成都蜀郡锦绣城项目营销策划方案演示稿-99PPT.ppt

销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略1 房地产策划大全销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略2销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略3整体营销计划金秀市蜀军(暂定名)、 客户：成都星西华建设管理有限公司：北京日清叶巍(成都)房地产营销代理四川日清叶巍房地产经纪有限公司四川日清叶巍广告有限公司时间：2005年11月9日。 请对内部信息保密(草案)。销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略4、本案例的重点：产品调整建议推广和销售策略销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略5、前言本案例写作假设基础：所有预售手续将于2005年底前获得；整个项目将于2006年底完成。案例重点：根据当前产品定位状况提出修改建议，要求开发商在条件允许的范围内考虑并尽可能加快调整。根据总体进度，安排促销和销售周期、目标、策略和主要内容。一、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略6、第一部分研究方向、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略7、1、住宅市场综述今年1-7月，成都市商品房交易均价为4060元/平方米，同比上涨11.08%。其中，商品房平均价格为3677元/平方米，同比增长16.95%。从月度价格变化来看，新政策实施后，成都市商品房价格同比增长率开始逐月下降，从5月份的21.93%下降到6、7月份的15%左右。(1)宏观环境分析、销售规划、总体规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析和发展战略、市场调研和营销战略。从8月到6月到7月，房价略有下降，商品住房价格基本恢复到今年第一季度的水平(今年第一季度新建住宅销售价格为3690元/平方米)。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场研究、营销战略、9、消费心理、更理性和务实。一、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略10、2、市场趋势分析目前，成都住宅市场是2-3环最热的区域，统计显示，目前2-3环的供应量约占整个市场的70%，而3环以外的商品房供应量也接近20%。在价格方面，应该说成都目前的房价已经偏高。随着市场供求关系的变化，开发商在定价时也会更加谨慎。销售规划，住宅规划，商业地产规划，品牌推广，管理，可行性研究，投资分析，发展战略，市场研究，营销战略，11，预计在供应关系的影响下(成都住宅市场“供过于求”的局面短期内不会改变)，开发商资金的压力(银行资金供应紧张)和消费者的持续观望，成都的商业住宅价格不太可能有更大的上涨机会。因此，为了对付t(2)项目状况：项目二期有三栋建筑接近顶部。一期基础施工期间，施工现场比较混乱。外墙广告档次不高，已经损坏，影响了项目整体形象。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广与管理可行性研究、投资分析与发展战略、市场调研与营销战略、14、3、项目周边1000米范围内的社区设施(1)交通条件、公交线路：90路406路406段、公交及自驾车线路至项目：曹金路-双星路左转、光华路-双星路右转、武侯路-双星路。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场调研和营销战略等15项，(2)其他配套设施：教育：成都市第九中学、四川广播电视大学西校区。计划中的30亩大医院。购物：计划农贸市场、双星公司、机器投资农贸市场等。公园：永康森林公园，销售规划大全，住宅规划，商业地产规划，品牌推广与管理可行性研究，投资分析与发展战略，市场研究与营销战略，16，4。项目周边环境生活氛围：治安状况差：空气状况差：一般噪声状况：噪声较大，企业：几家工业机械厂景观：60亩体育公园规划：体育公园；30英亩的大型医院；武侯区政府新行政中心。一、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略17、5、项目经济技术指标(来自项目现场销售数据)(1)总净用地面积70267.16m2(2)总建筑面积226830m2，销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略18、 其中：地上建筑面积：193475m2住宅建筑面积：165938m2商业建筑面积：19322m2其他建筑面积：6969m2 (3946m2架空地板)地下建筑面积：!DOCTYPEm2销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场调研和营销战略，19。 住户：1，789容积率：2.7(不含楼面面积)容积率：21079m2建筑密度：29.9%绿地率：30%车辆位置：1，075，其中184为地上；891地下非机动车：3837，包括：957地下停车位：2880，销售规划，住宅规划，商业地产规划，品牌推广，管理，可行性研究，投资分析，发展战略，市场研究，营销战略，20。区域产品评论代表房地产：星宇双城、花都新红观等产品形式：小高层电梯公寓是主要销售价格：电梯公寓约2700元/m2，多层住宅约3200元/m2；3.该地区供应产品的特点，销售规划，综合住宅规划，商业地产规划，品牌推广管理可行性研究，投资分析和发展战略，市场研究和营销战略，21。区域竞争发展代表发展方向：兴宇双城、花都关兴、销售规划大全、住宅规划、商业地产规划、品牌推广管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场调研和营销战略，22、兴宇双城：距项目约500米，总面积34.7亩，总建筑面积69000平方米。分两个阶段共发展了580个家庭。第一阶段包括两个11层的电梯公寓，共有233户人家。面积从50到150不等，包括72栋面积小于90平方米的小房子；一期目前销售价格为2700元/平方米，销售情况一般。第二阶段将于明年年初上市。销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析发展策略市场研究营销策略23，花都之星大厦：占地90亩，总建筑面积约1000平方米、销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场研究、营销战略、24、4、SWOT分析、劣势：区域认同度低；产品质量不高；周围自然环境差；糟糕的交通状况；公共安全环境需要解决。优势：规模大；配套设施相对完善。机遇：住宅市场延伸至三环路以外；购房者对西部地区的认知；区域市场竞争不太激烈；西三环的住宅价格高于3000元/平方米。威胁：宏观政策影响；卖方市场已经转变为买方市场；周围不确定和未知项目对本项目的影响；销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析和发展战略、市场研究和营销战略等25项SWOT分析结论(1)如何使本项目在激烈的宏观和区域市场竞争中脱颖而出？(2)在区域环境差、区域认知度不高的情况下，我们将采取什么样的策略让消费者选择本项目？(3)在总体规划已经确定，部分产品接近封顶的前提下，如何提高项目质量，创造优美的家居环境？销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场调研、营销战略，26、5、项目价格，本项目市场价格应为：2758.5元/m2。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广和管理可行性研究、投资分析和发展战略、市场调研和营销战略等27项，主要针对成都西部地区的业主，辐射到整个城市和郊区，以中低收入群体为主，依托项目的价格优势和自身的独特品质，吸引跨区域的消费者。6、目标客户群定位、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场调研营销策略、28、客户来源、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场调研营销策略、29、客户群基本特征、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场调研营销策略、30、 销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析发展战略市场研究营销战略第二部分产品调整建议销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析发展战略市场研究营销战略第32部分(下一阶段代表地块a，第二阶段代表地块b，第三阶段代表地块c)，1。 当前产品定位、销售规划、总体规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场研究和营销战略的缺陷，33，1。总体规划对地表景观的建设有一定的影响，因为其基底较大，特别是种植高大树木或大水域的难度较大；一期7号楼和9号楼之间将进行硬绿化(地面停车场)，这将破坏整体内部环境影响，对该部分的销售产生较大影响。第一条自行车道的开口位置不好(社区的中心位置)，没有进行包装处理，破坏了中心景观带的效果。社区外的商业街形象一般，档次较低。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广和管理可行性研究、投资分析和发展战略、市场调研和营销战略等34项，缺乏社区生活、健身和休闲等综合配套功能；综合商业建筑的规模相当笨拙(标准楼层超过1000平方米)，因此不适合吸引大型企业进入并提高整条商业街的热度。毗邻双星大道的综合楼的转角入口具有最佳的景观位置和交通位置，不用于增加商业卖点和功能；第一阶段过于接近业务，这影响了内部社区的舒适性和渗透性。第二和第三阶段的体积也太大。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析和发展战略、市场研究和营销战略，35、2、建筑的外部立面过于简单、单调，底部色调较浅，不够吸引人；由于项目规模大，建筑数量多，立面看起来单调，有统一的装饰框架和顶部栏杆。屋顶处理过于单调、对称，缺乏层次感。一期住宅小区的大门设计过于对称，缺乏新意。二楼商铺采用骑楼风格，装饰网格过多，不利于商铺的实际销售和运营。销售规划，住宅规划，商业地产规划，品牌推广，管理，可行性研究，投资分析和发展战略，市场研究和营销战略，36，认为：整体建筑设计水平不够，过分追求视觉平均，显得更加单调和保守，很容易找到住房的迹象，支持项目的形象和价格上涨，需要作出深入的调整。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析和发展战略、市场调研和营销战略，37、3、户型分配不明确，建筑面积不确定超过90m2中小户型(小于90平方米)相对适合市场需求，但面积较大，需要增加一些大中面积来丰富。跃过地板的阁楼公寓类型需要重新设计和澄清。这、销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广和管理可行性研究、投资分析和发展战略、市场调研和营销战略，39、4、环境水景是大型社区不可或缺的一部分，成都人尤其喜欢水景。目前，项目水景规划面积不够，设置相对简单，吸引力明显不足。过多的地面停车和车道入口破坏了内部环境的整体效果，降低了均匀性。缺乏更具创新性和反映景观品位的素描和雕塑。几个大团体的入口设计很平庸。一、销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略40、总平(1)充分利用架空地板解决总平规划中的诸多问题：因为建筑基本上是一层架空，而架空地板分为两种情况：第二，产品进一步调整建议， 销售规划大全住宅规划商业地产规划品牌推广管理可行性研究投资分析开发策略市场研究营销策略41、1)小区景观的中心部分，远景较好的这部分，在架空楼层加强绿化和环境效果； 在此期间，休闲桌椅、雕塑小品、综合健身场馆、小型健身设施(乒乓球、台球等)。)和儿童娱乐设施。2)居住区靠近临街商铺的部分将搬迁至原设计在居住区中间的地面停车场和自行车场，对居住区景观造成较大破坏。物业管理用房和社区会所也可以在第二部分集中解决。(2)商业部分的调整：目前商业规划中最明显的问题是体积过大，居住区外围包裹过紧，内外没有透明的交流空间，这对住宅的舒适性和私密性有一定的影响。从店铺分布来看，大的调整是不太现实的。考虑局部调整：销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广和管理、可行性研究、投资分析和发展战略、市场研究和营销战略，43。北规划路附近的建设过渡港一期工程可以开辟商业通道，展示内部社区；在第二阶段和第三阶段，相对较远的港口(东部底层商人)的销售在早期可能较慢，因此可以将它们取出并调整，以增加底层住宅建筑的花园，住宅建筑的快速销售将取代这部分商业的缓慢销售。销售规划、住宅规划、商业地产规划、品牌推广、管理、可行性研究、投资分析、发展战略、市场研究、营销战略、44、复杂建筑的处理：在前期有针对性的投资，借鉴“知亿都城”的经验，引入适合该建筑位置的商业业态，如大中型餐饮、休闲；立面风格经过调整，