房地产业论文关于房地产市场泡沫——基于合肥市房地产业论文范文参考资料

房地产业论文关于房地产市场泡沫基于合肥市房地产业论文范文参考资料 【关键词】房地产 泡沫 价格 房地产业是指经营土地，开发房地产，管理房地产及相关装饰和服务为一体的综合性产业。 有多种因素能够房地产业的发展产生影响（如：房地产市场的供求状况、国家宏观经济政策、地方政府经济政策、市场主体预期以及市场舆论导向等）。房地产业的健康发展与一个国家经济的发展紧密相关，房地产业的发展靠着国民经济的推动，反过来，它也能促进其稳定的发展。 “泡沫”一词在经济学中指某项资产的价格在连续的交易中急剧上涨，从而让其实际价值逐渐的偏离它的价格，市场主体对于该资产价格上涨的预期直接导致了该资产价格的上涨，当达到某一临界值时，会导致泡沫的破裂，市场主体又会产生悲观预期，资产价格大幅度下跌，不仅会导致持有者资产严重缩水，严重的甚至会引发 _。 因此房地产市场中投资者过分涌入是房地产泡沫产生的直接原因，致使虚假需求剧增，房地产价值逐渐偏离其价格。作为实物资产的房地产其实与虚拟资产有很大差别，但是因为严重的投机行为导致它成为了泡沫的载体。它形成主要有以下原因： （1）宏观层面：国家的经济政策、信贷政策等。若一国采用较为宽松的货币政策，降低信贷利率，加大市场流动性的投放，必然会使一部分资金流向房地产业；但过多的资金流入这个产业，就可能会产生“泡沫”。同时如一国经济处于上升期，必然会加大对于基础设施及房屋设施的投资，由于土地资源本身具有稀缺性，也会推动着土地价格上涨。 （2）微观层面：房地产市场过分投机行为。这种投机行为源于市场主体对房地产过分乐观的预期以及相关机构组织炒作，市场投资者将房子看成是一种金融资产而非传统的住房，投资于房地产业以期获得资产增值。 1993年我国的学者就已经开始研究非理 _在房地产市场中的表现。主要表现为城市的规划严重脱离市场化的进程，市场上出现大量“寻租”行为，以及盲目的哄抬地价。xx年学者发现了房地产市场的有效需求与有效供给问题，即房地产市场有效需求大于有效供给，房地产市场存在非理性泡沫。xx年国内学者通过对于房地产市场主体的情绪以及其他非理 _的研究，发现了房地产市场的价格变动主要和土地价格、购买者的情绪以及银行的利率等因素密切相关。 国外相比较于国内更早的就对房地产投资泡沫展开了研究，所以有着更为丰富的理论体系。相对来说比较耳熟能详的有两种理论非理性理论和理性理论。 1.非理性泡沫理论 （1）噪声交易模型 众所周知在有效市场假说理论中涉及三种有效市场。只有在强式有效市场中资产的市场价格才能充分的反应所有信息也就是资产的价值，在另外两种条件下的有效市场资产的价格并不能充分的反应资产的价值，他们之间存在一个偏差，在实际的交易过程中，由于资产的价值是客观存在的，噪声交易者不能充分的获取信息，就会把噪声误以为是正确的信息，从而去进行非理性的交易行为。 （2）羊群效应 通俗的说羊群效应是由一种非理性的盲目从众心理引起的，在经济学中对于羊群效应的界定是对于市场上没有获得正确信息的投资者，他们自己做出投资决策行为时主要是盲目的模仿市场上多数的投资者。 2.理性泡沫理论。提到理性泡沫理论首先要注意它的前提：市场的有效性。资产的价格有两个因素决定:资产的价值；根据市场主体理性的预期，使得资产的实际价格比资产价值高出的部分。理性预期并非盲目估高资产价格，也非从众心理引导的心理预期。它是一种基于个人合理的对资产未来的价格预期。 随着人民生活水平以及教育水品的提高，人民对于生活水品的追求越来越高，又因为住房的刚需型，房地产市场规模逐渐变大，同时住房的品质，配套的服务业越来越被各个房地产企业所重视。住房具有投资性的这一特点也逐渐的引起了市场主体的注意，同时房地产业也由此得到了发展。根据统计数据：到xx年4月14日为止，全国房屋供给量为13.99亿套，其中出售的房屋约为8.327亿套，用于出租、合租等用途的房屋约为5.661亿套，统计的数据包括全国各地在内的366个城市。由此可见我国目前房地产业的体量相当大。 最近几年，房地产市场的价格在日渐走高，同时房地产市场的开发投资额也有明显的增加。合肥的房地产市场价格主要从xx年底开始有明显幅度的上升，xx年1月到8月期间，房地产投资开发、新开工面积以及土地成交价款同比的增长幅度分别是5.4%、12.2%、7.9%。 现如今国内的房地产市场在经济发展中所起的作用越来越大，它资本化程度的高低也是鉴别其发展成熟与否的重要表现。现在的房地产市场相比较与10年以前市场化程度已经明显提高，融资的方式越来越多元化。 总体来说合肥的房价一直呈现上升的趋势，但是在xx年下半年到xx年上半年房价上升趋势最为明显。数据显示xx年合肥市区的房价首次涨破10000大关，同比涨幅到达31.53%。根据胡润全球房价指数xx显示，合肥以48.40%的涨幅高居榜首，紧随合肥之后分别是：厦门、南京、无锡、深圳。是什么因素推动着中国的三线城市合肥房价高居世界房价涨幅排名的榜首呢 在中国人民银行官网可以看到从15年的1月到16年的12月，我国的M2供应量一直都是在稳步的增长，但是流通中的货币M0在xx年2月到xx年6月以及整个xx年都呈现下降的趋势，虽然16年有些月份有上涨，但是大趋势还是降低的，这说明了国家的货币供应量增加了，但是流通中的M0却越来越少了。 一方面M2的增加给市场提供了充裕的资金，在中国经济增速放缓，实体经济相对不景气的大背景下，必然是资金流向了房地产。另外一方面流通中货币M0的减少也充分说明了人们不愿以*形式持有资金，更愿意去寻找稳定的投资项目进行资产增值。 合肥的新增住房以及销售住房从xxxx年呈逐年下降的趋势；于此同时，据数据统计显示虽然xx合肥的土地成交价格853亿元是历年之最，但是土地成交面积却是xxxx年最少的。越来越少的房屋及土地供应量，同时也导致了上涨的合肥房价。 再者，从需求方面来看，出合肥从xx年到xx年，这5年时间里常住人口数在逐年的增加，住房需求属于刚性需求，上文也提到合肥的住房供给在12年到16年之间呈逐年减少的趋势，这些因素也进一步导致了合肥房的上涨。 首先从需求侧，xx年7月1日合肥先是出台限贷政策，但是并没有到达预期的效果，同年10月合肥颁布了一系列限购政策（如：禁止合肥市区拥有两套以上住房的居民购置新房等），这些政策的颁布一定程度上抑制了投资者对商品房的需求；另外要大力发展实体经济，将更多的资金引向实体经济中，拓宽投资者投资渠道，在M2逐年攀升的背景下，避免出现“资产荒”的局面。其次从供给侧，加大土地及商品房的供给，加大公租房及廉租房的投入。再者，在城市建设方面，不应只靠发展一座城市来带动一个地区全面的发展，要注意多边发展，就安徽省内而言，人口不断的涌入合肥，无疑只是为了寻求更好的社会基础服务，更便捷的交通设施，更健全医疗卫生保障。因此，发展中小城市，引导居民前往中小城市就业，不但能够加速中小城市去库存，还能减轻大城市房地产泡沫的压力。 根据国外房地产泡沫破灭的惨痛教训，我国应更加注重房地产业稳定、健