2011江门房地产市场调研

江门市场调研,2011.3.31,江门市场调研报告纲要,江门市简介江门市近年经济情况市区房地产投资情况市区房地产区域规划土地市场情况市场个盘分析客户访谈分析市调报告总结,江门简介,住宅情况,商业情况,市场机会分析,整体状况,项目情况,客户情况,概况：江门地区又称“五邑”。海岛面积235.17平方公里，总面积9541平方公里，人口380万人。其中，江门市区面积180平方公里，人口42万人。文化：江门五邑被称为“中国第一侨乡”祖籍江门五邑的华侨、华人、港澳台同胞达368万人，约占全国海外同胞的1/10，遍布世界107个国家和地区。规模：江门市现辖蓬江、江海、新会（三区）、台山、开平、恩平、鹤山4个县级市（俗称“五邑”）。,阳江市,云浮市,佛山市,中山市,珠海市,江门市,江门市位于佛山市及云浮市南部，东临中山市及珠海市，南临南中国海，西与阳江市接壤，常住人口约410万.,江门市新会区与周边区域相比，交通便利，位于核心，环境优越、城市配套完善,江门位于珠江三角洲，位居粤西地区和西南各省通往珠三角和粤港澳的交通要道，海洋资源极为富饶。江门属亚热带海洋性气候，气候温和，少霜无雪，阳光充足，四季常青。江门的自然环境得到了很好的保证，全市山清水秀，田园丰美，是广东省第一批绿化达标市。江门旅游资源丰富，拥有很多名胜古迹，如东汉遗迹新会玉台寺、唐代一行禅师观察天文的外海茶庵寺、新会崖门古战场、陈白沙祠、梁启超故居以及台山上下川岛新会小鸟天堂、开平立园、鹤山大雁山、原始森林等。,地块地处江门市新会区会城街道，距离区中心仅15分钟车程，可完全共享镇中心所有配套，因而虽不在中心但公共设施完善，周边教育配套齐全，基本生活配套较为完善。通过会城大道，新港大道，三和大道连接新会区中心，可享受中心核心配套。生活配套：东记美食，北方饭店，东方银海大酒店，新会体育中心，文明酒楼，会城医院，新会人民医院，奎峰山公园。教育文化：都会幼儿园，欢乐幼儿园，新会实验中学，新会一中，都会中学。,江门市区近几年常住人口维持在80万左右，以本地城镇人口为主，外来人口及农村人口较少,蓬江区(323.7平方公里)57.17万人江海区(107.4平方公里)17.92万人新会区(1387平方公里)77.43万人开平市(1659平方公里)66.90万人鹤山市(ll08.3平方公里)45.56万人恩平市(1698平方公里)46.16万人台山市(3286平方公里)99.14万人。,蓬江区江海区新会区开平市鹤山市恩平市台山市,江门经济发展以农业、工业和建筑业等传统产业为主重点打造文化高新技术产业，第三产业发展相对滞后,农业：全年农业总产值214.95亿元，增长4.8%。其中种植业产值65.7亿元，增长3.9%；林业产值5.1亿元，增长11.7%；牧业产值60.29亿元，增长2.2%；渔业产值80.22亿元，增长0.2%。全年粮食作物播种面积290.46万亩，增长1.5%；全年粮食产量87.12万吨，增长12.0%；工业和建筑业：规模以上工业（下同）增加值829.69亿元，增长23.7%，其中轻工业增加值446.03亿元，增长23.0%；重工业增加值383.66亿元，增长24.6%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长9.9%，集体企业增长31.0%，股份合作制企业增长17.0%，股份制企业增长28.3%，三资企业增长21.4%，民营企业增长30.9%。,数据来源：2009年佛山年鉴,江门经济总量与珠三角其他发达区域的经济发展水平相比相对滞后，但增长速度快，发展潜力较大,初步核算，2010年全市生产总值（GDP）1550.37亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中，第一产业增加值116.02亿元，增长4.2%，对GDP贡献率为1.8%；第二产业增加值876.03亿元，增长17.2%，对GDP贡献率为72.0%；第三产业增加值558.33亿元，增长11.1%，对GDP贡献率为26.2%。在第三产业增加值中，交通运输、仓储和邮政业增长13.6%，批发和零售业增长11.3%，住宿和餐饮业增长7.6%，金融业增长2.2%，房地产业增长1.4%，其他服务业增长14.7%。三次产业结构的比例为7.5：56.5：36。从江门市的经济发展数据来看，这几年的经济发展速度呈平稳态势，后续持续发展能力有待提高。,江门市固定资产投资稍显不足，房地产基础一般，但规模逐年扩大，房地产发展空间及潜力较大,全年全社会固定资产投资631.77亿元，增长28.4%。分经济类型看，国有经济投资232.37亿元，增长60.3%；三资经济投资117.96亿元，下降5.1%；民营经济投资243.97亿元，增长18.3%。分产业看，第一产业投资3.52亿元，增长65.2%；第二产业投资385.73亿元，增长33.1%；第三产业投资242.52亿元，增长21.1%。从投资结构看，基本建设投资262.88亿元，增长55.9%；更新改造投资94.11亿元，增长35.1%；房地产开发投资95.65亿元，下降8.6%。,江门市人均消费指数PDI的涨跌幅度不大，说明短期内居民消费结构及成本不会有较大改变。,人均消费指数的涨跌幅度较小传统消费指标所占比重仍然具有三、四线城市的特点。娱乐、教育、居住等所占比重无明显变化江门市人均消费指数在短期内大幅变动的可能性极小。,江门市人均消费品总额增长速度平缓，城乡居民人民币储蓄存款金额增长幅度不大。,人均消费品总额的增长速度是衡量城市经济发展总体水平的重要指标。可以看到目前的增长幅度呈现有速但有限的态势。江门市城乡居民人民币储蓄存款金额的增涨率在近几年的时间内偶见波动但是相对幅度不大居民的总体消费需求及购买力涨幅处在可预期的范围内,2006-2010年城乡居民人居消费总额增长速度,江门全市及各市（区）在岗职工年平均工资收入情况的统计中，其中蓬江区的工资收入水平最高。,江门正处于城区更新实施阶段，城市中心老城区居住功能向新城区过渡，并且加大对城市中心区域新北区的开发，此轮城市更新将带动新一轮的房地产需求。,带状多中心结构，分工明确的三大板块：北部主城区板块：依托广佛都市圈发展城市综合服务功能和现代制造业，进一步整合。南部银洲湖板块：以港深都市圈为源头，发展临港重工业和休闲旅游业。西部364省道沿线板块：承东启西，发展专业化轻工业，需要进一步提升。,公路网建设规划九纵十一横，交通路网顺畅，水运规划、航道港口建设日益完善，多条珠三角交通主力干线通达。,江门市水陆交通方便。陆路距广州、珠海100公里，水路至香港95海里，到澳门53海里。江门市位居粤西地区和西南各省通往珠三角和粤港澳的交通要道，扼西江以及粤西沿海交通之门户，是珠江三角洲经济区的中心城市之一。多条城市交通主干道至本项目区位，交通顺畅便利，本项目交通方面在政府的规划中体现的优势也极为明显。,江门市城市发展总体前景看好，但城市新区的发展完善还需政府规划投入的持续跟进。,江门市城区组团发展现状,佛山市城区组团发展现状,产品线尚未有明确分级客户置业需求方向未来走势不够明朗整体房地产格局尚未形成梯度概念营销可为空间较大,江门城市小结：城市发展向上，区域规划利好,城市发展方向上，区域规划利好完善的交通网拉近区域与其他城市发展核心区域的距离整体看北新区未来将拥有江门地区最优越配套、极佳环境资源,江门简介,住宅情况,商业情况,市场机会分析,整体状况,项目情况,客户情况,2009年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共12块，合共面积68.78万平方米，成交总地价19.88亿元，2010年及2011年目前为止居住用地性质成交总量极少。总体呈现以下几个特点：1.总量仍略显偏紧，且分布不平衡，主要集中在城市新区。2.地块多以底价成交，但楼面地价上升较快,个别甚至超过2000元/平方米。3.市场集中度提高，外地开发商来势凶猛。,一级市场,2010、2011年居住和商服用地土地市场整体成交量较少。,市场概况,充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系，促进市场健康发展的前提。,2010年全市房地产开发投资111.72亿元，增长16.8%。商品房施工面积1306.4万平方米，增长16.2%。商品房销售面积382.3万平方米，增长9.6%。江门市中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定，9月份开始趋缓，12月有大幅增加全市商品房成交面积462.39万平方米，同比增长22.4%，其中住宅407.12万平方米，同比增长28.3%；成交金额140.59亿元，同比增长37.1%，2010年，江门市中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定，9月份开始趋缓，12月有大幅增加。全年新开工面积161.77万平方米，同比增长8.6%。其中住宅117.58万平方米，同比增长7.4%。增速较为合理。5到7月份是明显的新开工集中时间，使得2011年下半年的潜在供应量较大。总体来说，2010年江门房地产投资稳中有增，开发速度较快，商品房供应持续增加，后期潜在供应量大。,近年市场总体成交情况的表现，说明市场的刚性需求明显，整体表现有预期利好性存在。,近年市场,据研究，近5年中心城区的年均商品房合理供应量应在90-120万平方米之间。但观察近5年的商品房实际新批预售的情况（见图），可发现06年和09年供应量偏少，从供求关系分析，供应少的年份会造成次年房价大幅上涨。相反07和08年连续两年供应相对充足，则使得09年房价增速明显放缓。因此合理的供应量是市场平稳发展的重要因素。,近年商品房供应存在明显区域特点,市场供应,近年的商品房供应还有以下几个特点:别墅比例略有下降，普通住宅比例增加。户型结构上的矛盾有所缓解但依然存在，中小户型住宅供应仍然不足。一直以来，江门市民人均住房面积相对不低，比较喜欢居住在91120平方米的三房住宅，加上近年来换房的需求激增，使得开发商比较乐意开发中、大户型的住宅。但随着房价快速攀升，大面积住宅的房价对购房者的压力加大，而年轻一代逐渐接受了两房中小户型，且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺，再加上政府的调控措施，使得中小户型住宅的供应增加，这对发展健康的房地产市场，抑制楼价涨幅过快有着积极的意义。长远来看，未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，大面积户型逐渐减少，中小户型套数越来越多会成为大趋势。,成交概况,成交量小幅回落，住宅成交均价快速攀升。分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看，06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。如果说07年的供需两旺还能保持市场平衡，那么08年的市场调整放量供应导致仍然供过于求，使得开发商放慢了09年的开发速度。当市场迅速消化掉存货以后，新货上市的步伐明显跟不上，再加上部分开发商“捂盘”，使得市场一度面临供不应求的局面。,近年商品房成交量对政策较敏感，成交量及成交价格随政策出台有所回落。,江门市中心区商品房交易成交情况，逐年呈上升态势。,成交概况,2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。成交量小幅回落，成交均价快速攀升。分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看，06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。,小结,土地市场江门土地市场近年不是很活跃，土地出让较少，未来通过招拍挂进入市场供应的项目有限，但城市三旧改造的大力推进，将从土地置换及更新上产生新一批的项目供应。根据江门现阶段三旧改造的力度及广度，未来通过旧改城市更新的项目将放量增涨，各项目体量及数量均偏大，未来市场竞争将加剧。未来两年内的推货量将在500万平米左右，新增预售面积增长率依然远低于成交面积增长率，市场依然处于供求不平衡的状态。,1,消化速度及价格水平近两年区域整体成交套数保持稳定，中心城区批准预售月均在520套左右，成交月均700套左右整体成交量全市排名靠前，近两年区域内成交价格波动幅度在1000元/平方米左右。可以看到经过07、08年的高峰后09年的供应量在缩减。同时2010年的涨幅不大，2010年均价约为5400元/。,2,产品特征及未来供应区域内成交产品结构呈传统城市房地产行业发展路线，产品面积区间为刚需型需求产品.区域内近年竞争较激烈，在售产品面积总体以适应市场主要需求为主，未来中等居家产品拥有市场机会。,3,江门简介,住宅情况,商业情况,市场机会分析,整体状况,项目情况,客户情况,项目概况,项目概况,位置：江门市丰乐路产品：2栋2梯4户，17层小高层，其中23#面积段为162、155、155、78+89（双拼）4房产品；25#为248、246、2323房至4房产品；另有9栋11层1梯2户93160，2房户型：正南正北价格：17层57005900；11层64006700；层差50；平面差50元客户来源：摩托车企业主、服装厂生意人、附近事业单位员工、公务员客户收入水平：江门市中等及中等偏上剩余货量：95-150-170面积段150套左右价格：均价64002000年一期开售2010年9月二期开售，开盘销售率达到60%,主要楼盘,丰盛苑,江海核心轻轨大盘，外地人购房比例占4成，目前在售双拼别墅，311386，销售率95%,个案分析1江海碧桂园,占地面积：350亩建筑面积：46.69万容积率：2.0绿化率：43.7%总户数：1092套地址：江海区江门市江海区金瓯路以北,2011年1月2日开售双拼330-420面积段，项目位于江海区金瓯路以北（双向4车道，路况良好），北临五邑路，是中山通往新会的道路，西面紧靠江海区政府及市政公园，南面隔路与江门市重点中学江门一中相望，广珠城际轻轨站距项目仅600米，2分钟车程即可到达江海商业中心中环广场，距白水带风景区3公里，约3分钟车程；北往江门市中心约3公里，6分钟车程，同时10分钟可达江门市港澳客运码头；东面距中山古镇约8公里，10分钟车程。随着广珠城际轻轨、江珠高速的建成，成熟的交通路网江海区将辐射珠三角各大城市，快速融入“珠三角一小时生活圈”。,别墅为主要产品，附近配套完善，绿化率高,个案分析1江海碧桂园,碧桂园远景,售楼部,路牌,碧桂园草莓场,碧桂园工地,江海一中,2010年7月4日开售冠军城组团一期，二周销售200套单位，目前均价6500元/江门奥林匹克花园117座住宅及地下室工程，总建筑面积约135000平方米。其中一座33层建筑，12座18层建筑，2座9层建筑，地下室建筑面积24000平方米，及配套的园林绿化，市政工程及其他相关工程。一公里范围内拥有多家市政办公大楼，星级酒店，汽车站、学校等新市政配套设施，是未来江门市新行政区的所在地。附近有肉菜市场、超市、汽车站等商业配套。小区内周边拥有多所幼儿园，小学，中学，大学等教育设施。,在售产品为80126平两房、三房洋房产品，均价约79009500元平，其中三期33层2梯2户为江门最高住宅项目,个案分析2江门奥园,占地面积：5万建筑面积：13万容积率：0.38绿化率：30%总户数：约1032套地址：蓬江区广东省江门市蓬江区宏达工业区龙溪西地段,以2梯四户为基本格局，610栋为18层2梯4户，80126单位,个案分析2江门奥园,进入尾货持销阶段，目前仅剩余80902房单位，2梯4户，均价在70008000元/,地理位置：蓬江区江门市北新区院士路72号占地面积：22万平建筑面积40万平容积率：2.2绿化率：38%总套数：1038套,中天国际花园由中集集团倾力打造，江门市天宇房地产有限公司开发建设。项目位于江门市中心区核心位置，院士路两侧，环拥会展中心，北侧为永久城市公园。为发展中的城市金融、商业、文化和娱乐中心，小区总占地面积22万，总建筑面积40万，容积率2.2,绿化率超过38%。2006年4月，中天国际嘉华苑通过了国家住宅与居住环境工程中心验收，正式成为全国第六家、广东省第二家“国家健康住宅示范工程”。2006年11月，中天国际花园通过了广东省物业协会的考评，获得“广东省物业管理示范小检”称号。3期盈翠苑1,2,5幢共299套。,个案分析3中天国际,以2梯四户为基本格局，610栋为18层2梯4户，80126单位,个案分析3中天国际,首创江门围合型梯度式排布，别墅均价85009000元/；洋房均价60007000元/,个案分析4凤山水岸,地理位置：蓬江区双龙大道（中加柏仁学校对面）占地面积：24.4万平方米建筑面积：48万平方米容积率：1.80总套数：2000户产品类型：住宅、洋房、别墅,凤山水岸地处江门市北新区双龙大道，背倚凤山郊野公园,总占地面值480000平方米。采用现代新古典主义建筑风格。社区内有两大人工湖,绿化率较高。周边配套完善，有北新城区CBD，新汽车总站，新青少年宫，益华百货，新之城，易初莲花等。,项目自然景观丰富，紧靠15000大型人工湖,个案分析4凤山水岸,目前剩余洋房180、19043套，五期于2011年6月份推出，预计均价在76008300元/,个案分析5海伦堡,地理位置：蓬江区江北路8号海伦堡占地面积：84.8万建筑面积：20万容积率：1.69绿化率：48%产品类型：电梯洋房、别墅,海伦堡占地面积8.48万平方米，总建筑面积约20万平方米。海伦堡岸别墅，215-300平万米超实用空间，地上4层、地下2层、阳光露台、前后花园。两梯三户观景大洋房，130-160平方米大户之家，带入户景观花园，客厅直出景观阳台，有两个开间的面宽社区规划三大出入口，住区内部完全人车分流，地下私家车库直接入户。,江门海伦堡，老城区内唯一生态大盘，绿化率接近50%,个案分析5海伦堡,四大组团，大型高尚社区，目前仅剩余一套89房2房产品，价格5700元/,个案分析6世纪花源,地理位置：蓬江区丰乐路139号世纪花源占地面积：6.9万平方米建筑面积：16万平方米产品类型：洋房、公寓、别墅,江门市世纪花源住宅小区景观规划设计,位处江门市北新区丰乐路东侧，北与五邑大道接壤，南临白石大道，交通十分便利与市区仅须几分钟车程。从南而北依次分布为百合居、芙蓉庭、紫荆苑及瑞香庭四大组团大型高尚社区：总占地面积130多亩，建筑面积16万多平方米，是江门鲜见的大型高尚社区之一。四大特色组团：整个小区依地势而建，从南而北依次分布为百合居、芙蓉庭、紫荆宛及瑞香庭四大组团。,总户数1000户；面积段涵盖901802房至3房产品,个案分析6世纪花源,珠江地产在江门第一个项目，首次开盘即达到67%的销售率,个案分析7珠江帝景湾,地理位置：蓬江区天宁路三号（中国电信大厦旁）占地面积：12.4万平方米建筑面积：24.7万平方米产品类型：高层电梯洋房,项目坐落于江门城市中央；建设路、胜利路、环市路三条城市主干道交接附近，为新城老城交汇核心，既能享受到老城区成熟便利生活配套，更能享受北新区日新月异的市政利好。目前，小区一期威尼斯庭院10栋楼宇400套单元已经全部售罄，并交付使用；二期首批产品全线售罄，目前在售凯怡庭B栋166五房单元，大房大厅，实用效率符合江门人的需求，具备直达车库、南北对流、中心园林景观等高性价比，4488元/平方米起带装修，明年年底交付使用。类别:电梯洋房,新区罕有带精装修项目，市场认可度较高，目前前3期均已售罄，均价在7000元/,个案分析6世纪花园,目前江门市场供应项目以本地开发商开发的中小规模住宅项目为主，洋房竞争相对激烈，别墅稀缺；洋房产品以90-140市场主流产品为主，成交均价集中在5000-6500元之间，同质化严重.,别墅市场的成交量及土地供应量在最近两年均呈下降趋势。洋房市场的成交量略有上涨但是土地供应量稍显不足。,别墅市场在未来的供应量及成交量均有下滑趋势，主要是因为政府的调控及倾向性转变，本地客户的受众群体有限，且客户的置业需求理念尚未成熟，对高端豪宅产品只简单的理解为“别墅”一种产品形态。客户需求尤其是一些高端客户的需求，需要充分的挖掘和导引。洋房市场备受青睐，尤其是城市新区的洋房市场，客户对置业产品的品质需求越来越高，而土地供应的紧张关系更是直接导致了宏观层面上对本地市场的动态刺激，经过两年的存量消化和产品面积段的演变，相信未来的市场竞争将会异常激烈。,各项目整体规模都较小，产品同质化，无特别突出项目；别墅市场的成交量及土地供应量在最近两年均呈下降趋势；洋房市场的成交量略有上涨但是土地供应量稍显不足。,小结,江门简介,住宅情况,商业情况,市场机会分析,整体状况,项目情况,客户情况,客户访谈,李先生，40多岁，一家4口，摩托车配件厂老板，穿着朴素陪老婆和小姨子看丰盛苑项目喜欢1203房，正南正北，厅大一点的，周围配套齐全接受价格在50006000,黄小姐，40多岁，一家4口，有个服装门市店，穿着比较时尚，开本田车在丰盛苑自己看楼喜欢南向的房子，投资用，要买不带装修的，楼层不喜欢太高，价格合适就可以接受价格在5000左右,陈老板，50多岁，一家5口，生意人，穿着一般，开面包车陪老婆在丰盛苑看楼江门人都喜欢1梯2户的房子，毛坯房挺好的，装修不知道质量怎么样，喜欢房间大一点的，像1303房比较合适，太小了不行，园林要好一些，外观外国的那种不错，看了很多楼，中天那边太贵了接受价格不能超过7000元,客户访谈,黄淑萍，20多岁，丰盛苑销售代表丰盛苑客户一般是2套房购买，120卖的最好，90南向也卖的很好，北向和双拼走货比较难，2梯4户的卖的慢一些，1梯2户的刚推出就没了,王俊，20多岁，家家顺中介投资客一般喜欢尚城骏园的多一些，6层、11层1梯2户，或者是楼梯楼，江门人不喜欢住的太高；目前港口路一带只有珠江帝景湾带装修，卖的还可以，这边3月份的时候还3、4千左右的房价，现在都6000了，升值还是很快的,李先生，30多岁，夫妻2人，江门电网的，穿西服纽伦堡我喜欢看起来现代一点的，这个楼盘设计江门很难再找到了，比较独特，另外景观也很好，1梯2户，私密性也可以，现在6000的价格，还是有点贵，看看再说接受价格5000左右,客户访谈,买房人，男，40多岁，穿着较好中天国际我喜欢低楼层的单位，太高的感觉不安全，中天国际的价位高一些，不过还可以接受，毕竟地点，升值潜力都比较大,招女士，30多岁，汽车修理厂老板，穿的比较破我现在有2套房，感觉江门房子升值挺大的，年初买的3000多一点，现在几乎翻了一倍，我买房不喜欢带装修的，因为只是投资用，在世纪花园那边，好多人都买那里的房子炒房，住的人少,租房人，男，20多岁，打工的，穿着时尚家家顺中介现在江门的房租也涨的很厉害了，东湖广场那边随便一套2居室也要将近1000块，还是比较贵的，但我们工资不高，找个合适的房子也比较难的，周围配套好点，规划好点租金都要1000了,客户访谈,陆先生，男，夫妻2人过来看房，在老城区住，有车，穿着较好嘉悦名都这边的房子我看了很多，有名校，还能看江景和高尔夫球场，挺不错的，价格稍微贵了点，要6500多，地方有点偏，不过小孩上学方便就好。我对居住环境要求比较高，外立面喜欢这种欧洲的，园林也挺好的,李女士，30多岁，自己看房，穿着较好纽伦堡纽伦堡这边设计挺好的，楼距宽，另外周边配套也可以，老城区嘛，出门、买东西都比较方便，关键这边车位设计挺独特的，还有个门，确实比较少见，朋友在这里买房的挺多的，我也打算在这里买个180左右的，改善一下环境,看房客，30多岁，一家3口，男的为公务员星河花园其实这里房价不便宜，6000多了，但设计挺好的，我比较喜欢1梯2户的单位，不要太高；不过我们江门人好像都比较喜欢这样的，旁边配套也可以，公交、市场、学校都有，而且明年也会再涨,江门楼市整体概况江门楼市产品呈矮楼层（617层），低密度（1梯2户、2梯2户），户型南北方正的楼盘为主，港口路一带均价在6000元左右，以洋房为主，别墅较少，商用公寓罕见，户型多为110140的三房，180200以上的四房顾客喜好1.江门客户以企业主、公务员及中层管理以上类别为主，主要从事摩托车制造、配件、服装、餐饮等行业，有较强地缘性和集聚性2.偏爱楼层低的单位，617层3.户梯比为1梯2户单位最受欢迎4.40岁以上客户表示喜欢欧式风格外立面；年轻客户喜欢稍微现代一些的设计，如市场较受欢迎的纽伦堡的设计风格5.户型120140三房最受市场欢迎，客户比较倾向大客厅，大主卧6.装修方面，客户表示只有高档楼盘才会带装修，有一定认可度，但对装修质量有担忧7.大部分客户接受价格在45006000之间,客户小结,本地居民的新生代和外来人口本地化而带来的住房需求是目前江门未被激发的主流需求。,客户小结,本地客户客户较为关注产品的品质、居住环境、稀缺性，同时多受城市居住功能转移及品牌迁引到此区域置业，一部分客户更多关注产品的价格和投资价值，中高端主流客户在本地的置业意向明确,1,2,个体工商户主要集群于商业比较旺的地带，便于其洽谈业务，但目前老中心区供应有限，对于新区的发展，大部分生意人很看好，在新区置业的可能性比较高。同时，由于产业的支撑，他们也会主动在工厂周边寻找住宅，方便生意。,3,企业中高层管理人员、技术人才他们有在本地安家的打算，追求稳定、方便，靠近工作地点的居住环境使他们的首选此部分客户需求多属刚性需求，但人口素质相对较高，对产品素质及居住环境有一定的要求,4,公务员及泛公务员群体这类客户是项目最为重要同时也将是所占比重最大的客户资源，关注产品的自身品质的同时对项目所属区域的价值认同感较为强烈，置业需求内因以改善型和投资型为主。,5,客户置业需求解析：目前整个江门市区置业客户对区域的认同感较为强烈，城市居住功能的转移及城市发展规划的倾向，都使得未来区域价值的提升会达到一个新的高度，改善性自住及投资是目前所占比重最大的两个置业动因。就市场成熟度而言，江门购房者的购房理性不足，且未形成明确的物业价值理念及梯次概念，后期营销推广的预期作用空间很大，可以说成熟的市场运作经验将是地产项目在江门这类市场中最为需要的一把开启成功的钥匙。,江门简介,住宅情况,商业概述,市场机会分析,整体状况,项目情况,客户情况,区域内以中低端业态为主，缺乏高端商业；高端客户喜好在其他区域高档娱乐休闲场所消费，高端商业的经营存在一定风险,老城区商业较旺，其余商业经营困难老城区商圈及商业氛围相对较高，虽产品性价比略低，但因区域内无竞争商圈，加之人群消费习惯在此，经营状况良好，商圈外其余商业均