美国房地产泡沫

房地产金融Realestatefinance,之美国房地产泡沫,Remembrance,RealEstate,Bubble,1、房产;不动产2、房地产,1、气泡;泡沫2、起泡,沸腾(声)3、妄想,泡影;欺诈性的投机事业,美国房地产泡沫TheU.S.RealEstateBubble,Remembrance,(翻译来源于“必应Bing”网，),美国房地产泡沫TheU.S.RealEstateBubble,Remembrance,outline,1泡沫产生与破灭大致图2具体分析泡沫产生因素a利率b信贷政策c房地产投资及投机3泡沫破灭以及后果4关于有毒金融资产补充5对于中国房地产市场是否存在泡沫的粗浅分析,一、泡沫产生与破灭大致图Foamcreationwithfallthrough,Remembrance,2001年，IT泡沫破灭加上911事件，美国经济萎缩。美联储实施低利率政策，刺激经济。,到2004年，利率降至1%。美国人买房热情不断上升，90%以上购买住房时都使用房屋抵押贷款,2004年6月30日，美国房价与01年相比翻一番。政府出台紧缩性利率政策，开始加息，将利率调至1.25%,2006年5月29日，美联储以相同幅度连续17次上调联邦基金目标利率至5.25%。次级抵押贷款占美国全部房贷的比例从2001年的不足5%跃升到2006年的20%。,泡沫的产生Thecreationoffoam,标准普尔凯斯席勒房价指数,Remembrance,人们“被迫”出售房产!,Remembrance,格林斯潘首次就次贷危机被追问,Remembrance,二、具体分析泡沫产生因素Theinfluencethatthefoamproduces,a利率Interestrate,在美国，90%以上的人在购买住房时都使用房屋抵押贷款，所以利率的高低对与人们买房的实际支付有很大的影响。,（数据来源于美联署官方网站本组成员自行作出图表）,Remembrance,2001-2003连续下调13次从6.00降至1.00,（数据来源于美联署官方网站本组成员自行作出图表）,Remembrance,（数据来源于美联署官方网站本组成员自行作出图表）,Remembrance,年月日起连续次升息,17,29,05,06,1.00,1.25,1.75,1.50,2.00,2.25,2.50,2.75,3.00,3.25,3.50,3.75,4.00,4.25,4.50,4.75,5.00,5.25,b信贷政策Theletterlendsapolicy,Remembrance,价格上涨带来的需求的增加，同时次级贷款也成为大多数购房者的首选支付方式。,Remembrance,需求：经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。,b信贷政策Theletterlendsapolicy,次级贷款：向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。人为的使无法能够购房者加入到了有能力的购房的行列；人为的创造了短时期的供不应求的房地产市场。,c房地产投资及投机Realestateinvestmentandspeculation,疯狂的概念是什么？就是不断的重复做同一件事情，但是期望不同的结果。,Remembrance,Remembrance,利好的房市吸引了来自全国乃至全世界的房产投机者，大家带者大把钞票从加州，亚利桑那，乃至纽约赶到赌城，这次他们压的不是轮盘或21点，而是看上去只赚不赔的房地产。尝到甜头的投机者就象一直在赢钱的赌客一样欲罢不能，试想有什么投资能带来每年100到1000的回报率？房市热的时候，有人认准时机买进卖出，确实挣了一笔钱。很多人看到赚钱如此容易，也用第一套房子抵押贷款，再买进第二套第三套。,三、泡沫破灭以及后果Thefoamfallsthroughandresult,Remembrance,自2005年到2006年，为了抑制房地产过热，美联储17次加息。,在节节攀升的利率面前，美国房地产终于开始逐步降温，一些地方的房价走平甚至开始下降。,Remembrance,Remembrance,泡沫的破灭带来了怎么样的灾难呢？,次级贷款出现理性违约,Remembrance,美国次级贷款链,按期缴纳房贷,出售资产抵押债券,CDO,提供资金,提供资金,CDO,提供贷款,提供住房贷款,低收入者购房,次债抵押贷款公司,投资银行,保险公司、海外金融机构等,对冲基金,Remembrance,四、关于有毒金融资产补充Asforpoisonousfinancialpropertyadd,资产证券化：华尔街的投资机构开始将这些抵押贷款证券化。所谓证券化就是把很多抵押贷款打包成金融产品，被称为抵押贷款支持证券（MBSs）。借款人支付的本息是这些金融产品的投资担保。,P.S.美国住房抵押贷款的提供主体、贷款利率情况等非常复杂，分类繁多，而根据借款人的信用质量，可将居民抵押贷款分为优质贷款(Prime)、超A贷款(AltA)以及次级贷款(Subprime)等三类。,Remembrance,当房地产价值下跌到低于未偿还抵押贷款合同金额的水平，很多借款人就干脆直接违约，让贷款机构收回抵押房产，次级抵押贷款的违约率大幅上升，而以次级抵押贷款为基础资产的次级抵押证券也随之出现信用危机，价格大幅度缩水，次贷危机集中爆发，并且危机沿着证券化操作的路径层层扩散，从而伤及金融稳定和实体经济增长，演化成为全球性金融危机。,次级贷款出现理性违约,Remembrance,房价下跌贷款违约以次贷为标的物的衍生产品崩盘,经济危机金融危机信用违约涉足有毒资产机构倒闭,理性违约带来的,“蝴蝶效应”,Remembrance,Remembrance,五、对于中国房地产市场是否存在泡沫的粗浅分析ForwhetherChineserealestatemarketexiststhesuperficialanalysisoffoam,中国房地产是否存在泡沫？泡沫什么时候破灭？,Remembrance,城市化,“中国将在2013年达到城市化增长率的最高点，此后将在2011-2016年之间结束高速城市化过程”。（宏观经济蓝皮书）这意味着，接下来几年，中国将进入城市化最为快速的发展阶段。而直至2030年左右，城市化率达到约68%，中国城市化的推进步伐才进入相对稳定阶段。,人口减少,计划生育下得人口结构性减少生育率为2.1，人口才会稳定在一定水平(不增加也不减少)，中国现在的生育率只有1.4左右,人口达到一定的数量后将是惯性下滑。,Remembrance,中国债券和股票正在亮起警报信号，似乎表明近年来一派繁荣的中国房产行业正走向低迷。,“梦话”中国,近年来，中国房地产开发商发售了190亿美元的债务。这些债券的价格仅在过去两个月期间，就大跌22%，导致收益率飙升。“现在你可以看到收益率达到20%以上，这意味着存在重大违约风险，”澳新银行(ANZ)亚洲信贷策略师欧文加利莫尔(OwenGa