观澜裕新路项目规划建议

观澜高尚购物中心,项目规划定位建议,（草案）,深圳加美荣昌投资发展有限公司,1,1,项目地块分析,P03,目录,2,经济环境分析,P07,3,项目定位分析,P14,2,观澜高尚购物中心项目地块解析,3,观澜新中心（行政商业中心）,本项目,观澜街道新商业区，毗邻观澜街道办、世纪广场，商业以天虹百货、格兰郡步行街、观澜电子市场，商圈刚刚形成。随着大和路核心区商业优化工程的启动，即将成为观澜商业综合体的新中心。,观澜街道老商业区，商圈成熟，商场众多，以民乐福、国惠康、新安、富佳为主，还有即将开业的兴万达、首信，热闹非凡，新旧商场交替，业态丰富，集休闲、娱乐、购物、美食、文化为一体的的一站式购物中心。,项目地理位置图,观澜老城区（商业中心）,观澜未来发展区有世界闻名的观澜湖高尔夫球会、观澜版画基地，红木家居艺术街地理位置优越，得天独厚，文化气息和商业氛围浓厚，发展势不可挡。,观澜未来发展区,4,建筑用地面积：约7000m总占地面积：4000m使用性质：？容积率：3.6建筑密度：35绿地率：35道路情况：紧靠裕新路和高尔夫大道是观澜主干道，是双向两车道。,注：本项目是政府重点规划扶持项目。,项目地分析,本项目,5,项目特征思考,思考A：项目处于观澜街道的边缘地段，地段优势不明显，不利于发展商业,思考B：项目作为的新兴产业，如何提升项目价值,思考C：项目如何定位，才能在激烈竞争市场中脱颖而出并成为市场的主导是关键,思考D：项目如何主导观澜红木市场，起到提升和优化的作用,思考E：正确认识高尔夫、版画基地的作用和联动性，与本项目相得益彰,6,观澜发展规划项目环境分析,7,观澜地理位置与交通,观澜镇,观澜东南西分别与布吉、龙华、光明三街道相接，北邻东莞市，是深圳特区通往东莞、惠州、汕头的重要交通枢纽，区位优势得天独厚，基础设施日臻完善，有发达的立体公路交通网络，具有良好的投资发展环境。观光路、观公路和南环路等多条高标准一级公路纵贯全街道所有社区，穿境而过的梅观、机荷高速公路与观澜大道、观光路等互通。是深圳市福田中心区的后备基地，是深圳市正在形成的新的物流、客流、信息流中心之一。,8,观澜经济发展,改革开放20多年来，观澜利用毗邻港澳的地缘优势，大力发展外向型经济，经济持续快速健康发展，现已实现从传统农业向现代工业过渡，形成了以工业为主导、出口创汇“三高”农业和规模经营的第三产业等共同发展的外向型经济格局。主要经济指标连年飘红，2008年，街道实现规模以上工业总产值717.5亿元,比上年增长41%；出口总额112亿美元，增长183%；一般预算内财政收入首次突破2亿元，达2.2亿元，增长13%；“两税”收入首次突破10亿元，达12.9亿元，增长30.2%。,9,深圳城市规划,观澜镇,随着深圳”深、莞、惠“经济一体化发展的宏伟蓝图下，观澜作为中部组团的核心，必将突飞猛进，突显出强大的中坚力量,10,观澜城市化发展,观澜城市总体规划思想为巩固老区、优化新区、发展边区，城区向北、向南适当扩展，形成了以老城区为中心，连通新区，辐射周边的新格局。,即将成立的龙华新区,本项目,观澜老中心地区南片发展规划图,11,项目周边环境,世界著名的观澜高尔夫,中国.观澜版画基地,观澜红木家居艺术街,12,在深、莞、惠经济一体规划发展下，区域市场迎来新的发展机遇。在深圳中部综合组团的规划发展下，和城市扩张必将积极推动观澜新的发展；观澜位于深圳中轴线，是深圳的次中心，美丽的后花园；随着深圳未来的城市的发展规划，随着“龙华新区”的成立，将形成新的经济发展带，将成为深圳北的重要城市枢纽；在以观澜高尔夫、版画基地、红木艺术街的主导下，势必成为宝安乃至深圳的文化产业中心.,小结,13,观澜高尚购物中心项目定位分析,14,优势Strengths,劣势Weaknesses,机会Opportunities,威胁Threats,地段优势：观澜东南西分别与布吉、龙华、光明三街道相接，北邻东莞市，是深圳特区通往东莞、惠州、汕头的重要交通枢纽，区位优势得天独厚，交通发达，便利交通：本项目位于观澜高尔夫大道与裕新路交汇处，未来发展潜力巨大。周边产业基础：以世界著名的观澜高尔夫为主导，以观澜版画基地、观澜红木家私艺术街为代表的新兴产业，以及周边的工业园形成了一定规模的经济圈，对本项目起到了决定性因素。,周边商业尚属空白，商业气氛不浓，还没有形成一个商圈，商业支持度可能较低。项目配套设施欠缺、在一定时间内难形成颇具规模的产业。,本项目位于未来的新发展区，商机无限。经济发展，居民收入增长，商业需求增长。观澜原有的家居建材市场难以满足日益增长的消费者和商家的需求。本项目所在地在政府的大力扶持和相关利好政策下即将成为观澜观光旅游、文化、经济、新兴产业的中心，将带动观澜经济的发展。能有效利用潜在客流，业态补充和差异化竞争。,本项目位置相对观澜商业中心较远，培育商圈、带动商业需要一定的时间。观澜老的建材家居市场经营多年，且地理位置较好，对本项目家居版块构成一定的威胁。,项目SWOT分析,15,商圈界定核心商圈步行10分钟次级商圈私家车20分钟公交30分种地铁/轻轨20分钟外围商圈上述两个商圈以外的目的性客群，旅游人士,商圈界定,本项目,项目目标市场界定,16,一、家居建材市场分析商业形态上看，观澜地产业正蓬勃发展，发展前景广阔，但观澜目前零售市场以大型百货商场和大型超市为主，缺乏专业性强、档次较高、时尚前卫的家居购物、文化艺术中心；而且现经营的家居建材类商铺规模不大，没有形成体系，都是较为低端；没有大的竞争优势。所以该项目的进驻，将填补了这一空白，对观澜的城市发展添上浓墨重彩的一笔，为观澜的商业发展带上新的台阶。二、项目环境分析该项目周边没有购物、餐饮、休闲、娱乐等相关产业，目前市场还是一片空白，商业处于初级萌芽状态，所以引进这些配套项目，大力发展商业，将极大提升本区域的商业氛围，提高商圈竞争力，带动红木艺术街的发展，推动版画基地的国际化进程，起到至关重要的作用。综合以上分析：观澜区域建材市场的发展和房地产市场的发展不相匹配，版画基地、红木艺术街的发展与商业发展极不相称，因此充分利用资源打造一个高档次、高品味、引领时尚的高尚购物中心势在必行。,市场行业分析,观澜原有的建材市场,观澜原有的建材市场,17,目前，观澜商业项目开发此起彼伏，正在筹建与规划当中的商业项目就有兴万达、首信、以及大和路的核心商业区优化等工程，这表明观澜商业未来竞争将趋于白日化。大规模的商业项目的发展势必导致商业格局发生重要转变，项目必须依靠新兴业态及差异化的市场定位才会更具竞争力与生存潜能。因此，本项目制订未来市场规划势在必行，超前三至五年规划方能迎合市场需求并在未来市场竞争中突破重围获得发展。,18,项目概念定位,整体规划起点高。在观澜原有商业的基础上进一步深化，使之突出了该商业独特的卖点；重视突出多功能。在强调商业特色的基础上，尽可能满足多层面消费者的需要，从而促使现代商业的功能得到升华；注意延承历史文脉。在项目定位重视观澜原有历史风貌，将现代与历史文脉巧妙地加以有机组合，既形成了特有的景观商业，又保持了当地历史文化的延续性。空间布局以人为本。空间布局科学、新颖，特色化，辅以多个不同单元的商业建筑体以及配套设施的组合，形成情景交融的家居商业街。,19,购物功能约占商业建筑面积40。拟引进如“百安居”品牌精品超市等。引进特色商品专卖店、以及画廊、文化用品、旅游纪念品专卖店，工艺品等，和红木家居、版画基地遥相呼应，一脉相承，形成购物体系。休闲功能约占商业建筑面积15。拟引进特色茶艺馆、品牌咖啡吧、酒吧、书城、风味休闲小吃店、品牌快餐店等。餐饮功能约占商业建筑面积10。拟引入具一定规模的高档特色餐饮店，形成美食、酒吧文化街。娱乐功能-约占商业建筑面积20，引进品牌KTV歌厅、夜总会和健身、美容高级会所等。文化功能-约占商业建筑面积15，规划一个小型社区文化活动广场，不定期举行展览活动、社区文化表演等活动，以集合人气，营造氛围。,项目功能组合定位,20,总体业态定位,美食酒吧文化街,社区文化广场,本项目的强势进驻，将改变观澜商业发展格局，推动商业化进程，对版画基地、红木艺术街有个质的飞跃和提升，以家居建材为主，以精品超市、酒店、休闲、餐饮、娱乐、文化为辅的新商业体系，满足不同人群的消费需求，开创高尚生活新纪元。,儿童亲子乐园,健身俱乐部,百安居家居,星级KTV,大型书城,品牌便利超市,星级酒店,21,项目目标宏观,品牌荟萃的时尚购物中心,家庭生活的休闲天地,精品超市、美食广场、书城、文化中心、工艺品等,名品家居，品牌旗舰店、星级酒店,中西餐饮，特色餐饮，浪漫约会咖啡，会所、KTV、健身中心,尽情欢聚的社交天地,倾力打造观澜最富盛名、最具魅力、最高尚的商业