住宅成本估算

住宅小区开发成本估算 房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是：楼面地价=地价（单位：万元/亩）666.67容积率 例：地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/；地价100万/亩，容积率2.0，楼面地价750元/。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约1.5-2.0左右，最大不能超过2.0. 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理）1、砖混多层带地下室：800元/-1000元/,全框架多层增加成本100元/ 2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/-1600元/(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/。3、高层（18层及以上）带地下室和人防：1400元/-1800元/(不含电梯)若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加200元/左右。 三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等1、土地勘察费2.5-3.0元/（征地面积）2、设计方案及设计图费11-15元/3、图纸审查费1.5元/，（人防工程审查费7.5元/）4、规划配套费住宅10元/，非住宅12元/5、墙体基金及散装水泥10.5元/6、项目立项及评估费按项目收取30000元/征地面积（约合1.0元/）7、项目环境评价费按项目收取15000-20000元/征地面积（约合0.4元/）8、工程造价咨询费1.0元/9、工程招标代理费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/）10、招投标网上交易费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/）11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准）12、原材料试验检验及各项检测费约15元/13、工程监理费约7元/14、三通一平、临时设施费约30-50元/15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定1.0元/综合以上各项约合90-120元/，有些收费项以各部门收费标准和实际情况确定。 四、小区配套设施包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观外，成本约150-200元/。 景观因项目而异。以达到市级绿化小区为例：设计费用和景观、树木、苗木采购及施工费用约为50元/。 五、营销费用 广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售情况投入，差距较大，一般为30-200元/。暂取50元/。 六、财务费用 按银行及公司有关情况估算 七、公司管理费用 根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/，暂取30元/。八、不可预见费 建设部有关规定，取费基数暂定10元/ 九、营业税 营业税、土地契税、企业所得税约为11% 综上按征地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/，小高层（10-17层）地下室2层（战时为人防工程），2个单元每单元2部电梯，建安工程造价取1360-1660元/，前期手续取费90元/，小区配套设施及市级绿化取费250元/，营销取