1西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告

1 西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告 2010 年 9 月 2 一、 项目概况 、 宗地位置 蕉 村 位于航天 基地东长安街 ， 东临神舟大街，南邻航创路，北邻航天中路，西邻神州三路。 宗地位置如下图： 、 宗地 情况 蕉 村 总占地约 2328 亩（含宅基地、耕地、代征地等）， 原 行政区 划隶属于长安区，现归 航天产业基地管委会管辖。 依据西安市城中村（棚户区）改造办公室文件之市城改发（ 2008） 40 号文件，蕉村已纳入 航天基地 2010 年 首批 城中村重点改造项目范围 。 地 块现状： 拆迁 已经启动 。 航天基地前期为了推动 开发建设，首期明确先进行焦村的城中村改造和拆迁 安置 工作。 3 蕉 村所属土地范围图 蕉 村 民房分布相对较集中，多以砖混为主，层高以二、三层为主，另有少量四层、五层的民宅。 4 、 项目周边配套 1）交通状况 宗地距大雁塔正南约 3000 米，周边 7 条公交线路通过，分别是 603、500、 242、 217、 920 和 525 路，公共交通便利。宗地北距绕城高速约 700 米，另有雁塔南路、航天大道等交通主干道，车行快捷便利。 另外，地铁 2 号线 2011 年建成，途径长安路、距项目约 2 公里；地铁 4 号线 2016 年 2020 年建成，途径雁塔南路贯穿航天基地，距项目约 500 米 。 2）教育配套 项目周边 3 公里内教育资源目前较为欠缺，仅有航天小学和航天中学，富力城黄河国际小学今年开学，另有规划中的 西安国家民用航天产业基地与北京大学合办学校待建 。 3）医疗配套 项目周边医疗机构较为欠缺，目前有航天医院、航天 171 医院和长安妇儿医 5 院三家。 另外，第四军医大学已于 2009 年 6 月签约航天基地，拟建 1900 亩新校区及附属医院，计划 2010 年动工建设。 4）商业配套 周边大型购物中心、主要商业距离在 6 公里左右，电视塔附近有麦德龙超市、西长安街有华 润万家超市，主要商业集中在长安北路周边，曲江大唐不夜城项目已全部 开业。另外，航天基地内（现管委会对面约 100 余亩）规划待建大型综合商业区。 5）其它配套 周边休闲、文化娱乐设施较为丰富，主要有曲江大唐不夜城、曲江欢乐世界（规划待建）、金泘沱民俗园、曲江池遗址公园、杜陵万亩森林公园等。 、 大 市政配套 宗地配套已具备市政供水、雨、污排水、电、天然气、市政集中供热条件，移动通讯网络已覆盖该区域，电信、网通有线网络已经铺设至周边，可以接入。 、 规划指标 根据我方与航天基地管委会签订的协议以及 达成 土地补偿方式，我方参与焦村城中村改造可获得开发 用地指标 约 为 500 亩， 规划用途为住宅 用地，宗地使用年限为 70 年。 具体规划指标还没有确定 ，容积率 、 土地 价格 通过与航天基地管委会的沟通，并与 西安市 蕉 村城中村改造建设发展有限公司 协商 蕉 村拆迁安置相关费用 ， 该项目土地获取成本初步概算总成本需 元 （土地拆迁安置费用 元 +财务费用 ） ， 土地每亩价格 164 万元 ， 楼面地价 819 元 /平方米 。 、 项目土地获取方式 红磡房地产公司与天津津滨发展投资股份有限公司、陕西新希望能源发展有限公司在天津开发区共同组建一家合资公司（暂定名“津滨红磡 ” ） ，注册资金 滨发展占 34%，红磡和陕西新希望各占 33%股权。 6 津滨红磡与陕西地方电力房地产开发有限公司、陕西煤业化工集团有限公司共同成立一家合资公司，注册资金 3亿元，三方各出资 1亿元，各占 均股。 具体合作土地范围包括 航天基地一期 焦村 等 6个村。 津滨发展是泰达建设做为第一大股东的深交所上市公司。 2010 年 5 月， 西安国家民用航天产业基地管委会已与 天津 泰达建设集团达成招商引资合作意向，并签署西安国家民用航天产业基地城中村改造项目 战略 合作框架协议。 航天 基地管委会首期计划推出焦村 城中村改造，焦村 已列入航天基地重点城中村改造计划。 根据与航天基地管委会沟通了解 ， 土地获取方式为： 合作 方先期投入资金进行城中村改造， 实施拆迁安置 、 土地一级整理， 然后 由航天基地管委会通过住宅开发用地招、拍、挂与城中 村改造项目捆绑形式向 合作 公司供给住宅开发用地冲抵城中村改造项目 合作 方 承担的费用。 焦村土地补偿方式原则性采取异地补偿方式。 根据协议， 计划于 2011 年 4 月底前在蕉村拆迁原址 (神舟四路以东，东长安街以北 )获取 115 亩土地的商品住宅开发用地（容积率不小于 3）。 其余土地 385亩 根据投资进度 ， 在航 天基地一期工程范围内航天西路以东、神州大道以西、航腾路以北区域 内给予补偿。 天津津滨发展股份有限公司、 陕西地方电力房地产有限责任公司 、 陕西煤业化工集团公司 背景说明 ： 天津津滨发展股份有限公司成立于 1998 年 12 月 28 日，是天津滨海新区首家以募集方式创立的股份公司。津滨公司（深交所股票代码： 000897）股票于1999 年 4 月 22 日在深圳证券交易所挂牌交易。目前注册资本 161， 元，2001 年通过 2000 质量管理体系认证。 津滨公司确立了以工业房地产为基础 、以商业和民用房地产为重点、积极培育后备主导产业的战略发展方向。 截止 2008 年底，津滨公司的总资产 元，净资产 元，累计实现净利润 元，年均实现利润 元；上缴税金 元，年均纳税 元 。 7 津滨公司 先后 开发建设了津滨高科技园一期、二期、三期，天大科技园、津滨软 件大厦等工业房地产项目；开发了滨海金融街（东区）、广东腾跃大厦、天津滨海发展大厦等商业地产项目；开发了玛歌庄园 1848、亲亲家园、雅都天元居、雅都天泽园等民用地产精品项目； 津滨公司还 收购了开发区投资服务中心、西青微电子工业区部分厂房、翠亨广场等商务、工业和公用项目。重点开发梅江南 57 万平米高档商业地产项目、开发区 11万平米 沽国际游乐港 25万平米旅游地产项目。 陕西 地方 电力房地产有限 公司 ： 为 省属大型一类国有独资电力企业 团）有限公司旗下唯一一家专业化房地产开发公 司，注册资本5000 万元，目前房地产开发资质等级为二级。作为陕西省地方电力投资控股有限公司全资子公司，系地方电力集团多元化经营的龙头企业，近年来完成了多个大型写字楼、星级酒店、住宅等项目的开发建设。 2010 年，公司在建和新开工面积超过 60 万平方米，并将携巨资战略性参与重点区域城市综合改造项目，同时借助集团电网覆盖全省 9 个地市 66 个县的资源优势，立足西安，积极拓展二、三线城市，实践不可复制、具备核心竞争力的省域发展新模式。 已建成项目有：西安南二环地标性建筑、 a 级写字楼 际假日酒店 新区首家独栋 业别墅区 12 栋等。 在建项目有： 60 万平方米法式高尚住宅区 山悦； 35 万平方米高新区核心地段集办公、住宅、商业为一体的城市综合体项目 陕西煤业化工集团有限责任公司 ： 是陕西省人民政府从落实西部大开发战略，充分发挥煤炭资源优势和行业整体优势，培育壮大以煤炭开采、煤炭转化为主的能源化工支柱产业出发，在省内十个重点煤炭生产开发单位组建的陕西煤业集团有限责任公司的基础上，按照现代企业制度的要求，与省内三个大型煤化工企业重组成立 的特大型能源化工企业。 集团已拥有 40 多个全资、控股、参股企业，在册职工 人。 2009 年煤炭产量突破 7100 万吨，煤化工产量约 200 万吨，实现销售收入 321 亿元。 2010年在全国 500 强中名列第 195 位，并在 2010 中国企业效益 200 佳中位列 142 位。 8 二、区域 房地产 市场分析 、 经济环境分析 西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会 。 西安市 全年生产总值（ 元，比上年增 长 增速同比回落 百分点，高于全国 百分点，高于全省 百分点，经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。 2009 年，西安市全社会固定资产投资 元，同比增长 较上年回落 百分点，其中，城镇固定资产投资 元，增长 回落 百分点。居民收入加快增长，工资福利水平提升，全年城镇居民人均可支配收入达 18963 元，同比增长 总体来看，西安经济已经走出低谷，正处于 v 型运行轨迹的上行区间，金融危机并没有改变西安 经济又好又快发展的基本态势，西安经济继续在高平台上平稳较快运行。 2010 年市域总人口规模为 955 万人；市区用地规模为 695 万平方公里，预计 2020 年全市国内生产总值达到 5670 亿元，人均国内生产总值达到 7590 美元，城乡居民人均可支配收入达到 20000 元，基本社会保障率达到 80，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。 05001000150020002500300001 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年单位：亿元0%4%8%12%16%20%g d p 同比增长 9 、 西安市房地产 情况 （ 1） 房地产开发经营状况 2009 年西安房地产开发投资增速 较上年增长， 全市商品房投资额为 宅投资额为 元，同比 上年同期 分别增长了 29%和 38%。全年商品房 和住宅 销售面积 平方米 和 平方米 ，同比大幅增长 66%和 69%。 总体来看， 2009 年西安房地产市场需求集中释放， 商品房及住宅市场销售量 大幅增加 。 01002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009单位：万平方米0%10%20%30%40%50%60%70%商品房投资额 住宅投资额商品房投资额增长率 住宅投资额增长率（ 2） 供应指标状况 01000200030004000500060002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009单位：万平方米- 5 0 %0%50%100%150%200%商品房施工面积 商品房新开工面积 商品房竣工面积商品房施工面积增长率 商品房新开工面积增长率 商品房竣工面积增长率2009 年西安房地产开发建设供应类指标全线增长。平方米， 同比增长 竣工面积为 平方米，比上年同期 明显上涨 作为房地产市场先行指标的新开工面积也有 大幅 增长，新开工商品房 平方米，同比 增长 增 幅较 前 三季度扩大 50%以上 。 （ 3） 房地产 固定资产 经营状况 2009 年，西安市全社会固定资产投资 元，同比增长 较上 10 年回落 百分点，其中，城镇固定资产投资 元，增长 回落 百分点。居民收入加快增长，工资福利水平提升，全年城镇居民人均可支配收入达 18963 元，同比增长 0500100015002000250001 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年单位：亿元0%10%20%30%40%50%全市固定资产投资 同比增长0200040006000800010000120001400016000180002000001 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年单位：元0%5%10%15%20%25%30%城镇居民可支配收入 同比增长（ 4）房地产市场成交分析 2009 年西安房地产市场成交总量增长明显，共成交 平方米，同比 增长近 1 倍；成交 商品住宅 125056 套 （天津 套 ） ， 平方米 (天津 1325 万平米 )，同比分别增长 市场展现高度旺盛的需求 。价格方面， 2009 年商品房总体成交均价为 5081 元 /平方米，高于 2008 年的均价4724 元 /平方米， 商品住宅成交均价为 4698 元 /平方米，较 2008 年均价 4275 元/平方米增长 400 元， 预计 西安商品住宅市场的成交价格 在 2010 年 仍 然会保持5000 元左右的高价位。 11 0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月单位:万平方米- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%2008 年签约面积 2009 年签约面积 同比变化 350040004500500055001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：元/ 平方米2007年 2008年 2009年2 0 0 7 年均价3 9 7 3 元/ 平方米2 0 0 8 年均价4 7 2 4 元/ 平方米2 0 0 9 年均价5 0 8 1 元/ 平方米（ 5）商品住宅交易分析 2009 年西安市 住宅市场热销，共成交 商品住宅 125056 套， 平方米，同比分别增长 市场展现高度旺盛的需求。 从各月走势来看，成交量 同样 逐月递增 ， 8 月以来的同比增长均超过了 100%，成交量均在100 万平方米以上， 12 月超过 200 万平方米，为 2007 年以来西安楼市成交量最大 。 0204060801001201 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月单位:万平方米- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%2008 年签约面积 2009 年签约面积 同比变化 12 34003600380040004200440046004800500052001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：元/ 平方米2007年 2008年 2009年2 0 0 7 年均价3 7 6 7 元/ 平方米2 0 0 8 年均价4 2 7 5 元/ 平方米2 0 0 9 年均价4 6 9 8 元/ 平方米a、 户型分布 西安市商品住宅各户型成交量 来看 ， 2009 年 各户型占比与 上 年同期相比变化不大。 二室户型 仍占 最大份额 ，较 2008 年同期上 浮 百分点； 其余各户型占比较上年基本一致。 三室户型 占比为 一室保持了 13%的比重，四室和复式及其它户型占比，在 5%左右 。 b、 建筑面积分布 70( 含 ) - 9 0 平方米2 3 . 0 %160( 含 ) - 2 0 0 平方米3 . 3 %140( 含 ) - 1 6 0 平方米6 . 9 %200 平方米 ( 含 ) 以上1 . 4 %120( 含 ) - 1 4 0 平方米1 3 . 2 %70 平方米以下1 9 . 9 %90( 含 ) - 1 2 0 平方米3 2 . 3 %从西安市商品住宅成交建筑面积分布来看， 2009 年 90方米的户型共成交 23809 套，所占比重最大达 70 平方米以下和 70方米的户型所 13 占比重 在 20%左右；而 160 平方米以上的户型占比相对较小，均不超过 5%，其中200 平方米以上的大户型所占比例最小仅为 可见 2009 年 西安成交的商品住宅 主要是中 小户型。 c、 价格分布 5 . 9 3 %2 1 . 7 6 %1 9 . 0 9 %4 1 . 5 8 %2 . 9 2 %0 . 6 8 %1 . 9 1 %6 . 1 2 %3000 元以下3000( 含 ) - 4 0 0 0 元4000( 含 ) - 5 0 0 0 元5000( 含 ) - 6 0 0 0 元6000( 含 ) - 7 0 0 0 元7000( 含 ) - 8 0 0 0 元8000( 含 ) - 1 0 0 0 0 元10000( 含 ) 元以上从西安市商品住宅成交价位分布 来看 ， 2009 年西安市商品住宅成交价位主要分布在 4000 /平方米，成交量为 平方米 ，所占比重 其次是 3000 /平方米 和 5000 /平方米的 价位 ， 而 6000 元以上的商品住宅所占比例不足 10%， 10000 元以上的高档住宅仅为 总体来看，中低价位的住宅是 2009 年西安房地产 市场的主流产品， 较受 消费者的欢迎。 d、 客户群分布 009 年西安市商品住宅客户群中，本市居民依然占有最大比例，为 较去年同期 变化不大 ，共成交 平方米，同比增长 而其它 三类 客户群成交量 也基本保持上年 的占比， 本省其它地区人士占比为 外省 14 市个人占比为 其它人士占比 不足 （ 6） 土地招拍挂市场分析 2009 年西安市共成交土地 150 宗 ，土地总成交面积为 平方米，建设用地面积 平方米，成交金额 元。从成交地块区域分布上来看， 2009 年土地成交主要分布在 曲江新 区 、高新产业开发区和民用航天产业基地， 成交土地宗数都在 20 宗以上，曲江新 区成交 量最大，共成交 土地 28 宗 ，土地供应面积为 平方米 ； 开发商对后市预期 仍 以向好为主，因而对开发住宅用地仍有较大的 信心。 新城区1%阎良区7%雁塔区10%曲江新区19% 临潼区1%民用航天产业基地14%未央区7%浐灞生态区9%高新产业开发区15%国家航空高技术产业基地6%莲湖区4%碑林区4%灞桥区3%、 长安区房地产市场 （ 1）、长安区概况 长安区地处关中平原中部，区内地势东南高西北低，南北跨度 55 公里，东西跨度 52 公里。地貌多样，山、川、塬皆俱。总面积 1583 平方公里，城区距西安市中心 里。 2002 年 9 月撤县设区，成为西安城市新区。现辖 10 个乡镇、15 个街办， 671 个行政村、 21 个居委会，总人口 人。 15 长安被誉为西安的 “ 后花园 ” 。近年来，区委、区政府紧紧抓住西部大开发和西安发展重心南移的机遇，依托紧临西安文化区和高新产业区的区位优势及秦岭北麓丰富的自然资 源优势，主动承担和分享西安大都市功能，规划策划了 “ 新长安战略 ” ，大力发展高新技术产业、高等教育、旅游业、都市农业和房地产业，建设具有竞争力的生态文化科教新城 的目标。 （ 2）、房地产市场趋势 房地产业是长安 区 开发建设的又一热点。 长安区目前普通商品房销售均价在3200 /之间，房地产市场销售情况较好。 近年来，多家房地产企业进驻长安，总投资近 20 亿元，开发商品房面积超过 120 多万平方米，入驻 多户，造就了 智慧城 、长安 相府 、太阳新城、摩登小镇等多家大规模精品小区，形成了以韦曲为主的多层、小高层商住区，以郭杜为主的欧式风格商住区，以沣峪为主的高档别墅区的新格局，长安己成为最适合居住的新城南。 目前在建在售的楼盘只有富力城、大华世家两个楼盘。 16 2009 部分在售项目价格表 项目名称 项目地址 开发商 产品类型 总户数 面积区间 销售况 销售 价 格 开盘时间 长安相府 长安路南段 陕 西 福地置业 高层 8 7 2 1 0 0 - 260 可售 2 0 % 4 5 0 0 2 0 0 8 . 9 天都佳苑 西部大道东段 西安昊雨房地产 高层 7 8 3 1 2 5 、 1 2 8 可售 50 套 4 4 0 0 2 0 0 9 . 1 锦华园 西万路郭杜收费站向北5 0 0 米 陕 西 安泰 高层 4 3 8 61 - 1 4 0 可售 2 8 0 套 3 7 0 0 兰乔 国际城 长安韦曲区委党校东北侧 陕西华岭房地产 高层 2 8 6 2 70 - 1 3 0 刚开盘 4 5 0 0 2 0 1 0 . 5 早安 林庄 西沣路 长安国际企业总部南侧 西安万景实业 高层、多层 1 3 0 0 90 - 1 3 0 刚开盘 4 7 0 0 2 0 1 0 . 3 爱蓝堡 韦郭大道西北政法大学西门正对面 兆恒实业 高层、小高层 4 0 0 57 - 1 3 5 4 3 0 0 2 0 1 0 . 5 丽景佳苑 长安区韦曲西街 13 号 陕西长晶工贸 高层 5 7 0 90 - 1 3 0 销售过半 4 7 0 0 2 0 0 9 . 1 0 盛世长安 紫薇田园都市南侧 陕西宏杰房地产 高层 、小高层 4 0 0 0 85 - 1 3 0 二期开始 5 0 0 0 2 0 0 9 . 7 雅居乐花园 文苑北路紫薇田园都市东南 雅居乐地产 高层 2 3 0 0 80 - 1 6 0 二期开始 5 7 0 0 2 0 0 9 . 6 一品南山 长安南路西 3 0 0 米 西安中长实业 高层、多层 7 6 0 50 - 1 3 0 尾盘 4 3 0 0 2 0 0 8 . 4 、 西安国家民用航天产业基地 （ 1）、 航天 基地总体规划 西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于 2006 年 7 月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天 基地是西安 “ 四区两基地一港 ” 七大经济发展引擎之一。 2007 年 12 月 26 日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。陕西省、西安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。 西安国家民用航天产业基地 位于西安市东南方位，规划面积为 方公里， 规划期末人口规模达 人， 预留约 20 平方公里的远期发展规划空间 。 （ 2）、基地功能定位 未来功能定位：世界级的航天科技产业基地 航天智都，使之成为世界级的 17 航天产业基地，世界级的创意产业基地及世界一 流的休闲康居新城。 整体发展框架： 四区两基地一港 、规划形成“一心三轴三区”的城市空间结构，一心 规划中心区；三轴 长安东街、神舟大道、雁塔南路三条人文景观轴；三区 东部产业研发区、北部南部居住区。 （ 3）、航天基地产业发展方向 西安国际民用航天产业基地 确立了以 “ 航天产业立区，高科技产业兴区 ” 的发展战略， 着力打造航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服务外包和创意三大主导产业 。 2009 年基地销售收入达到 100 亿元， 2010 年销售收入达到 200 亿元，就业人口达到 10 万人，形成 10 20 个有自主知识产权的名牌产品，以及 5 8 家在国内外具有较强竞争力的龙头企业。 2015 年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国民用航天产业自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。 西安国际民用航天产业基地的产业以“高、精、尖”为特色，将集聚大量的高新技术人才和科技型企业，并且发展速度迅猛。这将为本项目创造高素质的区域人文环境，这些对于本项目的开发都将起到十分积极的促进作用。 （ 4）、航天基地房地产现状及发展规划 区内开发项目仅富力城和观山悦项目正在开发，均为基地成立前审批项目。据了解，一期已无规划的房地产开发用地，基地成立后尚未有项目开发进行，仅 18 有已审批的鸿叶地产住宅项目 (约 200 余亩 )、 中电投住宅项目、 朝光置业综合商业项目（约 100 余亩）待建。 因此， 3内将不会有新的房地产开发项目，区域内房地产开发竞争十分平缓。 、 竞争项目分析： 宗地周边区域竞争项目成交数据表如下： 富力城雁塔南路南端向东 800米小高层、高层 113 3装修 富力地产一期 7200 元 / 平方米，二期大户型7500 元 / 平米，小户型 7000 元 / 平米大华公园世家曲 江 东 南 航天大道小 高 层 、 高层 、 花 园 洋房、别墅102 26坯上 海 大 华 集团洋房 8000 元 / 平米 10000 元 / 平米，小高层 55007800 元 / 平米曲江澜山雁 塔 南 路 与杜 陵 东 路 交汇处西北角高 层（ 32 f ) 5 栋22 9坯陕 西 英 泰 置业有限公司5 6 0 0 元/ 平米拿铁城雁 塔 南 路 曲江 宾 馆 十 字向南3 0 0 米高 层（ 25 f ) 1 27 、 精装修西 安 荣 华 集团有限公司7 2 0 0 元/ 平米项目名称 地址 建筑类型建 筑 面 积（ 万 平米）成 交 均 价 （ 元 / 平米）容积率面 积 区 间（）装修状况 开发商对本项目构成直接竞争关系是富力城 、大华公园世家 和观 山悦项目以及未来即将上市的 鸿叶地产住宅项目、 英泰地产 项目 等。 观 山悦项目 ： 观 山悦项目为 合作公司陕西地方电力房地产开发公司开发，但一期、二期 项目主要为 省委、省人大工作人员定制， 内部销售价格 3500 元 /平米。 只有三期项目约 24 万平米为商品房。 观 山悦三期：建筑面积 :24 万平米；容积率： 品形式： 32 层高层，预计销售均价： 8000 元 /平米。（精装修）规划布局图如下： 富力城项目介绍 ： 基本情况：由富力地产集团投资建设的富力城，总建筑面积达 113 万平方米，占地面积： 673 亩，绿化率： 36%， 容积率： 项目特点：富力城项目整体规划大型坡地水景，小区内部配套设施完善，该 19 项目已 荣获 “ 西安楼市 2006 年最值得期待楼盘 ” 称号 。 项目开发：项目分四期开发，全精装修（装修价 1000 元 /） 673 亩分南区与北区，共分四期开发， 2007 年 3 月开盘，目前二期正在开发 一期：包括 a 区、 b 区、北区商业街、会所、幼儿园 （新加坡品格蒙特梭利幼儿园）、 富力城黄河国际小学 ； 二期：包括 c 区、 d 区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发）； 三期：包括 e 区、 f 区、南区商业街； 四期：包括 g 区、 h 区。 销售价格：整体均价 7000 元 /平方米（精装修） 大华公园世家 项目介绍： 项目位置：曲江 雁塔南路南端向东 2000 米 ,航天大道（原杜陵东路）北侧 建筑类别 联排、独栋、花园洋房、小高层 规划总占地约 1000 亩 总建筑面积 102 万平米 绿化率 42% 容积率： 车位数量： 3500 个，车位比例 1： 户数 8684 户 小高层销售均价： 5500 /平方米 ，洋房销售均价： 9000 元 /平方米 。 物 业 费 /平方米 月 主力户型： 80 。 入住时间 2011 三、项目 析 1、优势 （ 1）、区位优越 项目紧邻航天基地核心商务区，区域未来发展潜力巨 大，西安国际民用航天产业基地未来将集聚大量的高新技术人才和科技型企业，这将为本项目提供大量优质的客户资源，对于本项目的开发起到十分积极的促进作用。 20 （ 2）、优质地块条件 天然坡地，俯瞰城区、西南邻基地核心商务区南湖风景区，景观优势明显，地块开发潜力较大。 （ 4）、交通便利 宗地紧邻东长安街、神州四路等交通主干道，车行快捷便利。另外，地铁 2号线、地铁 4 号线的陆续贯通将大大提升项目的居住价值。 （ 5）、土地成本低 西安国家民用航天基地处于发展初期，土地价格相对较低。 2、劣势 （ 1）、周边生活配套极不完善 项目 周边距离市中心较远，航天基地还处于建设初期，基本生活配套不完善，对项目短期产生不利影响。 （ 2）、城中村改造不确定因素较多 本项目为城中村改造项目，涉及房屋拆迁、补偿安置、土地变性、土地招拍挂出让等程序，程序繁杂，短期看，不确定因 素较多， 其中 土地出让时间不明确，未来土地招拍挂出让价格 虽然在合同已经锁定，但仍存在不确定因素 。 3、机会 （）、区域发展机遇 航天基地未来发展潜力巨大，随着高速公路、城市环线、地铁等重点项目的快速建设，将对区域经济发展起到较大促进作用。未来区域房地产市场具备较好的发展潜力。 （ ）、城中村改造政策支持 焦村是航天基地首批重点城中村改造项目，已纳入今年拆迁计划，为配合基地 设，基地管委会已 先期启动焦村城改。航天基地管委会将给予政策支持。 （）、市场竞争不激烈 航天基地未来 5 年内仅有鸿叶地产（约 200 余亩）住宅项目和朝光置业（约100 余亩）、中电投项目综合项目待开发。项目北临的曲江新区扩区后新增的大 21 量土地尚属于生地，路网等基础设施配套尚须时日，因此市场竞争压力不大、开发风险较小。 4、威胁 （ 1）、政策风险 2010 年国家对房地产行业进行严厉调控，先后出台了 “ 国十条 ” 等相关政策，房地产行业步入调整期，未来政策风险依然存在。 （ 2）、拆迁补偿风险 焦村城中村改造涉及拆迁补偿及异地安置。 除去一期 115 亩外，其余 385 亩目前基地管委会没有明确异地补偿宗地的准确位置（四至范围）和具体面积、宗地规划指标以及补偿宗地的出让时间等。计划补偿宗地现状及周边配套并不具备项目开发条件，存在一定投资及开发风险。 四、 项目定位规划 1、 项目规划技术指标 依据项目区域位置和配套条件、综合研究周边房地产发 展和开发趋势、西安市城中村改造政策关于用地控制性规划指标等因素， 并 参照项目周边或其他区域类似项目规划容 积率、绿化率，设定本项目总体容积率和绿化率。 由于合作方陕西地方电力房地产开发公司开发的观 山悦项目 位于航天基地内 ，宗地基本条件相似，具备参考价值， 现 以 航天基地 观 山悦项目的规划指标作为主要参考数据。 分 项 分项指标 备 注 占地面积 500 亩（ 平米） 总建筑面积 1000000 住宅建面 970000 由高层构成 配套商业建面 30000 按照地上建筑面积 3%预计 容积率 3 计算容积率时地下建筑面积不计入总建筑面积 绿化率 43% 建筑密度 20% 地下建筑面积 210000 按 35 平米一个车位计算。 车 位 数 6000 个 22 2、 项目整体定位 通过以上分析及调研，可以初步提炼出本项 目的核心 价值 在于 区位优势 、湖湖 景 及南望秦岭山脉景观优势 。 基于项目核心价值 的提炼，考虑到本项目宗 地 临近 航天基地 及中湖核心景区 ， 航天基地正处于高速 发展初期， 本项目将倾力打造中 高 端社区精品 住宅项目。 项目整体定位为： 航天 核心 。山地湖景精品 住宅社区 。 以产品 +人文 +环境为核心竞争力 3、目标客户群定位 从项目的整体定位分析以及市场调研分析，本项目属于中 高 端项目。鉴于项目的用地特点、区域优势 分析细分客户群特征： 以中等收入以上客户作为主要客户群 。该消费群拥有一定经济基础，收入水平处于中上层，文化水平较高 ，追求生活品质和细节， 注重山居 休闲生活情调 。 航天基地 产业发展潜力 为本项目提供了 较好 的客户需求，本项目 以 政府官员 、 企业中高管、 私营企业主 、 航天基地企事业高管及技术人员 作为本项目重点目标客户群 。 4、住宅产品定位 遵循项目整体定位和目标客户群定位，住宅产品定位以中 高 端 产品 为主。 产品定位原则：强调和突出山居生活 的舒适性和 品质感 ，在市场条件下 最大化挖掘项目的价 值。 产品由小高层和高层组成， 全力打造住 宅产品的现代都市感，建筑立面体现现代 、文化等元素，社区内 营造坡地 特色的 山地 园林景观 ， 体现 依山而居的高品质居住 氛围 。 5、初步规划方案设想 通过对西安房地产市场的调研分析以及周边住宅产品的特点， 建议产品户型以二 室为主力户型， 吸引高端客户。 二 室户型面积占 比 60%，三 室户型占比 40%。两室面积 80米之间，三室面积 120米之间。 23 6、价格定位 项目整体定位为中高端精品项目， 结合项目成本，考虑项目位置、特点、产品定位、周边配套以及未来区域发展趋势， 在对项目周 边项目进行市场调研的基础上，遵循稳健原则，以市场价格为主导结合产品品质确定项目销售价格。 五、项目开发经营分析 1、开发原则 严格控制开发成本，加强精细化管理，注重产品质量 ， 在努力实现预期收益的基础上倾 力打造 公司品牌 价值 ， 提升 公司在西安 房地产 市场 的 影响力， 为公司全面进军西安房地产市场打下坚实的基础。 2、开发周期 从开工起项目建设周期 约 6 年 ， 2011 年 11 月开工， 2017 年 11 月竣工 。 项目分 5 期滚动开发建设，每期开发面积约 20 万 左右 。 2012 年 4 月开始销售，2017 年 12 月销售完毕。 3、经营模式 综合 考虑项目的自身条件、盈 利预期以及公司的经营计划，建议住宅 和地下车位全部出售 。 六、项目投资收益分析 1、 土地 成本测算： 该项目土地获取成本初步概算总成本需 每亩单价 164万元 /亩 。楼面地价： 819元 /平方米。 2、建设成本估算： 缴纳各项税费计算标准如下： 营业税及附加（出售收