星河湾的开发理念设计精髓及品牌影响培训_420页.ppt

,星河湾的开发理念、设计精髓及品牌影响,星河湾如何在北京缔造奇迹,中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放,一、星河湾系列产品对城市区域的影响,城市生态空间是人类生活空间的一部分，随着工业化程度的提高和经济的发展，城市生态空间规模在不断扩大，城市在国家经济中的地位越来越突出。我国工业总产值的50%，国内产值的70%，税收的85%来自城市。改革开放以来，中国的城市建设得到了前所未有的发展，中国城市已达666个（特大城市40个，大城市56个，中等城市217个，小城市352个）。,城市生态空间是人类生活空间的一部分，随着工业化程度的提高和经济的发展，城市生态空间规模在不断扩大，城市在国家经济中的地位越来越突出。我国工业总产值的50%，国内产值的70%，税收的85%来自城市。改革开放以来，中国的城市建设得到了前所未有的发展，中国城市已达666个（特大城市40个，大城市56个，中等城市217个，小城市352个）。,（一）城市的成长形态和中国居住区特色,1、城市的成长形态（1）原有城市部分的改造或增建如危改和搬迁聚集区。（2）在原有城市基础上的扩大如城市边缘（郊区）的聚集区。（3）建设新城如卫星城和开发区。,住宅建设普遍于上述三种“成长形态”中。其建造数量大体要占到城市建设总量的6070%。可见，住宅是城市建设的重要组成部分。一个城市的空间形态，在很大程度上取决于城市街区的住宅，住宅的建设水平的高低，开发项目品质的优劣都会对城市面貌和形态产生影响。,2、中国居住区特色（1）高密度控制下的居住环境。（2）相对封闭的大区域管理。（3）多空间的集合式住宅群体。（4）多种交往空间的相互渗透。（5）多种分散的配套服务业态。,（二）精心塑造空间形态让城市具有特色和文化气息,城市的开发模式要遵循城市空间的布局。尤其是房地产开发项目的开发模式，不能单纯由经济和需求来决定，一定要受到城市规划的总体控制。只有让开发项目“服水土”，才能形成城市和开发项目自有的个性。一个城市最有价值的方面恰恰是城市个性和文化气息的彰显。,广州星河湾在珠江支流河畔打造了具有南国风情的住宅小区，为广州华南板块的房地产开发项目树立了样板，同时为当地的城市建设增加了浓重的一笔，成为广州城市建设的代表作品。它的建筑造型和景观绿化被许多开发项目复制，但是星河湾所造就出来独有的城市居住氛围是无法复制的。,（三）开发建设高品质项目维护城市的生态环境,房地产开发项目是城市的组成细胞，这个细胞是否优良，关系到城市的肌体是否健康。由于城市发展迅速过快，出现了许多城市病：如道路拥挤，交通噪声过大，热岛效应加大，河流污染加剧等等。城市生态环境是城市建设中最宝贵的财富，决不能采取急功近利以破坏生态环境为代价的开发建设，这不但会抑制城市的健康成长，还会给城市带来更为沉重的负担。,一个高品质的开发项目，首先是一个生态环境良好的项目，是城市中的“绿色细胞”。广州星河湾和北京星河湾可以说把生态环境做到了极致，在两个项目的建设中都采用较先进的生态技术，创造出优美的居住区环境，那鱼游清水，花繁叶茂，色彩纷呈的景色，令人信服和感叹。,（四）开发建设高品质项目增加城市活力,城市的规划，实际上是对城市资源优化配置的一项系统管理。对房地产来说，就是通过扩大城市的建设规模和提高城市环境质量，来吸引产业要素的聚集，创造更高的经济效益和社会效益。打造房地产项目的品牌，正是为提高城市建设做出了贡献，它为城市创造了优越的条件，有益于吸收外部人才的流入和外部资金的汇集，增加了城市竞争的活力。,北京星河湾项目在开盘时亮出了“新北京，新城市住宅，新品质生活”的主题词，三天的时间就吸引了百名各界人士来签约。精心塑造的居住环境和精美的室内装修都令人耳目一新。让人们领略了“品质至上的理想家园”的建设风范，星河湾的开发建设带动了周边房地产品质的提升。,（五）开发建设高品质项目为美化城市作贡献,无论是开发建设公共项目还是居住项目，在为城市建设添砖加瓦的同时，还在改变着城市的局部空间，改变着城市的街区，改变着城市的天际线。开发项目的尺度、形状、规模都关系到城市建设的未来发展。,星河湾在建设的全过程中，始终把项目和环境紧密结合起来，提出了“五大结合”原则。即：“注重建筑与环境的结合，环境与功能的结合，环境与内外空间的结合，环境与人性化的结合，观赏性与实用性的结合”。为此，宏宇开发公司在广州星湾建造了中国最长“骑江木道”，将原本杂乱的城市河流水岸变成了景观长廊。同时还把城市立交桥的下部空间美化为供居民休闲锻炼的交往场所。,在北京星河湾，该公司投入千万资金改造了相邻旧居住小区的临街围栏和变电所，种植大量花草树木，形成整洁干净的林荫大道，同时还将原来的排水沟由明改暗，完全改变了四周的环境。在城市预留的公共绿地上，宏宇开发公司出资植树种草，挖土造湖，开辟出柳荫环抱的住区公园。可以讲，建造一个星河湾就会优化一个地方的区域环境，就会为城市建设增添光彩，这也是大多数高品质开发项目所具有的共同特点。,（六）开发建设高品质项目促进城市和社会和谐发展,中国的住宅建设已跨入到一个新的转型期，即“增长方式由速度规模型向质量效益型转变”，因此，“追求高品质，塑造新生活”应该成为住宅建设领域中的风向标。要像星河湾那样，达到高的舒适程度，高的功能配置，高的性能标准，高的质量保证和高的技术集成。,要通过打造品牌，引导消费者新的居住理念，新的消费意识，新的生活行为，建立新的交往形态，探索新的管理模式。市场向消费者提供高品质住宅的同时，实际上也赋予了消费者许多新的生活理念，塑造出一种新的生活氛围，促进了城市和社区的安定团结，这对于建设和谐社会有着十分重要的现实意义。,近年来，党中央提出科学发展观，发展循环经济，走新型工业化道路，构建和谐社会一系列理论命题，其中的立意就是：要从战略的高度，从可持续发展的长远利益上，重新审视中国建设之路，重新确定未来的发展目标和计划。今天的房地产开发企业要把节能、节地、节水、节材和环境保护放在首位，增加对社会对城市建设的责任感。,二、星河湾高品质住宅的开发理念,1、品质至上，服务至上；2、精致均好，产品高端；3、自成风格，系列开发；4、兼收并蓄，为我所用；,三、广州新湾规划设计的创新和演变,1、组团、小区模式的探讨；2、环境景观与水的循环利用；3、交往空间的设置；,四、北京星河湾逆向思维的产品定位,北京星河湾的逆向思维,1、不以区位定豪宅，一反周边楼盘的定位，异军突起。2、适当降低容积率，一反北京高追容积率的做法。3、不封阳台，一反北京封闭阳台的习惯做法。4、精装修房，一反北京高层高档住宅大都出售毛坯房的做法。5、优化环境在先，销售在后，一反北京销售在先优化环境在后的做法。,五、星河湾建筑风格与当代住宅的流派,1、现代简约派2、中式简约派3、欧式古典派、4、后欧式古典派5、地中海风格派（西班牙风格）6、东南亚风格派星河湾后古典派+夏威夷风格,六、设计的价值取向,（一）策划创意与设计整合1、策划创意是造势之“源”，设计整合是入实之“根”，两者都顺应住宅潮流的变化。在这方面，我们不但要分析市场的营销所带来的种种效应。也要从居住的角度去改变策划的创意，从理念创新入手挖掘设计的价值。2、价值创新是产品开发战略的基石。价值不是价格，价值是客户得到的，而价格是客户付出的。创新正是为了不断满足客户的需求，创造出新的客户满意度和新的市场空间。创新是价值提升的有效途径。,（二）设计的价值取向,1.规划设计的价值2.住宅的户型价值3.住宅的景观再造价值4.住宅的装备价值5.住宅的性能价值,1、规划设计的价值策划的源泉，反映环境空间价值,规划设计价值体现,2、住宅的户型价值包括功能价值和空间价值,90平方米户型变化,元素的重组,户型空间价值体现,3、住宅的景观再造价值提升环境质量转化居住区价位区的关键所在,成都万科金色家园,4、住宅的装备价值反映产业化技术的集成水平给予商品住宅更多的附加值,采暖地区和夏热冬冷地区十五项推广技术,1、外墙外保温技术（复合墙体）2、太阳能应用技术（供热水、采暖供、供电）3、窗外遮阳技术4、新风置换技术5、再生水回用技术6、有机垃圾生化处理技术7、地源水源热泵应用技术8、水体生态净化技术9、屋顶绿化及隔热技术10、产业化装修成套技术11、辐射采暖技术12、采暖计量技术13、浮筑（架空）地面技术14、分户水质净化技术15、照明及变配电设备节能技术,住宅的装备价值体现,5、住宅的性能价值关系到住宅的全寿命周期反映住宅的品质和使用价值,转变住宅生产方式，转变设计理念，建设低碳为特征的“省地节能