合同常见风险条件.doc

常见合同风险条款汇总表序号原合同条款内容评审意见评 析修改后条款1若甲方不能按时足额支付乙方工程进度款并超过一个月或结算尾款超过一个月，乙方有权停工及留置甲方的房产等物业。若甲方不能按时足额支付乙方工程进度款并超过一个月或结算尾款超过一个月，乙方有权停工，并且甲方以协议折价本工程的方式予以冲抵拖欠工程款，协议折价事宜另行约定。留置的标的物只能是动产，在建工程属于不动产，不能作为留置的标的物。此处所讲的“留置”其实质就是当发包人不能支付工程款时，发包人将一定面积的物业“转让”给承包人，这属于房地产买卖合同的范畴，应当适用有关房地产法律法规的规定。此处关键：1、 合同约定中要符合法律规定，防范不符合担保法的现象的出现；2、 明确约定甲方不支付工程款时以协议折价的方式将一定面积的物业转让予乙方；3、 协议折价的比例要明确约定，防止以后扯皮；4、 为了保证承包人的权利，此处最好约定承包人选择物业的权利；5、 要明确约定发包人协助办理有关方地产买卖的法律手续义务。若甲方不能按时足额支付乙方工程进度款并超过一个月或结算尾款超过一个月，乙方有权停工，并且甲方以本在建工程相当面积物业协议折价本工程的方式（按同期甲方市场销售价的70%）转让予乙方，予以冲抵拖欠工程款，转让房产的楼层及朝向由乙方选择，协议折价事宜另行约定，甲方应当协助乙方办理有关法律手续。2承包人所完成的隐蔽工程必须得到发包人代表的有权签字人（现场工程师）的签字确认后，（应在两天内做出决定，特殊情况除外），承包人才可以进入到下一道工序的工作, 否则将视承包人严重违约。因必须得到甲方有权签字人才能进入下道工序，履约时可能会出现签字拖延情况，而合同中无甲方有权签字人的过失责任约定。隐蔽工程签字确认后再进入下到工序施工本来是应当的，但是作为施工单位来讲，如此约定最大的障碍就怕发包人（工程师、代表）在履约过程中的故意“懈怠”不予按时签字，导致施工人无法及时隐蔽施工，耽误工期，此处应当约定一个“承包人报送发包人签字确认进入下到工序”的流程，尽最大可能防范某些个人道德风险。另外，合同法第二百七十八条规定“隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。”在合同谈判中施工万一谈判不成功，那么施工单位应当充分运用法律的规定，及时主张权利。承包人所完成的隐蔽工程必须得到发包人代表的有权签字人（现场工程师）的签字确认后，（应在两天内做出决定，特殊情况除外），承包人才可以进入到下一道工序的工作, 否则将视承包人严重违约。发包人应当在接到报验申请后4小时内做出决定，否则视为确认，如果因为发包人原因造成工期延误的，发包人应当赔偿承包人的损失。3发包人可根据需要，要求承包人将由其实施的一部分或全部在竣工验收前交付使用，提前交付使用并不免除承包人对于该部分施工遗留问题的整改责任本条约定与法相悖，在工程竣工验收交付使用前，发包方提前使用，所产生的质量问题应该由甲方承担，虽然约定为施工遗留问题，但在实际操作中很难界定，对我方极为不利。本处严重违法了以下法律的强制性规定，应属无效条款：1、合同法第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。3、建筑法第六十一条第2款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。工期迟延、质量缺陷是建设领域发包人拖欠工程款的主要借口。在建设工程施工中，一旦工程建设完成以后，交付小业主以后，不论是写字楼还是住宅，一般都要进过长时间的装饰装修，往往可以验收合格的工程，因为装饰装修过程中不适当行为，导致出现楼板裂缝、屋面厕所漏水等等现象，如果没有验收即交付使用，一旦出现质量问题，一句话发包人只能向承包人推卸责任，此时工程保修金、甚至还有很大一部分工程款还在发包人之手，一旦出现质量争议，承包人的选择只有两个：一，坚持不予修复，与发包人对簿公堂；二，委曲求全自认倒霉，忍痛割爱，自掏腰包，一个字“修”！删除4双方约定除发生法定不可抗力事件，工期可以顺延外，其他情况都不予顺延工期。工期顺延只在发生法定不可抗力事件下才顺延，范围太小，我方承担的风险太大。设计变更，工程量增加、非乙方原因连续8小时停水、停电以及甲方原因等造成的工期延误都应当顺延。合同法第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。工程施工合同中，其中最大的一个特点就是合同履行期限的长期性，少则一年，多则三、五年，甚至上十年，在如此长期合同履行即建造过程中，有各种各样的情形碰到，涉及工期延长的问题，除了法定不可抗力之外，最关键一点还有涉及图纸设计的变更导致的工程施工工艺的变化、工程量的增加，以及因为各种非承包人单方原因也就是说第三方早成的影响，（比如：1、发包人勘探地质情况不明，导致的降水困难或者桩基工程无法施工；2、扰民或民扰；3、政府临时管制等等），本合同中仅仅约定只有法定不可抗力才能延长工期，显然风险是不可避免的，尤其假如这是“三边工程”的话，作为承包人的工期风险将从风险变为现实。按照GF-1999-0201第13.1条进行修改：因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：（1）发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；（2）发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；(5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（6）不可抗力；（7）双方约定或工程师同意工期顺延的其他情况。5凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，应由双方当事人协商解决。若协商不成，则提交合同签订地法院处理。本合同没有写明合同签订地点，因此本合同约定的“提交合同签订地法院处理”可能存在很大争议。本条属于无效条款最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第23条规定“民事诉讼法第二十五条规定的书面合同中的协议，是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。”民事诉讼法第二十五条规定“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”民事诉讼法第三十四条规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。建设工程属于不动产，此约定违反了国家强制性规定，应当无效。删除，重新约定修改为工程所在地法院6本合同应由承包人实际履行，除了经发包人指定的分包商外，未经发包人事先书面同意，承包人不得将总包工程分包或转包给任何第三方。否则，发包人有权按未经发包人事先书面同意而由承包人所签署的分包或转包合同的合同总价款的百分之五十向承包人追索违约责任，并有权决定是否解除本合同。本条约定的我方违约责任非常之重，并且甲方有解除合同之权力，本工程为联营工程，一旦甲方追究违约责任，我方的损失将是巨大的，因此本条款有着很大的风险，请你司务必高度加强本项目联营方的合同履行过程管理。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此处约定为有关转包或者违法分包的违约责任的问题。目前的建筑市场，联营（也即挂靠）在中小项目中几乎占据50%以上的市场分额，在许多的挂靠项目中，发包人一般是明知挂靠的关系的，如此约定对被挂靠单位是非常危险的，曾经有一个重庆的挂靠项目，合同额3000万元左右，不算大，从项目信息的获得到投标报价全部是由联营方联系负责的，后来该项目挂靠到某国有大型企业。合同中明确约定承包人不得转包、挂靠，否则扣除承包人全部履约保证金。可是当承包人与挂靠方签订合同的第二天，挂靠方即将该内部承包合同（即挂靠合同）交予了发包方，发包方即可扣除承包人360万的履约保证金。本来该履约保证金由挂靠方出资，后来挂靠方又以不当得利起诉该企业，结果企业被诉，遭受了惨痛的损失。这是一个发包人与挂靠人串通恶意坑害承包人的典型案例，非常值得一般建筑施工企业深思。本项目为挂靠项目，合同中如此约定（合同额50%的德违约金以及合同解除权），万一发包人与挂靠方恶意串通，则承包人的风险是非常大的，当然关于50%的违约金可以依据前述法律的规定申请法院或者仲裁机构予以适当减少。删除本项目的合同签署过程中*公司的有关人员尽了很大的努力，多次与发包人进行了沟通、谈判，才删除了该条款。8若对乙方有扣款项目，甲方有权直接从当期应付款中扣除。不经过双方确认而直接扣款，甲方权力过大，不合情理。合同法第二百六十九条规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。承包人交付合格工程，发包人支付价款，这就是建设工程合同中的“对价”，支付工程价款是发包人的最基本的义务，建设工程目前因为技术所限，再加投资额大、建设周期长、参与主体众多、尤其还是一个劳动密集型的以手工操作为主的行业，过程中间有这样那样的不完全符合合同文件（1、合同协议书；、中标通知书；、投标书及其附件；、本合同专用条款；、本合同通用条款；、标准、规范及有关技术文件；、图纸；、工程量清单；9、工程报价单或预算书以及双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分等等）是经常的事，所以在合同中一旦约定发包人“有权直接从当期应付款中扣除”是非常危险的。若对乙方有扣款项目，在甲乙双方协商确认后，甲方可以直接从当期应付款中扣除。10超过总工期20天即按违约处理，则甲方有权中止合同，乙方应将甲方已支付的预付款、工程款及乙方违约金一并返还和支付给甲方。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十条“建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款”。因此，该条款属严重放弃我方权利，必须作相应修改。此条款实在是恶毒之极，并且可以说发包人方有关人员法律知识相对欠缺。本来该条款在合同中可以说毫无疑义，但是考虑到目前我国的法官水平以及目前的司法环境，作为承包人却是需要谨慎才是。此条款的不可思议之处就在于：1、1056万元的地基桩基工程，相对来讲也是比较大的，影响地基工程工期的主要原因大多数情况下有：天气、交通管制、地质情况不明导致的工程量增加等，这里面可能有发包人的、承包人、其他第三方等等的责任，稍有不慎即可超过20天，也即超的可能性极大2、发包人是为了获得一个合格的建筑工程，可是当超期20天以后，发包人不是解除合同另外发包，而是将合同“中止”，将整个工程“停工”；3、返还财产责任一般适用于侵权责任和不当得利。根据合同法第一百零七条规定合同责任应当为“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”删除12主要材料及未计价材料由乙方自行采购，甲方认厂、认质、认价、并指定品牌。装饰材料必须经甲方选样后再确定。甲方在建设周期内对主要材料价格依据市场行情进行认价并出具认价通知，方可进入结算。相当于甲方直接采购材料，是对我项目经营权的干涉，我们认为，既然甲方要“认厂、认质、认价、并指定品牌”，那么必须承担该材料所有的法律责任。在建筑施工合同中，承包人的利润或者说是效益来自于两个方面：第一在于通过科学合理的施工方法，节约材料、人工而获得；第二个方面也是最重要的得一个方面，就是自行采购材料、人工的价差，这主要是通过不同的材料买卖合同、劳务施工合同来实现的。尤其在一项建设工程中，采料费用一般占工程造价的6075%、甚至更高的比例，一旦“主要材料及未计价材料由乙方自行采购，甲方认厂、认质、认价、并指定品牌。”这也就是间接的将材料采购权拱手让与了发包人，如果再加上发包人内部各种利益关系的勾心斗角，达到“甲方认厂、认质、认价、并指定品牌”才签订一项材料采购合同要估计比古时“蜀道”还要难上好几倍，施工企业的工期问题又将接踵而来，现场上大量人、机、料的闲置窝工造成极大的浪费，一旦竣工时工期迟延，又给发包人造就了拖欠工程款进行工期反索赔的借口，建设工程环环相扣，一旦在某一个关键的环节失去了经营的主动权，被动挨打可能将会成为现实。主要材料及未计价材料由乙方自行采购，甲方认厂、认质、可以指定品牌，价格以双方确认的为准。装饰材料必须经甲方选样后再确定。甲方在建设周期内对主要材料价格依据市场行情进行认价并出具认价通知，方可进入结算13甲方从收到结算资料之日起，双方密切配合，在 6 月内审核完毕。超过视为已认可该资料，甲方应按该结算总额付款。结算时间太长，造成我方丧失工程价款优先受偿权，建议与发包方作进一步沟通洽谈，缩短审核时间，以利于我方及时回收工程款。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。关于工程价款优先受偿权的问题，立法上不论是上位法合同法还是下位法“该解释”，不论从定义、法律性质、程序等各方面都留下了许多的空白，也曾经引起了法律理论界、实务界的长期的争论与探讨。但是建筑市场上，发包人利用优势市场地位，采取各种方法要求放弃这一权利是市场的普遍做法，处于市场被动地位的承包人一般只能就范，但要考虑合同中的其他付款条件，且莫简单处理。本处发包人巧妙的利用结算审核时间6个月，再加上支付时间（最快1个月计算）也就正好规避了这一法律规定，使承包人处于不利地位。本处承包人考虑再三，最终同意了发包人的条件 。未修改14乙方所提供的技术核定单、费用签证、工期签证、会审纪要等交甲方有关人员审核，签字时间不超过45天，过时则视为认可，甲方应按该资料结算工程款和调整工期。签字审核时间过长一般情况费用签证等，不论是发包人代表还是监理工程师都回到现场进行核实，建设工程施工过程中，有许多的工序是需要及时隐蔽的，一旦隐蔽以后就无法在此复合，另外建筑市场的操作惯例是当月确认，并在月进度款中支付。未修改本条件因为考虑到不涉及项目工程签证款项回收的根本风险，只要承包人项目经理部的相关人员克尽职守，即时办理即可。15提交工程所在地仲裁委员会仲裁未明确约定仲裁机构，属无效条款，仲裁机构对予以约定明确。本条为合同中的具有独立法律效力的合同争端解决条款。仲裁法：第十六条仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。第十八条仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。此处约定的仲裁机构不明确修改为：提交工程所在地人民法院审理16若因承包人原因逾期达15日以上者，发包人经催告无效时有权解除本合同，届时承包人依本合同所完成之部分工程属发包人所有，发包人可任意处理，承包人不得提出任何主张或权利。承包人并应于7日内撤离所有机具设备，逾期未撤离者，视同可任意发包人处理，承包人不得异议。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十条规定，合同解除后，已完工程质量合格的，发包人也应当按照约定支付相应的工程价款，但本条却约定“承包人不得提出任何主张或权利”，是为放弃我方的应有权利。这是一个极其典型的完全不顾企业利益的弃权条款，也是在我国目前建筑市场极端失衡状况下的真实的缩影写照！这是一个基础工程，合同额近3000万元的土石方工程，稍有不加注意，工期延误15日是很正常的，诚实信用原则是我国合同法的基本原则，双方应当精诚合作履行，合同只有在根本违约的情况下才应当解除，此处发包人动辄以解除合同相威胁，并且强迫“届时承包人依本合同所完成之部分工程属发包人所有，发包人可任意处理”，强词夺理“承包人不得提出任何主张或权利”。并且极其宛如强盗似的要求“承包人并应于7日内撤离所有机具设备，逾期未撤离者，视同可任意发包人处理，承包人不得异议。”，这一条件真的有稍加不慎，就要被赶尽杀绝的悲哀之感。另外，从另外一个侧面也反映了一个施工企业部分人员饥不择食，胆大妄为的问题。不论是国有企业还是其他所有制企业，什么人员能够简单的承诺分文不取的任意处理企业财产呢？真可谓“不是别人给我们设置了陷阱，而是我们自己跳进了火坑”！删除！28若乙方不能履行垫资约定，由于资金原因造成停工30天以上，乙方无条件退场，甲方不再支付任何工程款给乙方，已垫资部分作为赔付给甲方的赔偿金。该条款属严重放弃我方权利，明显不合情理此条性质与前述完全一致，协商未果，决定放弃工程否决本项目合同，不予签订17合同总价（单价）将不会因设计变更（重大设计变更除外）、人工工资、材料价格、政府收费、汇率浮动等因素而改变。设计变更也不调整合同价款，潜在的未知风险较大，建议进一步与发包方进行沟通洽谈。本项目是一个房地产土石方工程，根据施工管理经验，土石方增加的可能性不会很大，所以同意不予修改未修改18承包人负责办理所承包工程施工应办理的各种相关手续，包含但不限于：建委、建筑市场、环卫、环保、市政等政府部门所要求的手续，执行工程施工所需各项要求，此项费用已在合同价格中包括。施工的各种相关手续的办理主体，从法律上讲，有的规定是承包人，有的规定是建设单位，所以，建议修改为“承包人负责办理所承包工程施工应由承包人办理的各种相关手续”。建筑法第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。办理行政许可手续，中间有许多的意想不到的法律和政策风险，施工企业为了获得承包权，协助发包人办理这些行政许可手续是可以的，但是完全做为承包人的合同义务既不合法又存在风险。当然承担费用是施工企业就要根据项目的成本进行测算，这完全属于意思自治的范畴。修改为：承包人协助发包人办理所承包工程施工应办理的各种相关手续，包含但不限于：建委、建筑市场、环卫、环保、市政等政府部门所要求的手续，执行工程施工所需各项要求，此项费用已在合同价格中包括。20乙方提供竣工结算相关资料报甲方，经甲方验收不缺少资料后60天内完成工程竣工结算 “甲方验收不缺少资料”约定模糊，履约时易引起争议，建议将该条款改为“乙方提供竣工结算相关资料报甲方，经甲方验收后60天内完成工程竣工结算”，或者对乙方提供的”竣工结算相关资料”予以明确。在工程竣工验收后，发包人及时支付工程款是法定义务，当然支付是要以双方结算一致为基础的，但是合同双方当事人都有一个“协助履行”的义务，合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。工程竣工，对竣工结算进行及时核对既是权利又是义务，任何一方都不应当无理拖延，任何一个施工合同都应当约定明确的竣工结算时限，以防范发包人以结算为名，无期限的拖欠工程款。本项目实际上根本就没有约定竣工结算的期限“乙方提供竣工结算相关资料报甲方，经甲方验收不缺少资料后”，这发包人“验收”的时间是多少啊？没有，相当于工程尾款的回收遥遥无期了。关于建筑领域工程款拖欠的问题，需要施工企业改变管理与思维模式，要将“拖欠当作投资”进行管理。参阅变清收拖欠工程款为投资管理完全按照评审意见进行修改21农民工工资占合同中约定的合同价款的百分之20此条款存在如下问题：（1）、明确约定为合同价款的20%，明显不合理，应以工程预结算为准；（2）、现农民工工资问题，是个政治问题。基于以上两点，应当予以删除。农民工工资属于建设工程造价中人工费部分，不同的工程、不同的单位人工费所占比例是不同的，在本合同中约定人工费比例为20%显然是不合理的修改为:乙方应当保证按照国家法律规定按时足额支付农民工工资，否则甲方可以直接从工程款中扣除予以支付。22该工程的交工除正常竣工验收外，乙方承诺住户点交。“点交”指工程交付对象不是发包方，而是每个用户。点交，严重加大了我方的交工责任，现实风险极大。合同法第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。工程交付是施工合同中承包人的基本义务，工程交付的前提“建设工程竣工经验收合格”，验收责任由“发包人根据及时进行验收”，接收责任“发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程”本合同中将法律规定的交付对象及接收人由发包人改为“每个用户”即小业主，小业主素质水平参差不齐，尤其是大部分对建设工程不胜了解，一旦见到房屋的墙面、楼地板有一点点龟裂缝等等，既以为是很大的质量问题，则可能造成“交付”不能的风险，而这些小的质量通病是目前建筑科学无法克服的且是不影响正常使用的，工程无法交付，即意味着工程尾款无法正常回收。本项目是下属单位分支机构以某工程局名义承揽的项目，局总部评审后坚决要求下属机构与发包人继续谈判，但是下属机构的某些人员背着总部签署了“黑白承诺函”，也即在合同中取消该条款，等总部与发包人签订合同以后，再由分支机构出具相同含义的承诺函，局总部获得这个消息后，对下属机构的人员采取了坚决的措施，直至撤职，及时地的防范了企业风险，也刹住了下属机构的这种不正之风。删除23循环质保：在质保期规定的期限内，若发生因乙方施工原因造成建筑安装质量问题，则质保期以建筑安装整改完成后的时间分别重新计算约定质量保证期为循环质保，该条款容易出现我方无限期保修的责任，风险较大，应当删除。建筑市场的不平等确实纵容了一大批的发包人，确实也造就了一些大胆的会任意创造“名词”的所谓法律合同专家，欲置承包人于被动真乃无极不是，前述的“点交”、本处的“循环质保”可能查遍我国的任何词典均无出处。目前随着建筑市场的不断竞争，施工企业的利润不断降低，部分企业为了资金链不被断掉，几乎完全以成本价或低于成本价在承揽负债经营，建筑市场的一般规则是竣工后再留合同额5%价款作为保修金，当最后的5%仍然在发包人之手时，这个工程的盈余可想而知，我们认为这也就是发包人为了完全“坑完”承包人保修金的一个陷阱，坚决不同意！本合同因为此条款以及其他苛刻条件，虽然前期工程已经实际开工，在于发包人经过多轮谈判协商无果的情况下，施工单位决定放弃本项目的承建，双方根据有关规定，对承包人已经完成的工程据实结算退场！本项目最终退场24合同文件组成及解释顺序：招标文件(（施工图纸、工程量清单、标底）、投标文件及承诺、中标通知书、合同书、标准规范、图集及有关技术文件招标文件和合同书的顺序有误，合同书效力还低于招标文件，不符合事理合同法有关合同订立的规定：第十三条 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。第二十一条 承诺是受要约人同意要约的意思表示。建设工程的合同订立过程中:招标文件属于要约邀请, 投标文件属于要约，中标通知书属于承诺，合同书是对双方当事人多轮的要约与承诺过程中形成的意思一致的汇总，是合同成立的最基本的文件，根据建筑市场的习惯，合同的解释及顺序应当是效力从高向低列举。本处发包人将招标文件列为第一，首先违反了基本的法律常识，其次是对承包人权利的侵犯；另外，招标文件是发包人单方意思的表示，不能作为合同履行的依据，以单方意思篡改双方意思一致的表示合同。但是这个问题在合同管理过程中，相对来讲要求有关人员要有较高的法律基本理论，又要对各种文件的差异进行对比，又要有娴熟的建筑市场招投标的了解，风险非常隐蔽，确实需要有关人员提高责任性以及综合素质。修改为：按照gf-1999-0201顺序25承包人未及时发现施工图中的错漏,而导致返工或质量问题的,发包人承担损失的20%,承包人承担损失的80%,工期不顺延。此条款实质上是将施工图的错漏责任大部分由我方承担，请加强施工过程中图纸的会审工作作为一个“合格的承包商”，审慎发现设计图纸中的疏漏是其合同义务。如何评判一个“合格承包商”，1999版FIDIC条件4.14.1承包商的一般义务 全面规定了相关的内容，具体如下:承包商应按照合同及工程师的指示，设计（在合同规定的范围内）、实施和完成工程，并修补工程中的任何缺陷。承包商应提供合同规定的生产设备和承包商文件，以及此项设计、施工、竣工和修补缺陷所需的所有临时性或永久性的承包商人员、货物、消耗品及其他物品和服务。承包商应对所有现场作业、所有施工方法和全部工程的完备性、稳定性和安全性承担责任。除非合同另有规定，承包商对(i)对所有承包商文件、临时工程、及按照合同要求的每项生产设备和材料的设计承担责任，(ii)不应对其他永久工程或规范负责。当工程师提出要求时，承包商应提交其建议采用的工程施工安排和方法的细节。事先未通知工程师，对这些安排和方法不得做重要改变。如果合同规定承包商设计永久工程的某一部分，则除非在专用条件中另有规定：(a) 承包商应按照合同规定的程序，向工程师提交有关该部分的承包商文件；(b) 这些承包商文件应按照规范和图纸，并用第1.4款（法律和语言）规定的交流语言编写，应包括工程师要求的对图纸的附加资料，以便协调每方的设计； (c) 工程竣工时，承包商应对该部分负责，做到该部分符合合同规定应达到的目标； (d) 竣工试验开始前，承包商应按照规范要求向工程师提交竣工文件及操作和维护手册，它们应足够详细，使雇主能操作、维护、拆卸、再组装、调整和修复该部分工程。除非这些文件和手册已提交给工程师，该部分不应被认为已按第10.1款（工程和分项工程的接收）规定的接收要求竣工。尽管本条中没有规定承包商的审核图纸的义务，但是不论是国际还是国内工程，一般在专用条件中都会将此作为承包商的一般义务。未予修改26并约定向工程所在地仲裁委员会提请仲裁或向南昌市人民法院提起诉讼约定错误，同时约定诉讼与仲裁，会导致约定无效。诉讼与仲裁只能选择一样，否则仲裁条款无效，前已述及。修改为：向南昌市人民法院提起诉讼29经济签证应由甲方现场代表及发包人预算工程师双人签认为防范甲方恶意不签或拖延签认等问题，建议约定一个签认的日期及程序性条款，例如：“乙方应在签证事实发生并完成后的7个日历天内向甲方提交签证申请，逾期提交视为放弃。甲方应在收到乙方签证申请之日起7个日历天内签署意见并确认，逾期视为认可。”此实际上是一个附条件的合同条件，一方面可能是发包人为了加强内部管理，限制发包人内部人员与承包人勾结串通，乱签字的现象，但从另外一个方面来讲更加是为了规避或者说故意导致经济签证无效的目的。具体法律性质以及承包人如何如应对，参见发包人不签字盖章怎么办28发包人另行分包的分部、分项工程，由承包人统一管理和组织验收（其工程资料由分包方按要求整理后交承包人）。承包人对上述项目不提供配合的，应承担由此给发包人造成的一切损失，发包人并有权要求承包人支付违约金人民币壹万元/次。发包人须在需由承包人配合的工程施工前15天通知承包人做好配合准备，否则承包人不承担违约责任。对其中的配合内容没有约定，建议予以明确约定，而其中的有些甲方分包工程，如消防工程，是不应该由我方组织验收的。发包人要求建筑施工企业承担“一切损失”，此类说法貌似合理，但是确实有违常理，什么是建设工程的“一切损失”呢？应当土地、施工、设计、销售利润等等，假如因为承包人的原因造成工程烂尾或者交付不能，发包人要求承包人承担此类一切损失是不现实的，这纯粹是不现实的，作为施工企业应当或者只能承担的是可以预见的双方当事人已经达成一致的工期违约金，其他的如因为给小业主造成的迟延交付的违约责任等，作为施工企业必须慎重考虑。删除29合同价款中已包括的风险范围：中标工程量清单中项目的错、漏。施工图纸中明显的标注错误，铝合金门窗、栏杆的深化设计；其中门窗、栏杆属甲方分包工程，不在我方的承包范围内，建议予以删除。删除30因承包人原因造成工期延误，应赔偿工期延误给发包人带来的损失。合同约定工期满20天后，承包人应按每拖延1日向发包人支付一万元/天计取违约金。其中“带来的损失”约定太笼统，范围不明确，隐含有较大的风险，同时工期延误，我方已承担了相应的工期延误违约金（1万元/天）责任，因此，建议删除。这个里面主要可能的风险就是因为迟延竣工而造成发包人向小业主的迟延交房，这个对于承包人来讲也确实相对较重。因承包人原因造成工期延误，合同约定工期满20天后，承包人应按每拖延1日向发包人支付一万元/天计取违约金。31材料以次充好一经发现须返工，并承担返工费用，由此造成的工期延误等责任由承包人自行承担；若经鉴定可使用，在征得发包人、监理工程师同意后，可不返工，但发包人有权在结算中按实扣除相关费用。其中“按实扣除”是按什么标准进行扣除？是扣除全部的材料费还是部分费用？约定不够明确。词违反了国家法律的强制性规定，属于无效条款建筑法第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。建设工程质量管理条例第十条建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。删除32无论是否通过验收，如承包人未能按设计及合同文件的要求施工，发包人有权在结算时酌情扣减相应项目的费用。“合同文件”组成内容很多，此条款易为发包方所滥用，且“酌情扣减相应项目的费用”，约定太笼统，隐含风险较大；如工程通过验收，就表明我方已经按要求履约完成，如工程未通过验收，前面已约定有我方的相应违约责任。因此，建议删除本条款。合同文件包括双方当事人在合同履行过程中形成的所有权利义务的文件，有涉及技术的、经济的、有涉及社会公共安全等等各方面。有非常严格的，如合同书是经过双方讨价还价达成一致的，也有比较随意的，如简单的会议纪要，有些是合理的而有些是不合理的，如此众多的文件均要求承包人严格遵守，确实免予其难。扣减合同价款的唯一依据，应当是承包单位工期迟延或者工程质量存在瑕疵。所以可以这样讲，这个合同条款的意义不是很大，相对来讲，反而给发包单位拖欠承包人工程款留下了借口。删除33当承包人不能满足合同约定的质量或工期或项目经理时，发包人有权解除合同，并追究承包人的违约责任。只有在构成根本违约的情况下，才能够有权解除合同。建议删除其中的“或项目经理”。合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。我国合同法的基本立法思想使促进交易及交易的安全，解除合同的情形为合同当事人根本违约，项目经理人员问题只是一个合同履行中的一般义务，施工单位更换项目经理不应构成根本违约的情形，解除合同过于唐突。删除34逾期提交竣工验收资料或提交的资料不完整，发包人有权拒付随后应付的工程款。逾期提交或资料不完整，我方可补充或整改，非工程实体性问题，发包方拒付工程款不合情理。合同法第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。在施工合同中的对价就是承包人交付合格工程，发包人支付价款，根据法律规定，当工程验收合格后，发包人就应当支付工程价款，交付合格的建设工程技术资料，是承包人的次要义务，承包人的次要义务的不适当履行，不应当构成发包人不履行其主要义务支付工程价款的理由，其完全可以采取其他的措施来防范逾期提交竣工验收资料或提交的资料不完整，发包人可以对承包人罚款15万元人民币。35由于承包人施工原因造成墙体、楼板等部位裂缝、渗水，承包人必须赔偿发包人由此引起的一切损失。约定不够明确，建议对其中的裂缝达到多大的程度予以明确约定。由于承包人施工原因造成墙体、楼板等部位裂缝、渗水，承包人必须承担修复费用。37根据工程进度，按每月完成工程量的60%再下浮施工单位中标优惠率支付工程进度款；工程竣工验收达到承包人承诺的质量等级，且竣工资料齐备并移交，同时决算审计经发包方初审后付至初步审计价的70%；工程竣工验收合格之日起满一年后30天内付至终审价的95%，余5%为工程质量保修金。1、 约定有决算时间、发包方审计（初审和终审）时间，易造成决算拖延，应予以明确约定。2、 初审后支付时间约定不具体。6、 工程尾款支付时间过长，存在很大的回收风险。这是一个典型的低比例迟延支付工程价款的合同，同时又以“审计”作为支付工程款的附加条件，关于审计尤其是关于政府投资项目的审计问题，一直以来存在很大的争议，大部分政府将此作为最终支付的依据，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释在最初的几稿中第25条规定:“合同对工程结算有约定的，一方当事人主张按照审计机关作出的审计决定调整工程款的，人民法院不予支持。”，但因为各方面的原因而被删除。关于行政机关的审计能否作为施工合同的支付依据的问题，在施工合同纠纷处理的实践中，经常会出现两种截然不同的观点，一种观点认为审计结论应作为结算的依据，另一种观点认为审计结论不应作为结算的依据。下面仅从目前的法律作一简单的分析：审计法第2条规定，国务院各部门和地方各级人民政府及其各部门的财政收支，国有的金融机构和企业事业组织的财务收支，以及其他依照本法规定应当接受审计的财政收支、财务收支，依照本法规定接受审计监督。审计机关对前款所列财政收支或财务收支的真实、合法和效益，依法进行审计监督。审计法实施条例第2条规定，审计是审计机关依法独立检查被审计单位的会计凭证、会计账簿、会计报表以及其他与财政收支、财务收支有关的资料和资产，监督财政收支、财务收支真实、合法和效益的行为。根据以上审计法及审计法实施条例的规定，发包使用国有资金的项目，审计机关有权对其投资的项目进行审计，发包人也应当接受审计机关的审计监督。审计法第20条规定，审计机关对国有企业的资产、负债、损益，进行审计监督。据此，审计监督主要是审计机关对被审计单位的资产管理、财务管理进行监督，并对其违反财经法律法规的行为进行行政处罚的行政监督行为。审计是代表国家的行政监督行为，审计机关与被审计单位之间是一种审计行政法律关系，其审计监督行为只对被审计单位具有法律约束力，而承包人不是审计行政法律关系的一方当事人，故审计机关的审计决定，对其不具有法律约束力。审计机关也无权干预发包人与承包人因施工合同而发生的民事关系。工程价款取决于合同双方当事人的合意，只能由合同双方当事人根据合同的约定来解决。故此，审计结果不应作为工程造价结算的依据，而工程造价结算只能根据双方合同的约定。第二方面:本合同约定“（1）工程竣工验收达到承包人承诺的质量等级，（2）且竣工资料齐备并移交（3）工程竣工验收合格之日起满一年后30天内付至终审价的95%，余5%为工程质量保修金。”，这一合同条件附有两个条件：第一，满一年后30天；第二，审计终审。也就是说最简单的计算本工程款项要回收到95%，至少要13个月，再假如竣工结算在“13个月”内没有审计终审（很有可能的）要收回工程款仍然是“望洋兴叹”继续协商谈判29无论是否通过验收，如承包人未能按设计及合同文件的要求施工，发包人有权在结算时酌情扣减相应项目的费用。“合同文件”组成内容很多，此条款易为发包方所滥用，且“酌情扣减相应项目的费用”，约定太笼统，隐含风险较大；如工程通过验收，就表明我方已经按要求履约完成，如工程未通过验收，前面已约定有我方的相应违约责任。因此，建议删除本条款。是否重复？删除30由于承包人施工原因造成墙体、楼板等部位裂缝、渗水，承包人必须赔偿发包人由此引起的一切损失。约定不够明确，建议对其中的裂缝达到多大的程度予以明确约定。在国内施工合同中经常会遇到类似的一切损失的条款，表面上看起来约定非常全面，但是实际操作起来显得莫衷一是，就拿着两个条款来讲，由于建设工程是一个人工将钢筋、水泥、砂石以及其他各类不同材料物化的过程，由于各种原因目前的科技，真的还不能完全解决这些不同材料组合所产生的一些质量通病，比如墙体、楼板等部位裂缝、裂纹等，但是这些只要是在规范规定之内，不影响建筑物的正常使用功能即可。另外，因为工程质量而引起的责任属于侵权责任与合同责任的竞合，但是不论是侵权责任还是合同责任，从财产责任来讲，我国法律规定的都是实际损失原则，发包人将质量责任的赔偿范围界定为“一切损失”，对承包人来讲却是风险较大。而约定为直接损失就非常明确，并且如果出现质量问题对于承包人来讲，其赔偿的范围就为工程维修费用以及给工程产权人、使用人造成的财产损失，是可以预见的。至于在施工中，成包人能给发包人（企业）怎么造成名誉损失，这个几乎是不可能，另外也是更加难以评估的，这些条款，大部分出自于发包人的一般的法律人员或者其他对建设工程的建造、管理不十分熟悉的技术人员之手，绝非发包人老板之意志，所以面对此类条款，承包人只要成着应战，对发包人的有关人员细致赖心的解释，是可以达成一致的。由于承包人施工原因造成墙体、楼板等部位裂缝、渗水，承包人必须赔偿发包人由此引起的直接损失。31如因乙方施工及施工管理原因，造成甲方的名誉和经济损失及不良影响，乙方须负责承担甲方因此而产生的直接和间接损失及相关费用对名誉和不良影响的判断标准较为抽象，且要求我发方承担间接损失责任过重。如因乙方施工及施工管理原因，造成甲方的经济损失，乙方须负责承担甲方因此而产生的直接损失及相关费用。32施工员、预算员、质量员、安全员、材料员的到岗率为80%以上，机械设备的到位率100%，如未达到经甲方批准的施工方案的要求，其中项目经理、技术负责人、施工员未全部到位，扣除该项目履约保函的20%；其他管理人员或机械设备未全部到位甲方将视情况进行扣除。建立甲方准假制度，如果项目经理和技术负责人在工程例会及其他重要工程协调会议中未请假不到场一次，乙方向甲方支付2000元/次的违约金，五大员未请假不到场一次，扣款1500元/次。在国内的建筑市场合同中，大家普遍关心的是承包人的项目经理，因为在目前建筑市场，一个项目经理身兼数个项目的情况非常普遍，而项目工程的管理在很大程度上与项目经理的管理能力具有很大的关系，所以将项目经理的到场率作为合同必要条件予以约定，是非常有必要的。但是“施工员、预算员、质量员、安全员、材料员”（简称“五大员”），属于企业的一般的管理人员，则不应当约定的过于死板，从另外一个方面讲，普通员工的关于属于企业内部人员资源管理和劳动合同的范畴，否则对于承包人来讲要进行自如的人员调动将会受到限制。另外，本项目合同发包人确实是事无巨细，还要“准假制度”，“如果项目经理和技术负责人在工程例会及其他重要工程协调会议中未请假不到场一次，乙方向