思源2010年2月天津中粮·大悦城公寓精装可行性研究报告 (NXPowerLite)

【 中粮 大悦城 公寓精装可行性研究报告 】 思源经纪大悦城项目组 2010年 2月 竞争及典型项目精装调研分析 功能模块化分析 市场标杆项目分析 精装标准化分析 典型客户分析 公寓市场研究 汇 报 内 容 大悦城公寓精装发展方向 公寓精装策略 公寓室内精装细化建议 公寓公共部位精装建议 公寓市场研究 竞争及典型项目精装调研分析 功能模块化分析 市场标杆项目分析 精装标准化分析 典型客户分析 4 选取竞争及同类项目 津门津塔 天津公馆 天津中心 样本选取原则：与本案市场占位相同、具有市场引导力的高端项目。 另外借鉴先进地区的同类项目为本案发展提供参考 北京万科公园 5号 君隆广场 5 天津中心公寓 位臵 和平区南京路与贵阳路交叉口南京路 219号 开发商 天津复地浦和发展有限公司 占地面积（） 12317 总建筑面积（） 153974 容积率 户数 369户 产品类型 一幢 42层，一幢 45层高层 户型 42目前报价 24000元 /平米 设计方 香港郑中设计事务所 项目基础信息 6 装修标准：装修造价为 7000元 /平方米（含全部家具家电） 装修风格： 现代风格基础上融入日式、欧式元素 装修色调： 0、 1居户型以浅米色、白色为主， 2居户型 以黑、灰、茶色为主色调 主力在售户型： 407093装修风格示意图：现代 5 现代风格 一居 75 （主力户型图）现代风格 2居：现代欧式 两居 124 现代欧式风格 0居、 1居：现代风格 天津中心公寓 7 卧室 实景图 卧室 实景图 各功能模块细节拆分 卧室 选材 地面：高级实木复合地板 墙面：高级壁纸，配合木饰面或皮革饰面装饰 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 卧室装修颜色以 深色系为主 ，由顶棚和地面至墙面逐渐加深色度， 暖色调 的软装饰给人舒适、放松的感受。 天津中心公寓 8 书客厅兼顾房功能 各功能模块细节拆分 客厅 利用客厅窗前区域开辟出书房功能，使居室面积得到充分利用，拓展了使用功能。 天津中心公寓 漫射的暖光源 与整体偏暖色系的风格及家具、配饰相得益彰 9 厨房 实景图 各功能模块细节拆分 厨房 餐厅及厨房选材 地面：高级石材或实木复合地板 墙面：高级石材或玻璃 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 厨具：意大利品牌博洛尼 (体橱柜 2居户型厨房空间沿袭居室整体风格 现代风格，采用深色系 意大利博洛尼 (体橱柜 ，整体感觉沉稳大器，分明的线条感及硬朗的色彩将空间美感发挥到极致。 0、 1居户型厨房也采用现代装修风格，但色调为 浅色系 ，整体感觉清新、亮丽。 2居户型 0、 1居户型 天津中心公寓 10 2居卫生间 实景图 各功能模块细节拆分 卫生间 卫浴选材 台面：豪华大理石台面，配德国品牌杜拉维特 (德国品牌凯勒玛 (面盆 ,配德国品牌 高仪 (德国品牌汉斯格雅 (龙头 座厕：德国品牌杜拉维特（ 华座厕 淋浴间：独立淋浴间配德国品牌高仪 (德国品牌汉斯格雅 (洒 浴缸： 德国品牌杜拉维特 (德国品牌 (入式浴缸 ,并配德国品牌高仪 (德国品牌汉斯格雅 ( 浴缸龙头： 华乐诗 (阿尔伯特 (立浴缸，并配华乐诗 (金凯登 (式龙头 其他：配梳妆镜、隐藏式排气扇及卫生间五金配件 天津中心公寓 0、 1 、 2居户型卫生间整体沿用了现代风格；但 0、 1居卫生间整体色调为 浅色系 ， 2居 为深色系 0、 1居卫生间 实景图 11 装修亮点： 客户定位为服务于 高端商务人士及外籍人士 的 投资型产品 ，主要目标使用客户为 日本及欧美人士 ，因此，产品装修设计风格也根据客户特征偏于国际化的简约现代风格； 在整体采用现代风格基础 上 0居 1居 以现代风格为主 ， 大户型装修装饰加入少许欧式元素 ，体现尊贵感，符合目标客户居住偏好； 客户需求特征 精装修需求程度：根据调研其成交客户 全部为投资属性，需要配臵全套家具家电，方便后期进入租赁市场以及满足物业管理和服务的要求； 色调偏好：小户型产品色调以米黄为主配合少许的黑色系，整体感觉简洁而明快，大户型产品色调以 深红、咖啡为主配合黑色 ， 整体简约而稳重； 客户对各功能区域装修重视程度： 小户型 自高向低为 卫生间 客厅 /卧室 厨房 ； 大户型 自高向低为 客厅 卫生间 卧室 厨房 小结： 天津中心公寓 12 天津公馆 项目基础信息 位臵 河西区解放南路与绍兴道交口 开发商 天津开发区和合臵业有限公司、天津泰宇房地产投资有限公司 占地面积（） 10000 总建筑面积（） 60000 容积率 6 总户数 400套 产品类型 6层的“双子座” 高层， B、 层洋房建筑 户型 服务式公寓 50目前报价 18000元 /平米 设计方 上海山村富宏设计事务所 销售动态 在售为酒店式公寓，余十几套，户型为 60房优惠 5个点 13 天津公馆 装修造价： 装修造价： 2000元 /平方米 装修风格： 新中式风格、新古典风格、现代风格 装修色调： 以米色、灰、深棕、暗红为主色调，色彩讲究对比，装饰材料以木材为主。 主力户型： 60要采用现代风格 ） 楼层平面图 一居 74 一居 79 一居 64 装修风格示意图：新中式 装修风格示意图：新古典 14 天津公馆 该户型采用新古典风格，邀请日本设计师 山村富弘进行设计， 以“低调的奢华”为核心理念，在小空间内实现奢华的感觉。 客厅、餐厅 实景图 户型图 各功能模块细节拆分 客厅 承袭了新古典主义风格的仪式感和华贵感设计的精华，同时在整体上保持了简约的现代生活思想 15 餐厅 实景图 天津公馆 卫生间 实景图 各功能模块细节拆分 餐厅 、卫生间 新古典主义风格主要利用暗红、黄色系打造居室的舒适及温馨感受，偏于美式的家居装饰风格体现出奢华与质感。 洗手间梳妆镜、灯饰等细节处理使新古典风情尽显无遗。 16 天津公馆 各功能模块细节拆分 书房、卫生间 书房区实景图 洗手间实景图 户型图 现代中式风格样板间主要利用传统中国家居惯用的深色系，赋予居住空间庄重典雅的风格特点，随意点缀的中式元素将室内空间打造的极具典雅特色。 17 天津公馆 各功能模块细节拆分 客厅、卧室 客厅实景图 客厅实景图 该户型采用现代中式风格 中式风格更多体现在传统家具 、装饰品以及黑、红为主的装饰色彩上，中式特点的沙发和茶几与整个室内的风格浑然天成，中式宫灯和唐三彩的摆件，将中国风表现的淋漓尽致，该户型格调高雅，造型简朴优美，色彩浓重而成熟，深得客户的喜爱 18 装修亮点： 天津公馆能够将空间结构最优化，在小空间内利用色调、摆件、家具的变化， 将细节精雕细琢，体现出“低调的奢华”的设计理念。 项目将目标客户定位为具有 国际视野的商务人群 ，该部分人群见多识广，讲究 居住品味和细节 ，因此在精装修过程中对于细节和品牌的处理比较到位。 项目采用 现代欧式（ 60平米） 和 现代中式（ 80平米） 两种风格，根据户型的变化所对应的客户的变化，采用不同的风格 客户需求特征 精装修需求程度：根据调研其购买客户 70%投资类客户， 30%为自住型客户， 精装修满足投资类客户购买产品后期进入租赁市场的需求，同时，考虑居主类客户个性化需求， 因此，项目没有采用带全套家具家电的方式。 装修风格喜好：由于 欧式风格 对客户的视觉冲击力较强，在户型设计中杂揉现代风格的简约之风，而其陈设并不臃肿，所以 整体感觉较为华丽 ，满足客户喜好 奢华的心里属性 。 中式风格讲究品质感 ，整体色调沉稳， 大户型采用该种设计风格 ，能够让客户感觉更为 熟悉和亲切 。 色调偏好：整体设计以深色调为主， 以褐色、深红色为主，体现户型设计的奢华风 客户对各功能区域装修重视程度： 重视程度 自高向低 客厅 卧室 卫生间 厨房； 小结 天津公馆 19 君隆广场 项目基础信息 位臵 和平区内环线南京路与河北路交口 开发商 御道津旅（天津）发展有限公司 占地面积（） 建筑面积（） 180000 容积率 户数 950套 产品类型 38层精装公寓 户型 70目前报价 均价 25000元 /平米 销售动态 目前写字楼已经售罄，瞰景精装公寓余房还有 2套大户型余房在售，附赠部分家具家电 3820 君隆广场 装修标准：威斯汀 经典公寓、威斯汀尚品公寓装修标准 4000元 /平方米，威斯汀公馆 4000平方米 装修风格： 现代风格，少数户型融入中式风 装修色调： 以黑、白、红为主色调 主力户型： 76一居、 123两居、 180三室 （主力户型） 装修风格示意图：现代 威斯汀公馆180 威斯汀经典公寓76 威斯汀尚品公寓123 21 君隆广场威斯汀经典公寓 威斯汀公寓 76 经典公寓 模块细节拆分 客厅 、厨房 在小户型公寓里采用 浅色调 演绎现代感极强的居室风格，在视觉上能够 产生宽敞效果的 同时也显得清新简约。 22 君隆广场威斯汀经典公寓 经典公寓 76 经典公寓模块细节拆分 客厅、卧室 装修重点打造舒适、便捷的生活方式，步入式衣帽间成为其中浓墨重彩的一笔。 23 君隆广场威斯汀经典公寓 经典公寓 76 24 君隆广场威斯汀尚品公寓 尚品公寓模块细节拆分 客厅、餐厅（ 采用暖色系和浅灰色系两种主色调） 较多运用 白、灰、黑色调， 点缀少量橙色系软装，呈现出简洁、明快的风格，线条感十足的设计也在总体上展现出简约的效果。 25 君隆广场威斯汀尚品公寓 各功能模块细节拆分 客厅、玄关 、书房 威斯汀尚品公寓 123 采用以 暖色调为主 的装修风格，米色系的墙面、壁纸、地毯衬托酒红色的木门、沙发及窗帘营造出温馨、舒适的居住感受。 26 君隆广场威斯汀尚品公寓 威斯汀尚品公寓 123 27 各功能模块细节拆分 客厅、餐厅 威斯汀公馆 180 君隆广场威斯汀公馆 在公馆户型里采用偏暖色调，融入了少量中式元素，表现出现代感极强的而又雄浑沉稳的气度，给人以大方、典雅、尊崇的感受，贴合产品的客群定位。 28 君隆广场威斯汀公馆 威斯汀公馆 180 29 装修亮点： 君隆广场公寓内精装的选材采用国际原装进口一线品牌， 注重品牌和整体施工工艺的质感 ，在细节中彰显品质，高雅品味一览无遗。 君隆广场整体定位商务气息浓厚，因此，在居室的设计上采用现代简约的风格，在干练线条中寻求一种平衡的美感，用更加 精细的工艺、考究的材质、国际一流品牌 ，展现出该项目商务气质独有的精致和个性。 客户需求特征 精装修需求程度： 根据调研其购买客户大部分为高端商务人群和高级公务员， 投资类客户和自住型客户各占 50%的比例，采用了厨卫配臵家具家电的方式既满足主流客户需求又保证了客户对于个性化的追求。 精装修风格偏好： 在承受更多压力的高端商务人群的生活中，快节奏、高频率、高负荷是其生活常态，因此他们要求其居住品质简约而舒适。而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条、质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中，得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神空间，因此客户对该种空间布局较为认同。 色调偏好：整体采用中性色调， 以褐色、米黄等色调搭配方案 ，舍弃色彩的繁杂和堆砌，与商务人士简约的生活互为因果。 客户对各功能区域装修重视程度 一居自高向低为 卫生间 卧室 客厅 厨房 二居、三居自高向低为 客厅 卧室 卫生间 /厨房 小结： 君隆广场 30 天津环球金融中心 项目基础信息 位臵 和平区大沽桥与兴安路交汇处 开发商 金融街控股股份有限公司 占地面积（） 53200 总建筑面积（） 600000 容积率 户数 1076套 产品类型 30层精装公寓 户型 津门公寓 118塔公寓 60设计方 王大君设计事务所 目前报价 津塔公寓价格区间 25000平米 装修风格： 现代风格 装修造价：津门 装修标准为 4000平方米 （含厨卫家具家电） 津塔装修标准为 3500元 /平方米 （全部家具家电） 装修色调： 以米、灰、暗红为主色调 主力在售户型： 1186031 津门公寓 各功能模块细节拆分 卧室 天津环球金融中心 实景图 公寓以 177平米以上大户型为主， 全部采用现代风格，并以暖色调、深色系为主基调 ，紫金色的卧室软装、酒红色的玄关柜等，共同营造出奢华、典雅的居住感受。 卧室采用以暖色系为主的装修风格，色调统一具有层次感 32 津门各功能模块细节拆分 客厅、餐厅 天津环球金融中心 客厅实景图 餐厅实景图 客厅及餐厅区域装修也 以深色系的暖色调为主 ， 赋予居住空间庄重、大气的风格特点，点缀其中的水晶灯、红色地毯等软装饰也将室内空间渲染得浪漫温馨。 33 门厅、餐厅： 户门：三防门，配海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高 (耶鲁 (其他同档次门锁。 地面：实木复合地板。 墙面：壁纸，局部位臵有镜子或木饰。 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 固定家俱：壁龛 1组，固定柜 1组。 材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高 (多玛(其他同档次品牌。 客厅： 地面：实木复合地板。 墙面：壁纸，局部位臵有镜子或木饰。 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 厨房： 地面：石材。 墙面：石材或其他同档次材料。 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 橱柜：汉森或科宝博洛尼或艾诺或柏丽或其他同档次品牌。 卧室： 地面：实木复合地板。 墙面：壁纸。 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 固定家俱：主卧室固定柜 1组，步入衣帽间衣柜 1组；客卧固定柜 1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高 (多玛 (其他同档次品牌。 卫生间： 地面：石材。 墙面：石材。 顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆。 淋浴间：独立淋浴间，配汉斯格雅（ 当代 (高仪 (其他同档次品牌。 浴缸：杜拉维特 (劳芬 (唯宝 (V&B)或凯勒马 (其他同档次品牌。 坐便器：杜拉维特 (劳芬 (唯宝（ V&B）或凯勒马(其他同档次品牌。 浴室柜及台面：每个卫生间 1组浴室柜，台面为石材。 洗手盆：杜拉维特 (劳芬 (唯宝 (V&B)或凯勒马(其他同档次品牌洗手盆。 卫浴五金：包括洗手盆龙头、浴缸龙头。品牌：汉斯格雅（ 当代 (高仪 (其他同档次品牌。 其他五金配件：毛巾杆、手纸架、浴衣钩。 开关插座：西门子或罗格朗或奇胜或西蒙或其他同档次品牌。 天津环球金融中心 津门交工标准 整体采用国际一线品牌建材配合天然石材凸显精装质感 看不见的部分 五金件全部采用国际品牌，从细节着手塑造高端品质 34 0居 1卫 88 天津环球金融中心 津塔公寓 主力在售户型： 59 一居、 127 两居、 138 三室 装修风格：现代风格 装修色调：米色、咖啡色 0居以米色墙壁配以香槟、咖啡、米色家具 35 2居 2厅 1卫 127 （主力户型图） 天津环球金融中心 2居以灰色搭配褐色家具，给人以沉稳大气之感 36 3居 2厅 1卫 138 三居在现代风格基础上融合了少量欧式元素，更加尊贵 天津环球金融中心 37 津塔公寓精装标准 天津环球金融中心 1. 门厅： （ 1）户门、门锁：防盗木门，配海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高 (其他同档次电子门锁。 （ 2）地面：微晶石 （ 3）墙面：壁纸，局部位臵有木饰。 （ 4）顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 2. 起居厅及开放式厨房： （ 1）地面：实木复合地板。 （ 2）墙面：起居厅墙面为壁纸，局部位臵有木饰；开放式厨房墙面为石材。 （ 3）顶棚：部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 （ 4）橱柜：汉森或科宝博洛尼或其他同档次品牌 3. 卧室： （ 1）地面：实木复合地板。 （ 2）墙面：壁纸。 （ 3）顶棚：部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 4. 卫生间： （ 1）地面：瓷砖，诺贝尔或其他同档次品牌。 （ 2）墙面：石材。 （ 3）顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆。 （ 4）淋浴间：独立淋浴间，花洒为汉斯格雅（ 当代(高仪 (其他同档次品牌。 （ 5）坐便器：杜拉维特 (劳芬 (唯宝（ V&B）或凯勒马 (其他同档次品牌。 （ 6）浴室柜及台面：每个卫生间 1组浴室柜，台面为大理石或人造石。 （ 7）洗手盆：杜拉维特 (劳芬 (唯宝 (V&B)或凯勒马 (其他同档次品牌。 （ 8）洗手盆龙头：汉斯格雅（ 当代 (高仪 (其他同档次品牌。 （ 9）其他五金配件：毛巾杆、手纸架、浴衣钩。 38 装修亮点： 装修采用高档材质或高档品牌，户型由小到大色调及风格随之趋于沉稳成熟。 客户需求特征 精装修需求程度：绝大部分购买原因是看重项目地段， 30%客户认为精装修可有可无， 10%客户不需要精装（有少数顶尖客户认为精装效果差强人意，甚至会自行拆除重新装修）， 60%以上客户认为最好带有精装修 ； 装修风格喜好： 70%的客户认可项目的现代装修风格 ， 30%的客户喜欢其他风格； 色调偏好：客户普遍接受简约、大气的 中性偏暖色调 客户对各功能区域装修重视程度：津门（大户型）自高向低为 客厅 卫生间 厨房 卧室 ；津塔 （小户型） 为 卫生间 客厅 卧室 厨房 ; 是否要求配送家具家电：由于投资型客户较多因此 多数客户认为需要带有家具家电 ； 小结： 天津环球金融中心 39 万科公园 5号 项目基础信息 地理位臵：甜水西园甜水园街 开发商：万科房地产开发有限公司 交房标准：精装修 装修造价：装修标准为 6000元 /平米 主力户型： 220平米三居 价格： 34000元 /平米 室内设计：澳大利亚 采暖方式：地板辐射采暖（市政集中供暖） 制冷方式：大金户式中央空调 外立面：石材仿石涂料 物业公司和物业费： 月 / (万科物业 ) 40 主力户型： 220平米的精装三室 修风格： 新古典风格 装修色调： 以白、米色为主色调 万科公园 5号 主力户型图 220平米三室 41 精装标准 万科公园 5号 一、公共 区域 ： 地面 天然石材 局部天然石材 水泥压光地面 墙面 局部天然石材 墙面砖 木制和金属板造型 顶棚 轻钢龙骨造型石膏板吊顶，多乐士（或同档次）环保乳胶漆面层 金属板云石灯片造型吊顶 电梯 电梯（日立或同档次 ) 42 电梯间及入户门 电梯轿厢 万科公园 5号 日立电梯，地面采用天然石材 钢木复合入户门 43 精装标准 万科公园 5号 地面 天然石材（客厅、餐厅） 实木复合地板（卧室、书房） 墙面 进口壁纸（卧室、书房） 木饰面（客厅、餐厅） 天然石材（厨房、卫生间） 顶棚 石膏板吊顶（多乐士或同档次品牌环保乳胶漆） 预留主灯位 顶棚固定灯具 二 、 室内装修标准 ： 44 各功能模块细节拆分 客厅 、卧室 客厅 实景图 万科公园 5号 次卧 实景图 主卧 实景图 地面采用天然石材 客厅墙面采用木饰面 卧室地面采用实木复合地板 45 各功能模块细节拆分 餐厅、书房 万科公园 5号 书房实景图 餐厅实景图 餐厅实景图 卧室、书房墙面采用进口壁纸 木饰墙面，避免了石材墙面的冰冷，区别于壁纸墙面的普通，体现了独特的居住感受 46 各功能模块细节拆分 门窗 万科公园 5号 入户门 户内门 窗 门 钢木复合入户门 木制户内门 窗 石材窗台板 铝包木型材、中空玻璃窗、开启扇加纱窗 栏杆 防护栏杆 窗户采用铝包木型材、中空玻璃窗、开启扇加纱窗 钢木复合入户门 47 各功能模块细节拆分 厨房 万科公园 5号 厨房 厨房 厨房 整体定制橱柜含水盆、龙头 抽油烟机（西门子或同档次品牌） 灶具（西门子或同档次品牌） 嵌入式冰箱（西门子或同档次品牌） 烤箱（西门子或同档次品牌） 微波炉（西门子或同档次品牌） 整体定制橱柜 48 各功能模块细节拆分 卫生间 万科公园 5号 卫浴系统 洁具（杜拉维特或同档次品牌） 淋浴屏 花洒 +龙头（汉斯格雅或同档次品牌） 排气扇 梳妆镜 整体定制水盆柜 杜拉维特洁具 49 各功能模块细节拆分 卫生间 万科公园 5号 汉斯格雅龙头 杜拉维特洁具 汉斯格雅花洒 50 各功能模块细节拆分 其他 万科公园 5号 强弱电 户内配电箱，单相 220 开关（施奈德或同档次品牌） 电源插座 弱电综合箱 电视插座 电话插座 网络接口 安防设备 可视对讲 紧急按钮 固定家具 局部订制家政柜（含水盆龙头） 衣柜 采暖制冷 市政集中供暖 低温地板辐射采暖 低温地板辐射采暖分集水器 散热器 (意莎普 金泰格或同档次） 空调（大金或同档次品牌） 施耐德的轻点系列开关面板 衣柜 步入式更衣室 51 装修亮点： 注重品质，着重细节，如选用 施耐德的轻点系列开关面板 ，旨在为业主提供 更舒适、便捷 的生活条件； 室内衣柜、储藏柜等全部提供，免去客户后期自行搭配购买的繁琐； 独特的木饰墙面 ，避免了石材墙面的冰冷，同时，区别于壁纸墙面的普通，体现了舒适居住的宗旨。 客户需求特征 精装修需求程度：自住及投资型客户分布均匀； 装修风格喜好：对于项目采用的新古典主义认可度较高； 色调偏好：该项目色调采用米色搭配白色，凸显欧式风情，多数客户对于此色调较为认同； 客户对各功能区域装修重视程度自 高向低为 大户型 客厅 /餐厅 卫生间 / 厨房 / 卧室 ，中小户型 客厅 /卫生间 厨房 卧室 是否要求配送家具家电：由于投资型客户比例相对不高，客户更 愿意自行配备家具家饰 。 小结： 万科公园 5号 公寓市场研究 竞争及典型项目精装调研分析 功能模块化分析 市场标杆项目分析 精装标准化分析 典型客户分析 53 公寓精装汇总分析 项目名称 主力户型及面积（） 装修造价 风格 色系 配臵程度 3500隆广场 76 123 180000 现代简约 米色、黑色、褐色 精装配厨卫家具家电 天津环球金融中心 津门 1184000代简约 米色、咖啡色、褐色 精装配厨卫家具家电 津塔 603500 现代简约 米色、咖啡色、褐色 精装配全套家具家电 天津中心 42000 现代简约 米黄色、黑色 精装配全套家具家电 75000 现代简约 米黄色、黑色 精装配全套家具家电 122000 现代欧式 褐色、米色 精装配全套家具家电 万科公园 5号 220 4000 新古典 米色、白色 精装配厨卫家具家电 2000及以下 天津公馆 58000 现代欧式 暗红色、褐色 精装修含厨卫家具家电 60000 现代中式 暗红色、褐色 精装修厨卫家具家电 76 123000 现代简约 米色、黑色 精装配厨卫家具家电 目前市场中公寓产品精装实际造价基本分为两档： 2000元 /平米及以下， 3500平米。 54 项目 外檐材质 外檐风格 天津中心 石材 现代 天津公馆 石材涂料 君隆广场 幕墙 现代 天津环球金融中心 幕墙体系 现代 万科公园 5号 石材仿石涂料 现代 外檐风格、色系、材质 样本公寓项目外檐较多采用石材，彰显高端品质，其次为玻璃幕墙； 样本公寓项目建筑风格主要为现代简约风格； 55 门、窗、对讲 样本公寓中 户门普遍采用高级三房门配国际品牌五金件；窗采用中空 色可视对讲；而 入户门一项中的五金件配臵偏低，而窗、可视系统无明显差异 项目 入户门 窗 可视对讲系统 4000隆广场 高级门 锁 幕墙窗户 品牌智能安防 4000门公寓 三防门，配海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高(耶鲁 (其他同档次门锁 中空 彩色可视语音对讲系 统 7000 天津中心 高级防盗门、爱迪尔 (（ 牌电子门锁 外墙铝板玻璃幕墙、双层中空 室内配高级楼宇可视 语音对讲系统 3500 津塔公寓 三防门，配海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高(耶鲁 (其他同档次门锁 中空 彩色可视语音对讲系 统 4000 万科公园 5号 钢木复合入户门 铝包木型材、中空玻璃窗、开启扇加纱窗， 石材窗台板 可视对讲 2000 天津公馆 高档实木复合门， 断桥隔热铝合金窗、中空 玻璃、 美国 “ 霍尼韦尔 ” 可视对讲系统 56 客厅 项目 客厅 实际投入 项目名称 天花 地面 墙面 4000隆广场 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆 实木复合地板或石材 壁纸或环保乳胶漆配木饰面 4000门公寓 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆 实木复合地板或石材 壁纸，局部位臵有镜子或木饰 7000 天津中心 轻钢龙骨石膏板吊顶，局部造型天花，刷高级乳胶漆 实木复合地板或石材 高级壁纸，局部玻璃或木饰面装饰 3500 津塔公寓 部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。 实木复合地板或石材 壁纸 4000 万科公园 5号 石膏板吊顶（多乐士或同档次品牌环保乳胶漆） 实木复合地板或石材 木饰面 2000 天津公馆 石膏板局部吊顶，国际品牌环保乳胶漆 高档实木复合地板，诺贝尔或同等品质 地砖 国际品牌环保乳胶漆、部分房间为高级 壁纸 钢龙骨石膏板吊顶；小户型多采用实木复合地板、大户型多采用石材；墙面多采用壁纸或配木饰面造型装饰 用普通吊顶，地面采用地板或瓷砖，墙面采用乳胶漆配壁纸 57 卧室 项目 卧室 实际投入 项目名称 天花 地面 墙面 房门 家具 4000隆广场 石膏板吊顶，乳胶漆 实木复合地板 高级壁纸 高级门锁 固定家具 4000门公寓 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶 漆 实木复合地板 高级壁纸 定制实木贴皮门 主卧室固定柜 2组；主卧室步入衣帽间衣柜 1组，固定柜 1组；客卧衣帽柜 1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（ 史丹利（ 英格索兰 (瑞高 (多玛(其他同档次品牌 7000 天津中心 轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高 级乳胶漆 高级实木复合地板 高级壁纸，配合木饰面或皮革饰面装饰 实木门 配备适用精品家具 3500 津塔公寓 部分乳胶漆；部分轻钢龙骨 石膏板吊顶，乳胶漆 实木复合地板 壁纸 定制实木贴皮门 固定家具 4000 万科公园 5号 石膏板吊顶（多乐士或同档 次品牌环保乳胶漆） 实木复合地板 进口壁纸 木制户内门 衣柜、局部订制家政柜 2000 天津公馆 石膏板局部吊顶，国际品牌 环保乳胶漆 高档实木复合地板 国际品牌环保乳胶漆、部分房间为高级壁纸 高级实木复合门 无 遍采用轻钢龙骨石膏板吊顶刷环保乳胶漆；地面全部采用实木复合地板；墙面多采用壁纸部分项目或配木饰面 /皮革；房门多采用实木三防门 用普通吊顶，墙面主要采用乳胶漆，部分房间为壁纸。 58 厨房 装修及橱柜 实际投入 项目名称 厨房 天花 地面 墙面 橱柜 4000隆广场 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆 石材 石材 德国艾诺橱柜 4000门 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆 实木复合地板或石材 石材或同档次材料 汉森或科宝博洛尼或艾诺或柏丽或其他同档次品牌 7000 天津中心 轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳 胶漆 高级石材或实木复合地板 石材或玻璃 意大利品牌博洛尼 (体橱柜 3500 津塔 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆 实木复合地板 石材 汉森或科宝博洛尼或其他同档次品牌 4000 万科公园 5号 轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆 石材 石材 整体定制橱柜含水盆、龙 头 2000 天津公馆 吊顶，国际品牌环保乳胶漆 诺贝尔或同等品质地砖 诺贝尔或同等品质墙砖 ,部分墙面国际品牌环保乳胶漆 高档橱柜配高级五金件、龙头、水槽 遍采用轻钢龙骨石膏板吊顶刷环保乳胶漆；地面根据是否为开放厨房采用石材或实木复合地板；墙面全部采用石材；橱柜为德国艾诺意大利博洛尼等世界一线品牌，仅万科采用定制橱柜 用普通吊顶，地面采用瓷砖，墙面采用墙砖或乳胶漆，橱柜为定制 59 实际投入 项目名称 厨房 电磁炉 燃气灶 抽油烟机 微波炉 冰箱 电烤箱 4000隆广场 意大利华伦蒂 意大利华伦蒂 经典公寓、尚品公寓：意大利华伦蒂 经典公寓、尚品公寓：意大利阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、冷冻箱；威斯汀公馆： 美国 4000门 西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌 西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌 西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌 双门对开冰箱，西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌 西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌 7000 天津中心 美国品牌通用电器 ( 美国品牌通用电器 (意大利品牌阿里斯顿 ( 3500 津塔 西门子或伊莱克斯或法格 西门子或伊莱克斯或法格 西门子或伊莱克斯或法格 西门子或伊莱克斯或法格 4000 万科公园 5号 西门子或同档次品牌 西门子或同档次品牌 西门子或同档次品牌 西门子或同档次品 牌 西门子或同档次品牌 西门子或同档次 品牌 2000 天津公馆 德国“西门子”品牌 德国“西门子”品牌 无 无 无 厨房 家电 房电器采用世界知名品牌居多，如西门子、 莱克斯，但其中君隆配臵较高，采用了世界一线品牌华伦蒂、阿里斯顿； 备部分电器，并且为世界知名品牌 60 卫生间 装修 项目 卫生间 实际投入 项目名称 天花 墙面 地面 4000隆广场 轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆 石材 石材 4000门 轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆 石材 石材 7000 天津中心 轻钢龙骨防水石膏板吊顶，刷防水乳胶漆 高级石材或马赛克 高级石材或马赛克 3500 津塔 轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆 石材 诺贝尔或其他同档次品牌瓷砖 4000 万科公园 5号 轻钢龙骨防水石膏板吊顶 天然石材 瓷砖 2000 天津公馆 吊顶，国际品牌环保乳胶漆 诺贝尔或同等品质墙砖 诺贝尔或同等品质地砖 遍采用轻钢龙骨石膏板吊顶刷防水乳胶漆；墙面全部采用石材；地面较多采用石材，其次为瓷砖 用普通吊顶，墙面地面均采用瓷砖。 61 项目 卫生间 实际投入 项目名称 洗面盆 座便 浴缸 淋浴间 龙头 花洒 洗衣机 4000隆广场 瑞士劳芬 瑞士劳芬 德国卡德维 德国汉斯格雅 德国汉斯格雅 德国汉斯格雅 意大利华伦蒂的嵌入式洗衣干衣机 4000门 杜拉维特 (劳芬 (唯宝(V&B)或凯勒马(其他同档次洗手盆 杜拉维特 (劳芬 (唯宝（ V&B）或凯勒马(其他同档次品牌 杜拉维特或劳芬或唯宝或凯勒马或其他同档次品牌。主卧室卫生间为唯宝或 独立淋浴间 汉斯格雅（ 当代 (高仪 (其他同档次品牌 花洒为汉斯格雅或当代或高仪或其他同档次品牌 西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌 7000 天津中心 豪华大理石台面，配德国品牌杜拉维特(德国品牌凯勒玛 (面盆 , 德国品牌杜拉维特（ 华座厕 德国品牌杜拉维特或德国品牌 (入式浴缸 ,并配德国品牌高仪或德国品牌汉斯格雅 独立淋浴间 华乐诗或阿尔伯特独立浴缸，并配华乐诗或金凯登立式龙头 德国品牌高仪 (德国品牌汉斯格雅(洒 美国品牌通用电器 (意大利品牌阿里斯顿(3500 津塔 杜拉维特 (劳芬 (唯宝(V&B)或凯勒马(其他同档次品牌。 杜拉维特 (劳芬 (唯宝（ V&B）或凯勒马( 独立淋浴间 汉斯格雅（ 当代 (高仪 (其他同档次品牌 汉斯格雅（ 当代 (高仪 (其他同档次品牌。 烘干功能，西门子或伊莱克斯或法 4000 万科公园 5号 杜拉维特或同档次品牌 杜拉维特或同档次品牌 淋浴屏 杜拉维特或同档次品牌 淋浴屏 汉斯格雅或同档次品牌 无 2000 天津公馆 日本伊奈（另附赠其他品牌手盆台面） 日本伊奈 日本伊奈 日本伊奈 日本伊奈 日本伊奈 无 卫生间 设施设备 具全部采用世界一线品牌，最常见品牌为 其中君隆采用的瑞士劳芬品牌更为高端 用普通吊顶，采用合资品牌。 62 项目 电梯品牌 天津中心 瑞士迅达 (梯 天津公馆 奥的斯 君隆广场 迅达 天津环球金融中心 上海三菱 万科公园 5号 日立或同档次 电梯 国际品牌及国内知名合资品牌 公寓市场研究 竞争及典型项目精装调研分析 功能模块化分析 市场标杆项目分析 精装标准化分析 典型客户分析 64 标杆项目分析 客户群接近 产品线接近 精装风格 根据市场调研分析，选择天津中心和北京世茂工三项目作为参考标杆案例，对其设计优点加以借鉴并发展，缺点加以优化改进 从三个维度考量并选取标杆项目 以中小户型为主 以投资型客户为主 现代简约风格融合多元风格 65 天津中心 透明玻璃增加空间感 卫生间部分墙体采用渐变磨砂玻璃构建，保持私密性的同时 增加了视觉通透性， 改善了原有的狭小格局。 圆形淋浴间在平淡中寻找闪光点 半开放式的 圆形淋浴间 ，改变了原有客房的局促感和单调感，现代感强，很自然的成为了整个房间的视觉中心。 66 天津中心 一个小型的厨柜区，明亮而紧凑，满足临时的需求和一展厨艺的欲望。 洗手池与洗菜盆共享（单槽） ，虽有既有条件限制，仍然全面满足了使用需求。 小空间实现大功能 67 门厅区域采用石材铺装，其上部对应下沉式天花吊顶，设备安装得到了解决又自然的使卧室和门厅进行了分区 天津中心 对既有的结构柱进行包装的同时增加了可储物的衣柜， 衣柜门采用大镜面设计 ，不但解决穿衣功能，又扩充了视觉深度。 用品质感弱化产品的不足 68 天津中心 1居户型 在客厅与玄关间安排 餐台兼作吧台、酒水间之用 充分考虑客户的生活习惯，并给人以围合的安全感 而卫生间内的洗手台也都特意加设了化妆台。在有限的空间内考虑到了女性业主的生活品质。 用品质感弱化产品的不足 日式元素的顶灯 作为点睛之笔起到了不错的效果 69 天津中心 1居户型 多个部位运用了镜面的设计，进一步对现有的视觉空间进行了扩充。 更多的使用扩大了空间感的材质 70 天津中心 1居户型 卫生间配备豪华独立浴缸，与卧房床头以清玻相连，可边泡浴边观赏客厅电视。 淋浴房的石材墙面设臵座椅方便使用 更多的使用能够扩大了空间感的材质 71 天津中心 1居户型 墙面运用白影木饰面、米色壁纸、镜子、浅米色皮革等材料进行有机的组合，典雅、大方，昭示出高贵而内敛的气质。 利用材质和色彩的变化表现出项目高贵的品质 72 天津中心 2居户型 卧室与客厅相连，可借助推拉门灵活布局，而厨房与餐厅也自然相容，成包裹感。 各功能空间优雅过渡，布局实用而格调非凡 73 写字台与结构圆柱的结合，舒适而简捷的客厅，居者可以充分放松和交流。留宿的朋友可由副卧室直接进入公共卫生间，不再有沐浴后穿衣进入卧室的尴尬与烦恼。 全功能开关面板 彰显五星级酒店般品质 天津中心 2居户型 对柱子、横梁等增加了装饰，实用、美观 74 黑色整体橱柜显得与众不同，优质的厨房配套， 入式冰箱、微波炉，旋转式桌台 ，给居者一份愉悦的烹调心情。 天津中心 2居户型 高品质的厨房配备，生活品质彰显 75 卫生间内功能以磨砂玻璃分隔 天津中心 2居户型 干湿分离卫生间， 以磨砂玻璃分隔 ，保证私密性 76 固定家具采用 金檀影木饰面 、咖啡色壁纸、镜子等材料进行有机的组合，高贵而稳重避免了同一种材质的重复使用带来的单调。 天津中心 2居户型 利用装修细节表现欧式设计风格尊贵感 77 花洒 采购价： 5000元 /套 坐便器 斯达克 2系列 采购价： 5000余元 /套 洗面盆 斯达克 1 系列 台上盆 采购价： 2500余元 /套 天津中心 高端品牌分析