项目成本分析(模板)

*首首一一期期A2A2区区项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 建建设设地地点点: : 成成都都市市*区区 开开 发发 商商: : *集集团团*有有限限公公司司 制制作作单单位位: : * 集集团团成成都都有有限限公公司司 制制作作时时间间: : 二二零零一一零零年年五五月月 *首首一一期期A2A2区区项项目目经经济济技技术术指指标标 一、总规划用地面积-MM （一）规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）MM 二、规划总建筑面积-MM （一）地上计入容积优率的建筑面积-MM 其 中 1、住宅建筑面积MM （1）公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例# 2、非住宅建筑面积-MM （1）办公及配套设施用房建筑面积MM （2）商业用房建筑面积MM （二）、地下建筑面积及层数- 其 中 1、地下机动车库面积MM 2、地下非机动车库面积MM 3、地下设备用房面积MM 4、地下负一层商业面积MM 三、容积率 总容积率（未算入地下商业） 住宅容积率 四、基层面积 建筑基层底总面积MM 高层主体基层（基座）面积MM 五、建筑密度 总建筑密度 高层主体建筑密度 六、总绿地面积MM 七、绿地率 八、机动车位辆 （一）地上室外停车位辆 地上停车位占总停车位的比例 （二）地下停车位辆 九、非机动车位辆 其中地下停车位辆 地上架空层车位辆 十、全民健身场所MM 附件一 * 首首一一期期A2A2区区项项目目- 利利润润预预测测表表 单单位位: : *集集团团*有有限限公公司司 时时间间:2010:2010年年4 4月月 序序号号 项项 目目计计 算算 标标 准准 建建筑筑工工程程总总成成本本构构成成分分析析 项项目目及及预预测测金金额额成成本本百百分分比比综综合合单单位位成成本本 123 1建建设设用用地地面面积积(平方米)折算为(亩)： 465.23亩310,154.00 2总总建建筑筑面面积积(平方米)80,614.04 3公公共共配配套套设设施施面面积积(平方米)不可售- 4可可销销售售低低层层住住宅宅建建筑筑面面积积(联)5,312.32 5可可销销售售低低层层住住宅宅建建筑筑面面积积(双)43,766.72 6可可销销售售低低层层住住宅宅建建筑筑面面积积(独)31,535.00 7可可销销售售高高层层建建筑筑面面积积(平方米)- 8地地下下室室建建筑筑面面积积(平方米)不可售- 9商商业业建建筑筑面面积积(平方米)- 10可可销销售售车车位位数数(个)- 11可可销销售售总总面面积积(平方米)11=4+5+6+7+980,614.04 12可可销销售售低低层层住住宅宅单单价价(联)5,500.00 13可可销销售售低低层层住住宅宅单单价价(双)6,800.00 14可可销销售售低低层层住住宅宅单单价价(独)11,000.00 15高高层层销销售售价价格格(元/平方米) - 16商商业业销销售售价价格格(元/平方米)- 17车车位位销销售售价价格格(元/个) - 18销销售售收收入入18=4*12+5*13+6*14+7*15+9*16+10*1767,371.65 19减减：建建筑筑成成本本38,288.62100.00%4,749.63 20其中:土地开发成本 14,054.9136.71%1,743.48 21 各项政府收费960.162.51%119.11 22 前期投入费用1,090.932.85%135.33 23 基础设施及建筑安装工程费用16,458.5742.99%2,041.65 24 小区配套工程费用5,272.6113.77%654.06 25 不可预见费用451.441.18%56.00 26减减：期期间间费费用用及及应应交交税税款款11,985.46100%1,486.78 27 销售费用(广告及代理费）销售收入*4%2,694.8722.48%334.29 28 管理费用销售收入*2%1,347.4311.24%167.15 29 财务费用以2亿、5.4%、上浮10%、3年测算3,564.0029.74%442.11 30 营业税销售收入*5%3,368.5828.11%417.87 31 城市建设维护税、教育费附加营业税*9%303.172.53%37.61 32 印花税销售收入*0.05%33.690.28%4.18 33 土地增值税暂以销售收入*1%预估673.725.62%83.57 34 利利润润总总额额34=18-19-2617,097.57 35 税税前前利利润润率率%35=34/1825.38% 36减减：企企业业所所得得税税按新政策25%预计4,274.39 37 (税后)净净利利润润37=34-3612,823.18 38 税税后后净净利利润润率率%38=37/1819.03% 39资资金金投投入入总总额额39=19+27+28+2945,894.925,693.18 附件二 * 首首一一期期A2A2区区项项目目分分析析- 投投资资成成本本费费用用预预测测表表 单位: *集团*有限公司时间:2010年4月 序序号号项项 目目计计费费标标准准 依依据据 预预测测金金额额 ( (万万元元) ) 综综合合每每平平方方米米 成成本本( (元元) ) 1总建筑面积 (平方米)80,614.04 2项目用地面积（平方米）折算为(亩)： 465.23亩310,154.00 3项目可售面积（平方米）80,614.04 4规划户数317 成成 本本 费费 用用 合合 计计50,274.086,236.41 一一土土地地开开发发成成本本14,054.911,743.48 1土地出让金根据国地出合同缴交地价13,494.701,673.99 2土地交易服务费155.4619.28 3转让土地出让金时交契税404.7550.21 二二各各项项政政府府收收费费960.16119.11 1建设项目报建费（市政基础设施配套费）按建筑面积: 85元/平方米685.2285.00 2白蚁防治费按建筑面积: 2.3元/平方米18.542.30 3房屋产权总登记费 按每户: 80元/ 套 2.540.32 4环保评审费按国家规定以55和折算系统0.48计算8.000.99 5测绘费用按建筑面积: 1.5元/平方米12.091.50 6绿化异地建设费按建筑面积: 3元/平方米24.183.00 7新型墙体材料专项资金按建筑面积: 8元/平方米64.498.00 8散装水泥专项资金按建筑面积: 1元/平方米8.061.00 9人防工程异地建设费按建筑面积: 15元/平方米120.9215.00 10文物勘探费按建筑面积: 2元/平方米16.122.00 三三前前期期投投入入费费用用1,090.93135.33 1总体规划设计及(晒)图纸费500元/亩23.262.89 2总体规划设计修改费上项收费*50%11.631.44 3建筑设计及图纸费按建筑面积: 35元/平方米282.1535.00 4工程咨询费 按建筑面积: 1元/平方 米 8.061.00 5临时施工道路按建筑面积: 30元/平方米241.8430.00 6施工用电按建筑面积: 30元/平方米241.8430.00 7施工用水按建筑面积: 25元/平方米201.5425.00 8其它费用按建筑面积: 10元/平方米80.6110.00 四四基基础础设设施施及及建建筑筑工工程程费费用用 16,458.572,041.65 1施工程合同公证费暂按建安工程费 0.05%5.640.70 2场地平整工程按用地面积： 40元/平方米1,240.62153.90 3夯扩桩基础及基坑工程按建筑面积: 100元/平方米806.14100.00 4建筑安装工程（含彻体、外墙粗装、屋面瓦等）按建筑面积: 1400元/平方米11,285.971,400.00 5门窗工程（含铝合金、玻璃等）按建筑面积: 85元/平方米685.2285.00 序序号号项项 目目计计费费标标准准 依依据据 预预测测金金额额 ( (万万元元) ) 综综合合每每平平方方米米 成成本本( (元元) ) 6消防工程按建筑面积: 25元/平方米201.5425.00 7室内水电工程按建筑面积: 45元/平方米362.7645.00 8给排水工程按建筑面积: 35元/平方米282.1535.00 9土石方工程按建筑面积: 45元/平方米362.7645.00 10智能化系统按建筑面积: 35元/平方米282.1535.00 11防水及保温工程按建筑面积: 80元/平方米644.9180.00 12供气工程按每户 6000元/户190.2023.59 13有线电视及通讯按每户 880元/户27.903.46 14发电机及环保设施按建筑面积: 10元/平方米80.6110.00 五五小小区区配配套套工工程程费费用用暂按建安工程费5,272.61654.06 1环卫设施及配套等工程用地面积 10元/平方米310.1538.47 2水岸整治用地面积 30元/平方米930.46115.42 3小区市政配套工程用地面积 30元/平方米930.46115.42 4园林绿化工程用地面积 100元/平方米3,101.54384.74 六六不不可可预预见见费费暂按建安工程费4%451.4456.00 七七销销售售费费用用销售收入*4%2,694.87334.29 八八管管理理费费用用销售收入*2%1,347.43167.15 九九财财务务费费用用以2亿、5.4%、上浮10%、3年测算3,564.00442.11 十十营营业业税税销售收入*5%3,368.58417.87 十十一一城城市市建建设设维维护护税税、教教育育费费附附加加营业税*9%303.1737.61 十十二二印印花花税税销售收入*0.05%33.694.18 十十三三土土地地增增值值税税暂以销售收入*1%预估673.7283.57 测测算算依依据据： 1 各项政府收费按： 2002年成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法（成府发200210号）; 2004年11月30日成都市人民政府关于修改完善成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法部分 条款内容的通知. 文 号：成府发200487号 2建安工程单位造价由预算部提供。 附件三 * 首首一一期期A2A2区区项项目目投投资资分分析析- 现现金金流流量量预预测测表表 单位: *集团*有限公司单位：万元 起(止)年月 项 目 2010年3月2010年07月2011年01月2011年07月2012年01月2012年07月2013年01月 合 计 2010年6月2010年12月2011年06月2011年12月2012年06月2012年12月2013年06月 现金流入23,060.0031,414.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.17108,371.65 1、销售收入-13,474.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.1767,371.65 2、股东投入 18,060.002,940.00-21,000.00 3、贷款转入 5,000.0015,000.00-20,000.00 现金流出 -23,308.83-7,854.95-8,044.58-9,556.58-7,772.62-6,010.70-12,000.22-74,548.47 1、 征地补偿费 - 2、 地价（含契税） -14,054.91-14,054.91 3、 各项政府收费 -768.13-192.03-960.16 4、 前期投入费 -1,090.93-1,090.93 5、 基建工程费 -5,760.50-4,114.64-4,114.64-2,468.79-16,458.57 6、 小区配套工程费-1,054.52-1,054.52-1,054.52-1,054.52-1,054.52-5,272.61 7、 不可预计费用-90.29-90.29-67.72-67.72-45.14-45.14-45.14-451.44 8、 销售费用-404.23-808.46-269.49-673.72-269.49-269.49-2,694.87 9、 管理费用-192.55-192.55-192.55-192.55-192.55-192.55-192.14-1,347.43 10、财务费用(2亿-3年计） -297.00-594.00-594.00-594.00-594.00-594.00-297.00-3,564.00 11、营业税金及附加-734.35-734.35-550.76-734.35-550.76-367.18-3,671.75 12、印花税(销售收入*0.05%)-6.74-6.74-5.05-6.74-5.05-3.37-33.69 13、土地增值税(先以1%预缴,清盘结算)-134.74-134.74-101.06-134.74-101.06-67.37-673.72 14、企业所得税-336.86-336.86-252.64-336.86-252.64-2,758.53-4,274.39 15、归还贷款-4,000.00-4,000.00-4,000.00-8,000.00-20,000.00 净现金流量-248.8323,559.385,429.75549.175,701.714,095.05-5,263.0533,823.18 累计净现金流量-248.8323,310.5528,740.3029,289.4834,991.1839,086.2433,823.18 附件四 * 首首一一期期A2A2区区项项目目投投资资分分析析- 损损益益预预测测表表 单位: *集团*有限公司单位：万元 起(止)年月 项 目 2010年3月2010年07月2011年01月2011年07月2012年01月2012年07月2013年01月 合 计 2010年6月2010年12月2011年06月2011年12月2012年06月2012年12月2013年06月 销售收入 -13,474.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.1767,371.65 营业税费 -734.35734.35550.76734.35550.76367.183,671.75 销售净收入 -12,739.9812,739.989,554.9812,739.989,554.986,369.9963,699.90 减:销售成本 -7,657.727,657.725,743.297,657.725,743.293,828.8638,288.62 营业利润 -5,082.265,082.263,811.695,082.263,811.692,541.1325,411.28 期间费用及其它税费: - 1、 销售费用 -404.23808.46269.49673.72269.49269.492,694.87 2、 管理费用 192.55192.55192.55192.55192.55192.55192.141,347.43 3、 财务费用 297.00594.00594.00594.00594.00594.00297.003,564.00 4、印花税 -6.746.745.056.745.053.3733.69 5、土地增值税 -134.74134.74101.06134.74101.0667.37673.72 利润总额 -489.553,750.003,345.772,649.553,480.512,649.551,711.7617,097.57 企业所得税 -336.86336.86252.64336.86252.642,758.534,274.39 税后净利润 -489.553,413.143,008.912,396.903,143.652,396.90-1,046.7712,823.18 附件五 *首首一一期期A2A2区区项项目目投投资资分分析析-投投资资来来源源及及资资金金使使用用预预测测表表 单位: *集团*有限公司单位：万元 起(止)年月 项 目 2010年3月2010年07月2011年01月2011年07月2012年01月2012年07月2013年01月 合 计 2010年6月2010年12月2011年06月2011年12月2012年06月2012年12月2013年06月 现金流入23,060.0031,414.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.17108,371.65 1、销售收入-13,474.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.1767,371.65 2、公司投入18,060.002,940.00-21,000.00 3、贷款转入5,000.0015,000.00-20,000.00 现金流出-23,308.83-7,854.95-8,044.58-9,556.58-7,772.62-6,010.70-12,000.22-74,548.47 1、 征地补偿费- 2、 地价（含契税）-14,054.91-14,054.91 3、 各项政府收费-768.13-192.03-960.16 4、 前期投入费-1,090.93-1,090.93 5、 基建工程费-5,760.50-4,114.64-4,114.64-2,468.79-16,458.57 6、 小区配套工程费-1,054.52-1,054.52-1,054.52-1,054.52-1,054.52-5,272.61 7、 不可预计费用-90.29-90.29-67.72-67.72-45.14-45.14-45.14-451.44 8、 销售费用-404.23-808.46-269.49-673.72-269.49-269.49-2,694.87 9、 管理费用-192.55-192.55-192.55-192.55-192.55-192.55-192.14-1,347.43 10、财务费用-297.00-594.00-594.00-594.00-594.00-594.00-297.00-3,564.00 11、营业税金及附加-734.35-734.35-550.76-734.35-550.76-367.18-3,671.75 12、印花税(销售收入*0.05%)-6.74-6.74-5.05-6.74-5.05-3.37-33.69 13、土地增值税(先以1%预缴,清盘结算)-134.74-134.74-101.06-134.74-101.06-67.37-673.72 14、企业所得税-336.86-336.86-252.64-336.86-252.64-2,758.53-4,274.39 15、归还贷款-4,000.00-4,000.00-4,000.00-8,000.00-20,000.00 附件六 * 首首一一期期A2A2区区项项目目投投资资分分析析- 销销售售进进度度预预测测表表 单位: *集团*有限公司单位：万元 起（止）年月 项目 2010年3月 2010年07月2011年01月2011年07月2012年01月2012年07月2013年01月 合 计 2010年6月 2010年12月2011年06月2011年12月2012年06月2012年12月2013年06月 联 排 低 层 住 宅 住宅销售建筑面积（平方米）-1,062.461,062.46796.851,062.46796.85531.235,312.32 住宅销售单价5,500.005,500.005,500.005,500.005,500.005,500.005,500.00 住宅销售收入 （万元）-584.36584.36438.27584.36438.27292.182,921.78 所占比例0.00%20.00%20.00%15.00%20.00%15.00%10.00%100% 双 联 低 层 住 宅 住宅销售建筑面积（平方米）-8,753.348,753.346,565.018,753.346,565.014,376.6743,766.72 住宅销售单价6,800.006,800.006,800.006,800.006,800.006,800.006,800.00 住宅销售收入 （万元）-5,952.275,952.274,464.215,952.274,464.212,976.1429,761.37 所占比例0.00%20.00%20.00%15.00%20.00%15.00%10.00%100% 独 栋 低 层 住 宅 住宅销售建筑面积（平方米）-6,307.006,307.004,730.256,307.004,730.253,153.5031,535.00 住宅销售单价11,000.0011,000.0011,000.0011,000.0011,000.0011,000.0011,000.00 住宅销售收入 （万元）-6,937.706,937.705,203.286,937.705,203.283,468.8534,688.50 所占比例0.00%20.00%20.00%15.00%20.00%15.00%10.00%100% 高 层 住 宅 住宅销售建筑面积（平方米）- 住宅销售单价- 住宅销售收入 （万元）- 所占比例-0% 商 业 商业销售建筑面积（平方米）- 住宅销售单价- 住宅销售收入 （万元）- 所占比例-0% 车 位 车位销售位数（个）- 车位销售单价- 车位销售收入 （万元）- 所占比例-0% 销售面积小计-16,122.8116,122.8112,092.1116,122.8112,092.118,061.4080,614.04 销售收入小计-13,474.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.1667,371.65 商 业 基准方案IRR指标： 14.10%NPV指标：7,950.37净利润：1 12 2, ,8 82 23 3. .1 18 8动态回收期：1.84 * 首首一一期期A2A2区区项项目目投投资资分分析析- 投投资资现现金金流流量量预预测测表表 单位: *集团*有限公司单位：万元 起（止）年月 项 目 2010年3月2010年07月2011年01月2011年07月2012年01月2012年07月2013年01月 合 计 2010年6月2010年12月2011年06月2011年12月2012年06月2012年12月2013年06月 现金流入-13,474.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.1767,371.65 1、销售收入-13,474.3313,474.3310,105.7513,474.3310,105.756,737.1767,371.65 2、股东投入 - 3、贷款转入 - 现金流出-23,308.83-7,854.95-8,044.58-5,556.58-3,772.62-2,010.70-4,000.22-54,548.47 1、 征地补偿费 - 2、 地价（含契税） -14,054.91-14,054.91 3、 各项政府收费 -768.13-192.03-960.16 4、 前期投入费 -1,090.93-1,090.93 5、 基建工程费 -5,760.50-4,114.64-4,114.64-2,468.79-16,458.57 6、 小区配套工程费-1,054.52-1,054.52-1,054.52-1,054.52-1,054.52-5,272.61 7、 不可预计费用-90.29-90.29-67.72-67.72-45.14-45.14-45.14-451.44 8、 销售费用-404.23-808.46-269.49-673.72-269.49-269.49-2,694.87 9、 管理费用-192.55-192.55-192.55-192.55-192.55-192.55-192.14-1,347.43 10、财务费用-297.00-594.00-594.00-594.00-594.00-594.00-297.00-3,564.00 11、营业税金及附加-734.35-734.35-550.76-734.35-550.76-367.18-3,671.75 12、印花税(销售收入*0.05%)-6.74-6.74-5.05-6.74-5.05-3.37-33.69 13、土地增值税(先以1%预缴,清盘结算)-134.74-134.74-101.06-134.74-101.06-67.37-673.72 14、企业所得税-336.86-336.86-252.64-336.86-252.64-2,758.53-4,274.39 15、归还贷款- 净现金流量-23,308.835,619.385,429.754,549.179,701.718,095.052,736.9512,823.18 累计净现金流量-23,308.83-17,689.45-12,259.70-7,710.521,991.1810,086.2412,823.18 附件七 恒恒大大山山水水城城项项目目首首一一期期A A区区投投资资分分析析-敏敏感感性性分分析析 销销售售价价格格敏敏感感性性分分析析 基准方案 售价变动 -10%-5%5%10% 净现值7,950.372,224.755,087.5610,813.1813,675.98 净现值升降幅度-72.02%-36.01%36.01%72.02% 财务内部收益率14.10%6.91%10.56%17.56%20.94% 财务内部收益率升降幅度-50.96%-25.12%24.52%48.54% 净利润12,823.186,086.029,454.6016,191.7719,560.35 净利润升降幅度-52.54%-26.27%26.27%52.54% 动态回收期（年）1.842.492.641.932.02 回收期变化幅度0.01%0.01%0.00%0.00% 销销售售成成本本敏敏感感性性分分析析 基准方案 销售成本变动 -10%-5%5%10% 净现值7,950.3710,725.779,338.076,562.675,174.97 净现值升降幅度34.91%17.45%-17.45%-34.91% 财务内部收益率14.10%18.10%16.06%12.20%10.36% 财务内部收益率升降幅度28.36%13.94%-13.47%-26.50% 净利润12,823.1815,911.1714,367.1811,279.199,735.20 净利润升降幅度24.08%12.04%-12.04%-24.08% 动态回收期（年）1.841.951.901.772.62 回收期变化幅度0.00%0.00%0.00%0.01% 附件八 * 房房地地产产开开发发税税费费项项目目及及标标准准表表 序序征征税税项项目目文文件件号号征征管管部部门门征征收收时时间间征征收收标标准准备备注注 1营业税国务院令第136号 成都市地方税 务局(属地)分局 于次月10天内申报缴纳按售房营业额5% 2城市维护建设税国务院令第137号同上于次月10天内申报缴纳应缴营业税额*5%外资、中外合资企业免予计征 3教育费附加同上于次月10天内申报缴纳应缴营业税额*4%外资、中外合资企业免予计征 4土地增值税国税发1996004号 同上 于房地产合同签订之日起7 天内申报，经核定后按规定 期限缴纳。 按每月售房收入的1%预征,待项目竣工 结算后清算,以转让房取得的收入减除 各项扣除项目后,增值额未超过20%免 征,超过实行四级超率累进税率计征: 超50%的部分,税率30%