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文档简介
商业地产,主讲-周伟涛,地产分类,住宅地产工业地产旅游地产商业地产,商业地产特点,总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长,什么是商业地产,商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.商业地产的形式多样,主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。,商业地产分类,一.使用功能分类二.地域性分类三.服务对象,使用功能分类,泛指用途为商业、服务业的物业。,地域性分类,根据不同的城市发展规模,城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。,服务对象分类,有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。,商业地产类别,1:“沃尔玛”模式产品极其单一化,目标客户极其准确。2:百货公司模式同一个地域各种产品同时做,产品也多样化。3:做精品店的模式主要在少数高端的市场进行精品店的经营。,加拿大西埃德蒙顿购物中心,商业地产经营模式,1,出售2,只租不售3,租售结合,出售,最原始的模式缺点:一,整体出售时,难找到买家,开发资金无法回笼;二,自己经营时,由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。,只租不售,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通过招商合作,以租金作为主要的收入来源。目的是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,租售结合,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租,另一方面销售。,商业地产的六大要素,一、只租不售二、准确定位三、招商在前四、规划设计五、成本控制六、物业管理,只租不售,做商业地产,是长期投资,这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流。商业地产要做大,就要这种经营模式。这也说明要有比较雄厚的资金。,准确定位,(一)定地址:能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。(二)定客户:目标客户的定位决定消费层次。(三)定规模:1,业主每平米租金收入;2,经营者每平米收入。,招商在前,一定要招商在前,开工建设在后,招商主要解决两个问题:一:(一)确定主力店二:(二)选择次主力店,规划设计,主力店招商解决以后,购物中心规划设计注意三点:一:(一)交通体系二:(二)高度、荷载三:(三)留有余地,成本控制,成本方面注重三点:一、集权控制从招投标到采购,各自为政容易抬高成本二、准决算管理施工图纸预算做好三、从设计上控制成本。
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