我国房地产企业项目管理状况分析

我国房地产企业项目管理分析通过对我国房地产企业整体发展状况的把握，找出了我国房地产企业项目管理中存在的主要问题，并在此基础上提出了我国房地产企业项目管理的对策和建议，有利于我国房地产企业健康有序的发展。关键词：房地产；项目管理；问题与对策近年来，房地产业正迅速发展成为国民经济中的一个重要产业群体，成为国民经济的基础产业、主导产业和支柱产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本要素，对任何一个国家和企业的发展都起着至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代管理方法，是随着社会建设和大型项目管理的需要而产生的。房地产项目管理的水平对项目的成败起着至关重要的作用，影响着房地产企业的整体发展。中国加入世贸组织后，日益融入全球经济体系。国际竞争越来越激烈。全球经济一体化的趋势越来越明显。国内外形势的发展要求房地产开发和管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需要。与此同时，由于房地产需求的增加，房地产及相关行业的发展空间加大，外国企业在华投资增加，推动了酒店业、写字楼和住宅业的发展，推动整个房地产行业逐步与国际接轨。在经济一体化的条件下，中国将成为国际建筑市场最大的热点之一。强大的外国竞争对手、新增加的市场需求和原有的市场份额很可能被外国同行抢占。对于国内同行来说，竞争压力急剧增加。目前，国际惯例中的项目管理知识对我们的业主、工程咨询业和建筑企业来说更为重要。从产业生存的角度出发，我们应该了解我国项目管理与国际接轨的紧迫性，对项目管理机制和国际惯例的运作有一个切实而深入的了解，从而分析我国项目管理的症结和我国建筑企业的功能缺失，进而重建我国投资建设的全新项目管理体系，提高我国建筑企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，研究房地产企业的项目运营管理显得尤为重要。一，我国房地产企业项目管理存在的问题虽然近年来我国房地产项目管理取得了重要进展，但仍基本处于粗放式管理阶段。存在质量事故频发、工期延误、成本超支等问题。与国际先进水平相比，我国的房地产项目管理还处于相对较低的水平，存在很多问题。主要原因是管理体制不完善，缺乏高素质的项目管理专业人才，无法全面系统地采用先进方法，法律法规不完善。这是目前我国房地产项目管理相对粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资回报率低、竞争力弱、发展缓慢的关键因素。1.缺乏可行性研究(1)项目目标和工程任务分解不足在项目开始时，由于缺乏大规模建设的实践经验，作为项目业主的房地产企业没有做好对整个项目的详细研究和分析，没有提出项目的总体目标，也没有对工作任务进行分解和分配。这导致了项目中的以下问题：(1)项目在初始阶段不能向下进行；(2)项目预期经济目标无法实现；(3)项目延期交付2.缺乏设计监督由于未能跟上设计单位相应的监督管理制度，在项目建设过程中发现了大量的设计问题。由于施工中发现的许多设计问题，一些项目从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸多。设计过程中的主要问题如下：(1)缺乏合理的设计招标程序房地产市场的发展还不规范，还没有形成公平、公正、公开的竞争环境，导致设计招标往往流于形式。(2)忽视设计对项目投资控制的重要性由于没有意识到设计对项目整个运行过程的重要影响，公司在项目设计中普遍存在“轻设计控制，重施工控制”的思想。(3)缺乏设计监督在设计监理工作中，由于设计单位相应的监督管理制度不完善，设计单位工作量大，部分设计人员素质差，难以对设计图纸进行精心探索和设计，达到一流的施工质量，导致在施工中发现大量设计问题。(4)缺乏制度化、规范化的文件资料管理项目文件和项目竣工资料的管理制度和规定尚未制定。项目档案管理混乱，尤其是项目合同管理。项目管理不是以合同为主线，以合同为核心来实施的。二、加强房地产企业项目管理的对策和建议为了加强对项目前期开发的管理，项目前期的研究分析工作一般包括：寻找和选择投资机会、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案规划、可行性研究和投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。1.进行详细的项目可行性研究市场调研的目的是客观分析所选项目，验证项目定位的准确性和科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策的随意性，强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三个方面的调研：(1)房地产市场供求研究要充分调查投资区各类房地产商品的供求、价格水平、区域分布、房地产开发能力和技术水平，即要了解在市场经济条件下，房地产作为一种商品，必须根据房地产市场的需求决定是否投资和投资什么项目。这是房地产投资的决定性因素，也是调查的基本点。项目经理应该从专业的角度提出合理的建议。(2)开展环境研究主要指自然环境、社会环境、经济发展水平、区域产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会秩序、社会职业分布、文化教育、社会氛围、风俗习惯等。从政治、经济和文化的角度理解项目，这也是在服务社会的同时获得社会效益和良好经济效益的基础。(3)对开发地点进行研究网站是产品定位初步研究中极其重要的一部分。有必要充分认识到，一块优越的土地会给开发带来巨大的利益。其中，应注意区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用状况、规模和形状、地质等。开发土地的所有权。项目管理团队应参与土地选择和分析，参与相关谈判，并在此基础上提出初步开发建议，评估总体规划的优缺点，并对未来项目产品定位提出初步设想。2.为项目做出投资决策和预算对于房地产开发，建设资金一般需要超过在对市场供求关系、竞争环境、房地产市场可接受价格水平和投资成本进行经济分析的基础上，项目经理对项目资金的使用、回收和相应措施进行详细的计划和控制，这是投资分析和管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运营的规划和目标进行有效控制是房地产开发和建设有效性的关键。投资分析是未来项目管理和运营的工作指南。(2)重视融资决策房地产开发建设需要很长时间，通常需要几年，融资的财务成本可能高达总固定成本的5%-25%。因此，融资决策主要是确定融资方案的合理性，融资方案对工程总造价有很大影响，必须邀请有经验的专家参与制定。首先，我们需要根据投资总额、自有资金和预期的预售收入来计算融资金额。然后我们需要确定该笔款项的还款计划，并根据开发过程中可以筹集和回收的资金以及需要花费的资金进行分析，以确保项目资金流动的盈余和项目开发的顺利实施。3.加强项目控制和管理房地产企业在项目实施阶段的项目管理是根据合同的规定为项目的顺利实施提供必要的条件，在实施过程中监督、检查和协调相关方(监理、设计、承包商、供应商和政府职能部门)的工作，并定期对项目进展进行研究和分析。该阶段的项目管理可以描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员应根据相关法律、法规和技术规范的要求，根据已签订的项目合同、项目监理合同、其他合同和合同文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工到竣工的进度、质量、成本等目标进行全面控制。这一阶段的工作重点是控制和管理项目的进度、质量和成本。(1)加强项目进度控制管理进度控制是指在项目实施阶段对工作内容、工作顺序、持续时间以及工作之间的相互联系关系进行计划和实施，然后在计划实施过程中定期检查实际进度是否按计划进行。一旦发现偏差，应在分析偏差原因的基础上，采取有效措施排除障碍或调整和修改原计划，然后实施计划。应重复该过程，直到项目完成并交付使用。(2)加强工程质量控制和管理工程项目质量是指项目能够满足业主或客户需求的特征和指标。项目的实现过程是工程项目质量的形成过程。在项目实施阶段，开发商的项目团队应开展各种工作来控制和监督项目质量。一般来说，应审核和确认承包商的质量保证体系、进场材料和设备的质量控制、监理计划、监理实施细则、监理工程师日常监理工作的监督和检查等