剩余法估价规则

附件一：剩余法估价规则一、为简化工作程序，提高办事效率，根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），结合我市实际情况，现就经营性用地增容地价制定剩余法估价规则。二、基本原则剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。三、计算公式VABC式中：V待估土地价格A开发完成后的房地产总价值B整个开发项目的开发成本C开发商合理利润四、房地产总价值（一）房地产分类：按用途分，从交易登记中心登记的该项目房屋售价取平均值，房屋用途分为：别墅、住宅、商业、办公。（二）房地产总价值的确定1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物该用途的平均价格确认。2、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件仍无法明确具体增容面积的位置，按该项目该用途的平均价格确认。3、原合同有明确约定各种用途建筑面积，增容后明确具体用途的，按具体用途的平均价格确定。4、原合同未明确约定各种用途建筑面积，增容后增容面积按该项目主要用途确认，增容面积具体到幢的，用途按该幢的主要用途确认。五、整个开发项目的开发成本整个开发项目的开发成本建筑成本管理费利息销售税费土地契税（一）建筑成本建安造价不可预见费专业费1、不可预见费建安造价42、专业费管理费3建安造价与建筑成本对应表单位（元/平方米） 建筑类型建筑层数建安造价建筑成本建筑类型建筑层数建安造价建筑成本别墅1-3层14001498高层一类1913861483多层180085620147215752800856211558166738008562216441759480085623173018515800856241816194368008562519002033中高层7842901高层二类261920205488839452719402076992599028196020971096710352919802119111008107930200021401210501124高层三类3120202161131092116832204021831411331212332060220415117512573420802226161217130235210022471712581346362120226818130013913721402290超高层40层以上另行个案处理382160231139218023334022002354（二）建筑层数确定1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物层数直接确认。2、除别墅外，有地下室的项目，建筑层数按地上建筑层数加地下室层数计算。3、顶层存在跃层的项目，按顶层跃层后的楼层计算建筑层数。4、无法明确增容的具体位置的，按以下情形确认：（1）宗地内同一裙楼的联体建筑，按平均层数确认建筑层数。（2）宗地内为数幢独立的单体建筑或混合联体建筑，按具体不同建筑层数分别确认。（三）管理费（建筑成本地价）2（四）利息建筑成本利率1地价利率2利率1（1R）n/2-1利率2（1R）n-1R按同期金融机构短期（一至三年）贷款利率。n为建设周期，单位为年建筑类型别墅多层中高层高层一类高层二类高层三类建设周期（n）2222.534（五）销售税费销售税+销售费用销售税房地产总价值5.55销售费用房地产总价值2（六）土地契税土地契税地价3计算。六、开发商合理利润（一）开发商合理利润房地产总价值利润率（二）利润率计算公式1、房价4500元/平方米，利润率151（4500房价）/4500； 2、4500元/平方米房屋售价8000元/平方米，利润率15；3、8000元/平方米房价10000元/平方米时，利润率151+（房价8000）/房价；4、10000元/平方米房价时，利润