2013重庆鹅岭山项目营销提报

,重庆鹅岭山项目营销提报,纬立行二零一三年四月谨呈,谨呈：重庆鹅岭山房地产开发有限公司,感谢鹅岭山地产公司给予【纬立行】一支重庆地产代理行业的“老将新店”参与到【鹅岭山】项目的机会，也真诚期待能够与贵司携手，团队必将全力以赴达成客户目标。,写在前面,之于市场：将是西部乃至中国真正意义上的顶级豪宅代表项目之于企业：树立CDL中国作为地产顶级品牌，通过项目品牌的塑造推动企业品牌在中国和西部地区的落地（非简单意义上的卖完了事）之于项目：通过项目整体打造和营销包装实现高溢价和相对快速的去化如何打造：地段地位、文化品味稀缺极少数人的圈子,我们这样理解项目,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,重庆发展分析,重庆发展现状,重庆发展格局,我国五大中心城市之一,长江上游经济中心,国家历史文化名城,西南地区综合交通枢纽,国家重要的现代制造业基地,国家对重庆的5大定位,重庆地处中国地理版图几何中心，战略发展要地，是国家承东启西的重要支点，是中国发展的“第四极”,重庆地处长江上游，是连接中国11个省市区，跨越东、中、西三大经济区，辐射近4亿人口的交汇点。对长江经济带和西部经济区有双重聚散功能，其承东启西的区位优势，使重庆成为西部中心城市的首选地；沿海经济特区形似一张弓，长江形似一支箭，西部形似一支强有力的手，重庆正处于扣力点上。可以说，重庆发展的力度有多大，箭就能射多远，能否箭指太平洋，重庆起着举足轻重的作用。,城市背景,政策走势,城市背景,宏观市场,高端市场分析,城市背景,重庆经济发展,重庆发展格局,近几年，重庆经济发展强劲，直追一线城市，居民存款不断增长，各项指标不断攀升，生活方式多元化，迈向与世界同步的生活格局,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场分析,城市背景,重庆经济发展,重庆发展格局,城市的不断发展，目前重庆已进入“二环时代”，城市不断扩张，居住区逐渐向外扩，城市核心区地段越来越稀缺。,规划至2020年，主城区总人口1240万人，其中城镇人口1200万人。中心城区中心城区人口700万人。由于重庆地理条件的限制，重庆的城市空间格局，形成组团布局结构，多中心、几大片区。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成，中心城区包括中部、北部、南部片区。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场分析,经济的发展促进重庆走向生活国际化，多元化，同时伴随着城镇化进程加快，城市核心地位更加的突出渝中的价值愈加突出。,城市背景,政策走势,控房价,抑投资,保刚需,新国五条,政策研判,房地产调控政策频出，房地产市场进入结构化调整阶段，增加普通商品房的供给，抑制投机、投资性需求。,房地产市场,可比项目分析,楼市发展方向,高端物业发展,市场研判,目前主城房地产市场，板块划分云集。但城市发展已经明显郊区化，特别是重庆二环时代发展以来，二环与绕城之间的商品房供给占比越来越大。城市地产发展重点是“三北”区域。,重庆地产发展郊区化，进入二环时代，城市中心区域楼盘逐步减少,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,楼市发展方向,高端物业发展,市场研判,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,别墅成交量较前期有大幅提升，同比11年上涨37%，环比11年上涨30%；成交价格维稳。别墅成交以200上下为主，300产品成交占比较去年同期有大幅提升；100-200万为主力总价段，总价结构基本保持不变,主城别墅市场项目主要以经济型别墅市场为主，总价在100-400万是市场成交主力占近84%份额，总价400万以上别墅占16%的市场份额。,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,楼市发展方向,高端物业发展,市场研判,2012年重庆别墅市场共计备案4784套，建筑面积118.71万方，平均面积248平米，其中独栋别墅439套。需求量呈现上升趋势。,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,楼市发展方向,高端物业发展,市场研判,2012年重庆市大户型120平米以上去化累计7498余套，相对2011年大户型去化量增加995套，增幅达到15%，改善需求依然强劲。2012年，160平米以上高层大户型物业，全年去化930套，占到总量12%，相对于2011年依然增加约2%。,2012年，200以上高层大户型产品去化164套，仅占市场去化的2%。,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,都市版块,北部新区版块,大学城版块,金凤至陶家版块,北碚版块,渝北版块,江北版块,三北区,西区,楼市发展方向,高端物业发展,市场研判,南区,主城别墅项目主要分为城市别墅项目和近郊别墅项目，且重点集中在三北区域；,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,楼市发展方向,高端物业发展,市场研判,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,1、高端类产品市场竞争较大，开发重点及市场竞争向郊区拓展；项目形象需区别于其他高端类产品。,2、强化项目的稀缺及独一无二的产品价值及区位价值。,寰宇天下,玖玺台,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,长嘉汇,珊瑚水岸,寰宇天下，地段和城市未来成为绝对竞争力。,整体销售情况：2012年1月-2013年3月完成销售金额约10.3亿元，销售面积约50965.89，销售套数266套，成交均价19921元/；成交套均面积：191，套均总价：389万,寰宇天下,玖玺台,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,长嘉汇,珊瑚水岸,200以上户型销售情况：2012年1月-2013年3月完成销售金额约6.2亿元，销售面积约28419.67，销售套数126套，成交均价21626元/；成交套均面积：225，套均总价：492万,寰宇天下，大户型资源最佳，单价最高，销售最好。,寰宇天下,玖玺台,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,长嘉汇,珊瑚水岸,融创玖玺台，缺乏核心资源，销售困难。,200以上户型销售情况：2012年12月-2013年3月完成销售金额约1.7亿元，销售面积约9560.23，销售套数31套，成交均价1.7万元/；成交套均面积：308，套均总价：532万,寰宇天下,玖玺台,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,长嘉汇,珊瑚水岸,长嘉汇，大盘中的少量豪宅，销售方式未提升其价值。,200以上户型成交情况：2012年全年完成销售金额约1.7亿元，销售面积约1.3万，销售套数52套，成交均价13225元/；成交套均面积：247，套均总价：327万，月均销售4.3套大户型销售金额，销售面积，销售套数，分别占到2012年总销售的21%、15%、8%至2012年底已推出大户型基本售完。,寰宇天下,玖玺台,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,长嘉汇,珊瑚水岸,珊瑚水岸，产品优势不突出，豪宅属性不明显。,200以上户型销售情况：2012年全年完成销售金额约0.59亿元，销售面积约0.53万，销售套数21套，成交均价11068元/；成交套均面积：256.08，套均总价：283万2013年1-3月完成销售金额约0.24亿元，销售面积约0.19万，销售套数8套，成交均价12126元/；成交套均面积：245.59，套均总价：297万大户型销售金额，销售面积，销售套数，分别占到2012年总销售的28%、25%、16%2013年大户型销售金额，销售面积，销售套数，分别占到2013年总销售的27%、20%、16%，从大户型销售去化比例看与12年区别不大，但价格有所上调。,可比项目成交数据可以看出：1、从各项目销售量来看，重庆存在豪宅消费市场；2、在售项目销售结果差异较大，价格呈现两极分化面积大资源好单价高，面积小资源差单价低；3、豪宅资源、地段属性是支撑价格、促进销售的核心因素。,城市背景,政策走势,房地产市场,可比项目分析,客户年龄：40-50岁家庭结构：三口之家为主，部分三代同堂；交通工具：拥有多辆私家车；置业目的：自住为主，改善居住环境；购房次数：多次置业，有别墅或住别墅的经历；关注要点：完善的城市功能配套、便捷的出行条件、私密性及产品品质；客户职业：私企业主、企事业单位高层管理者；沉稳，有极强的洞察力，重视自己的社交圈和生活圈，喜欢棋牌娱乐、高尔夫、旅游等。,客户类型一：有过别墅居住经历，由于早期重庆别墅质量略低或生活不便等种种原因，回归高层大平层豪宅。,可比项目客群分析,客户年龄：30-40岁为主；家庭结构：三口之家为主；置业目的：自住为主，改善居住环境；购房次数：二次或多次置业；关注要点：完善的城市功能配套，企业品牌及产品品质；客户职业：私企业主、企业中高层（服务、酒店、餐饮、家居、金融、房地产等行业）；他们在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生活方式，喜欢游泳、高尔夫、健身、爬山等，对奢侈品牌均有各自的喜好，大多喜欢红酒；朋友聚会，商务宴请喜欢较隐蔽、私密的高端消费场所。,客户类型二：舒适型高层升级客户，目前产品面积不能满足需求，需要更大面积的房屋，高端别墅买不起，经济型别墅看不上。,可比项目客群分析,客户年龄：35-40岁为主；家庭结构：三口之家为主；置业目的：自住为主，改善居住环境；购房次数：二次或多次置业；关注要点：完善的城市功能配套、商务配套、注重产品品质、私密性、区域发展潜力；客户职业：私企业主、企业中高层，房地产上下游产业占比最大，其次酒店、金融等行业；学历较高、知富阶层、城市新贵，喜欢打牌、喝茶、旅游、健身、高尔夫等；朋友聚会，注重圈层生活，喜欢选择专业、对客户有严格限制的高端消费场所（多是特定消费区域的会员）；,客户类型三：喜欢居住在城市中心，喜欢大平层的客户，年龄相对年轻,可比项目客群分析,客户年龄：25-40岁家庭结构：三口之家为主；交通工具：拥有多辆私家车；置业目的：投资为主，自主为辅，改善居住环境；购房次数：多次置业；关注要点：城市核心区域、地段、发展潜力、资源、品质等；客户区域来源：四川、北京、广州、上海、河南、浙江、湖北、江西、深圳、台湾、香港等；客户职业：私企业主、企业中高层，主要从事的行业以服务业为主，制造业和金融业其次；一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，倾向于选择自然、休闲、轻松和健康的生活方式；喜欢出现在高档消费场所；在重庆的消费习惯取决于本地朋友（商务客户居多）的消费偏好。,客户类型四：外地、泛外籍（含港澳台）客户，随着城市及两江新区的发展，此类客户日渐增多，性价比较高的城市核心高层豪宅吸引力远大于郊区别墅、洋房。,可比项目客群分析,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,项目位于重庆城市中心区渝中区，渝中区中部，大坪板块与两路口板块结合带；鹅岭为渝中半岛西部且为渝中半岛海拔最高处，两江最窄处。项目所在区域为城市的地理中心项目所在区是军政机构集中区域。,项目区域是渝中的几何中心。距离沙坪坝、观音桥、解放碑、杨家坪、南坪五大商圈3-6公里，距离新兴大坪商圈仅一公里。,解放碑商圈,南坪商圈,大坪商圈,两路口商圈,江北商圈,沙坪坝商圈,大渡口商圈,杨家坪商圈,江北嘴,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,产品资源,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,项目毗邻城市主要干道，长江一路，地块位于长江一路之上；地铁一号线下穿项目地块，且在500米范围内设有站点，与轻轨2号线毗邻。鹅岭正街贯穿于项目中部，链接长江一路和桂花园路及李子坝正街直达嘉陵江滨江路。,项目所在区域位于交通通达性强，重要干道环布周围；离尘不离城，繁华之畔静宜、舒适之所,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,与城市居民区为邻，绿树掩映，若隐于都市中,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭简介,区域资源,鹅岭拥有历史传承，“达官”“贵人”“名人”等风流人物独享栖居之地,清末,抗战时期,1950,1958,重庆最早的私家园林,民国时期，显赫官员达官贵人栖居之地。,新中国成立党政领导居住办公地,礼园，也称宜园系清末重庆商会首届会长富商李耀庭的别墅,蒋介石夫妇在园中飞阁居住半年,抗战后期,英国大使卡尔也在“飞阁”居住达五年；澳大利亚大使馆曾设于园中,1949年重庆解放后，为西南军区司令部驻地。国家领导人邓小平、刘伯承、贺龙、李达先后住居此处。,鹅岭公园的形成巴渝盛景，山城观光必到之地，市民乐园,于1958年3月移交重庆市政府。1958年，重庆市政府对礼园旧址扩地修缮，命名为鹅岭公园。,富商发现其居住价值,高官的青睐，使鹅岭的更成为城市最具有价值的居住地,城市观光佳地，市民休憩乐园,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭简介,区域资源,鹅岭拥有深厚的传统的历史文化积淀，极致的景观和视野，城市的文脉，风水极佳，龙脉之地。,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,大坪医院,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,急救中心,市三院,儿科医院,项目地块,口腔医院,市四院,红岭医院,重医附医院,重医附二院,红楼医院,中山医院,国宾医院,项目区域3公里范围内有着重庆顶尖的医疗配套保障，其中三甲医院有8家。,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,项目地块,鹅岭88号酒店,希尔顿酒店,美渝酒店,天友酒店,君豪饭店,海航酒店,广场宾馆,万友康年酒店,东方花苑酒店,万豪酒店,洲际酒店,豪生酒店,海逸酒店,项目区域1公里范围内1家5星级酒店，4家4星级酒店，3公里范围内，5星级达6家酒店。高端商务配套与项目毗邻，宾馆就是客厅。,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,项目地块,大坪小学,大坪中学学,两路口小学,求精中学,人和街小学,宋庆龄故居,人民小学,巴蜀中学,项目区域文化气息浓厚。3公里范围也有着重庆顶尖的中小学教育配套，子女教育可就近获得保障，且有大量文化机构分布，地铁1号线并可直达沙区文化中心。,史迪威博物馆,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,项目地块,佛图关公园,鹅岭公园,天地湖公园,珊瑚公园,国际村公园,鸿恩寺公园,劳动文化宫,大田湾体育场,人民广场,李子坝公园,嘉陵新路,枇杷山公园,邹容公园,红岩村,公园配套设施完善，城市绿肺环绕，且项目身居鹅岭公园和佛图关公园之上,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,整体规划,项目依山面江，结合地理特征，整体规划错落有致，时尚大气。追求每个单位的尺度感，及与自然景观的融合；各单位的视野追求通透感与冲击力，力求全方位的展示景观与建筑的融合；,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,注重空间的景观打造，景观设计使环境与建筑形成空间的交融、参透与互补；山人为“仙”，大隐于市，项目做为鹅岭公园的延续景观，与自然环境充分融合，时尚而不张扬，霸气而又内敛的气质以嫣然呈现；有丰富的植被景观，突出高绿化率，形成与建筑合璧生色；最大化每户居住者的室外景观打造，凸显大平层视野的开阔；,项目绿色生态的景观设计，创新领先，且外部景观资源全市独享,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,A地块,A1、A3,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,A地块,A2,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,A地块,A4、A5,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,B地块,B1-B5,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,B地块,B6,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,户型价值特点,37米观景面宽,佣人工作、休息与主人活动区域相对独立,休息区集中，能安静的休息，也保证了私密性,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,大尺度,客厅、餐厅、卧室设计拥有别墅的尺度空间,私密性,套房设计，保证高端人群居住便捷,舒适性,丰富的功能空间、空中花园，中、西双厨，人性化的户型设计，主雇动线、区域分明,尊贵感,3.6米高层高设计拥有别墅的奢华感,全景观,观景面视野最大化，让自然阳光渗透到每个角落，同时将市区和两江晨曦暮色收拥入怀,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,会所配套,会所,会所地上建面：2359；单层面积：约800；地上三层，地下一层；首层挑空，作为停车场；双泳池设计，位于地下一层和顶层天台；,高端会所：从建筑自身来讲，会所具备成为富豪社交场所的潜质，可以引入一家高端会所经营公司；整体打造：周边经营的都是低端业态，影响会所品质，建议开发商对周边的商业进行收购,稀缺限量收藏城市，仅126席,项目的区位,区域现状,鹅岭文化,区域资源,产品资源,核心价值总结,项目价值研判,项目价值点梳理,可以这样说：整个城市的配套资源都是项目的配套；城市之巅，江景视野，俯瞰全城，静谧之所.,解放碑商圈,南坪商圈,江北商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,政治,文化,商务,商业,医疗,交通,景观,鹅岭山,核心价值提取,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区域价值集“四大”核心价值为一体，且是城市唯一性。,酒店、会所、写字楼,城市中心的静谧居住之地,公园、夜景、城市之巅、观光、体育场.,城市龙脊、百年文化传承、图书馆、博物馆.,核心价值提取,项目价值研判,项目价值点梳理,核心价值提取,项目价值研判,项目价值点梳理,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,客群定位,置业动机1,置业动机2,置业动机3,客户类型一：具有渝中情结的私营业主、政府官员、企事业高管；具有重庆、渝中情结的省外高收入返乡客,归属与宁静客户类型一：立业数十载，历经世事浮沉，阅世及财富早已丰厚，当初追求财富的狂热渐消褪，但对中国传统的执着与迷恋，根深蒂固。置业多次，却苦苦追寻一处集传统文化、宁静安详于一体的真正的家，放心安置自我心灵。,为心灵找个归属对地脉人文的回归“从氛围中感受回归”“从生活中体验回归”,客群定位,置业动机1,置业动机2,置业动机3,收藏占有，收藏一段历史，占有稀缺资源，追求传统文化体验身份,客户类型二：多年执着于资本的扩大与利润积累，不是贵族却有贵族的实力与生活。对自身文化形象的渴望，需要有一处值得骄傲的地产可以表达自己对儒雅文化的热爱与对传统文明的理解,品味型有身份的有钱人,客群定位,品牌崇拜，对于熟知丰隆地产的稀缺项目的追捧,客户类型三：有一种深爱，根植于心灵，被丰隆各国各城市的成功深深打动，笃信丰隆集团能够塑造辉煌，从其得到的不仅是远超于市场平均水平的升值回报，更是尊享的品质服务和尊贵面子，双重回报，值得苦苦等待，值得闪电出手。,置业动机1,置业动机2,置业动机3,以国际化精英人士居多,他们这样诠释自己对“豪宅”的认知,“选择这样一个位置，应该是一种文化的追求，但这种追求是概念性的，寄托理想，使用上还是追求舒适与时尚”,“豪宅不仅仅是家，更是一个圈层，里面的人优雅、从容，这是一个桥梁，跟同一层次的人住在一起，会让他们不断追求，进取人生”,“在品味中体味价值，从氛围中感受回归，从生活中体验成功”,心中的最理想的家应该是在城脱城，繁华喧闹中之一片静土，古韵文化的脉络蜿蜒于此，舒适、安宁，一边享受内心的安详，一边品尝亲情的满足，一汪碧湖，几许山影，绿树环绕、心性自由,我们这样看他们的诠释,事业已达巅峰，拥有巨大的财富，成功过后寻觅内心淡然，但在面对“家”的时候，却表现出难得的“出世”情怀，通达、自在、无我，平和随性，犹如中国道家思想“无为而无不为”,相同他们在精神层面和价值观层面拥有的极大共性,拼搏多年，位于财富阶层的塔尖，是目前中国经济最活跃和最主流的力量；能够准确无误地表现思想和信仰的基调；创造了这个时代商业的迷醉。,巨大财富的背后，开始重新构筑精神层次的满足感，追求自我价值的社会化实现。,他们拥有巨大的财富，但却不会轻易为产品力所触动，缺失文化底蕴的功能性产品很难吸引到这些对绝版艺术品等更有兴趣的买家。,他们对于“自我价值社会化实现”的精神追求，决定了他们在看待整个项目的价值体系时，更加注重区域经过岁月沉淀下来的历史文化价值感，这种认同往往超越了产品本身。,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,案例导入,案例南灣Larvotto新鸿基地产发展有限公司港島南區全新臨海尊尚豪宅,策略思考,案例导入,策略思考,项目简介,案例导入,策略思考,物业特色,前临绝佳东南座向，地理位置自成一隅，环境清幽宁谧270度醉人海景，饱览深湾游艇俱乐部、海洋公园及香港仔海峡背靠逾200万平方呎(22万平方米)天然绿化山峦外形以帆船为设计概念，沿海而建，宽达320米，呈现扬帆出海之势，极具气派向海单位特设环回玻璃幕墙；大部分单位更设特大户外露台,案例导入,策略思考,交通,案例导入,策略思考,规划,案例导入,策略思考,63,户型,案例导入,策略思考,营销活动,2009年12月09日港島南區臨海豪宅項目命名南灣Larvotto獨特帆船概念建築設計坐擁罕有270度遊艇俱樂部及海灣美景,关于揭幕為讓來賓體驗南灣Larvotto渾然天成的優美臨海景致，新地特別以OceanusMirage為主題，透過精彩的空中舞蹈，展現項目臨海而建的尊貴氣派。在典雅優美旋律及盛裝打扮的舞蹈員襯托下，水晶氣球載著翩翩起舞的表演者在空中徐徐升起，象徵為物業正式揭幕，並恍如一顆珍珠降臨大地，寓意全新極致豪宅南灣Larvotto耀目誕生。,案例导入,策略思考,关于命名新地代理高級銷售及市務經理陳漢麟表示項目的命名概念源自歐洲南部蒙地卡羅的著名海灘LarvottoBeach，為世上最美麗的海灘之一；而位於LarvottoBeach旁之AvenuePrincessGrace，更在2008及2009年WealthBulletin的全球最貴街道排行榜中，連續兩年名列首位，聚居於此皆是富豪商賈、名門望族以及貴族後裔，其獨特的臨海優勢及非凡價值與項目如出一轍，因此項目以Larvotto命名；中文取名南灣，帶出項目位於港島南區的海灣，坐擁本港豪宅地段的優勢；項目沿著彎彎曲曲的海岸線而建，配合優美的建築設計，成就了賞心悅目的理想居停，凸顯頂級豪宅的地位。,关于物业设计為配合南灣Larvotto得天獨厚的地理位置，物業建築設計方面亦相當考究，以精緻時尚的西式帆船為建築設計概念，物業基座猶如修長流線的船身，屹立於上的住宅大廈巧妙地呈一字形排列，恍如迎風而展的船帆，塑造出一座長達320米的巨型地標；配合蜿蜒的海岸線，呈現揚帆出海之勢，極具氣派。此外，物業與四周的自然環境融為一體，向海的單位更採用全玻璃幕牆設計，將室外的優美景致納入室內，廣闊無遮擋的美景盡收眼底，如此尊尚寫意的居住環境非一般豪宅能媲美。,案例导入,策略思考,2010年02月04日公佈項目的最新詳情南灣Larvotto吸引逾2,000查詢設特高樓底及環迴玻璃幕牆盡覽270度美景,关于建筑细节：為凸顯南灣Larvotto的地理優勢，其獨特的建築以帆船外形為設計概念，向海單位特設環迴玻璃幕牆，將戶外的極目景致及天然日光納入室內，讓住戶飽覽270度醉人海灣美景。大部分單位更設特大戶外露台，最大逾50平方呎（5.6平方米），讓住戶欣賞翠綠環抱的山巒美景，盡享優越的生活空間。單位樓底高達3.3至3.5米，為港島區分層單位罕見的特高樓底設計，大大提升室內空間感。另外，項目的建築細節及靈活多變的單位設計亦迎合住戶對生活空間的不同需求，為追求優尚生活享受的尊貴買家打造理想居停。,营销活动,案例导入,策略思考,2010年03月04日港島南區極致豪宅南灣臨海生活路演公開展覽物業水晶模型,关于路演為隆重介紹南灣的物業資料及詳情，新鴻基地產代理特別於銅鑼灣世貿中心舉行臨海生活路演，公開展覽該物業的水晶模型，讓公眾了解項目的獨有優勢及特色。路演將展示物業的整體規劃，包括物業的設計，是由九座低密度豪華住宅大樓組成，並以一字形排開，讓大部分單位能坐擁矜貴難求的絕佳東南座向，飽覽由深灣遊艇俱樂部、海洋公園以至香港仔海峽一帶的270度海景的極佳景致。物業的用料、配套及建築設計均為頂級之選，配合完備的設施，迎合不同住戶對生活空間及品味的追求，為尊貴買家締造理想居停。,营销活动,案例导入,策略思考,2010年03月23日港島南區全新臨海尊尚豪宅南灣Larvotto耗資五億建造殿堂級私人會所正式命名為ClubVoyage,营销活动,关于会所項目精心打造的臨海私人會所，將為住戶締造極致的生活享受。新鴻基地產代理特別於今日(3月23日)向傳媒公佈該私人會所的命名。項目特別斥資五億建造頂級私人會所，會所連戶外活動空間及空中花園總面積近150,000平方呎（1.7万平方米），並正式命名為ClubVoyage。Voyage為法文，有航海遊歷的意思，寓意住戶身處尊貴的私人會所中，可盡享多項休閒設施，加上尊尚的私人遊艇服務，將私人會所無限伸延至無際的海洋，身心得以舒展，完美地配合南灣的生活品味。,案例导入,策略思考,2010年03月23日港島南區全新臨海尊尚豪宅南灣Larvotto耗資五億建造殿堂級私人會所正式命名為ClubVoyage,关于私人遊艇會為配合項目以臨海生活為主題的建築槪念及地理優勢，特別呈獻多項由私人遊艇會為住戶安排的尊貴禮遇，遊艇會將按住戶要求提供不同類型的豪華遊艇以供選擇，讓住戶盡享優越的海灣生活品味，凸顯其尊貴地位。住戶可直接於碼頭登上遊艇之餘，更可以豪華遊艇作海上派對，一邊享受海上遊玩的樂趣，一邊盡享特色的海鮮美饌，體驗頂級富豪的生活享受，將休閒享受及無邊際私人會所的槪念伸延到海上。此外，私人遊艇會更可為有興趣的住戶度身訂造私人遊艇駕駛課程，讓尊貴住戶可盡享乘風破浪的樂趣。,私人游艇会,案例导入,策略思考,纬立行团队对于豪宅营销的理解,案例导入,策略思考,为什么爱玛仕每一次推出的天价限量版，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？,品牌,品质,品位,欲望,为什么RollsRoyce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆RollsRoyce？,NotJustFor,But,案例导入,策略思考,欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。,欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。,案例导入,策略思考,城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。,故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要迎合客户的欲望需求。,奢华感,稀缺感,身份感,营造,案例导入,策略思考,项目整体营销关键词,欲望Desire,稀缺Rare,奢华luxurious,身份Status,案例导入,策略思考,渝中龙脊之上，绝版隐仕豪宅,给予“城市收藏品”的标签，它是隐藏在城市中的私属臻品显示主人低调的奢华,将文化遗产与房地产嫁接，由卖房子走向卖私人收藏品！,收藏城市，仅126席隐仕豪宅,隐于鹅岭山，真正意义上的中央公园豪宅,：必须进入顶级行列，树立中国隐仕豪宅品牌形象,：不断制造话题，让市场认知项目顶级豪宅价值,：此前所享，皆属平常，制造绝对稀缺价值,项目整体营销核心思路,稀缺Rare,奢华luxurious,身份Status,案例导入,策略思考,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,策略,核心,产品包装,全民营销,制造门槛,跨界合作,高调引爆,精英团队,圈层营销,客户营销,引入高端会所，打造富豪新的聚会场所，让项目在圈层内传播,引入实力商家合作，打造私人会所，前期是VIP接待中心和客户奢华体验中心，后期成为财富圈层社交平台和享受生活之所。,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,国内外住房最新科技的全面运用：楼板降噪系统、净水系统、地板水暖系统、管线夹层系统、同层排水系统、地下排污系统、门窗系统、新风系统、软水系统、中央空调系统、地下室防潮系统、除湿系统、门锁安全系统、收纳系统、幕墙系统、梯控系统.结合区域特点的多重技术创新：1、双层外墙设计；贴近山体外墙均为内外两层，通过空心层中的空气隔绝湿气的进入，既保持干燥还保温。2、全成品精装；地下空间与地上空间按同样的精装标准来打造，配备地暖；3、专业除湿系统；仅靠地暖仍然无法完全解决潮湿问题，为此引入专业除湿系统；,科技住宅、绿色住宅，给你一个安全、舒适、清新的家,总结：通过高科技的运用增加住宅的科技含量，实现“科技筑家”目的，同时，通过全方位的高科技运用增加项目的附加值；,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,精装电器品牌的“大牌”市面上大平层项目几乎全部为精装修产品，且装修品牌多位国际一线，以此突出项目的高品质；精装的人性化与舒适度装修越来越贴近生活，越来越注重人性化与舒适度，总有给人意想不到的细节处理。装修材质的奢华天然大理石、黑檀木等较为贵重的石材、木材成为装修的必须品和标签。,选用国际顶级用材，营造极奢的居住环境,总结：本项目的高站位决定了室内装修与室外打造必须遥相呼应，也正如此精装的奢华与品牌的考究成为项目“大气场”的必然选择。,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,欧式,中式,装修标准建议5000元/平米,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,管家式物业服务,服务的细致化、精细化，注重安全性、私密性；物管要从接待、保洁、保安、维修、后台等方面体现出热情、细致，分工非常清晰和专业，同时对于社区安全和业主隐私非常重视；服务的个性化、定制化；推出个性化、定制化的服务，为高端人群提供商务、生活等全方位的服务；酒店服务的品牌化；拥有酒店配置的项目多选择国际一线的酒店管理公司，提供最顶级的酒店服务；,总结：当服务成为一种标签，本项目作为又一高端物业的代名词，自然需要在社区服务上下足功夫，以此满足高端人群工作、生活需求，同时也通过服务力求得到更多高端人士的认同，加大项目品牌推广；,老板是项目最具实力、最具资源、最具说服力的SALER,富贵阶层直接对话，开发公司高管，合作企业的老板，每天都在与富贵阶层打交道，在您的圈层里推荐项目，让项目的信息不断扩散开来，让更多的富贵阶层知道本案，无形当中为项目打开市场,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,寻找“隐仕”：小众传播，定向渗透,蒙上大众的双眼：网络上看不到一条项目的推广信息，手机上不会收到我们的信息；富豪之间的话题：高球会员聚会，项目出现了，游艇会员聚会，项目又出现了，本案穿梭在各各高端聚会，展示自己的魅力；,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,让资源运作起来，年薪百万唾手可得,组建白骨精团队：在这里只有拿着高底薪，高佣金的全销售总监团队，他们也许曾经是奢侈品店店长，某集团董事长秘书，酒店宴会销售总监，但他们都有一个共同的特点，掌握众多富贵阶层客户的信息，并保持着密切的联系。,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,从头开始，让客户感受帝王般的服务,会所体验式营销：不需要营销中心，客户想看项目，销售总监只需要带着客户进入会所，感受未来生活配套的同时，简述项目就好；感情营销：重点客户，享受帝王待遇，定期邀约客户及其朋友去打高尔夫，去高档餐厅用餐，让客户享受尊贵礼遇,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,强强联合，打开西南城市高端消费市场,战略联盟：例如，与高端家具名牌形成合作关系，高端家具依托本案向富豪展示其产品，本案借助其客户资源，渠道资源，让更多的富豪获知,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,“8万元/平方米，西部顶级定制隐仕豪宅”,有理由贵才能称之为豪宅，城市中心才能称之为隐仕豪宅宅，利用价格噱头进行话题炒作引起市场关注。,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,“持1000万资产证明或100万资金证明，预约看房”,预约看房，1对1客户经理专人服务，从“预约现场会所功能体验看房置业洽谈“全程体验隐豪生活；,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,产品包装,全民营销,圈层推广,精英团队,客户营销,跨界合作,高调引爆,制造门槛,2014年1月正式对外销售,造势工作：会所10月开放，开始客户体验营销；蓄客工作：我司与贵公司签订合作即日起；开盘活动：在会所聚会小型宴会，邀约富豪，名人到场参与；,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,入市时间,推盘原则,推盘计划,经典出世打响项目隐仕豪宅形象,楼栋分析：A4(A5)B1-B6A3A2A1,首次推盘，将推出最优产品打响市场，同时，配合推出相对快消产品，保证现金流,B1,B2,B3,A1,A2,A4,A5,B4,B5,B6,A3,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,入市时间,推盘原则,推盘计划,2014年1月，隐仕典藏豪宅面世销售周期18个月，月均销售7套2015年中完成销售,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,入市时间,推盘原则,推盘计划,B1,B2,B3,A1,A2,B4,B5,B6,A3,第一批次：14年1月推出A4、B1、B2、B3第二批次：14年4月推出A1、A2、B4、B5、B6第三批次：15年1月推出A3、A5,每批房源是一次推出，还是销控推出，根据客户情况而定,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,入市时间,推盘原则,推盘计划,A4,A5,蓄客期,13年10月,14年11月,14年1月,14年3月,14年5月,14年7月,15年4月,15年2月,14年12月,14年10月,14年8月,强销期,持续期,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,入市时间,推盘原则,推盘计划,14年1月开盘，推出56套房源,13年7月启动蓄客,14年4月加推12套房源,6月加推12套房源,15年6月,会所开放,15年1月加推最后22套房源,14年11月加推12套房源,14年9月加推12套房源,强销期,持续期,持续期,配合项目豪宅定位预估销售均价2.5-3万/预估项目整体销售总额7.5-9亿元,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,价格预期,定价原则,价格策略,高价入市，树立项目尊贵感配合推货，每一次推盘，价格都出现一次梯度增幅,客户访谈、公司回款进行价格研判,细分产品价格差异化,整体高价入市采取高开高走,对产品先从梯数进行档次的划分再根据不同档次的产品，结合套内面积，景观、噪音、赠送面积，楼层，进行价格细化,对重庆富豪进行约访，了解其对本案的区域认知，心理价格，产品需求等问题结合公司对于回款要求，对价格进行深化,价格预期,定价原则,价格策略,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,第三阶段：15年1-6月,第二阶段：14年4-12月,第一阶段：14年1-3月,A地块：A3、A5销售价格：2.9-3.5万,A1、A2：销售价格：22000B4、B5：销售价格：27000B6：销售价格：29000,A地块：A4销售价格：31000,B地块：B1、B2、B3销售价格：25000,销售金额：约3.5亿元,销售金额：2.8亿元,销售金额：约2.1亿元,价格预期,定价原则,价格策略,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,高开平走，首先树立豪宅价值及价格高度。,会所：招商并投入运营,房屋精装材料,服务公司,销售道具,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,工作重点,商业招商,精装材料,销售道具,合作公司,蓄客前置：拜访、高端展场,会所建设和招商工作，2013年10月投入使用样板房最迟11月投入使用。,会所建设：优先完成会所的建设，让会所可以尽早投入使用；招商工作：专人负责，尽快引入高端会所，合作模式：建议共同经营，也可直接将会所出售给经营公司；,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,工作重点,商业招商,精装材料,销售道具,合作公司,今年完成主要装修材料的品牌确定,精装方案：聘请国外知名室内设计团队，进行室内包装设计；精装团队：聘请国内知名的施工团队，进行施工；精装材料：如，墙纸，地板，面砖，灯具，家电家具，厨卫用品等主要精装物料，预售前完成集采工作；,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,工作重点,商业招商,精装材料,销售道具,合作公司,6月底完成楼书、app应用、视频、客户拜访礼品的制作,楼书、电子楼书等：聘请国内知名广告公司，完成项目楼书的设计工作；项目视频：聘请国内知名视频公司进行制作；,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,工作重点,商业招商,精装材料,销售道具,合作公司,4月底完成重要合作伙伴的，合作签约工作,跨界合作公司：强强联合，共同开拓西南市场，为项目客户拓展，奠定基础；代理公司：精英团队的组建，需要一个较长的时间，同时，大客户的拓展工作，也需要时间的沉淀；广告公司、视频制作公司：由于本案属于豪宅项目，对于宣传品力求精品，制作周期会大大加长，需要设计公司，提前进入,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,工作重点,商业招商,精装材料,销售道具,合作公司,5月底前完成营销方案，销售精英招募,营销执行策略,蓄客及推盘策略,价格策略,2013年工作重点,工作重点,商业招商,精装材料,销售道具,合作公司,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,坐销与行销结合坐销团队：4名资深客户经理（3女1男），女士身高165-170cm，男士身高180cm，形象气质佳。行销团队：8名，社会资源丰富，社交能力强，形象气质佳。分为4个小组，每小组2名成员（采用1+模式，1名资深客户经理，1名客户助理），分组负责商会行会、私营企业主拜访、政府资源拓展、高端俱乐部对接）,销售模式,案场体验策略,严格执行预约看房流程,销售模式,案场体验策略,看房客户必须提供资产证明1000万或100万资金证明；资产在1000万以下的一般谢绝入内；看房要预约，要填写传真看房单，包括看房人的职位、物业情况，并要附上名片，然后由经理审核后，才确定是否能看房和看房的具体时间。,设计私密看房线路，会所高端生活体验，管家式服务体验不能两个以上客户同时看房，绝对保证私密性和尊崇性；会所功能、管家式服务从看房开始体验。,销售模式,案场体验策略,销售模式,案场体验策略,鹅岭山【隐仕早餐计划】一日之计在于晨，让成功人士享受鹅岭山宁静的清晨；会员制服务，所有会员都有可能成为我们的业主；圈层营销从关注成功人士的生活方式开始清晨6:00，呼吸鹅岭中央公园的第一口新鲜空气6:00-7:00，会所恒温泳池、健身房7:00-8:00，享受重庆最纯正的英式早餐服务8:00以后，享受会所的全方位商务服务,“现在的中国正是缺乏这样宁静的早晨”余秋雨的【文化苦旅】,1、市场背景分析2、项目价值分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销策略及2013年工作重点6、销售模式及案场策略7、团队配置,目录,公司介绍,服务团队,纬立行简介,公司组织架构,公司资源优势,重庆纬立行地产顾问有限公司成立于2012年11月15日，拥有房地产经纪C级资质，公司现有员工113名，90%为本科及以上学历，拥有美国英国留学背景和国内知名院校研究生等高素质国际化人才。公司由业务线、中台控制和后台部门构成；业务线拥有顾问事业部（市场及顾问咨询）、代理事业部、商业顾问部三大营业部门，中台为销售管理部门和客户服务部门，后台为行政人力财务支持；公司业务已形成以业务线为核心，并由中台控制的监督执行，后台驱动的高效配合的成熟作业体系，为专业服务提供有效保障。,纬立行公司服务项目国兴北岸江山：国兴地产（A股上市企业）重庆北滨路100万方江山大城隆鑫天雨方：隆鑫地产重庆沙坪坝区中心轻轨教育大盘隆鑫爱琴海：隆鑫地产重庆蔡家60万方洋房社区隆鑫西城汇：隆鑫地产重庆九龙坡区高端品质社区南方东银ARC中央广场：重庆沙坪坝中心城市综合体商社汇：西部零售巨头商社集团旗下中天地产重庆首个综合体（购物中心+都会领馆）中交丽景：中国交通建设集团重庆大渡口区（巴国城旁）100万方公园都会荧鸿城：重庆江津150万方高端社区艾坪山项目：重庆江津核心区高端社区长寿古镇：2000旅游商业住宅复合项目（