民事权利与义务（二）

民事权利与义务（二）,物权法,一、物权概述1.物权法第2条第三款：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”,2.物权的特性（1）物权是权利人直接支配物并享受其利益的权利（2）物权的标的物原则上为特定物、独立物和有体物（3）物权具有绝对性、对世性（4）物权具有排他性（5）物权具有公示性,3.物权与债权（1）权利性质不同（2）权利客体不同（3）主体不同（4）权利效力不同（5）权利存续期间不同,案例：甲为了孩子教育问题，准备在学区地段买房，于是准备将位于鄞州区的房屋出售。过了一段时间，甲与乙达成协议，将房屋出售给乙并将房屋交付于乙。后来，甲楼下的邻居丙知道甲要卖房的事后，也想买下甲的房屋，将自己家装修成复式楼，于是出高价向甲购买房屋，甲又将房屋卖与丙并办理了所有权转移登记手续。试问：（1）甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效？（2）丙可否向乙请求给付房屋？（3）乙可以向甲主张何种权利？,补充：破产法第113条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。”第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”,4.物权的客体物权法第2条第二款：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”注意：货币的占有即等于所有，因此，在货币被侵占时，只能根据合同关系、不当得利制度或者侵权行为制度获得救济，而不适用原物返还请求权、占有回复请求权。,5.物权请求权物权请求权，是指权利人为了恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定行为或不为一定行为的权利。（1）返还原物请求权（2）排除妨害请求权（3）消除危险请求权（妨害防止请求权）（4）恢复原状请求权物权法第36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”,二、物权变动1.引起物权变动的原因法律行为以外的其他原因：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（物权法第28条）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（物权法第29条）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（物权法第30条）注意：依照前述享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（物权法第31条）,例：某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？（2010/三/53）A房屋应归甲所有B房屋应归乙所有C抵押合同有效D抵押权未成立,注意：物权法第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”（合同效力与物权效力的区分原则）,2.物权变动模式物权法第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”,例外：物权法第24条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”第127条：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”第158条：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”,3.物权公示的方法及效力（1）物权公示的方法不动产登记动产占有（交付）（2）物权公示的效力物权法原则上确立了公示生效主义，例外承认公示对抗主义。,3.不动产登记制度（1）不动产登记的概念不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。登记行为：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,物权法第10条第二款：“国家对不动产实行统一登记制度。”不动产登记“五统一原则”（统一登记机构、统一法律依据、统一效力、统一程序、统一权属证书）注：2015年3月1日实施的不动产登记暂行条例；2016年1月1日实施的不动产登记暂行条例实施细则,（2）登记的不动产权利范围（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权等。,（3）登记机构由不动产所在地的登记机构办理原登记机构：不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门a.土地管理部门；b.房产管理部门；c.农业主管部门；d.林业主管部门；e.海洋行政主管部门；f.地质矿产主管部门,现登记机构：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（不动产登记暂行条例第6条）例如：宁波市不动产登记服务中心,补充：2014年5月7日，国土资源部办公厅下发关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知（以下简称通知）。通知明确，根据中央编办关于整合不动产登记职责的通知和中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制有关问题的批复，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。不动产登记局挂牌成立，标志着统一的不动产登记机构正式组建，不动产登记“四统一”工作（登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一）迈出了坚实一步，为建立和实施不动产统一登记制度提供了有力的组织保障。,（4）登记生效时间物权法第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”,（5）登记簿与权属证书物权法第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”物权法第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”,（6）预告登记物权法第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”,4.动产物权的变动（1）动产物权变动的一般规则占有与交付（现实交付）（2）交付的特殊形式（拟制交付或观念交付）简易交付指示交付占有改定,补充：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第9条：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”,第10条：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”,例：甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？（2010/三/6）（修改）A归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失B归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任C归丙所有，但甲应赔偿乙的损失D归丙所有，但丙应赔偿乙的损失,所有权,一、所有权的概念物权法第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”,二、所有权的种类1.国家所有权矿藏、水流、海域、城市的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源、国家所有的野生动植物资源、无线电频谱资源、国家所有的文物、国防资产、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施等。2.集体所有权（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施等。3.私人所有权4.社会团体所有权,三、所有权的取得1.征收（1）征收的概念征收，是指国家基于公共利益的需要，在依法给予补偿的前提下，将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产转移给国家所有的行为。补偿：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。,（2）征收的特征征收的目的必须是为了公共利益；征收的主体是国家；征收是转移所有权的行为；征收必须依法作出补偿；征收的对象主要是不动产。注意：征收（第42条）与征用（第44条）的区别补充：2011年国有土地上房屋征收与补偿条例例：贾敬龙案；“穷人的草房，风可以进，雨可以进，国王不能进”,补充：物权法第44条：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”,我国的“钉子户”,东京成田机场“钉子户”46年不搬,美国的“钉子户”2016年4月起，北达科他州立岩苏族印第安原住民抗议一项输油管道工程，立岩苏族向联邦法院提起一份长达48页的投诉，称这项输油管道工程无视破坏环境的风险，同时违反了联邦法中对于印第安历史与宗教圣地的保护法律。而联邦法院也很快驳回了立岩苏族的投诉书11月27日晚至11月28日凌晨，大批抗议民众在美国北达科他州首府俾斯麦市以南的某建筑工地示威。抗议者自称“水资源保护者”，搭建起帐篷，但政府称这些抗议者非法入侵DakotaAccess公司的私人领域，并从7个州调来了防暴警察。很快，约200名防暴警察驾驶着装甲车、开着直升飞机来到事发地点，与抗议民众发生长达6小时的冲突对峙。美国原住民的抗议示威活动不会因为政治制止、警方逮捕而停止，立岩苏族领袖DavidArchambaultII以及更多的抗议者表示将会为了家园抗争到底；政府也并没有表现出妥协的意思，北达科他州官员称将会通过罚款压制抗议活动。,2.善意取得（1）善意取得的概念善意取得，又称即时取得，是指无处分权人处分他人的动产或不动产，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得该财产的所有权或其他物权的制度。价值：兼顾财产所有权人的静态安全的保护与财产交易的动态安全的保护,（2）善意取得的构成要件无处分权人处分他人财产；受让人基于法律行为而受让动产或不动产所有权；无权处分人基于所有人或其他合法占有人的意思占有动产；占有委托物与占有脱离物受让人受让该不动产或者动产时出于善意；受让人以合理的价格转让；完成了法定的公示方法。,注意：物权法第107条：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”思考：盗赃物是否可以适用善意取得？,物权法第107条规定：占有脱离物原则上不发生善意取得。占有脱离物，指非基于占有人的意思而丧失占有的动产，盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物等都是。占有人对占有脱离物实施无权处分的，原则上善意的第三人不能善意取得（利益衡量的天平此时倾向于占有脱离物的所有权人），权利人有权自知道或者应当知道善意第三人之日起2年内请求善意的占有人返还（注意这个期间的起算点：不是自遗失或被盗之日，而是自权利人知道善意占有人之日）。若善意第三人是通过拍卖或者从具有经营资格的经营者处购买，善意第三人有权请求权利人支付自己（向无权处分人）支付的价款（有偿回复），权利人拒绝支付的，无权请求善意占有人返还。2年期间届满，权利人未请求善意占有人返还的，善意第三人于此时善意取得动产物权。只要在前述2年期间内，占有脱离物恒为占有脱离物，不论辗转多少手，均不发生善意取得的效果。,（3）善意取得的法律效果受让人取得标的物的所有权等物权。原所有人可以向出让人主张权利。基于合同请求出让人承担违约责任；请求侵权损害赔偿；请求返还不当得利。,共有,一、共有的概述1.共有的概念共有，是指两个或两个以上的民事主体共同对某项财产享有所有权。2.共有的形式：按份共有和共同共有,二、按份共有1.按份共有的概念按份共有，是指两个或两个以上的民事主体按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。2.按份共有中“份额”的确定物权法第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”,3.按份共有人的权利和义务（1）按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。（2）按份共有人有权按照约定管理共有财产。物权法第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。,（3）按份共有人有权处分其份额，但转让其份额时其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。（4）按份共有人处分共有财产的权利。物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,补充：城镇房屋租赁合同解释第24条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”,4.约定不明视为按份共有物权法第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”,例：红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？（2010/三/7）A该楼发生的管理费用应按投资比例承担B该楼所有权为按份共有C红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D彩虹公司对其享有的份额有权转让,三、共同共有1.共同共有的概念共同共有，是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的共有关系。区别：按份共有与共同共有按份共有与共同共有的区别：（1）成立的原因不同；（2）权利享有和义务承担不同；（3）分割的限制不同；（4）共有物管理不同；（5）是否享有优先购买权不同。,2.共同共有的类型：夫妻共有；家庭共有；遗产分割前的法定继承人之间的共有；被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。,3.共同共有人的权利和义务（1）共同共有人对共有财产共同享有所有权。（2）共同共有人有权按照约定共同管理共有财产。物权法第96条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”物权法第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担。（3）处分共有财产时须全体共同共有人同意。物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,四、共有财产的分割1.共有财产的分割原则物权法第99条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”,2.共有财产的分割方式（1）实物分割（2）变价分割（3）折价补偿3.分割的效力物权法第100条第2款规定：“共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”注：共有人的瑕疵担保责任类似于出卖人的瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任,五、因共有财产而产生的共同债务1.外部关系无论是按份共有还是共同共有，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。2.内部关系在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务；共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”,建筑物区分所有权,建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特别所有权。,相邻关系,1.因用水、排水产生的相邻关系物权法第86条：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”2.因通行产生的相邻关系物权法第87条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”3.因建造、修缮建筑物以及铺设管线形成的相邻关系物权法第88条及第91条，“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”但是，“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”,4.因通风、采光产生的相邻关系物权法第89条：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”5.因环境保护产生的相邻关系物权法第90条：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”,用益物权,一、用益物权的概述1.用益物权的概念用益物权，是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有的的占有、使用和收益的权利。,3.用益物权的体系用益物权的体系包括：典型用益物权准物权土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权准物权（探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权）,二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概述1.土地承包经营权的概念土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。,（二）土地承包经营权的取得1.土地承包经营权的设定土地承包经营权合同物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”物权法第126条规定：“耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”,（三）土地承包经营权流转农村土地承包法第37条第1款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”,三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概述1.建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指民事主体以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，依法对国有土地享有占有、使用和收益的权利。,（二）建设用地使用权的设立1.出让方式：协议、拍卖、招标、挂牌等物权法第137条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”2.划拨城市房地产管理法第24条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。,3.建设用地使用权的登记物权法第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”4.“房随地走”和“地随房走”规则物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”物权法第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”,5.建设用地使用权消灭后土地上房屋及其他不动产的归属注意：物权法第149条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”,案例：北京“画家村”农村房屋买卖纠纷案北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村，马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，双方签订了买卖协议，马某将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李某，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭某和康某。后因房价飙升，2006年2月份，马某夫妇要求确认购房合同无效。,分析：根据土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。,四、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概述1.宅基地使用权的概念宅基地使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。,2.宅基地使用权的取得宅基地使用权的设立行政审批程序：农户申请农村集体经济组织讨论乡（镇）人民政府审核县级人民政府批准农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权注：一户只能申请一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。,3.宅基地使用权的流转物权法第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权随房屋一并转让。转让后，原权利人不得再次申请宅基地。土地管理法第62条第四款：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。,注：土地管理法第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”1999年国务院办公厅还专门出台严禁炒卖土地的通知，规定农民住宅仅限于在本集体经济组织内转让，不得转让出售给城市居民，有关部门不得批准城市居民占用集体土地建设住宅，对于违法建造和购买的住宅，不得发放土地使用证和房产证。随着城市建设用地日益紧张，建立在农村集体土地上的小产权房越发炙手可热。针对这种现象，国家多次发文禁止城镇居民购买农村宅基地，并对宅基地流转加强了监督管理。但在中国土地协会原秘书长黄小虎看来，保护农村集体土地权属的出发点虽好，限制宅基地以防范农民流离失所的说法却值得商榷，学者认为“目前没有任何调查报告及评估结果显示农民退出宅基地会居无定所。”,补充：广东省为减少基层政府与企业面临的政策牵绊，于2005年出台了集体建设用地使用权流转管理办法，规定广东省农民集体建设用地可入市交易，自由出让、出租、转让、转租和抵押。这是中国第一个允许集体建设用地直接入市交易的省级地方性法规，也是中国农民集体土地第一次赢得合法入市的权利。,补充：目前中国农村宅基地有1020是闲置的，部分地区闲置率高达30。与此相对的是，农村新增人口对宅基地的需求依然强烈，但中国的土地政策严格限制其自由流转，因此有偿退出成为决策层的一项共识。2016年初，国务院常务会议部署新型城镇化推进工作时即提出，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的“依法自愿有偿退出机制”。探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，将会促使农村宅基地分配或使用制度发生变化，但究竟变化到什么程度，取决于地方的尝试能走得多远。2016年，已经酝酿多年的农村宅基地改革，“向前”迈出了一步。3月4日，安徽省国土资源厅、财政厅、住建厅联合发布通知，要求建立退出宅基地激励机制，市、县政府要设立退出宅基地奖励资金，鼓励村民自愿退出宅基地。根据安徽的政策，自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，在进城购买商品房时，当地政府可按其退出合法宅基地面积，给予一次性购房奖励，补贴标准由各地确定。在安徽之前，江苏、四川、江西等多地已在尝试宅基地有偿退出的方案。,关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见（2016.9）二、(五)提高农村土地利用效率结合农村宅基地制度改革，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，对旧村庄、旧宅基地和闲置农村建设用地进行整理复垦，增加耕地面积，在满足农民安置、农村发展用地的前提下，可将节余的建设用地用于城镇建设。三、（三）现阶段，不得以退出农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。,案例：全国首例有关眺望权的官司吕某家住北京丰台莲香园小区号楼。他介绍，年月，他家西北侧一大厦开工后，原本站在窗前就能看到的西山看不见了，阳光也照不进屋内。另外，这座大厦的许多阳台都可直视他家主卧室等处。因此，开发商侵犯了他的眺望权、采光权、视觉卫生权，也使他的隐私权受到侵害。于是，吕某于年月日将开发商告上了法庭。法院认为被告开发建设的大厦距原告吕某居住的房屋有米，符合北京市生活居住建筑间距暂行规定，遂以吕某所称事实和法律依据不足为由驳回了他的诉讼请求。（中国江苏网）,五、地役权1.地役权的概念地役权，是指不动产权利人按照合同约定，利用他人的不动产以提高自己不动产效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。物权法第156条：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”,2.地役权与相邻关系联系：（1）产生原因相同；（2）权利内容类似；区别：（1）二者产生的依据不同；（2）二者法律性质不同；（3）二者调整范围或者内容不同；（4）二者在有偿或无偿、存续期间上的不同；（5）二者的救济方式不同。,3.地役权的取得地役权登记对抗主义物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”,4.地役权的转让（1）地役权的从属性物权法第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”物权法第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”,物权,内容,农村土地承包经营权,基地使用权,宅基地使用权,建设用地使用权,地役权,标的物,土地,土地,土地,土地,发生,意定,意定,出让、划拨,意定,内容及效力,用益内容,对价,期限,处分性,特殊消灭事由,从事种植业、林业畜牧业等农业生产,30,30-50,30-70,有偿：地租,转包、互换、转让流转期限不得超过承包期剩余期限,建造建筑物、构筑物及附属设施,转让、互换、出资、赠与或者抵押，不超剩余期,有偿，无偿,30-40-50-70,建造住宅及其附属设施,无偿,转让适用土地管理法等法律法规,利用他人不动产以提高自己不动产效益,有期,不得与需役地分离转让或为其他权利标的(从属性),有偿无偿,期满撤销抛弃,抛弃等,土地灭失,担保物权,一、担保物权概述1.担保物权的概念及特征担保物权：指以确保债务清偿为目的，于债务人或第三人所有的物或者权利之上所设定，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。2.特征：（1）担保物权以确保债权清偿为目的；（2）担保物权是在债务人或第三人所有的物或权利上设定的；（3）担保物权具有优先受偿的效力；,（4）担保物权具有从属性成立上的从属性转移上的从属性例：物权法第192条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”效力上的从属性物权法第172条：“担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”消灭上的从属性物权法第177条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”,（5）担保物权具有物上代位性物权法第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”,3.担保物权的消灭主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形。,二、抵押权1.抵押权的概念抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押人：债务人或者第三人抵押权人：债权人抵押财产：提供担保的财产,2.抵押财产（1）抵押财产的范围债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；（房地产抵押）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；（浮动抵押）正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。,注意：动产浮动抵押：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。（物权法第181条）第189条：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”,注意：抵押期间，抵押财产处于不确定状态，抵押人可以自由处分抵押财产，只有约定或者法定的实现抵押权的条件成就时，抵押财产才能确定。实现抵押权时，抵押期间处分的财产不能追及，新增的财产要作为抵押财产。,例：某农村养殖户为扩大规模向银行借款，欲以其财产设立浮动抵押。对此，下列哪些表述是正确的？（2010/3/56）A该养殖户可将存栏的养殖物作为抵押财产B抵押登记机关为抵押财产所在地的工商部门C抵押登记可对抗任何善意第三人D如借款到期未还，抵押财产自借款到期时确定,抵押中的“地随房走、房随地走”：物权法第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第200条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”第201条：“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”,（2）不能抵押的财产土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。,3.抵押权的设定设定抵押权：书面抵押合同抵押登记（1）抵押合同抵押合同一般包括下列条款：被担保债权的种类和数额；债务人履行债务的期限；抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；担保的范围。注：禁止流押，即抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。（物权法第186条）,（2）抵押登记（不动产）登记生效主义：以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（动产）登记对抗主义：以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。注：动产浮动抵押采登记对抗主义,4.抵押权的效力（1）对抵押权人的效力抵押权人的优先受偿权；抵押权人的顺位权；物权法第199条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”,抵押人的出租权A.租赁权先于抵押权订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。B.租赁权后于抵押权抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”,案例：张某有空房一套，去年1月张某因借款将房屋抵