土地增值税法课件

土地增值税,第一节土地增值税基本状况,一、概述（一）开征的意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。1、有利于构建合理的房地产税收体系。2、有利于政府对房地产市场的宏观调控。3、遏制炒卖土地的行为，促进土地的有效开发和充分利用。4、调节房地产开发商的投资方向，改善商品房开发结构。5、为城市建设和廉租房的建设提供资金来源。,(二)特点,增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。,二、基本制度,纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。有四个特点：1、不论法人与自然人；2、不论经济性质；3、不论内外资企业；4、不论部门。,征税范围,一、征税范围（一）转让国有土地使用权（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。注意：1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围。2、我国土地的所有权不能转让，转让的只是使用权,销售新建房,征税范围,转让二手房,直接转让土地使用权,二、征税范围的界定是否确定为土地增值税的征税范围，需要同时满足下面三个标准：（一）使用权是否为国家所有必须是国有土地使用权的转让，集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。（二）土地使用权、建筑物及其附着物产权是否发生转让（二级市场的转让）。注意：一级市场（即国家转让）出让行为是国家转让，不纳税；二级市场转让（即再转让）要纳税。（三）转让房地产是否取得收入收入指的是货币收入、实物收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。只有取得收入的转让行为才纳入课税对象范围。,三、若干具体情况的规定（一）以出售方式转让的1、购买者缴纳土地出让金后，不进行开发，而只是将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去应纳入征税范围2、取得土地后进行房地产开发后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。3、存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。,（二）以继承、赠与方式转让房地产的继承：原所有人未取得收入，不属于征税范围赠与：未取得收入，不属于征税范围“赠与”仅指如下情况：1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。,（三）房地产的出租出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。（四）房地产的抵押在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。（五）房地产的交换这种行为既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。,三、若干具体情况的规定,（六）以房地产投资、联营的将房地产转让到所投企业中时，暂免征收（因为是将所有权转换成了股权，并获取收益，并没有完全转让）；对投资企业、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。（七）合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（八）企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。,三、若干具体情况的规定,（九）房地产的代建房行为不属于征税范围（十）重新评估增值的，不属于征税范围原因：产权没有转让简单总结：只要发生了产权转让、取得了收入就要征税，个人换房免征，自建自用免征，用于投资免征。举例：1.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产,三、若干具体情况的规定,2.下列各项，不属于土地增值税征税范围的有（）A.以房地产抵债而尚未发生房地产产权转让的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的C属于土地增值税的征税范围，但暂免征。,3、下列各项中，应当征收土地增值税的是（）A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产没有发生房屋产权的转移属于是免缴土地增值税的情况；没有发生房屋土地的转让业务,税率,四级超率累进税率,应税收入与扣除项目的确定,一、应税收入主要包括货币收入、实物收入和其他收入其他收入指的是取得的无形资产或者具有财产价值的权利（专利权、商标权）二、扣除项目的确定由于土地增值税是对土地的增值额课征的一种税增值额销售收入可扣除项目金额因此扣除项目的确定就非常重要了,按照暂行条例和实施细则的规定，可以扣除的项目组要包括六大类：（一）基本扣除项目之一取得土地使用权支付的金额1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款；其他方式取得的，为支付的土地出让金。2.按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。,举例：在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（）A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款C.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金D.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金,（二）基本扣除项目之二房地产开发成本,1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费：规划、设计、可行性研究以及三通一平3.建筑安装工程费4.基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程发生的支出5.公共配套设施费6.开发间接费用直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等前面这两项为基本扣除项目,（三）房地产开发费用管理费用、销售费用、财务费用不能据实扣除，应按标准扣除第一种情况：财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融证明的1、财务费用可以据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额2、其它费用：在基本扣除项目的5%以内计算扣除(具体标准由省级政府掌握)房地产开发费用扣除总额利息基本扣除项目5%,第二种情况：财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的基本扣除项目的10%以内计算扣除房地产开发费用扣除总额基本扣除项目10%,（三）房地产开发费用,举例：支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，第一种情况：其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。第二种情况：房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)10%，超限额部分不得扣除。,【例题计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。,（四）与转让房地产有关的税金,税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加1、非房地产开发企业扣“三税一费”：营业税5%、城市维护建设税7%5%1%、教育费附加3%、印花税0.5可扣除。2、房地产开发企业只能扣“两税一费”：印花税因列入管理费用中，故不许扣除,举例：房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）（2005）A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税,（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）,从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%【提示】1此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。,（六）旧房及建筑物的评估价格销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况）1、能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成本x成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）+其他。,举例：某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）。A.90万元B.198万元C.415万元D.441万元评估价格120070%840万元增值额2000-840-500660增值率：660134010049.25应纳土地增值税66030198万元,举例：,【例题单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元,正确答案B答案解析转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。增值额转让收入-扣除项目金额=1000084001151485（万元）,（六）旧房及建筑物的评估价格,2、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金额的，扣除项目金额为：购房金额x（1+5%x年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额年限=实际拥有房地产累计月份/12注意：国税函2010220号文件规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,（六）旧房及建筑物的评估价格,3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第35条的规定，实行核定征收。例如：重庆市地税局发布了重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告，从2010年11月1日(税款所属期)起，房地产开发企业以商品房转让收入(含预售收入)为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%；个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。公式：收入额X核定征收率=应纳税额,（七）转让土地使用权,1、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让过程中缴纳的税金。2、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税金。3、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。,例如：清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（2010年第3号）第一条第一项的规定：工业用地核定征收率为5%，非工业用地5.5%。,收入额X核定征收率=应纳税额,【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。,新建房地产转让时可扣除：1取得土地使用权所支付的金额；2房地产开发成本；3房地产开发费用；4与转让房地产有关的税金；5财政部规定的其他扣除项目。存量房地产转让时可扣除：1取得土地使用权所支付的金额；4与转让房地产有关的税金；6旧房及建筑物的评估价格。,【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。,应纳税额的计算,一、增值额的确定增值额土地增值税计税依据土地增值额=转让收入扣除项目金额对于纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价计算征收。1、隐瞒、虚报成交价的2、提供扣除金额不实的，3、转让成交价低于评估价又无正当理由的。,按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）（2001）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减出30%后的余值扣除,举例：,二、应纳税额的计算方法,应纳税额=(每级距的土地增值额适用税率)或:应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,举例：1.某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费170万元，请问如何缴纳土地增值税。,解析：第一步，计算商品房销售收入400010000=4,000万第二步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1500元10000平方米1500万元3、房地产开发费用因为未按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（3001500）10180万元，,4、计算其他扣除（3001500）20180020360万元5、税金：170万元扣除项目金额300+1500+180+360+1702510万元第三步，计算增值额增值额商品房销售收入扣除项目金额400025101490万元第四步，确定增值率增值率1490251010059.36增值率超过扣除项目金额50，未超过100第五步，计算土地增值税税额土地增值税税额增值额40扣除项目金额514904025105470.50万元,2.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）（2004）A、96.75万元B、97.50万元C、306.75万元D、307.50万元扣除项目金额3700+277.53977.5万元土地增值额5000-3977.51022.5万元增值率1022.53977.510026应纳土地增值税1022.530306.95万元注意：印花税金是否可以扣除？,土地增值税计算举例,例2：一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率5。，教育费附加征收率3%)。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中：利息支出240万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3%。请计算该单位出售写字楼应缴纳土地增值税税额是多少?,土地增值税计算举例,(1)转让收入=5000(万元)(2)扣除项目金额：取得土地使用权支付的地价款=600(万元)建造房地产的开发成本=1500(万元)建造房地产的开发费用=(240-30)+(600+1500)3%=273(万元)与转让项目有关的税金=50005%(1+7%+3%)+50005=277.5(万元)扣除项目金额合计=600+1500+273+277.5=2650.5(万元)(3)增值额=5000-2650.5=2349.5(万元)(4)增值额与扣除项目金额的比率=2349.5/2650.5100%89%(5)应纳土地增值税税额应纳税额=2349.540%-2650.55%=807.275(万元),【例题步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。（4）略。【答案】（1）营业税、城建税和教育费附加（8050）5%（17%3%）1.65（万元）（2）印花税800.05%0.04（万元）（3）可扣除项目7080%1.650.0457.69（万元）增值额8057.6922.31（万元）增值率22.31/57.6938.67%50%土地增值税22.3130%6.69（万元）,税款计算典型案例,1、商品房整体销售某房地产开发公司出售房地产收入为160万元，经税务机关认定的扣除项目金额为50万元。请计算该单位应纳的土地增值税税额。答案：第一步，计算增值额:16050110(万元)第二步，计算增值额占扣除项目金额的%:11050100%220%第三步，计算应纳税额:11060%5035%6617.548.5(万元)该单位应纳的土地增值税为48.5万元。,税款计算典型案例,2、成片开发，分块销售某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品楼用于居住，现已全部竣工，可售总建筑面积为60000平方米，总投资费用(扣除项目)如下。200年9月份售出了3栋商品楼，建筑面积为12000平方米，售价为960万元，销售税金53万元。请计算该房产开发公司200年9月份应缴纳的土地增值税税额。投资费用：购耕地90亩180万元；缴纳耕地占用税27万元；十五栋商品楼造价1,680万元；副食店、百货店20万元；补偿费85万元；幼儿园20万元；供水设施30万元；公共厕所(四个)15万元；公用自行车棚(四个)20万元；园林绿化20万元。合计金额2097万元。,税款计算典型案例,答案：第一步，计算增值额允许扣除项目金额(出售商品房部分的建筑面积全部商品房的建筑面积)全部扣除项目的金额(1200060000)20970.22097419.4(万元)增值额960419.4540.6(万元)第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例增值率540.6419.4100%128.90%第三步，计算应纳税额该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为128.90%，适用第三级次50%的税率，速算扣除率为15%540.650%419.415%270.362.91207.39(万元)该房产开发公司200年9月应缴纳的土地增值税税额为207.39万元,税款计算典型案例,3、竣工前整体销售某房产开发公司建设一栋商品楼住宅，尚未竣工，就已售给一外单位，合同售价为450万元，商品楼预算成本费用为180万元；三个月后，商品楼建成交付使用，实际成本费用为215万元。请计算该公司应缴纳的土地增值税税额。此例题先按预算成本计算应纳土地增值税额，然后再按实际成本进行清算。,第一步，计算增值额用预算成本计算增值额为：450180270(万元)用实际成本计算增值额为：450215235(万元)第二步，计算增值额占扣除项目金额的%用预算成本计算为：270180100%150%用实际成本计算为：235215100%109.3%第三步，计算应纳税额该房产开发公司增值额占扣除项目金额的百分比用预算成本计算为150%，用实际成本计算为109.3%，均适用于第三级次50%的税率，速算扣除率为15%。1.用预算成本计算应预缴税额为：27050%18015%13527108(万元)2.用实际成本计算应纳税额为：23550%21515%117.532.2585.25（万元）3清算土地增值税=85.2510822.75(万元)该房产开发公司签订合同售房时按商品房预算成本计算应预缴土地增值税为108万元；商品房竣工后，按实际成本计算应退土地增值税22.75万元。,4、【关系加分摊型计算方法归纳】,用公式表示：扣除项目金额=扣除项目的总金额转让比例,【例题计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；（5）企业应缴纳的土地增值税；（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；（7）企业应缴纳的房产税。（2008年）,【答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与未售的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。（1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）12=2080（万元）（2）应扣除的开发成本扣除额=300012=1500（万元）（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）10%12=358（万元）（4）应扣除的相关税金=65005%（1+7%+3%）+65000.5=357.5+3.25=360.75（万元）当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。（5）应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）增值比例=（6500-4298.75）4298.75100%=2201.25/4298.75100%=51.21%适用40%的税率，速算扣除系数5%。应纳土地增值税额=2201.2540%-4298.755%=665.56（万元）（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加=（6500+15）5%（1+7%+3%）=325.75（1+7%+3%）=358.33（万元）（7）应纳房产税=1512%=1.8（万元）。,税收优惠,1、纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。2、对个人转让房地产(自用住房)，凡居住满5年或以上的，免征；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不优惠。3、因国家建设需要依法征用收回的房地产，免征4、1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征。,举例：1.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）（2004）A、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，减半征收土地增值税B、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税C、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税,2.下列各项中，符合土地值税有关规定的有（）（2005）A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免于征收土地增值税。（）,下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有()。（2006）A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产,征收管理与纳税申报,1、纳税申报。土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。2、纳税地点。纳税人是法人的转让的房地产座落地与其机构所在地或经营地一致的，在办理税务登记地纳税；如果不一致的，在在房地产座落地纳税纳税人是自然人的：如果转让的房地产座落地与居住地一致的，在居住地纳税；如果转让的房地产座落地与居住地不一致的，在办理过户手续所在地的申报纳税。,房地产开发企业土地增值税的清算,2006年12月28日发布国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）2007.2.1开始执行“预征”制度改变的背景清算制度的实施,“预征”制度改变的背景,(一)预征的法律依据土地增值税暂行条例实施细则第十六条明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。,“预征”制度改变的背景,（二）“预征”制度:1、预征范围：不包括转让上无房屋的土地使用权以及转让已使用的房屋。2、预征率：根据楼盘上一个年度的销售额度估算，每年年初按最低1%的额度进行预征。3、预征时间：在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。（三）“预征”制度改革的背景:1、预征制度给偷逃土地增值税留下了巨大空间。2、土地增值税预征给开发商带来的资金压力很大。,“预征”制度改变的背景,（四）预征的计算计算公式=收入额预征率（五）纳税时间、地点纳税人必须于取得转让(预售)房屋收入的次月15日前,向房地产所在地地方税务机关申报、预交土地增值税。,清算制度的实施,（一）清算单位房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。注意1：明确规定项目清算单位以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较大的清算单位和较小的合并清算，则可以降低税负；如果分开清算，则增值额较大的开发项目纳税多，总的纳税负担会增加。税法还规定，普通标准住宅增值额不超过20%的，可以享受免税优惠，但要求分开核算，否则不能免税。,清算制度的实施,注意2：普通住宅的认定，一律按省政府转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知中明确普通住房的标准执行。具体标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。,清算制度的实施,举例：某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。该混合楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元。营业税金及附加55万元。（1）商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10%加计扣除20%税金120600（120600）10%（120600）20%55991（万元）。增值额收入扣除项目（500500）9919（万元）。增值率增值额扣除项目100%9991100%0.9%.低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：930%2.7（万元）。,清算制度的实施,（2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按面积分摊成本费用）：普通标准住宅扣除项目为1205000600060050006000（100500）30%27.5807.5（万元）。增值额500807.5307.5（万元），无增值额不纳税。商业扣除项目1201000600060010006000（20100）30%27.5183.5（万元）；增值额500183.5316.5（万元）；增值率316.5183.5100%172%，适用50%的税率；商业项目应纳土地增值税316.550%183.515%130.725（万元）。计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地增值税为2.7万元，分开计算则应纳税130多万元。,（二）清算的条件清算分为“自行清算”和“要求清算”两种1.应进行土地增值税“自行清算”的三种情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。,2.“要求清算”的情况符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。,（三）纳税人办理清算手续时间:,应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（规程第十一条）,（四）清算程序,1、填写土地增值税清算申报表计算应纳税额2、提交申请及相关的资料3、经税务机关审核后，按照审核结果补（退）税款。计算应补（退）税额公式：清算应补（退）土地增值税税额应纳税额已预征税额,（五）非直接销售和自用房地产的收入确定1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,（六）土地增值税的扣除项目1.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。,3.开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,（七）土地增值税清算应报送的资料清算土地增值税书面申请、纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；其他资料,（八）土地增值税的核定征收,出现下列情形，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1.依照法律、行政法规的规定应设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,（九）清算后再转让房地产的处理,在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,（十）土地增值税清算中要注意的事项,1、印花税扣除常见错误做法：在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。2、评估费用扣除常见错误做法：将评估费用一律计入扣除项目。3、利息支出扣除常见错误做法：将利息支出一律计入扣除项目。4、代收费用扣除常见错误做法：将代收费用一律计入扣除项目予以扣除，在加计20扣除时，未从计算的基数中剔除。,（十）土地增值税清算中要注意的事项,5、计算转让部分的土地面积所占比例常见错误做法：许多纳税人在成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产，在分项目清算土地增值税时，要分别确定“取得土地使用权所支付的金额”这一扣除项目，少数纳税人往往以转让部分的土地面积占土地使用权证上标注的土地总面积之比计算分摊。这种做法会导致少计算扣除“取得土地使用权所支付的金额”。,6、公共设施的成本费用扣除常见错误做法：将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。7、将房地产用于对外捐赠常见错误做法：认为对外捐赠是一种无偿行为，因此在计算土地增值税时，一律不计收入，不申报缴纳土地增值税。8、将房地产开发产品转作固定资产常见错误做法：一律视同销售，确认收入，计算土地增值税。9、进行房地产的交换常见错误做法：交换双方都不确认收入，不缴纳土地增值税。10、以房地产作价入股进行投资或联营常见错误做法：一律不缴纳土地增值税。11、普通标准住宅与其他住宅征免税界线的划分错误做法：纳税人建造普通标准住宅与其他住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。,本节逻辑结构图,84,土地增值税的税收筹划,土地增值税的税收筹划,利用利息支出扣除进行筹划,不同增值率的房产是否合并的筹划,有关房产销售中代收费用的筹划,利用税收优惠政策进行筹划,85,一、土地增值税筹划的政策要点,土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。,土地增值税的筹划主要围绕以下几个方面进行：,（一）合理、合法增加可扣除项目，降低增值额；,（二）不同增值率房产是否合并的筹划；,（三）有关房产消费中代收费用的筹划；,（四）利用相关的税收优惠政策。,86,二、利用利息支出扣除进行筹划,（一）政策依据与筹划思路,1.政策依据,根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除：,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。即：房地产开发费用允许扣除的利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（5%以内）；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。即：房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（10%以内）,87,二、利用利息支出扣除进行筹划,2.筹划思路,依据税法规定计算利息支出节税点，通过实际可扣除利息与利息支出节税点的比较，选择最佳方案。,如果允许扣除的利息大于利息支出节税点，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果允许扣除的利息小于利息支出节税点，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明以增加扣除项目金额。,88,二、利用利息支出扣除进行筹划,（二）具体案例,1.具体案例,房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，请问如何通过利息扣除为该公司进行土地增值税的筹划呢？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？假设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。,二、利用利息支出扣除进行筹划,（二）具体案例,2.筹划思路,该公司的利息扣除节税点为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（10%5%）（6001000）5%80（万元）,当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除。,当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万30%（X+YA5.5%X5.5%Y5.5%Y）+5.5%Y时，即Y0.0971A，XY1.3819A时，提高价格才能增加收益。,新增的土地增值税,新增的营业税,104,（一）政策依据与筹划思路,五、利用税收优惠政策进行筹划,如果通过增加可扣除项目金额达到增加收益的目的，则只有当节省的税收高于或等于增加的可扣除项目金额，企业才可获益。,企业节省的税收即是企业未增加可扣除项目时需要缴纳的土地增值税：30%（XA5.5%X）设增加的可扣除项目金额为B，则30%（XA5.5%X）B由于此时的X1.2848（AB），代入上式，解得B0.07143X即：如果使增值率等于20%的可扣除项目金额数与原可扣除项目金额的差额小于售价的7.143%时，可通过增加可扣除项目金额使企业增加收益。,105,（二）具体案例,五、利用税收优惠政策进行筹划,1.具体案例,某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1800万元至1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，（1）如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？（2）如果企业拟将房价定于1850元，企业如何筹划才能增加利润？,106,（二）具体案例,五、利用税收优惠政策进行筹划,2.筹划思路,使房价在同行业中较低，又能获得最佳利润的筹划方法是：计算除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200900（200900）10%（200900）20%1430（万元）如果公司要享受起征点优惠，则最高售价应为:14301.28481837.264（万元）此时企业获利为：1837.26414301837.2645.5%306.2（万元）因此，当价格定在1800至1837.264之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。,107,（二）具体案例,五、利用税收优惠政策进行筹划,如果公司要适当提高售价，则提高后的总房价至少要超过1976.117万元（14300.09711837.264），提价才会增加总收益。所以，当同行业的房价在1800万至1900万之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格；如果公司能以高于1976.117万元的价格出售商品房，所获利润将会进一步增加。,108,（二）具体案例,五、利用税收优惠政策进行筹划,在既定房价的前提下，增加企业利润的筹划方法是：,如果能将企业的增值额限制在20%以内，企业可免征土地增值税。此时企业的可扣除项目金额应为：（1850A）/A100%20%解得A1541.67（万元）企业可增加的扣除项目金额为：1541.671430111.67（万元）由于111.67/18500.060360.07143，企业可通过增加扣除项目金额的方式增加收益。,109,（三）分析评价,五、利用税收优惠政策进行筹划,对土地增值税的优惠政策还应掌握下列几点：,因国家建设需要而被政府征用、收回的房产，免税；对个人转让自用住房的税收优惠。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；凡居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,本节逻辑结构图,110,房产税的税收筹划,房产税的税收筹划,利用选址进行筹划,合理确定房产原值进行筹划,投资联营和融资租赁房产的筹划,用足税收优惠政策,111,一、房产税筹划的政策要点,房产税是指以房产为征税对象，依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。,房产税的筹划主要围绕以下几个方面进行：,（一）利用选址进行筹划；,（二）合理确定房产原值进行筹划；,（三）投资联营和融资租赁房产的筹划；,（四）用足税收优惠政策。,112,二、利用选址进行筹划,（一）政策依据与筹划思路,税法规定：房产税仅就位于城市、县城、建制镇、工矿区的房