建立在市场均衡前提下的传统的房地产周期理论在实践中不可能得到广泛的应用。从现代房地产周期研究的结论来看经济扩张与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加（如经济复苏不会立即导致新建筑产生）。在一个稳定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。（五）房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段（图22）（主要看三大指标的变化空置率、供给和需求增长率、租金变化）阶段空置率供给和需求增长率租金增长率变化第一阶段始于市场周期的谷底，空置率达到峰值，空置率在整个阶段都大于长期平均空置率并逐渐减少。供给基本停止，供给增长率0下滑稳定小步上升第二阶段空置率低于长期平均空置率并会达到空置率的最低点（需求增长率供给增长率时）需求增长率供给增长率；达到周期峰值时，两者相等。快速上涨上升第三阶段空置率依旧低于长期平均空置率，但会逐渐增加，直到和之相近。需求增长率供给增长率仍缓慢上升直至停止第四阶段空置率继续增加，直到增加到最大值。供给高增长，需求低增长甚至负增长开始下滑，租金甚至只能维持物业运营费用（六）房地产市场的投资周期（1）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。由于租金和经营现金流已经降到最低水平，存量房地产的价格达到或接近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。（2）随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。（3）当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。如果可供选择的资本市场投资的收益率长期偏低，例如投资者在股票和债券市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会在并非合适的市场自然周期点上，不断地将资金（权益资本和借贷资本）投入房地产市场中的存量房地产和新开发建设项目，以寻找较高的投资收益。这样做的结果，使初期房地产市场价格上升，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始上升。例题1从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。（2011）A第一阶段B第二阶段的后半段C第三阶段的后半段D第四阶段答案B解析在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。2对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期答案D解析本题考核的是自然周期与投资周期的关系知识点三、房地产泡沫与过热（常考点）（一）房地产泡沫及成因1房地产泡沫的定义查尔斯P金德尔伯格（CHARLESPKINDLEBERGER）在为新帕尔格雷夫经济学辞典撰写的“泡沫”词条中写道“泡沫可以不太严格地定义为一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。2房地产泡沫的成因（常考点）一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件（二）“过度开发”及诱因1房地产市场中的过度开发房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。2过度开发的诱因（常考点）过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系项目房地产泡沫过度开发反映两个不同层面的市场指标泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象严重程度和危害性方面不同房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态。在房地产周期循环中所处的阶段不同如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。（理解一般会处于第三阶段）过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。过度开发不一定是由泡沫引发的。（理解一般会处于第二阶段）区别市场参与者的参与动机不同“泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益联系如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延。在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。（四）房地产泡沫的衡量我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因人手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。例题房地产泡沫产生的基础是（）。（2010年试题）A投机需求膨胀B金融机构过度放贷C房地产市场中的开发过度D土地资源的稀缺性答案D解析本题考核的是房地产泡沫产生的基础第五节房地产市场的政府干预房地产市场的政府干预，是指当房地产市场运行出现了剧烈的振荡时，政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道内的政府干预行为。知识点一、政府干预房地产市场的必要性（一）房地产市“看不见的手”。1西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府进行场失灵干预的最重要前提；2造成市场失灵的主要原因包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。3、措施（1）垄断制定反垄断政策（2）外部性税收、补贴、外部性收益成本内部化（3）信息不对称信息公开制度（二）住房问题和住房保障1采取价格和租金管制措施住房兼具商品和公共品的双重属性，而且获取基本的住房需要往往也是公民的基本人权，因此住房保障不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。2措施生产者补贴增加可支付住房供给消费者补贴提高居民住房支付能力（三）宏观经济周期循环在宏观经济调控的背景下，房地产业往往成为重要的目标对象。这个时候，住房市场的运行要受到货币政策和财政政策的影响，而且从住房市场来看，这种政府干预是一种引致性的干预。（四）房地产价格剧烈波动所谓的“繁荣与崩溃”规律，而一旦产生房地产价格崩溃，则会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁。为了维护房地产市场价格的稳定，当房地产价格出现剧烈波动时，通常会引发政府的政策干预。（五）房地产市场非均衡房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡潜在