某休闲旅游区项目可行性研究报告

休 闲闲 旅旅 游游 区区 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 香香 港港 基 金金 会会 有有 限限 公公 司司 二二 七七 年年 十十 二二 月月 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 1 - 报报 告告 目目 录录 第第 一一 章章 项项 目目 总总 论论 . - 3 - 目概述 . - 3 - 目建设背景 . - 3 - 目建设规模及内容 . - 4 - 目建设单位 . - 5 - 目建设计划 . - 7 - 目投资说明 . - 7 - 目建设意义 . - 8 - 第第 二二 章章 项项 目目 建建 设设 必必 要要 性性 . - 10 - 应城乡统筹改革的大潮 .0 - 乡一体化发展的需要 .0 - 合地方旅游经济发展的需要 . - 11 - 立起农民长效增收机制 . - 11 - 第第 三三 章章 项项 目目 选选 址址 分分 析析 . - 12 - 目位置 .2 - 文优势 .2 - 游环境 .3 - 通环境 .4 - 然环境 .4 - 费习惯 .5 - 址分析 .6 - 第第 四四 章章 项项 目目 建建 设设 内内 容容 . - 17 - 村野奢度假区 .7 - 村野奢酒店群落 . - 17 - 村林盘会馆群落 . - 18 - 乡田园俱乐部 . - 19 - 乡休闲街区 . - 20 - 乡旅游房车营地 . - 21 - 意天下汇 .2 - 代农业示范区 .4 - 光体验农业基地 . - 24 - 态立体农业基地 . - 25 - 态涵养林带 . - 26 - 农村集中安置区 .7 - 态景观系统 .7 - 观生态系统 . - 27 - 然通风 . - 28 - 物种类及景观的多样性 . - 28 - 态水系和生态水池 . - 28 - 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 2 - 表水循环 . - 29 - 第第 五五 章章 项项 目目 经经 营营 分分 析析 . - 30 - 目经营模式 .0 - 客类型对比分析 .0 - 入构成分析 .1 - 赏过程收入 . - 31 - 与性游乐 . - 31 - 间娱乐 . - 32 - 游购物 . - 32 - 色餐饮 . - 32 - 色住宿 . - 33 - 体消费 . - 33 - 养消费 . - 33 - 第第 六六 章章 项项 目目 市市 场场 分分 析析 . - 34 - 游业现状 .4 - 卉及香味植物市场分析 .5 - 目的旅游差异化竞争优势 .6 - 目的农业产业化分析 .7 - 目的销售策略 .8 - 牌打造 . - 38 - 类销售 . - 38 - 场风险分析 . - 39 - 第第 七七 章章 项项 目目 建建 设设 计计 划划 . - 40 - 第第 八八 章章 项项 目目 投投 资资 和和 效效 益益 分分 析析 . - 41 - 目投资概算 .1 - 目经济效益 .2 - 民就业与增收 .3 - 民就业 . - 43 - 民增收 . - 44 - 境保护效益 .4 - 资源系统保护 . - 44 - 气保护系统 . - 45 - 音防治 . - 45 - 物多样性 . - 46 - 第第 九九 章章 项项 目目 结结 论论 . - 46 - 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 3 - w 第第 一一 章章 项项 目目 总总 论论 目 概述 项目名称： 闲旅游区 项目 投资 单位：香港 金会有限公司 项目建设单位： 四川 设投资管理有限公司（拟建） 项目主管部门：成都市 政府 旅游局 项目建设性质：新建 项目建设地点：成都市 目建设背景 ，历 史悠久，积淀深厚，拥有丰厚乡村旅游文化资源。旅游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量；打造文化休闲产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的重要模式。 在成都作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的宏观背景下，提出了以乡村旅游文化产业带动大成都经济圈旅游休闲产业的整体发展规划，对 丰富的乡村旅游资源进行全方位整合与再构，实现区域经济的可持续发展。 旅游产业作为第三产业的核心产业，是 实现由传统县域经济向都市近郊型经济转型的关键产业和重 要着力点。 在此基础上，提出了紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 4 - 生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、沱江河、清水河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展的城市发展规划。 目建设规模及内容 本项目 规划面积 4950 亩，其中乡村野奢旅游区规划面积 420 亩，创意天下汇 105 亩、 现代农业示范区 4300 亩，新农村集中安置小区125 亩。 规划建设项 目如下： 项目建设内容 建设规模（亩） 乡村野奢度假区 420 亩 乡村野奢酒店群落 120 乡村林盘会馆群落 100 原乡田园俱乐部 100 原乡休闲街区 40 原乡旅游房车营地 60 创意天下汇 105 亩 105 现代农业示范区 4300 亩 观光体验农业基地 860 生态立体农业基地 3010 生态涵养林带 430 新农村集中安置区 125 亩 125 合计 4950 本项目以保护耕地为原则， 在统筹城乡综合配套改革试验区及城闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 5 - 乡一体化的宏观政策支持下，以成都市农村集体 土地流转政策为依据，在总共 4950 亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并院，集中 650 亩农村集体建设用地，以建设和打造极具有川西韵味的“ 奢休闲旅游区和新农村集中安置小区。 “ 目以区域内最具四川田园特色的原生态林盘资源为核心，通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化，以高品质乡村野奢度假酒店为引导，建设集 乡村 旅游休闲、生态涵养林、观光体验式农业、生态立体化农业 、农产品深加工 和新农村集中安置区 于一体的综合性乡村休闲旅游项目。 本项目 根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效， 打造 高端 旅游产品，拉动区域 经济 整体 可持续性发展 。 目建设单位 香港 金会有限公司系由在港、澳、台地区及海外营商多年的商界人士联合投资组建，港府合法注册，并获得国际金融组织和基金的大力支持，资金来源丰富。 金会有限公司总部位于香港湾仔庄士敦道 181 号，注册资本为港币 元。为促进国内业务发展，公司在北京设立了国内总部 ，在四川投资组建了永安和中为两大企业集团 。 香港 金会有限公司主要致力于香港和内地间的经济、科技、文化交流，特别是在新的历史条件下配合国家在文化和旅游、能源和环保等建设方 面的发展，着力于对内地最优秀的文化、旅游、节闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 6 - 能环保等专案进行投资，向那些能够发挥示范性、辐射性、可持续发展的专案提供支援和帮助，并确保在这些方面的投资能够惠及最广泛的社会群体。 香港 金会有限公司经过数年的发展，在内地的投资总额累计已达 140 多亿元，涉足旅游、文化、金融、能源、环保、流通、地产、公共服务和实业投资等领域。香港 金会有限公司从创立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验，形成了卓越高效的管理团队，标准化的作业流程，开放的学习氛围，拼搏进取的团队精神，成为内地企业开拓国际市场的伙伴和 内地与香港之间经济、科技、文化交流的桥梁。 永安集团系香港 金会有限公司全资集团子公司，资产已经超过 30 亿元人民币。公司以房地产开发为龙头，集金融投资、机械制造、环境保护、商品贸易、商业服务等为一体，包括四川永安投资闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 7 - 置业有限公司、成都万通北站商场有限公司、成都九洲宾馆有限公司、成都朗正贸易有限公司、成都行舟物流有限公司等企业，集团年均税后利润达 5000 多万元，并保持了年均 10%以上的增长速度。公司在投资传统产业的同时，大力打造成都火车北站商圈，为成都经济的发展作出了贡献。 中为集团是由香港 金会有限 公司在中国内地投资组建的战略性投资机构，负责其在中国内地进行区域经济投资与开发；目前在中国西部地区主要是采取参与地方政府的区域性经济建设模式进行项目投资及投资管理服务，为政府打造有特色的、可持续的区域经济并促进地方经济的发展。公司秉承“体系运作、科学经营、建章立制、突破目标”的管理理念，形成了具有中为集团特色的企业文化体系，凝聚了一大批优秀人才，集团中高层管理人员均具有博士、硕士学位。中为集团拥有先进的投资理念和较强的运作实力，致力于发展成为国内领先、西部一流的企业财团。四川中为循环经济建设投资管理有限公司 是中为集团的核心企业。另外，集团公司还下设成都草堂古玩城经营管理有限公司等子公司。 目建设计划 “ 奢休闲旅游区总建设周期为 36 个月，项目预计从 2008年 3 月启动，至 2010 年 3 月完成建设。 目投资说明 项目总 投资 ： 元。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 8 - w 资金来源：企业自筹资金 元，引进项目资金 元。 主要经济指标 ：项目年收入 元，年上缴税收 元。 目建设意义 乡村旅游文化休闲产业是一个富民产业，对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献，是新农村建设中最容 易直接带动农民增收的产业。乡村旅游文化产业的发展，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村镇整体建设的发展。所以，乡村旅游文化产业是目前新农村建设中的最佳产业模式。 “ 奢休闲旅游区 项目以乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，构建中国西部原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链，致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目。本项目突破了传统旅游产业单一发展的模式，结合成都进行新农村建设的一系列政策，进行一、二、三产业的复合架 构与循环发展，促进乡村经济的可持续发展。 本项目通过循环经济理念在项目区域内的运用，以及对水资源的第第 一一 产产 业业 生态观光农业 、 高新 高效 农业 、 四季花卉 、 经济林木 产产 业业 模模 式式 单一产业 产产 业业 效效 益益 效益较低 第第 二二 产产 业业 农副产品深加工 、 乡村纪念品 、 特色野奢品的生产 产产 业业 模模 式式 产业提升 产产 业业 效效 益益 效益递增 第第 三三 产产 业业 以野奢酒店为核心的服务业，以休闲度假为内容的乡村旅游产业 产产 业业 模模 式式 复合产业 产产 业业 效效 益益 效益倍增 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 9 - 循环利用和保护，实现整个区域循环经济技术的优化示范，在中国乃至世界提供一个充分利用循环经济技术的中国乡村旅游文化的旅游目的地； 本项目通过乡村旅游文化产业的运作，在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、持续的税收，大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 10 - 第第 二二 章章 项项 目目 建建 设设 必必 要要 性性 应 城乡统筹改革的 大潮 2007 年 6 月 7 日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于 批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知 。该 通知要求 试验区要 从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。 作为成都的重要卫星城 ，经济发展迅猛，在城乡统筹改革中 将 成为引领改革的先锋力量 ，而本项目的建设正是顺应城乡统筹改革的大潮，通过大力发展乡村旅游业带动农业产业结构调整，建立农民长效增收机制的有效途径 。 乡一体化 发展 的需要 自 2003 年 以来 ，成都 市 就 实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、 “四位一体 ”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，开创了城乡同发展共繁荣的可喜局面。 项目 拟建 地目前还是以传统农业为主，随着工业向园区集中，土地向业主集中，农民向城镇集中 的“三个集中”政策的逐步推进，“ 目的实施为 推动城乡一体化发展、改善乡村居住环境 和健全各项综合基础配套有着 积极的促进作用 。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 11 - 合 地方旅游经济发展的需要 成都作为中国的“第四城”，已 凸现 大都市的风范，区域 内 旅游资源十分丰富 。旅游业不仅具有 强大的经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。 “ 目的实施， 可 实现旅游资源差异化 发展 ，实现区域旅游资源风格的互补，为都市不同结构、不同层次人群提供风格迥异的服务。同时， 本 项目顺应 旅游发展规划， 是沙西线生态休闲旅游产业带中的重要组成部分 ， 是对 整体旅游形象和服务功能的 提升。 立起 农民 长效增收机制 农民增收是 “三农 ”问题的核心。 加快农业和农村经济发展、努力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。本项目的建设通过对项目规划区域内的农业产业结构的调整和优化，通过项目引进的农业投资和农业科技企 业为支撑，形成全新的农业产业结构， 促进农民增收长效机制 的建立，并 延长 了 产业链，特色 化和品牌化的 农 副 产品为农民长效增收提供 有力的 支撑。 同时乡村旅游和观光农业的发展还将提供大量的 技能培训和 工作 机会 ，使传统农 民 向 个体经营和 产业 工人转变 ，为农民增收创造更多的条件和机会。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 12 - 第第 三三 章章 项项 目目 选选 址址 分分 析析 目位置 “ 奢旅游休闲区项目位于成都市 白马村。位于成都西北郊的府河水源头， 的东部距成都市区 13 公里，县城 10 公里，北邻成彭公路，南靠国道 317 线，成都市沙湾西延线 8 车道高等级公路横穿 全镇，成为通行成都的主要快速通道。犀团路（犀浦至 北向南纵贯全镇，与国道 317 线相连，镇域范围内村村通沥青公路，形成四通八达的交通网络。因府河起源于镇内的石堤堰，故有 “府河第一镇 ”美称。全镇地势平坦、土地肥沃、水资源丰富、排渠通畅，幅员面积 方公里 ， 总人口 26500 余人。府河自北向南纵贯全镇镜内形成了府河水为主的自流灌溉渠系。 文优势 ，作为古蜀国历史上鼎盛时期杜宇王朝建都立国之地，是古蜀文化的发祥地，其境内古蜀文化遗址众多，蜀文化资源沉淀丰厚。 相传皇帝杜宇 深 爱百姓 ， 死后化 为一只杜鹃 ，每逢 春季 都 飞来唤醒老百姓 重视农耕， 嘴巴啼得流出了血，染红了漫山的杜鹃花 ， 这 便成为 成语 “ 子规啼血 ” 的来历。 “ 奢旅游休闲区项目崇尚自然，回归纯粹天然的田园生活，与 古代蜀闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 13 - 王的重农品性 形成了跨越千年历史的 的呼应。 ， 位于 东北部，因成都市的母亲河 府河起源于镇内，故有“府河第一镇”之称。镇人民政府驻地太和场有着悠久的历史，是川西平原著名的水码头，曾是 四大集镇之一。 高校林立， 镇内入驻了成都理工大学影视学院、四川师范大学成都学院、新华科技职业学院、五月花计算机学院、成都旅游职 业中专等一批具有影响力的大中专院校，在校师生 3 万余人，是一座名副其实的“ 学子麋集之城 ”，商住条件良好，市政配套设施齐全，项目可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务。 良好的人文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。 游 环境 在大力发展旅游业的形势下，成都市市委政府高度重视旅游产业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产业的发展方向。 政府也出台了“ 旅游发展总体思路”和“ 以科学发展观统领旅游产业发展全局，强力实施休闲主题的旅 游开发工程，不断配套完善基础设施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，加快旅游业发展。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 14 - 通环境 航空：成都双流国际机场，是全国七大航空港之一，现有国内航线 245 条，开通了成都至香港、新加坡、加德满都、曼谷和巴黎等国际航线 7 条，航班 204 个，年客流量 500 万人次。经成都市绕城高速公路， 至双流国际机场 20 分钟车程。 铁路：成都火车 站是西南地区最大的客货运输中心站，年货物周转量 145 亿吨 /公里，年旅游周转量 人 /公里。已建成的成都火车站西客货站位于 境内，县城距火车西客货站 8 分钟车程，距火车北站 25 分钟，距火车南站 20 分钟。 公路：东西方向国道 317 线、成灌高速公路、沙西线等高等级公路横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等黄金旅游胜地的必经之路。南北方向成都绕城高速公路、温 成通达快捷的交通网络。目前，已开通 305、 304、 221、 96、54 等 5 条公交线，可直达成都市区，各镇之间已全部开 通城市公交线路。 然环境 属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷署，四季常青。历年平均气温 氏度，平均降雨量 1000 毫米，基本无水灾发生。平均湿度 84%，空气污染指数 下，常年空气质量保持在级。在气候方面， 非常适合人居和度假休闲， 利于发展休闲旅游业 。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 15 - 在 地质 方面， 属岷江冲洪积扇区，地形较平坦，相对高差不大，海拔高度 左右，地表水流自西向东。地貌属岷江流域级阶地。 地势由西北到东南逐步下降，相对高差 1表无复杂地质构造，平均海拔为 550 米。 费习惯 成都作为中国知名的休闲旅游城市，是一座“来了就不想离开的城市”，在国际上具有较大的影响，它是乡村休闲旅游产业发展的最大动力。而 乡村旅游资源异常丰厚，具有进行资源整合、整体打造、系统开发、持续运作的优势和条件。乡村环境、田野体验、高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。 根据城市消费范围的研究：第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边 50 公里，中型城市周边 25 公里，小型城市周边 15 公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲消费圈，闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 16 - 以城市为中心，大型城市 周边 250 公里，中型城市周边 150 公里，小型城市周边 80 公里范围区域。在这两个圈范围内的农村，都具备发展乡村旅游休闲产业的基本条件。 址 分析 本 项目 拟建地具备发展乡村旅游的各项基本条件。项目规划片区毗邻沙西线和府河，从地理位置、资源和环境条件方面与“ 目崇尚自然、追求纯粹天然的田园生活的建设理念不谋而合。并且项目拟建区位于四川黄金旅游线路的必经之处，有利于形成游客规模聚积。 据统计，每年通过这条线路的中外游客达 400 万人次以上， 本 项目会借助这一 优势 迅速 扩大影响，并通过成都向全国乃至 海外目标市场 辐射 。 闲旅游区 项目可行性研究报告 香港 - 17 - 第第 四四 章章 项项 目目 建建 设设 内内 容容 “ 奢休闲旅游区项目包括 四 大建设内容，分别是乡村野奢度假区、 创意天下汇、 现代农业示范区和新农村集中安置区。 村野奢度假区 村野奢酒店群落 乡村野奢酒店群落是以酒店服务业和文化旅游产业