精装修成本控制详解ppt课件

装修房成本控制要点，管理五区张新宏，1、各领导、同事上午，随着市场的发展，装修工程越来越多。 翻新房具有体积大、房型单一、质量要求高、维护工作量大的特点。 在这里重点论述改建室在成本管理过程中应注意的几点。 主要分为七个方面：二一、报价注意事项二、合同谈判要点三、技术方法统一四、材料赤字剂量确定五、材料损耗控制六、班组人工费控制七、成品保护控制七、三、一、报价注意事项一、措施费估算，精装量大、平方成本低措施费所占比例大，无法按正常比例估算，必须经过周密估算，通常需要计量15项内容： (1)现场文明施工费1.0%(2)安全施工费0.4%(3)环境保护费(不包括竣工空气污染检测费)0.5%(4)材料检测、试验费0.18%(5) 临时设施费0.8%(6)脚手架费(由现场实际条件决定)(7)材料运输费(由现场实际条件决定) (与一般工程不同) (8)材料二次搬运、夜间运输增加费为0.15%，4、(9)工程超高人工费增加费(由现场实际条件决定) (10 )室内清扫费(不含荒凉清扫)为0.15%(11 ) 设计费为0.1% (根据大厅酒店增长率图纸情况另行协商) (12 )已完成工程和设备成品的保护费为0.4%(13 )承包费(现场水电费、垃圾在楼下指定时，总承包外运，3小时内停电停水，不包括土建总承包服务费)1.0%(14 ) 住宿补助和远征工程费(由现场实际条件决定) (15 )空气污染检测费(通常由甲方处理)，5、整体达到810%左右的实际成本为57%左右，主要考虑后期的修理费用，修理周期长，修理工作量大。 工程完成后，考虑到12年的长时间，一部分工人在等待修理。 现在小老板以百万元买套房，批评正常，这笔费用不是一列，只包括在相应的措施费用中。 例如，东九先生竣工一年以上，已经花费120万元左右的修理费用。 6、2、综合单价的集团价格测算，考虑到装修体积大、材料单一、利润比较透明的特点，我们在集团价格时不能按定额报价，甲方一定不能中标，低是不经营的空间，想在材料上写文章引出亏损项目组价时应结合现场实际施工技术进行估算，有以下几点需要注意： (1)吊顶轻钢龙骨含量：主要龙骨含量高，沿缘含量低；(2)成品门、家具、木工未适用相应定额，以类似定额为参考调整人工、7、(3)卫生间的墙面砖和石材铺路，不适用既成的贴剂的分配。 参照干粉型分配，需要根据实际情况调整含量。 据现场实测，每1mm厚约消耗1.51.7kg胶粘剂，实际粘贴厚度为810mm)乳胶漆的人工含量在定额中较低，但该工作在精装成本中所占的比例较大，一定是损失。 3、公司的管理费和利润为10%12%，以费用为总价格，容易控制成本。8、4、其他说明： (1)甲方向乙方提供材料，甲方签字价格加上12%的采购、保管费进行结算；(2)甲方向乙方提供材料，按甲方采购价格采取11.5%的管理费8%的质量控制，深化排字，配合保管费；(3)甲方向甲方单独分配保管费或包子项目； 如果采用装饰范围的统一管理、协调，按分包公司的成本取得3%的总包子协调费、协调费(4)现场稀疏点工人按90元/工日取得，9、2、合同谈判要点在合同谈判过程中，除了控制一些通常条款的注意事项外， 要关注翻新室： 1、检验标准不能以小规模业主为标准，要明确国家检验标准，防止小规模业主进入房屋过程中，工程部门把责任全部加在我们身上。 但是在实际过程中修补中小企业提出的不合理的要求，虽然修理量很少，但与此相伴，背后消耗很多人手，是装修工程成本上升的一大特征，如何控制是值得思考的，十二、保修时间的明确是在竣工后几年内， 开发人员与小企业签约的保修时间，不得不明确保修内容，哪个保修内容，哪个保修内容(需要整理)，精密房间后期的修理成本非常高，所以像我们销售的产品一样，需要详细的质量保修说明3，合同中必须明确环境污染的检查责任。 精装室的很多材料都是由甲方指定的，为了避免小业主收到房间后的不必要的麻烦，一般检查都交给甲方处理。 11、谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料检查的有效性。 4、竣工验收的时间应明确节点的时间。 不是以小业主进屋时间为准，而是在我方提交竣工验收证明后，业主应在几天内组织验收，以此时间为竣工时间。 在施工过程中，后期要求甲方领取钥匙进行介入管理，办理签名手续，防止未来的纠纷。 5、工期风险很大，往往没有退路。 小业主提出索赔说不能按时关门，甲方也加上责任，12、我们一定要作为重点经营。 合同最好明确罚款的上限6、审计时间要明确。 我们合作的开发人员基本上使用他们的合同，总体上对他们有利，在经济形势不好的情况下，防止开发人员有意推迟审计时间，催促我们不是在做政府工程，而是你不审查甲方。 13、3、技术做法要根据报价和现场实际情况，比较施工技术，在确保质量的同时将成本控制在最低限度，一个技术节约一点，埋板节约，厚度1mm的粘结剂节约等，都需要我们的统一做法，需要尽量优化技术： 1、设计人员、施工人员预算员合作深化技术，如悬挂龙骨的植字、悬挂造型的做法、电视和金属埋件、精加工层的做法精装中典型的是(这里不详细列举):14，(1)镜子的基础是采用镁板代替木工板，(2)软包的分布是损失顶板尽量采用轻钢龙骨，合理利用零件龙骨，有利于质量控制2，对确定方案进行全员沟通，对精装采用水平施工，人员多，没有全员沟通就达不到统一目的3，各部分刚开始施工时，负责人应重点检查4 .影响质量的做法不能省去。 减少后期修理实际上也是成本的控制。 例如，吊起的拐角的加固、沟的制作方法等。15、4、确定材料的红棒线量是班组材料和统一原料的依据，精致的房间体积大、房间多，前期没有指导性材料用量，过程中不能控制。 在确定红线剂量的过程中，我们要注意以下几点： 1、这项工作必须由施工人员、预算人员、班组结合技术的基础图纸协同推算，在样板室进行实测是最准确的，让班组签字确认，前期必须确定用量的材料2、出现这个量后分别交给带班，施工人员、仓库管理班组的引导量，总是注意班组的引导量和红色条线的量和间隙，设定警告线。 16、3、过程中，预算员、施工人员应检查核对现场做法，调整红线剂量，尽量使红线剂量与实际一致。 五、材料损耗控制(一)、损耗控制的特点1、户型统一、批量生产作业的特点，基础材料需要尺加工，减少损耗，但要注意带底和统一材料、检查，避免长时间剪短或丢弃的现象，如轻钢龙骨、石膏板、壁纸采集量大的尺加工；17、2、对统一做法的孩子采用集中加工，安装作业人员把半成品带到现场，如门户木工板基础、窗闸木工板基础、顶棚造型、壁纸、墙面砖等，主要注意现场选型、班组合作。 3、对于一些比例小、比较片断、损失大的散发性辅助材料，建议采用双层包的形式控制损失。 同时，为了减轻项目部、仓库管道的压力，例如采用顶面自攻螺钉、油漆、夹具基础枪钉、水泥黄沙、壁纸基础双层包等。 4、对于施工造成巨大浪费的主要材料，提出双层包装施工如石材、石膏线、玻璃。 18、5、对房间多、空间小的特点，现场需要特别定期检查材料集中，完成材料，避免现场存货，工人不知道还在接收材料。 6、临时设施的控制，现场特别是木工板的使用量远远超过决算量，大部分由班组带到仓库、宿舍地板、宿舍的桌子等，包括现场的水电费在内，我们必须严格控制这部分。 目前，许多工程单独结算。 7 .针对体积大、时间长的特点，材料领导制度必须规范。 班组由负责人领导，项目部由施工人员、预算人员参加审查班组申请材料，但项目部要注意执行力。 红灯亮了就没完。 19、(二)、损失管理在执行中面临的问题几年前就一直谈论损失管理，但在具体执行中还存在很多问题，我个人认为主要有以下几个原因： 1、材料损失不仅应该关系到班组的评估，还应该关系到项目经理、施工人员的评估2、在深化设计的基础上，不能让设计者关注损失问题。 这是不切实际的。 一切深化的内容应由预算员积极参与审查，效果、质量、成本平衡、预算、20、人员估算多个方案的价格，供项目经理决策3、抑制损失实际上不仅限于现场材料浪费，谈判过程是否合理？ 项目部是点对点的，人与人之间有交往吗？ 4、有控制成本的意识，也有制度，但是最终的效果也许很普遍，为什么会达到这个结果呢？ 重要的是，推进制度执行需要完整的实施过程，各人的责任是什么，如何相互沟通5，对于每个项目部分不同的施工水平，有指导性的有助于材料损失管理。 例如质量通病，大家广泛考虑利益创造损失管理通病： 21，6，上司和带班之间在损失管理上存在矛盾。 老板以为材料省了，他的人工一定花了很多。 所以很多上司不太在意现场的材料损失问题(没有那么高的意识，也不在意这个奖惩额)，应该直接评价为乐队级别。 7、终审难于实现，最初测量的数据具有说服力，随着工程的进展，可以不断根据实际情况进行调整，对过程中班组的节约和损失需要辅助说明，如22、照片、联系单、收据等。 六、班组人事费管理1、人事费50天前签约死亡，班组共同承担风险加强班组自身管理。 2、合理安排工作，帮助班组控制人工费用，不得做东一棒西一锤的工作，优选采用工程、材料配送合理、应到达的单一流水作业。 例如，制作门套配置固定员，专门制作门套。 3、规范做法，注意预防质量通病，减少维修工作量。 23、7、成品保护控制1、其他合作安装部门的破坏，特别是水电、空调部门的破坏