房地产发展分析及市场策略.ppt

,青岛市房地产市场分析及发展策略,一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略,一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略,青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一（其中省会十个，非省会五个）。面积10903平方公里，辖7区5市。市人民政府驻市南区。2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。,一、青岛城市发展方向研究城市概况,珠三角区域,长三角区域,环渤海区域,2007年经济总量占全国总量的19.90%,地区生产总值增长率17.27,人均生产总值增长率15.68%,2007年经济总量占全国总量的20.70%,地区生产总值增长率16.90,人均生产总值增长率15.14%,2007年经济总量占全国总量的15.10%,地区生产总值增长率16.16,人均生产总值增长率16.76%,山东作为环渤海经济区域最南端的省份，紧邻长三角经济带；作为连接连接中国最具活力的两大核心经济区域的省份，其地理位置和自身条件得天独厚；随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，山东的区位优势将日益明显，而其经济潜力也将得到最大程度的释放。,数据来源：中国统计年鉴,一、青岛城市发展方向研究城市地位,结合宏观经济与房地产发展水平双纬度考察山东省各城市的综合实力,青岛稳居第一；烟台、济南紧随其后，分列二、三位；,GDP总量（亿元）,房地产开发投资额(亿元),1000,2000,3000,4000,100,200,300,一、青岛城市发展方向研究城市地位,1维模式,2维模式,3维模式,1维模式线状城市的表征：（沿江沿路带状城市，强调通达性，腹地相对狭小）,2维模式面状城市的表征：（城市群，强调结构性，功能相对不对称）,3维模式(体状城市)的表征：（组团式城市群，强调等级、有序、互补和立体网络性，最大限度获取“发展红利”，城市的核心是产业。）,改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,主城区“四横三纵”四横：仙山路；国家重点公路青岛红其拉甫线主城区段及延长线；鞍山路辽阳路及鞍山路向西延长线；延安路宁夏路银川路。三纵：环胶州湾高速公路主城区段及延长线；山东路重庆路；青银高速公路（市区段）。高速公路“六条放射、两条穿境、一条环路”六条放射国家重点公路青岛红其拉甫线和济青、青平、青银、青威、莱青高速公路。两条穿境同三和潍莱高速公路。一条环路环胶州湾高速公路。,主城区“四横三纵”、高速公路网未来规划为“六条放射、两条穿境、一条环路”的总体格局,城市公路建设,一、青岛城市发展方向研究城市发展,未来水路交通将极大的缓解主城区交通压力,城市水路建设,现有水路交通-轮渡青岛市现有水路交通有两条，分别是团岛黄岛对开、团岛薛家岛对开。从团岛到黄岛轮渡用时30分钟、快船用时15分钟，从团岛到薛家岛轮渡用时45分钟，快船用时25分钟。未来水路交通-海上巴士四方滨海新区作为全市“拥湾发展”战略格局的首个项目，目前四方区政府将项目的规划设计交由美国朗润国际规划设计有限公司负责，预计两月后将出台初步规划方案，年内启动新区内的道路及管网建设。在滨海新区的规划设计方案中，有一条特殊的交通线路项目，那就是“海上巴士”。据悉，如果方案通过的话，滨海新区将是这条“海上巴士”线路的“总站”，市民可以在这里买到通往全市海岸线任何一处的船票。只要条件允许，“海上巴士”可以在胶州湾和前海任何一处设立停靠站，市民可以乘坐“巴士”去上班或出游。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,青岛铁路建设助推城际“1小时”经济圈,青岛铁路北站，站场规模近10万平方米，其中站房建筑面积4.2万平方米，站台无柱雨棚4.5万余平方米，车站总建筑面积达7.7万平方米，预计2009年铁路北站开工建设，整个工程工期两年。并承担大多数中长途旅客列车的运输工作。本市将把该客站打造成主要客站，而青岛站将逐步成为动车组专用车站。至2010年，本市将投资10亿元建设半岛城际铁路青岛段，具体线路为：青岛新客站出发，途经沧口火车北站、莱西、莱阳、桃村、烟台福山到达威海荣城；投资5亿元建设半岛城际铁路环线青岛段，具体线路为烟台福山经威海、沧口火车站北站，最终到达青岛新客站。,城市铁路建设,一、青岛城市发展方向研究城市发展,地铁有利于加快城市化进程、缩小南北差距,城市地铁建设,2014年一期工程建成后，预计日输送客流达23.5万人次。2020年，三期工程全部建成后，日客流量将达122万人次。根据规划，从交通效果来看，2020年公共交通承担的出行比重达35%，而轨道交通所承担的比例将达到17%。地铁的影响1、缩小南北差距，推动相关行业发展地铁一号线建设，能拉动四方、李沧、城阳区的房地产业、商业、广告业、旅游业等迅速发展，加快产业转移和土地增值，形成新的商业圈和产业经济带。根据有关研究证实，青岛地铁建设以及运营后带来的区位效益可使南北之间的人均收入差距缩小15%25%，市区与郊区城市化率差距可缩小25%30%。2、缓解交通压力目前本市机动车保有量已突破130多万辆。与公交车相比，地铁不受天气和道路状况的影响，更加安全环保、快捷准时，一小时可单向运送旅客4万人，运量是公交车的5倍；设施先进，乘坐舒适，而且与火车站和空港相连，建成后将进一步改善公共交通，减少市民对私家车的需求和汽车尾气的排放。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,青岛市区已初步形成“四纵五横”快速公交走廊,城市公交建设,到2010年前，本市计划投资5亿元建成“四纵五横”快速公交走廊。“四纵”为火车站至流亭机场线路、五四广场至城阳线路、浮山所至青岛机场线路、啤酒城至青岛机场线路，“五横”为团岛至国际会展中心线路、火车站至汽车东站线路、四方到汽车东站线路、沧口至东李村线路、城阳至仰口线路。,调整开辟通达奥运会主会场的公交线路，把浮山湾枢纽建成方便高效的公交枢纽。预计两年内将新开10条公交线路，使公交线总长度达到145条，市区市民出门300米内就有公交站点。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,滨海大道,开发区,前湾港,胶州湾,青岛市区,胶州,黄海,海湾大桥,2011年将通车的海底隧道和2010年通车的海湾大桥将极大加强黄岛与青岛市区的联系，更好的承接市区人口和产业的转移。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,青岛市确立“一主三辅多组团”城市发展框架,空间发展战略：依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射。构筑“一主三辅多组团”的现代化城市框架，打造环胶州湾地区核心圈层，构建以环胶州区域为核心圈层，以胶南、胶州、即墨为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局。并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，推进半岛区域一体化进程。,平度市,莱西市,琅琊组团,螯山组团,胶州市,主城区,即墨市,黄岛区,崂山区,红岛,田横组团,胶南市,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,城市性质:中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。城市职能:中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。城市发展目标:实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市。2020年，市域总人口规模控制在1200万人以内，城镇化水平达到75%以上。,中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。,青岛市规划目标,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。,黄岛区,红岛(城阳区),主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。,崂山区,主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。,青岛主城,在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局。,合理配置商业服务、文化娱乐、金融保险等高端产业要素，完善城市服务功能；发展港口运输、仓储和临港工业，依托经济技术开发区和薛家岛旅游度假区，发展高新技术产业和出口创汇产业。,主城区,崂山区,红岛,黄岛,中心城区规划,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,三辅之城阳区,三辅之黄岛区,一主（主城区：市内四区）,三辅之崂山区,唐岛湾中心区、凤凰岛旅游度假区,海尔路商务区、,温泉修疗养中心、董家口港经济区,国际金融商务核心区、中央商务区、城市新都心、滨海欢乐城、青岛新客站、中央居住区,多组团（鳌山组团等）,政府重点发展区域,政府资源投放导向排序,城市规划中各区域的定位和重点规划片区可以反映出政府资源投放的侧重和导向,胶州湾北部新城区、临空经济区,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,城市房地产企业,本地重点开发企业,全国性开发企业,青岛重点房地产企业,青岛海信房地产股份有限公司青岛海尔房地产开发投资有限公司青岛百通城市建设集团股份有限公司青岛建设集团公司青岛银盛泰房地产有限公司青岛天泰房地产开发股份有限公司青岛欧美房地产开发有限公司青岛隆海集团有限公司青岛信达,万科集团大连万达中海地产保利置业上实地产绿城中国和记黄埔龙湖地产卓越集团,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,城市房地产由“发展期”向“成熟期”迈进,近几年青岛市的经济快速发展，尤其是05年以后，GDP增长速度保持在16%以上，人均GDP也攀上了新的高峰；05年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正由发展期向成熟期迈进；,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,结论一：未来十年企业战略发展规划建议,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,一阶段（2010-2012年）,二阶段（2013-2015年）,三阶段（2016-2020年）,竞争态势,以两改项目为主要土地来源黄岛区城阳区是土地主要供应区域中密度住宅用地为主,经济保持高速增长城市化进程加快,经济保持稳步增长城市化进程加快,经济保持稳步增长城市化率达到77.8%,宏观环境,首改人群置业高峰老龄化、户均人口下降,首置首改人群置业高峰老龄化进一步加剧,首置首改人群置业高峰老龄化,人口结构,土地来源以农用地、旧厂改造为主环湾区域、内圈层土地供应增多高密度综合体+中低密度住宅,土地供应,区域市场扩张，抢占七区市场优势板块,深耕七区市场，扩张市场份额，抢占胶南、胶州、即墨优势板块,市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求,策略建议,以现有产品体系为基础坚持单业态多项目，尝试其他业态（如城市综合体），积累操作经验,产品建议,实现多业态多项目，完善业务结构，尝试老年公寓等小众市场产品,重构产品体系，丰富产品类型，满足细分需求,城市核心圈层，市内七区,市内七区，城市内圈层（胶南、胶州、即墨）,城市内圈层（胶南、胶州、即墨）,政府资源投放,发展期，成交量、价格较快增长,成熟期成交量稳定，价格稳步增长,成熟期-衰退期成交量开始萎缩，价格保持稳定,房地产市场特征,土地来源以农用地、旧城改造为主胶南胶州即墨成为主要供应区域高密度综合体+中密度住宅,2010年-2012年,第一阶段,土地供应来源结构,土地供应区域结构,以青岛七区为主，城阳、黄岛最多,七区土地以环湾区域最多，胶南、胶州、即墨土地供应增加,以城中村、旧城、旧厂改造为主,以农用地、旧城改造为主,土地供应逐渐减少，以胶南、胶州、即墨为主,土地供应用途结构,中密度住宅为主，高密度综合体供应增多,七区以高密度综合体最多，胶南、胶州、即墨以中低密度住宅为主同时商业用地增加,七区以高密度综合体最多，胶南、胶州、即墨以中密度住宅为主同时商业用地增加,2013年-2015年,第二阶段,2016年-2020年,第三阶段,未来十年，青岛市土地市场趋势：城中村、旧城、旧厂改造将是土地主要供应来源；高密度的综合体用地供应增多。,以农用地、旧厂改造为主,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,一、青岛城市发展方向研究城市板块进入性,22,市南区东海路板块市北区中央商务区板块市北区浮山后板块四方区新都心板块李沧区中央居住区板块崂山区浮山新区板块城阳区城阳板块黄岛区薛家岛板块黄岛区江山南路板块,市南区宁夏路板块市南区市南西部板块四方区四方西部板块四方区四方北部板块李沧区重庆中路板块崂山区崂山东部板块城阳区惜夏板块城阳区流亭板块黄岛区长江中路板块黄岛区香江路板块,四方区四方填海板块李沧区西部滨海板块李沧区李沧南部板块崂山区滨海大道周边板块城阳区河套板块城阳区红岛板块黄岛区金沙滩板块黄岛区银沙滩板块,市南区,黄岛区,崂山区,李沧区,市北区,四方区,城阳区,表示可优先进入板块,一、青岛城市发展方向研究城市板块进入性,一、青岛城市发展方向研究,青岛市在环渤海区域城市地位稳定，经济潜力较大青岛市在环渤海经济区域中具有得天独厚的地理位置和自身条件，城市综合实力稳居山东省第一，随着随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，而其经济潜力也将得到最大程度的释放。青岛市城市化进程速度加快改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群，在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局，随着快速道路、地铁、跨海大桥、隧道以及“一小时经济圈”的高铁等城市建设步伐的加快，海洋经济效益的日益凸显，青岛城市化进程速度加快。城市房地产市场处于起步发展期，发展速度极快05年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正由发展期迅速向成熟期迈进。城市改造带来较多的土地机会未来十年，青岛市土地市场趋势：城中村、旧城、旧厂改造将是土地主要供应来源；高密度的综合体用地供应增多。,一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略,全国经济环境：统计数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固,二、青岛房地产政策环境及市场情况,青岛经济环境：国内生产总值增长放缓，其它各项指标增幅稳定,国内生产总值增长进一步放缓,居民实际可支配收入增幅明显，CPI同比下滑,全社会固定资产投资继续保持高速增长,三大产业结构保持稳定,二、青岛房地产政策环境及市场情况,二、青岛房地产政策环境及市场情况,09年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月,四大国有银行开始陆续出台房贷7折利率实施细则。,国家发改委关于2009年深化经济体制改革工作的意见研究开征物业税。,国务院关于调整固定投资项目资本金比例的通知下调最低资本金比例。,国土资源部和国家发展改革委规定商品住宅用地的宗地出让面积。,国务院关于集约用地的通知重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策。,国务院就促进房地产市场健康发展提出国四条。,国家政策环境：08年伴随市场形势逐步恶化，宏观及行业相关政策先扬后抑；10年新年之际逐步趋紧。,青岛市人民政府办公厅关于印发的通知,财政部及国土部等五部门提高土地首缴款比例。,国务院将个人住房转让营业税征免时限恢复5年,国务院进一步加强土地出让收支管理的通知,青岛市人民政府出台关于建立市重点建设项目审批绿色通道的意见减免政策房配套费以及放宽预售条件,08年11月岛城出台关于支持居民购买住房的意见的通知，优惠政策一直延续到09年年底。,除二手房免税期外延续到10年底,青岛政策：岛城所出台的各项政策保证了房地产市场快速发展，其对于土地限制政策的实施较为宽松。,二、青岛房地产政策环境及市场情况,青岛政策：青岛市政府09年政策主要延续08年底制定的一系列优惠政策，虽然也终止了部分优惠政策，但其在全国率先延续了部分08年底制定的政策，表明青岛市政府对房市仍然持支持态度。,土地市场：2009年供销两旺，成交环比增长44.7%，新区依然是主力市场.,数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据,2007年至今土地的成交量逐年上升，2008年成交量环比增长128.1%。2009年成交量达到941.7万平方米，为近几年的峰值，环比增长44.7%。青岛市土地成交量仍旧集中在黄岛区与城阳区，其中城阳区再夺第一为522.7万，2009年成交楼板价达到1846元/平方米。青岛市七区成交土地楼面地价呈逐年递增趋势。,二、青岛房地产政策环境及市场情况,青岛市09年住宅用地（含商服）成交总价TOP5,青岛市09年住宅用地（含商服）成交单价TOP5,2009年地王：潜艇学院地块成交单价、总价均为2009年最高，楼面地价单价达到9000元/平方米，但这一价格已于2010年1月被绿城东海路地块刷新，单价已达1.78万/平方米,二、青岛房地产政策环境及市场情况,华润地块9000元/m2,鲁商地块6820元/m2,两宗土地规模类似、指标均为商、住各占50%，容积率为5.5：6.1。仅从成交地价来看，华润地款远高于鲁商地块，但鲁商地块内含有近2000套的安置房，而华润地块均为商品房。因此综合来看，两地块地价差别并没有看上去那么巨大。,典型地块：潜艇学院地块：商住各占50%，楼面单价达到9000元/平方米,二、青岛房地产政策环境及市场情况,辽阳西路南地块6990,合肥路南地块3610,辽阳西路219号3600,辽阳西路219号，合肥路南地块以及辽阳西路南地块均属浮山新区板块。从楼面地价来看，近期周边地价成交价基本在3000-4000元/m2范围内（包括颐中美特好附近转让地块转让价3300元/m2）辽阳西路南地块明显偏高。,典型地块：浮山后地王：辽阳西路南地块将浮山后新区板块楼面地价抬高至6990元/平方米,二、青岛房地产政策环境及市场情况,迪拜世界小麦岛,昔日地王：中海山东路地块现已开工；青啤地块在前期定位中；小麦岛地块前景未卜,二、青岛房地产政策环境及市场情况,商品房供应情况：2009年新增供应量、供应套数均同比上涨,数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据,2009年新增供应量同比微涨，供应套数同比下滑。2009年新增供应面积为187万平方米，同比上升29.2%；新增供应套数为16382套，同比上涨8%。新增供应在09年第四季度迎来最高峰，新增供应量占到全年的39.3%。在经历了2009下半年年火爆的房产市场后，开发商普遍对2010年房产市场充满信心。,二、青岛房地产政策环境及市场情况,商品房销售情况：2009年成交量同比骤增，一年一台阶,数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据,纵观近四年成交数据，2009年成为青岛房地产最繁荣的年份，市内四区商品房成交量高达235.52万平方米，较2006年成交量几乎翻倍，较2007年、2008年成交量均有较大幅度攀升。2009年，市内四区商品房季度成交量走势呈现出倒“V”型波动曲线，第二季度成交量骤增，而第三、四季度出现成交放缓态势，但同比仍均有所上扬。,二、青岛房地产政策环境及市场情况,商品房销售情况：4-12月成交量同比往年增长幅度较大,数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据,从2009年每月成交曲线来看，除1-3月成交基本和往年持平外，4-11月成交量均在20万以上，皆高于往年同期水平。其中5月份成交27.02万，居09年1-11月份成交量之首，占全年成交总量的12.7%，同比2008年5月、2007年5月份、2006年5月份分别上涨172%、88.8%、188.4%，主要原因是由于当月大批政策房集中签约及中海银海一号、伟东幸福之城等项目大量成交，助推成交登顶。,二、青岛房地产政策环境及市场情况,商品房供销比情况：全年供销比小于1,从2009年每月供销比曲线看来，2009年全年供不应求，由于2008年下半年多数项目的停工，09年1月、2月需求的放量形成了市场断货期，3月、9月、12月的集中放量月供销比大于1。2009年整体市场供销比为0.8。,数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据,二、青岛房地产政策环境及市场情况,商品房成交价：2009年成交均价强劲上扬成交总额突破200亿大关,2009年，市内四区商品房成交金额达到215.49亿元，成交均价为9150元/，创06年以来最高记录。成交总额较之2008年、2007年、2006年分别剧增120%、106.5%、227.4%，实现三级跳。成交均价呈阶梯型增长。2006-2009年，每月成交均价表现基本为增长态势，虽有震荡，但整体形式向好。高档房源或是政策房、定向房源及部分蓄客期较长的楼盘某个月份开盘集中签约，成为本年度每月成交均价起伏波动的主因。,数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据,二、青岛房地产政策环境及市场情况,政策环境较为宽松，政府对房地产业持支持态度在国家宏观及行业相关政策先松后紧的趋势下，岛城所出台的各项政策保证了房地产市场快速发展，其对于土地限制政策的实施较为宽松。同时其在全国率先延续了部分08年底制定的政策，表明青岛市政府对房市仍然持支持态度。房地产市场稳步发展，量价情况均较健康自05年以来，房地产市场销售面积、销售价格发展保持了稳步增长的趋势，对08年、09年宏观经济形势和行业政策波动的反应较弱，不同于一线城市的波动发展，整体市场较健康。外来开发企业的进驻，加速房地产市场发展速度随着房地产市场的越来越成熟，中海、保利、华润、绿城、龙湖等更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，市场百家争鸣、多家竞争态势初现，城市房地产市场正由发展期迅速向成熟期迈进。,二、青岛房地产政策环境及市场情况,一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略,目前我公