静安观澜郡营销策略报告(提报版).PPT课件

静安观澜郡2013年营销策略报告（汇报版),1,.,定位与核心价值梳理,项目基本情况项目价值提炼项目市场定位目标客群定位,S优势资源优势：南湖景观与水上娱乐资源兼得产品优势：低密度，人车分流高端品质住宅景观优势：社区水系景观带来健康养生体验高端配套：全市唯一五星级酒店进驻W劣势塌陷区，区域认知度尚待提升市政配套基础设施建设短期内不完善距离市区远，区域内客源少,O机会高端精品项目在区域内尚属市场空白政府重点发展烈山区，借势炒作区域内矿区高收入阶层具备购买实力与改善型需求T威胁市场供应量越来越大，购房人群有限众多项目兴起增加推量，竞争更加激烈区域内低价格楼盘对客户的拦截,基本情况竞争SWOT分析,结合本案特征与竞品情况进行优劣势分析：,基本情况小结,从未来发展角度看：老矿区塌陷区，存在居住抗性，需弱化抗性才能树立高端项目形象；从位置与景观资源角度看：项目位于南城区域，属于淮北市“南进”的重点发展区域，具有政府支持优势，且具有人文与自然景观双重价值；从项目配套角度看：项目体量小，内部规划星级酒店、幼儿园，打造水景园林，配套与环境优越；从项目产品角度看：低密度面积适度户型，三居产品为绝对主力，品质纯粹且舒适度。,景观资源优势明显，配套高端，产品纯粹具备高端住宅的综合质素,淮北市真正意义的高端项目仍是市场稀缺，本案景观资源与产品均具备高端居住价值，同时也存在区域抗性情况下树立高端形象的严峻挑战。我们要做的是，超越竞品，抓住客户，做高端住宅市场的领航者。通过提炼价值抓住项目核心优势，明确定位，树立形象。,我们的核心价值是什么？,营销前提：深挖本体价值,价值提炼政策优势,烈山区地处老矿区，地质条件差，区域认可度不高，但在政策重新规划的发展政策中，将其作为重点发展区域，未来将成为生态居住的重点区域；城市新区价值洼地发展潜力；规划交通路线紧邻公交站，距淮北市中心通达；,烈山区的开发潜力淮北市“南进”战略的发展政策优势，建筑品质住宅与政策一同改变土地属性,塌陷区,塌陷区,价值提炼资源价值,南湖生态资源价值健康滨湖生活，生态水上家园，占据城市后花园稀缺自然景观资源,占据有限的滨湖资源，景观好；生态环境好，舒适宜居；占水面6000余亩，集游乐、餐饮、住宿为一体的南湖公园，蓝天碧水、绿地成荫，泳场、网球场、垂钓中心、酒楼分布其中，是理想的旅游、休闲、度假之地。,价值提炼规划价值,高端品质社区规划价值高端业态与低密度建筑，户户通透观景，倡导健康生活态度,低容积率，围合式中心水景；别墅、洋房、多层等业态丰富；引进星级酒店与幼儿园，配套高端；人车分流，地下车库入户。,价值提炼产品价值,优质的改善型居住产品设计价值舒适尺度空间，高端居住享受，全产品线满足不同居住品质需求,产品线：三居舒适尺度空间，低容积率成就每户的观景兼私密享受；舒适性：空间阔绰；室内舒适的空间感受；户型格局：南北通透，采光采景良好。,价值提炼品牌价值,静安地产开发实力品牌，12年品质之旅成就房地产、五星级酒店、星级养老机构的“养生地产”模式，受到广泛好评；观澜郡是品牌价值提升的又一力作，高端项目再次提升品牌价值，同时也塑造淮北市高品质项目。,静安品牌价值百强企业“健康养生地产”赢得市场赞誉，以品牌诚信稳固客户信心,养生地产,品质住宅,五星级酒店,价值提炼配套价值,建造五星级酒店与水上乐园配套；规划高端客户需求的配套设施；建议配套会所打造高端休闲配套。,区域与项目自身配套双重价值打造星级酒店引领区域价值提升，打造商务、度假、娱乐、品质于一体的新生活,五星级大酒店,建议项目社区休闲配套完备,双语幼儿园,建议项目社区休闲配套完备,价值提炼核心价值,与市场同类项目或具有客源竞争关系的项目进行对比，提炼本案的核心优势。,享滨湖资源低容积率，高舒适度,合理尺度户型阔绰空间品质高端，产品稀缺,项目产品特征,城市发展政策支持优势,与国际化星级酒店配套和水系景观共同构筑品质居住区,项目资源与配套优势,本案与城市项目相比不占据区位优势，应彰显项目特有的价值：低容积率、滨湖景观健康主题、舒适尺度空间的高端特质是最核心的竞争力,静水观澜庭院生活,市场定位,如何从客户需求切入，找到目标客户？,明确项目定位，探知高端客户需求，寻找对位的目标客户,借助客户价值模型，帮助我们清晰梳理出目标客户需求，基于需求找到我们的客户,客群定位需求分析,希望拥有高品质居所，区位条件优越要求私密性强，拥有改善型产品的舒适尺度空间希望靠近风景区，有森林或有湖泊不脱离生活核心区域，方便到达，生活与度假从容切换满足会所休闲等高档娱乐活动有会所商业配套，最好满足商务需求，完善配套设施总价合适，在可接受价格水平，愿意在当下市场环境中出手购买,客户需求第一层次：功能利益,功能利益即产品利益：卓越的产品属性、性能等,客群定位需求分析,马斯洛需求层次理论（Maslowshierarchyofneeds），亦称“基本需求层次理论”，是行为科学的理论之一，由美国心理学家亚伯拉罕马马斯洛于1943年在人类激励理论论文中所提出。,功能利益,对海岸、水岸、或中央园林水系有情结；对自然景观资源环境有向往；私密、舒适、品质服务带来的生活惬意感；拥有品牌物业服务、品牌地产项目的品位认同感；享受浪漫生活，拥有高端圈层人群生活方式的优越感；希望能够资产保值增值。,客户需求第二层次：情感利益,情感利益即品牌利益：可感知或被赋予的精神回报,客群定位需求分析,功能利益,情感利益,占据政府官方重点发展区域的荣誉感、尊贵感；他们文化素养深厚，是有为且务实的理想者；他们是身处繁华，向往自然环境优越的环境，追求生活品位；他们是有战略眼光，善于经营的远瞩者；做有品位的阶层，拥有高端项目居所的社会认同感。,客户需求第三层次：自我表现利益,产品作为一个“徽章”，客户希望怎样被其他人感知,客群定位需求分析,客群定位目标客户,政府机关单位如：区县政府工作人员，或国企、民企管理层民营企业家或管理层如：民营企业合伙人；企业高管；职业经理人（工矿企业高收入人群）等有置业实力与投资意识的如：房地产业内高层、媒体管理层、金融机构高管等,根据淮北市高端客群的需求与置业特点，对客户特征进行归纳有生活品位/注重环境与健康/有社会成就的“城市精锐阶层”,客群定位价值与客群对位,淮北市“南进”重点发展区域城市后花园；与水保持合理尺度，实现观湖宜居。,项目价值,对位,客户需求,面积合理，舒适尺度自由空间；低容积率，告别城市核心拥促居住模式；滨湖近水，享南湖城市绿肺优美景观资源；幼儿园配套，提供优质教育资源。,全市最高端五星级酒店、娱乐配套满足商务需求；临近南湖娱乐中心、满足休闲需求；席位有限，为精锐阶层量身定制。,情感利益即品牌利益：可感知或被赋予的精神回报,功能利益即产品利益：卓越的产品属性、性能,自我表现利益：产品作为“徽章”，客户希望怎样被他人感知,结合淮北市高端客户需求，提炼本案价值，对位客户的三个层次利益需求，从而对客户形成吸引力，锁定目标客群。,作为区域品质楼盘，舒适的户型尺度，吸引区域改善型客户,本案,客群定位客户区域,客户特征：生活在烈山区或濉溪县，或在这些区域有成长经历，对区域有归属感；工作行业以工矿行业为主，以及镇政府工作人员、媒体从业人员；以改善型置业为主，首期包含刚需客户。,客群定位客户区域,本案,作为城市新兴区域具有复合资源的品质社区，本案吸引市区财富阶层,客户特征：生活在淮北市区，以及周边其它区域；工作行业以私营企业主、事业单位高层管理者；以改善型、度假投资置业为主。,客户来源：烈山区、濉溪镇等周边居住的客群客户类型：资源型企业、矿业老板、高管、政府人员,客户来源：淮北市区以及下辖县镇，或周边城市的高端客群客户类型：私营业主、国企高管、政府职员等,本案客群首期住宅客户以区域内改善客户为主，后期别墅产品以外入高端置业客群,客群定位客户结构,外来投资度假置业客群：关键词强购买力、注重生活品质、有度假避暑需求,有事业成就的财富阶层，或垄断型国企高管，或自身持有企业的企业家，具有极强的购买力；多数生活在内陆地区，见水的机会相对较少，多数有过多次置业经历；烈山是生意往来或经常活动区域，认可区域未来的发展潜力；注重对生活的享受，对生活品质要求极高，注意健康养生，对水景资源有着很高的渴望；希望每年夏季习惯去南湖游玩避暑，对稀缺观海资源有着很高的占有欲；,本地改善置业客群：关键词首次或二次置业、认可南湖价值、对区域有归属感,区域高收入阶层，有着较强的购买力，为刚需型或首改型客户；生活在本区域，具有区域归属感，认可区域内高品质住宅；渴望优美的自然景观资源，认为住在南湖边是一件很有面子领先风潮的事；注重生活配套，对教育资源、公交出行便利性等基础生活配套有明确要求；,客群定位客户特征,区域内改善型置业人群认可区域复合型资源价值的财富阶层,客群定位,明确项目核心价值、市场定位、目标客群定位后，基于竞争环境与本案特质提出全案运作的营销策略，并基于首期营销面临的关键问题探讨针对性的解决方案，提出分期营销推广执行方案，指导全年营销动作,年度营销推广策略,关键问题营销策略推售策略价格策略,27,.,前提：,实现：,1,2,弱化区域抗性，树立区域宜居形象与项目高端形象,锁定并激发高端客群购买欲望，形成良好市场知名度,3,首期开售实现良好业绩，同时塑造高端项目的市场口碑,树立区域与项目高端形象，完成首期产品销售目标,营销目标,2013年需完成以下营销目标：,营销关键问题,NO.1如何广而告知，树立高端形象？NO.2如何锁定客户，促进有效到访？NO.3如何打动客户，实现成交目标？,？,完成销售目标，需要重点解决三个关键问题,营销关键问题,根据本案情况，还需要解决的重要问题,树形象,促到访,成交量,如何弱化区域抗性，塑造宜居品质居住区形象？,营销关键问题,本案重要问题,本案营销策略,如何分配市区售楼处与现场售楼处之间蓄客任务分配？如何以有效的推广与蓄客动作完成阶段性蓄客目标？,如何合理安排推售节奏，以现场营销力与表现力打动客户？,事件营销,圈层传播,体验营销,通过鲜明事件引起舆论话题，促进价值传播,拓宽线下蓄客渠道，深化客户接待流程，注重满意度口碑传播,所见即所得，通过客户综合体验与氛围营造打动促进成交,营销策略本案思考,整合渠道，圈层传播,体验为王，所见即所得,鲜明事件，高端形象入市,营销策略,侧重解决形象树立问题,侧重解决客户到访问题,侧重解决提升转化率问题,3大营销策略相互结合，结合现场体能条件在不同的营销节点有不同侧重,媒体,公关,客户,三大营销策略分别通过媒体、公关、客户三个方面进行,营销策略鲜明事件,创新营销事件的原则：一是媒体组合策略持续造势，每月至少一次大事件；二是抓住各种营销机会点，与现场体验条件相结合；三是关注高端人士娱乐消费习惯跨界营销，并与政府联合炒作，带动品牌认同感。,示范区内部品鉴会,示范区盛大开放,联合政府“南湖生态品质居住高端论坛”,核心事件1,核心事件2,核心事件3,线上媒体开放日与内部客户品鉴活动,线上开放仪式报道,线上媒体全面报道论坛内容,短信彩信,海报单页发放,项目微博,淮北电视台,准北房地网,媒体看房团,准北日报,准北人论坛,准北电视台,新安房产网,淮北日报,线上媒体推广围绕线下核心事件进行话题炒作，双线结合，以舆论导向进行传播价值,推广渠道,推广渠道,推广渠道,如：形象亮相期三大事件,夏令营8月举办快乐夏令营，全家人的欢乐假期。,红酒10月示范区水吧区、酒店红酒品鉴区、现场活动讲红酒知识，品尝红酒等形式。,水果节9月举办水果节，现场举办“丰收”主题活动。,美食7月举办美食节，邀请客户品味特色美食。,园林6月园林示范区开放与儿童节主题活动。,营销策略鲜明事件,3月植树节“绿树认养”家庭主题活动4月“春之约”踏青主题活动5月劳动节“最美的人”征文主题活动,线下系列主题活动，如：,营销策略圈层营销,角色1品牌传播者：通过媒体之口将项目信息传达至更多受众群中，形成广泛的认知与美誉度；角色2潜在客户：高端客群本身具有购买力，或正要购买度假产品，具有置业眼光与生活品位，是项目的意向客户；角色3意见领袖：带业内人士提前体现现场，使社交圈层内的人士提前知晓，形成项目认可度，从而增强购买意向。是项目的专家型“置业顾问”。,“三种角色”是本案面市期舆论传播的首选渠道，也是深挖客户的不竭源泉。,圈层传播的“角色理论”：媒体人士是项目的价值传播者，合作企业或老客户是具备购买力且正要进行购买行为的准客户，业内人士是带意向客户的专家“置业顾问”,营销策略圈层营销,爱心加油1月向全市出租车司机免费发放保温杯，向私家车主发放加油卡，并送带项目标志的车帖,企业推介2月走进周边工矿企业、政府机关、媒体等机构，举办推介会，给予“团购优惠”,激励海报2月在公司内部及合作企业发放和张贴激励海报，认购有优惠3月张贴海报，介绍客户认购有优惠,书画品鉴会4月邀约客户及客户朋友书画爱好者参加书画品鉴会，加入项目推介环节,等等,客户职业、公司、爱好等均可成为“有效圈层”，为蓄客发挥传播者、意向客户、意见领袖等多重作用,1,2,3,4,现场打动力,生活场景展示,无敌园林景观,精神堡垒,示范区智能化系统展示项目价值,南湖、水系园林双重自然犒赏,主入口形象墙彰显品牌气质,现场娱乐设施,智能化的宣传片、现场园林、形象精神堡垒、娱乐体验等全方位关注客户现场体验,家庭型客户关注儿童娱乐区,营销策略体验营销【示范区】,实楼样板房以高档的精装样板房彰显项目品质，联想未来尊贵生活,科学“把握光线”,了解客户品位,阔绰的空间感,以“舒适体验”为根本,营销策略体验营销【样板间】,营销策略体验营销【服务体验】,销售最根本是“人与人”之间的营销，作为高端楼盘，在准北市形成服务品质“最优”的楼盘，为未来居住物业服务做铺垫。,服务人员五星级服务标准：为客户解答服务区内所有配套物业的相关事项；销售负责人与物业负责人善于定期沟通服务内容与工作经验；销售团队、物业团队及其它工作人员将五星级标准贯穿始终。,提供帮助,主动问好,专业停车指引,24小时执勤,服务无微不至,贴心物业管家式贴心服务，关心、周到、微笑,及时送上茶饮,放心的安防系统,为客户车辆遮阳,物业微笑服务,雨天备伞贴心关怀,本案在三大营销策略引领下，通过价值传播“产品力”事件与渠道整合“营销力”、现场体验“执行力”，“三力”相互贯通再结合工程节点与接下来要论证的推售策略分阶段，成体系的形成连续性媒体推广与营销事件完成阶段性蓄客目标，为全年营销任务每一步打下坚实的基础,推售策略价值排序,独栋别墅双拼别墅联排别墅电梯洋房多层洋房多层小高层,住宅用地产品户型配比（不含别墅）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,推售策略价值排序,多层住宅,小高层住宅,多层洋房,电梯洋房,27#23#10#、7#18#14#5#2#3#1#4#32#33#,29#13#6#31#30#9#、12#、16-26#,34#35#28#24#19#36#,15#8#11#20#,1,19,6,8,节奏：长蓄短爆考虑到区域特殊性及产品高端特质，采取长蓄短爆的推盘策略，并在蓄客期以持续不断的话题与活动保持项目热度，逐步实现客户意向升级；布局：产品线互补根据2012年入会蓄客情况，前期供应相对全产品线，后续逐步推出品质更优产品时也注重普通购房需求，满足不同客户购房需求；走势：逐步拉升整体推售采取“先次后优”方式，既以逐步涨价增强客户信心又以优质楼座实现项目溢价。,推售策略推售节奏,内部认购：2013年1月2013年推售：2013年3月、6月、8月、10月、11月2014年推售：2014年3月、7月、9月,集中推售,推售策略推售节奏,推售策略推售节奏【2013年推售安排】,2013年分6次推售，推售总面积9.2万。其中，2013年3月首次集中开盘，推售138套，面积15557.58,第一次,第二次,第三次,第四次,第六次,第二次,第1次：1月26日,第2次：3月30日,第3次：6月30日,第6次：11月15日,其余2014年推售,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,第四次,第五次,第4次：8月15日,第5次：10月1日,19,推售策略价格方案,依据市场价格、销售速度情况定价；硬指标参考依据目标客群特点定价；软因素依据本案高端品质、附加值定价；溢价因素,价格推导：通过淮北市典型项目的优劣势对比，确定本案产品价值，从而为定价提供依据。,基于市场竞品解析，指导我们的价格策略,竞品项目产品价格对比,3000,4000,5000,6000,8000,10000,120平米以上,120平米以下,市区,东湖公馆,首府,恒大名都,本案业态类型多，价格跨度大，普宅与洋房初步价格建议：4000-5900元/平米。在此价格区间进行货值测算，根据推售节奏与市场情况进行具体定价,温哥华城,区域内,南湖雅苑,本案价格建议,推售策略价格方案,锦绣和庄,推售策略价格方案,2013年推售均价3850-5700元/平米，别墅定价暂定6000-6500元/平米总货值4.6亿,多层,洋房,联排别墅,独栋别墅,营销推广执行计划,2013年销售目标,2013年冲刺销售任务3.2亿,2013年项目首期开盘需实现树立品牌形象，精准蓄客，首期旺销的主要目标！,任务分解,执行计划营销节点,123456789101112,预热,蓄势,引爆,10.1加推,我们将2013年分阶段建立营销时间轴线，将营销期分解为大阶段。针对本案首次面市的特殊性，首次盛大开盘前时间紧迫，4个阶段时间短，需要整合媒体强力推广。,6,2013年节点,3.30盛大开盘,8.15加推,1.26内部认购,持销,工程节点,1月15日装修完成,3月中园林示范区完成,5月初样板间完成,8月酒店封顶,6.30加推,11.15加推,执行计划推广策略,我们将此次营销层面的所有活动分为：媒体、公关、客户3大板块,媒体先行（推广造势），事件热炒（讲价值），客户活动（谈产品品质）,完成客户积累、筛选的过程,核心,客户,公关,媒体,consensus,medium,Customer,覆盖面广,精准定位,2013年,12345678,第一阶段：预热期,第一阶段：【预热】2013年1月2月本阶段主要工作为整体营销推广的预备及品牌造势。包括项目人员培训、熟悉各媒体通路、合作单位、方案筹备、资源整合等。公关活动与媒体推广：主打企业品牌塑造、文化接驳；关键词：区域、品牌、文化,执行计划第一阶段,第一阶段执行排期,激励海报张贴,B,135791113151719212325272930,爱心加油活动,B,“入会”客户短信持续发送,B,网络软文发布：区域炒作,A,户外广告出街：项目形象,A,2013年,12345678,执行计划第一阶段,53,.,第一阶段执行排期,1357911131517192123252728,街头派单,A,激励海报持续,B,电视飘字，短信，报纸软文,A,项目推介会之媒体站,C,项目推介会工矿企业站,C,2013年,12345678,执行计划第一阶段,54,.,1月,13579111315171821232526293031,第一阶段营销动作：示范区媒体品鉴会,执行计划第一阶段,时间：2013年1月地点：现场售楼处邀约嘉宾：约30人，六家媒体、区政府代表、入会客户代表媒体有准北电视台、皖北矿区电视台、准北日报、淮北房产网、淮北房地产交易网、新安房产网等活动形式：宣讲项目价值+现场散点活动+媒体拜手礼后续发布示范区即将盛放通稿活动目的：释放业内媒体声音，从业内影响业外，树立形象，形成市场认知活动物料：茶点、项目卖点系列展架、签到版、礼品等,1月,13579111315171921232526293031,第一阶段营销动作：内部认购,执行计划第一阶段,时间：2013年1月26日地点：现场售楼处认购客户：2012年“入会”90客户，及内部关系户认购形式：现场排号形式认购，以营造热销氛围认购流程：排队领取选房号按次序填写意向单锁定房源进行销控现场宣读恭喜成功认购交订金领取认购书（与礼品）并预约签约时间注：前期通过电话、短信邀约客户按时到现场，以了解客户购房意向；现场设计销控，以引导客户快速认购；现场播放项目宣传片的同时，间歇播放幽默动画或MTV，削弱客户等待时烦躁情绪；邀请内部人员到场烘托现场人气，避免到场率低引起的冷场。,第二阶段：蓄势期,第二阶段：【蓄势】2013年3月本阶段围绕“品质健康居住”主题，展开多场以媒体推广与拓客为主的活动。活动范围全城铺开。推广由区域与品牌形象逐步过渡到项目主形象，线上线下活动全面配合，各种媒体资源立体式轰炸。关键词：健康、环保、品质,2013年,12345678,执行计划第二阶段,第二阶段执行排期,激励海报：推荐客户有奖励,B,135791113151719212325272930,企业推介会持续,C,植树节活动及“绿树认养”活动,C,书画展示会,B,示范区媒体品鉴会报道,A,内部品鉴会论坛与微博炒作,A,2013年,12345678,执行计划第二阶段,58,.,执行计划第二阶段,3月,13579111315171921232526293031,第二阶段营销动作：联合政府南湖发展论坛,时间：2013年3月15日地点：现场售楼处或市区高端酒店嘉宾：政府领导及相关机构代表、开发商代表参加，淮北日报承办，当地媒体报道开盘流程：项目介绍+论坛话题+“生态宜居奖”颁奖,3月,13579111315171921232526293031,执行计划第二阶段,第二阶段营销动作：3月盛大开盘,时间：2013年3月30日地点：现场售楼处客户：前期积累所有意向客户认购形式：现场排号形式认购，以营造热销氛围开盘流程：,提前邀约,现场排号,认购单,交认购金,领取认购书,预约签约,示范区品鉴,执行计划第三阶段,2013年,12345678910,第三阶段：引爆期,第三阶段：【引爆】2013年4月-10月初经历近4个多月的蓄客期，经历3次加推。时间周期长，所以要持续组织现场活动，每月一个大型活动，每两周现场散点小活动。为梳理客户意向，4月办理“尊享卡”，7月进行优惠升级“乐享卡”，8月加推。8月加推售货量较大，销售期却短，所以此阶段的推广是重点。10月再度加推。,4月,春游月主题活动,135791113151719212325272930,活动名称：时间安排：2013年4月27日地点：南湖公园活动目的：倡导绿色健康出行，塑造品牌，炒作区域价值活动规模：30组客户活动形式：售楼处宣讲+南湖春游+自行车环游南湖,“春之约，我们一起踏青吧”,客户活动,执行计划第三阶段,5月,劳动月主题活动,13579111315171921232527283031,活动名称：时间安排：2013年5月1-30日地点：营销中心活动目的：营造项目高端形象营销层面：线下活动，小众圈层关系维护活动规模：100余人活动形式：以线上推广+线下评奖。,谁是最美的人,客户活动,执行计划第三阶段,6月,13579111315171921232527282930,执行计划第三阶段,绿色健康月主题活动,活动名称：,园林开放+快乐童年主题活动,媒体活动,活动时间：2013年06月1日活动地点：项目现场与会人员：客户、媒体等与会人数：150人左右（根据蓄客情况待定）活动形式：开放仪式+表演,以南方植物为主的温室园林开放，邀约全市人民前来参观,7月,13579111315171920232527283031,执行计划第三阶段,美食月主题活动,活动名称：,美食节之“啤酒狂欢节”,客户活动,活动时间：2013年07月20日活动地点：示范区与会人员：甲方领导、文化名流、演艺嘉宾、客户、媒体等与会人数：150人左右（根据蓄客情况待定）活动形式：啤酒节+美味小吃+表演+趣味比赛,以啤酒节再次带动人们眼球，将全市目光吸引到本案，并以项目冠名的形式进行宣传，到项目来领取,8月,13579111315171921232527283031,执行计划第三阶段,音乐节主题月,活动名称：,音乐夏令营“花园音乐会”,客户活动,活动时间：2013年08月17日活动地点：项目园林示范区与会人员：前期累积客户活动形式：产品说明会+音乐会户外表演,邀请当地小学生乐队前来为嘉宾进行专场演奏,9月,文化月主题活动,135791113151719212325272830,活动名称：,书画展“准北美丽家乡”主题活动,公关活动,执行计划第三阶段,活动时间：2013年09月07-08日活动地点：项目园林示范区与售楼处与会人员：前期累积客户+当地高端人群活动形式：画展，邀请专家进行品鉴，带书画届人士到访,邀请新锐画家，“国人眼中的祖国，淮北人眼中的家乡”为主题，园林画展。,10月,13579111315171921232527283031,执行计划第三阶段,丰收月主题活动,活动名称：,红酒品鉴会+自制葡萄酒,媒体活动,活动时间：2013年10月01-31日活动地点：项目现场售楼处与会人员：前期累积客户+当地高端人群活动形式：现场持续提供红酒品鉴与葡萄、苹果等应季水果，带动现场到访人气；并于月中周末举办葡萄酒讲座，教客户自制葡萄酒，储藏说售楼处，酿好后再邀约客户来取，促进客户多次到访,以红酒品鉴会邀约意向客户与老客户到现场，带动“老带新”成交。,执行计划第三阶段,第三阶段营销动作：办卡+升级,2013年,12345678910,幸福乐享卡,5月1日,7月1日,10.1加推,3.30盛大开盘,8.15加推,办卡原因：（1）3月开盘推售货量少，且与8月洋房集中上市间隔时间长，办卡有助于锁定客户意向，减少等待过长客户流失；（2）办卡给客户尊贵、稀缺感觉，对于优惠幅度比较珍惜，有助于锁定客户意向。办卡与升级流程：5月1日开始办卡，享受1%优惠；7月1日进行升级，享受2%优惠；5-6月未办卡7月直接办卡，只享受1%优惠。办卡方式：有效身份证件实名制