长阳半岛项目.ppt

中粮万科长阳半岛项目分析报告,目录,项目概况,项目区位及已开盘部分楼座分布,项目位于房山区长阳镇京良路南侧，京良环岛东行约3公里，紧邻城铁房山线长阳站约200米。,项目包括长阳镇的1#、3#、5#地，呈倒品字形，总建筑面积115万平米，目前已开盘部分为1#地的03、04、11地块。,项目已开盘部分概况,项目已开盘部分户型配比及成交情况,典型户型分析,两室两厅一卫：85。优点：户型方正，动线合理，动静分离，收纳空间设计合理，满足居住要求。缺点：全南朝向，影响通风。卫生间为暗卫,三室两厅一卫：90。优点：户型紧凑，南北通透，动线合理，动静分离，收纳空间设计合理，满足居住要求。缺点：卫生间为暗卫，影响通风。,样板间分析,样板间：新中式风格，两套样板间侧重不同色调和表现元素。样板间定位：符合项目及客群定位，不求奢华，但求舒适、宜居。收纳空间：充分利用户型结构特点，设置实用的收纳空间，强调户型紧凑实用。,项目实景展示,售楼处外部及内部实景,项目实景展示,现场围挡及工程进展情况,小结,项目定位：首置社区，85平米的两居和90平米的三居为主，精装修，低总价。客群定位：80%以上为自住，利用交通优势扩大客群范围，客群分布在丰台、海淀、房山的西部片区。核心理念：一生之城解决用户全生命周期里面各个阶段的需求。核心卖点：大品牌、地铁旁、好学校。价格释放：入市初期价格测试1400018000，开盘起价13500给客户惊喜。截止到目前的成交均价仍旧在测试价格范围内，满足客户对价格的心理预期。,项目规划解析,8号地西侧建工地产,9号地,1号地中粮万科长阳半岛,2号地公建用地首开地产,3号地北首开地产,3号地南中粮万科长阳半岛,体育公园,Outlets,4号地城建地产,5号地中粮万科长阳半岛,6号地中国铁建限价房,8号地东侧首开地产,7号地,项目地块分布,1、5#地规划总平面图,大密大疏、混合居住；郊野公园、运动休闲；组团绿环、社区中心；示范区形态内向，服务外向；社区中心形态开放，服务内向。,1#地规划总平面图,5#地规划总平面图,经济技术指标,绿化分析图,园林风格：新中式园林，环形绿带规划。郊野运动公园：优美的景观环境，舒适的休闲空间，便利的运动场地与设施，有利于促进产品销售的实现。,大密大疏之产品规划,总体规划层面，根据用地属性，项目采用大密大疏的布局方案，有利于：丰富产品线、实现混合居住，为不同阶层与生命周期的群体提供居住、生活空间及服务，使其在一个社区内度过一生成为可能。创造健康宜居的生活空间。创造丰富的建筑组团空间形象，形成具有标志感的社区形象。,高层、小高层、多层产品混合布局，既满足地块总体规划要求，同时创造出丰富的建筑空间，为客户营造舒适宜居的生活空间。外立面体现欢快、浪漫、简约的设计风格。,功能组织,功能混合：涵盖居住、办公、医疗、学校、商业、酒店、餐饮娱乐、健身等，多种生活需求均可在项目范围内得到满足。减少了通勤压力，保障居民生活便利性，增加城镇活力。教育资源：10月12日，中粮万科长阳半岛举行教育机构合作签约仪式，正式引入红黄蓝幼儿园、北京四幼、北京小学。,配套分布,配套设施分布：合理配置社区配套设施，构建社区自治体系。居民能够以适当的组织形式，参与社区运营与管理并施加影响，成为社区真正的主人，并得到应有的尊重。,组团规划,各组团住宅布局上争取最大限度利用外部景观资源。认真分析小区周边交通及环境，确定合理的出入口及交通系统。各组团出入口科学布置，兼顾了整个小区各组团交通联系及与城市干道的关系，以及住宅和商业组团的互动。,组团平面组织,以集中绿地为核心、二四排单体。所有单元从组团内部进入。,组团开放空间,合理配置运动场地、休憩设施、遮阳设施，方便居民在开放空间内的活动、交流。,组团交通、健康规划,组团围合不封闭。人车分流：项目70%是地下车位。每一个楼前只有搬家车辆、紧急救护车可以进入到里面，一般车辆直接进入地下，实现人车分流。单元门禁+物业固定岗+巡查+小区监控。,物业管理方案,邻里单位：邻里单位封闭式管理，设置防越周界;每个邻里单位设置2个出入口，设置物业管理；每个邻里单位设置1个物业监控中心及办公室。组团：组团围合不封闭；单元门禁+物业固定岗+巡查+小区监控。,主要交通组织,公交优先步行优先,停车组织分析图,规划核心手段,小结,大密大疏，混合居住。新中式园林，环形绿带规划。功能混合、配套设施、教育资源保障居民舒适生活。组团规划：开放空间、出入口、物业管理方案、组团交通布局合理。,营销进度解析,项目营销进度节点,2009.9获取土地2010.3.15中关村燕莎设立外展场2010.4.8国贸房展会2010.4.17万科老社区巡展2010.4销售中心开放2010.5.15商超巡展2010.5月底理想国际大厦推介会2010.6月初中粮集团推介会2010.6-7中关村区域写字楼项目巡展2010.7.22网络摇号2010.10.12引入红黄蓝幼儿园、北京四幼、北京小学，举行教育机构合作签约仪式,项目推广活动节点,经验总结,启示,有效做好项目进度计划，使项目具备快速周转能力。争取做到早积累、早需客、走出去。拓展优质教育资源。充分利用当前教育产业化趋势，与地方教委、知名学校建立良好合作伙伴关系。充分利用已有资源，提早使客户了解项目，有效延长蓄客周期。在蓄客期，为保证项目热度，应有节奏的围绕不同主题，推出各期的宣传推广活动。网络摇号表像上体现了公平，避免在开盘现场制造矛盾。开盘场地选择合理，销售现场组织有序、高效。,营销策略解析,客群定位,客户群体区域集中在丰台、海淀、房山的西部片区：房山区的地缘性客户；中关村的IT白领；大企业团购客户；,挖掘客户需求：房山西部片区的首置需求；优秀的产品加合理的价格；满足客户需求相关的生活配套。,项目卖点分析,锁定卖点：在首次开盘前通过对市场客户的关注研究和产品卖点的卖点排序，长阳半岛推导出开盘前的主要三大卖点。相应的推广后期围绕“大品牌地铁旁好学校”这三大卖点展开。,定价策略价格释放,入市初期3月4月,单价1400018000,办卡前期5月6月14日,单价13500起16500起,开盘前期6月15日7月18日,总价区间E户型：110120万，C户型：125135万，F户型：130140万，A户型：150160万,价格释放的同时完成了客户的价格测试。,效果,时间,释放价格,释放出更低的价格，客户觉得占便宜。有效分流了客户对两居、三居产品的需求。,价格更低，给客户惊喜，基本锁定客户。有效分流了客户对各个户型产品的需求，为全部售罄做足准备。,通过逐步的价格测试和价格释放，给客户惊喜,6月尊享证明,7月尊享证明,2%优惠,1%优惠,6839组办卡客户,定价策略挤压式办卡,通过6月、7月不同的优惠，挤压式办卡，挤压出6839组办卡客户,营销推广策略,1、网络投放3大业主论坛持续炒作，4大主流网络资讯发布，营造“一生之城”强势影响力。2、平面媒体投放112篇平面宣传报道文章，4个月平均每天1篇，主流媒体公信力提升项目形象。3、广播投放6月17日投放广播。4、户外投放三环、四环户外广告，京良环岛看板、工地转挡，直观展现大范围覆盖，形成直接的视觉冲击。5、数据库投放平均每周30万条短信，精准锁定客户，感性直击购房者心理，促成来电。,网络投放,平面媒体投放,户外投放,数据库投放,经验总结,经验一：115万平米的大盘项目，一定要保持热度，通过营销事件在项目推广的每个时间节点都有主题可说，有活动可以参加,经验总结,经验二：提早锁定卖点，围绕卖点进行一致的推广宣传,经验总结,经验三：发现效果好的推广方式要狠用,通过长阳半岛项目推广发现，对业内及大企业的推介非常有效，为项目开辟了一条新的推广道路。从最初的代理公司内部入手，万科、中粮，到最终推介了8大企业，从第一次的50组报名到最后的过千组积累。大企业推介最终效果显著，8个大企业推介，累计报名客户1091组，办卡数量占据全部办卡量的10。,经验总结,经验四：准备充分时，应毕其功于一役，争取一次成功,538套,854套,6月12日，在毛总短信鼓励下，根据客户储备和项目准备的情况，准备毕其功于一役，将首次开盘的目标从原定的538套提升至854套。虽然随后42天的工作量成倍增加，但同时也是效率最高的方案。,经验总结,经验五：信息早公开是项目开盘的一个特色，配套、价格、开盘的方式都提前让客户清楚的知道,只有初步户型图的规划方案时，先制作规划沙盘，3月15日建立外展场，让客户能第一时间直观了解到项目信息。与学校合作进度的每一步推进，现场都通过不同说辞的调整，推广口径的变化使市场和客户明晰。三次不同时期的价格公布，来测试客户的意向度，第一时间释放出各个阶段的价格。当明确推盘楼座和开盘方式后，通过现场公示，网络，项目网站，业务员致电，短信群发等多种渠道，充分告知市场客户及前期积累客户。在开盘当日，通过短信及时告知客户选房时段及开盘认购进度，避免客户因房源售完而无故到访。,经验总结,经验六：充分利用媒体，持续