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第八章房地产保险,房地产保险是以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险，它是基于房地产风险而产生的。由于房地产风险一般就是指房产风险，因此本章讨论的房地产保险也就是指房产保险，其保险标的是房屋及其相关利益与责任。,目录,第一节房地产保险概述第二节房地产保险的种类和构成要素第三节房地产保险的运营第四节房地产保险体系的完善,第一节房地产保险概述,一、房地产保险的定义二、房地产保险的必要性三、房地产保险的特点四、房地产保险的条件,第一节房地产保险概述,一、房地产保险的定义房地产保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故、信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度。房地产保险是以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险，它是基于房地产风险而产生的。,第一节房地产保险概述,二、房地产保险的必要性（一）抗御自然灾害和意外事故风险的客观需要（二）消除和转嫁责任风险和信用风险的客观需要（三）巩固和扩大房地产金融融资功能的客观需要,第一节房地产保险概述,三、房地产保险的主要特点（一）保险标的形态的单一性（二）保险险种适用的多样性（三）保险主体的广泛性,第一节房地产保险概述,四、房地产保险的基本条件房地产保险的基本条件是指开展房地产保险业务的前提条件及相关参与者。其主要有：（一）特定的危险事故或约定的事件（二）多数人的结合（三）合理的计算（四）房地产保险基金的建立（五）社会经济互助,第二节房地产保险的种类和构成要素,一、房地产保险的种类二、房地产保险的构成要素,第二节房地产保险的种类和构成要素,一、房地产保险的种类这些保险业务可以按照保险对象、保险实施方式、保险主体和保险范围来进行分类。按保险对象可划分为财产保险和人身保险两大类。按保险实施方式分为强制保险和自愿保险两种。按保险主体分类可分为企业、团体和公民个人三类。按保险范围可分为财产保险、责任保险、保证保险和人身保险。,(一）房地产保险按保险的范围划分，可以分为4大种类：1.房屋财产保险这是财产保险的一种，是指以房屋财产为保险标的物的保险，一般又可分为企业房产保险和居民住房保险两种。其保险范围大致相同，都是因火灾、爆炸、雷击、暴雨、龙卷风、洪水、破坏性地震、雹灾、冰冻、泥石流、空中运行物体坠落所造成的房屋损失，以及为了防止上述灾害蔓延而采取合理措施所造成的房屋损失和对房屋采取救护而支出的合理费用。我国现行国内企业房屋保险费率一般在0.87之间,居民住房保险费率一般为0.2左右。保险期限一般以1年为限。,目前，我国保险公司并未开发专门针对房地产项目的房地产保险，这类风险通常通过现有财产保险项目来分散。包括企业财产保险、城乡居民房屋保险或家庭财产保险、建筑工程一切险。(1)企业财产保险在房地产业务中，企业房产有因自然灾害或意外事故遭受损失的风险，我国通常通过企业财产保险，是指以企业所拥有的某一特定地点的一般固定资产和流动资产为保险标的，对因遭受火灾及保单列明的各种自然灾害和意外事故引起保险标的的直接损失给予经济补偿的保险。在国外通常被称为“火灾保险”，在我国，人们习惯称之为企业财产保险，包括财产保险基本险和财产保险综合险。在其固定资产中包括房屋及其他建筑物。,（2）城乡居民房屋保险或家庭财产保险在房地产业务中，城乡居民所拥有的房屋可能面临因自然灾害或意外事故造成损失的风险，城乡居民房屋保险或家庭财产保险可以为其提供保障。在未开发城乡居民房屋保险的保险公司经营中，家庭房屋因自然灾害或意外事故所致损失的风险通常由家庭财产保险来分散。城乡居民房屋保险是以城乡居民的房屋(包括商品住宅和自购公有住宅)为保险标的的保险，包括房屋普通保险和房屋两全保险。前者采取缴存保险费的方式，保险期限为一年，保险期满后，不退还保险费，续保须重新办理保险手续。后者采取缴存保险储金的方式。保险期限为一一年，保险期满后，无论保险期间内被保险人是否得到了保险赔偿，保险人都将投保人所交的保险储金退还，该保险具有储蓄和保障双重职能。,（3）建筑工程一切险在建工程是房地产经营的重要项目，可能因为自然灾害或意外事故遭受经济损失，也可能面临责任风险。建筑工程一切险可以有效地分散该项风险。建筑工程一切险，简称建工险，是以承包合同价格或概算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范围内的风险所造成的损失和列明的责任的保险。它适用于一切以筹集资金方式所进行的改建、扩建及新建的建筑工程项目。建筑工程一切险是集财产损失与责任保险于一身的综合保险。,2.房地产责任保险责任保险是指以被保险人的民事损害赔偿责任作为保险标的的保险。责任保险的标的，既不是特定的财产，也不是人身，而是被保险人对于第三人应负的赔偿责任。根据责任保险的这个基本含义，房地产责任保险可以分为公众责任保险和职业责任保险两种。房屋公众责任保险，是指承保被保险人在固定地点进行房地产生产经营活动时，由于意外事故导致第三者人身伤害或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。当第三者出险时，保险公司负责赔偿。房屋职业责任保险，是指承保从事房地产业的各种专业人员因工作上的疏忽或过失所造成的对对方或他人的人身伤害和财产损失的经济赔偿责任。例如，建筑工程勘察设计责任保险就是一种职业责任保险，目前已在我国部分省市开展。,责任保险是以被保险人可能面临的法律赔偿责任为保险标的的保险。它是分散房地产业务中责任风险的有效手段。目前中国人民财产保险股份有限公司等已经推出了建设工程设计责任保险、工程监理责任保险等特殊责任保险产品，但是有些责任风险还需要通过一般的责任保险产品来分散。主要涉及公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险和产品责任保险。房地产业务中的承包人责任保险属于公众责任保险的范畴，它可以包含在建筑工程一切险中。其他保险均需单独投保与承保。,（1）雇主责任保险雇主责任保险，是以被保险人即雇主所雇用的雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人(雇主)根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。在许多国家，雇主责任保险是一种强制保险项目，有些国家将其纳入社会保险范畴。,（2）职业责任保险在房地产业务中，需要分散的职业责任风险主要包括设计师、工程师等职业风险，目前已有保险公司开发了专门的建筑工程设计责任保险、工程监理责任保险等险种，但大多数仍包括在普通职业责任保险范畴中。,（3）产品责任保险在房地产业务中，开发商销售的是特殊产品房屋，在房屋使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法由开发商承担民事损害赔偿责任的风险。目前，我国虽未开发房屋产品责任保险，但是，按照消费者权益保护的相关法律规定，开发商可能因销售房产而承担产品责任风险。所以，各保险公司应积极开发针对房地产业务中产品责任风险的保险。开发商也应主动分散产品责任风险。,（4）建设工程设计责任保险和工程监理责任保险这是中国人民财产保险股份有限公司推出的两项特殊责任保险。*建设工程设计责任保险。该保险主要承保经国家建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门注册登记成立的建设工程设计单位设计的单项建设工程。保险责任主要包括：在保险合同期限内，因被保险人设计的疏忽或过失而引发工程质量事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿：建设工程本身的物质损失；第三者人身伤亡或财产损失；事先经保险人书面同意的诉讼费用。保险期限：保险责任自被保险人所设计的工程项目在工地动工或用于被保险人所设计的工程项目的材料、设备运抵工地之时起始，至工程竣工验收合格期满三年之日终止。但在任何情况下，保险期限的起始或终止不得超出保险单明细表中列明的保险生效日或终止日。除非另有约定，该保险的保险期限不得超过八年。,*工程监理责任保险。该保险的保险对象为：经建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门登记注册，依法没立的工程建设监理企业，均可作为本保险的被保险人。保险责任为：在保险期限或追溯期内，被保险人在中华人民共和国境内(不包括港、澳、台地区)开展工程监理业务时，因过失未能履行委托监理合同中约定的监理义务或发出错误指令导致所监理的建设工程发生工程质量事故，而给委托人造成经济损失，在保险期限内，由委托人首次向被保险人提出索赔申请，依法应由被保险人承担赔偿责任时，保险人根据保险合同的约定负责赔偿。,3.房地产保证保险房地产保证保险又称房地产信用保证保险，是指在房地产生产、经营、消费活动中,为消除由于一方违约致另一方经济损失的风险而设置的一种保险。常见的是房地产抵押贷款保险，这是指发放房地产抵押贷款的金融机构，为了获得房屋抵押贷款的安全保障，在放贷时规定借款人将抵押的房产向保险公司投保的一种保险。取得贷款的抵押房屋一旦发生保险责任范围内的灾害或意外事故时，可以获得保险公司的赔付，免除了贷款的风险，保证了房地产抵押贷款信用的正常运行。所以，保证保险是由保险人为被保险人向权利人提供担保的一种保险。,房地产业务中的信用保险是权利人以义务人的信用为保险标的投保的保险，包括卖方信用保险和住宅抵押贷款保险。(1)卖方信用保险。它是保险人为卖方进行的各种形式的延期付款行为所提供的保险业务。在房地产业务中，分期付款是经常采用的形式，房地产商可能面临收不回房款的风险，买方可能由于各种原因拖延或逃避应该承担的付款义务。卖方信用保险可以分散该类风险。该保险通常实行变额保险的方式，使保险金额的递减程度与延期付款过程中未付的款额变化相同。并采取共同保险的方式。,(2)住宅抵押贷款保险。这是保险人为贷款人的利益而设计的商业信用保险。其保险责任通常为抵押房产可能面临的非人为风险和各种被保证人的行为。保险金额应按抵押房产的实际价值的一定比例确定。在保险理赔实务中抵押房产应由贷款人处理，残值折归贷款人。目前。该类信用保险还未受到重视，贷款人和房地产开发商在进行房地产业务时，主要要求买方提供全面保证，自己并不需要分散风险。但是，随着房地产市场的变化，该类保险必将会受到重视。,4.房地产人身保险这是一种与房地产经济活动相联系的以人身安全为投保标的的保险。这里有两种情况：一种是房地产企业职工人身安全保险；另一种是人身保险与房地产保证保险相结合的保险。例如，住宅消费贷款一般年限都很长，借款人的人身安全就成为极有意义的还款的重大保障，因此国外创建了这种房地产人身保险，借款人必须向人寿保险公司投保，并由贷款银行承担保险费，一旦借款人死亡，由保险公司代为偿还借款债务。,(二)房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，且以房地产财产保险为主。在上述众多房地产保险类别中，和房地产开发活动密切相关的保险产品主要包括：建筑工程一切险、产品责任保险、建筑工程设计责任保险、工程监理责任保险。,1.建筑工程一切险建筑工程一切险简称建工险，是以承包合同价格或概算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范围内的风险所造成的损失和列明的责任的保险。它适用于一切以筹集资金方式所进行的改建、扩建及新建的建筑工程项目。建筑工程一切险是集财产损失险和责任险于一身的综合性保险。建工险在房地产开发贷款的审批中通常属于必备要素，银行在发放房地产开发贷款前，一般都要检查开发商提供的保单原件，并保存复印件。,2.产品责任保险在房地产业务中，开发商销售的是特殊产品房屋，在房屋使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法由开发商承担民事损害赔偿责任的风险。中国目前虽然尚未普及房屋产品责任保险，但按照保护消费者权益的相关法律法规精神，房地产开发商是需要承担房产销售中的产品责任风险的，因此这类保险的出现应当是大势所趋。,3.建筑工程设计责任保险建筑工程设计责任保险主要承保经国家建设行政部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门注册登记成立的建设工程设计单位设计的单项建设工程。保险责任主要包括：在保险合同期内，因被保险人设计的疏忽或过失而引发工程质量事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿：建设工程本身的物质损失；第三者身亡或财产损失；事先经保险人书面同意的诉讼费用。保险期限为从保险人所设计的工程项目在工地动工或用于被保险人所设计的工程项目的材料、设备运抵工地之时起，至工程竣工验收合格期满三年之日终止，保险期限最长不超过八年。,4.工程监理责任保险工程监理责任保险主要针对经建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门登记注册，依法设立的工程建设监理企业。保险责任为在保险期限或追溯期内，被保险人在中国大陆境内开展工程监理业务时，因过失未能履行委托监理合同中约定的监理义务或发出错误指令导致所监理的建设工程发生工程质量事故，而给委托人造成经济损失，在保险期内，由委托人首次向保险人提出索赔申请，依法应由被保险人承担赔偿责任时，保险人根据保险合同的约定负责赔偿。,二、房地产保险的组成要素(一)房地产投保人房屋投保人可以是法人也可以是自然人，是指对保险住房具有保险利益、与保险人订立保险契约并缴纳保险费的人。房屋投保人的主要义务是：按期如数缴纳保险费；维护被保险房屋的安全，并接受保险人对房屋安全的监督和合理建议；被保险房屋一旦出险，及时、如实向保险人报告发生的情况，并积极采取措施，防止损失扩大。投保人的权利是按保险契约获得保险赔偿。,(二)房地产保险人一般是指承办房地产保险业务的保险金融企业。保险人的主要义务是，在约定的险事故发生后，立即查勘现场，并根据损失的实际情况，核算确定补偿金额予以赔偿。保险人实际上成了房屋风险的承担者。(三)房地产保险基金是指房地产保险公司向房地产投保人收取的保险费的总和，这是保险业运行的最主要条件。保险基金主要用来满足履行约定赔偿责任时的资金需要。保险费根据房地产的保险金额和保险费率确定。,(四)房地产保险单这是用来载明房地产投保人与保险人之间所约定的权利与义务的书面证书，也是保险凭证。保险单上应具体载明投保人和保险人的名称、保险标的、保险金额、保险期限、保险费、赔偿或给付的责任范围，以及需要约定的其他事项。(五)房地产保险理赔是指被保险房屋等标的出险后的赔偿处理。它是实际承保责任的具体反映，也是发挥保险作用的具体体现。对于投保人来说称保险索赔，对于保险人而言称保险理赔。,第三节房地产保险的运营,一、房地产保险的运行原则（一）最大诚信原则（二）可保权益原则（三）赔偿原则（四）公平合理原则（五）近因原则二、房地产保险的运营（一）投保与承保（二）防灾防损（三）索赔与理赔,第三节房地产保险的运营,一、房地产保险的运行原则（一）最大诚信原则这项原则对被保险人提出的诚实要求主要有两个方面：1.透露一切重要事实2.不可对保险人作虚伪陈述（二）可保权益原则从可保权益的产生和存在角度看，概括起来有三方面的来源：1.因所有权而产生的可保权益。2.因据有权而产生的可保权益。3.由合同规定而产生的可保权益。,第三节房地产保险的运营,（三）赔偿原则1.赔偿金额有一定限度（1）以实际损失为限。（2）以保险金额为限。（3）以可保利益为限。2.保险人对赔偿方式可以选择3.被保险人不能通过赔偿得到额外的利益（1）权益转让的规定（2）重复保险的规定（四）公平合理原则（五）近因原则,第三节房地产保险的运营,二、房地产保险的运营（一）投保与承保1房地产保险的投保投保是消费者向保险人发出购买保险产品的要约的过程。根据美国学者马斯洛的观点，人的需求是有层次的，安全需求处于第二个层次。当人的生理需求得到满足后就会寻求安全的保障。保险是满足人们安全需求的重要手段。投保人是在各种信息的刺激下做出投保决策的，而且他们愿意向资金雄厚、管理良好、保单条款和服务能满足其要求的保险公司及其代理人投保。保险人的工作主要包括信息宣传和协助投保人填好投保单。,第三节房地产保险的运营,(1)保险人的信息宣传工作。保险人的宣传工作应满足下列要求：1)利用一切有利时机和舆论工具，针对不同的对象进行灵活宣传。2)要针对不同的对象，宣传不同的内容。3)慎选展业人员，进行全面培训，提高其展业水平。,第三节房地产保险的运营,(2)协助投保人填好投保单。投保单是投保的结果。在这个过程中，保险公司的展业人员或代理人应做好下列工作：1)帮助投保人分析其所面临的风险。2)帮助投保人确定其保险需求。3)帮助投保人准确估计其资金实力。4)帮助投保人制定保险计划，包括保险保障范围、保险金额、保险期限等。其中保险期限通常由投保人根据规定确定。5)保险人及其代理人按保险法要求如实履行告知义务。6)遵循自愿投保原则，不得变相强制。,第三节房地产保险的运营,2房地产保险的承保承保是指投保人与保险人签订保险合同的过程。它是保险经营的重要环节，不仅反映保险经营管理的水平，也影响保险企业的经济效益和社会稳定。(1)承保工作的程序。包括接受投保单、审核验险、接受业务、编制单证等步骤。1)接受投保单。投保单是投保人申请购买保险的凭证，也是保险人签发保险单的依据。2)审核验险。保险人收到投保单后要严格审核。对财产保险，主要查验投保财产所处的环境、风险程度及防护措施等；对人身保险，要查验被保险人的健康状况、个人病史、家族病史、年龄、性别、财务状况、职业、嗜好、居住环境等。,第三节房地产保险的运营,3)接受业务。保险人通过验险后要做出承保或拒保或有条件承保的决定。拒保的，要解释清楚。4)编制单证。这是承保的最后一个环节，应满足下列要求：单证相符；保险合同要素明确；数字准确；复核签章手续齐备。(2)核保的内容。核保是保险人业务选择的关键，通过核保可以防止非可保风险的带入，去除不合格的保险标的，同时准确估计风险程度，提高承保质量。核保的内容主要包括：审查投保人资格。审核保险标的、保险金额，确定保险费率，审核被保险人的信誉。,第三节房地产保险的运营,二、房地产保险的运营（二）防灾防损1.防灾防损的含义和特点。保险防灾防损，是指保险人与被保险人对所承保的保险标的采取各种技术组织措施，预防和减少灾害事故的发生，及在保险事故发生后尽可能地减少事故的损失。保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，具有下列特点：1)防灾的主体是保险企业。2)防灾的对象是保险标的，其覆盖面较小。3)防灾的依据是保险合同的约定。4)防灾的手段是向投保人提出建议促使其整改，对不接受建议的被保险人只能解除合同或不予续保。,第三节房地产保险的运营,2.防灾防损工作的内容。既然保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，而且监督手段力度有限，所以，保险防灾防损的首要工作是加强与社会防灾防损部门的联系和合作；进行防灾防损宣传；做好防灾措施的落实和经常检查；参与抢险救灾；及时处理不安全因素和事故隐患；拨付防灾防损费用等。,第三节房地产保险的运营,二、房地产保险的运营（三）索赔与理赔索赔是指被保险人或受益人在保险事故发生、保险标的遭受损失时，按照保险合同规定，向保险人请求赔偿的行为。它是保险保障的具体体现。理赔是指保险人在保险事故发生，被保险人提出索赔要求后，根据保险合同规定，对事故进行处理的行为。,(1)索赔1)发出出险通知，当保险事故发生后，被保险人或受益人应立即通知保险人，这是被保险方的义务之一