商品房论文关于预购商品房抵押法律理由论文范文参考资料

商品房论文关于预购商品房抵押法律理由论文范文参考资料 不是实质作用上的物权，仅仅是属于接近于物权的权利，其本身并不具有物权的属性。同时，期待权也不是传统作用的债权。债权是债权人请求债务人为特定给付的权利。债权是一种相对权、请求权，债权人不能凭债的效力支配债务人的标的物，当债权不能实现时，赋予债权人的是救济权。因此，预购人对于预售商品房享有的权利，属于一种期待权，但本身不是物权。购房人的权利是建立在双方的预售合同基础上产生的，因而购房人权利的实现需要预售人的积极履行。由于预售商品房还处于在建或者待建状态之中，购房人只有先签订商品房预售合同，然后*登记备案手续，再由承购人持有关凭证到房产管理机关*房屋产权转移登记手续，领取房屋所有权证，此时购房人的权利才得以真正实现。因此，预售商品房抵押也仅仅属于一种期待权抵押。 2在建房屋的所有权。一直以来对于在建房屋的所有权属理由，是存在不同意见的。有部分人就认为随购房人支付商品房房款的数额逐渐增加，房屋所有权也逐渐转移给购房人。这种观点使购房人和房地产开发商的物权转移行为构成了一种动态的逐变的过程，违反了物权法的原理，而且也与我国相关法律规定房地产所有权转让登记生效的不符。物权法设立的预告登记制度使得预售商品房具有了物权的特性，可以依照物权法律制度予以调整，根据物权法预告登记制度的规定，购房者在购买了房屋，并进行了预告登记之后，便具有了对于预购房屋的物权而不是债权，基于物权的排他效力，任何人以任何方式对该房屋的处分都是无效的，这样确保了购房者对该房屋的处分权，而不再是债权的请求权。因此，我们认为*了预告登记的购房者对该房屋具有处分权，即在*了预告登记之时，购房者即享有处分权，抵押合同要件完备，抵押合同为有效合同。 物权法第15条在不动产物权变动的理由体现了不动产物权变动与债权合同相区分的原则，区分原则是指标的物所有权的转移，出买卖契约（赠与、互易等）外，尚有一个独立的物权行为。区分原则有助于明确交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了合理而又明确的依据。解决了关于不动产登记效力的有关争议。抵押重要的一环就是向不动产登记机关进行抵押登记，但是抵押登记并不是合同的生效要件，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法*登记手续，那么预售商品房抵押才能对抗善意第三人。也就是说登记只是其对抗要件，而非生效要件，这就要求当事人积极*登记事宜。如果不*抵押登记，则抵押权人无法对抗善意第三人。由上论述可知，预购商品房可以作为抵押物，但*务人要取得处分权，抵押登记不是抵押合同的生效要件，是否*抵押登记不影响合同的效力。 （一）预购商品房抵押权存在的从预购商品房抵押的特性可以发现预购商品房抵押权存在的风险主要有两个理由 其一，主合同无效；其二，抵押物灭失。 1商品房买卖合同无效。如果房地产开发商不具备相关法律法规中规定的条件，而从事商品房预售业务的，则买卖合同为无效合同，由于抵押合同为从合同。当商品房买卖合同无效或被撤销时，抵押合同随之无效和撤销。由于预售商品房抵押合同无效，抵押当事人双方的法律关系也随之变更，抵押权因此也不复存在了。对预售商品房抵押合同无效导致后果的处理可直接按照无效合同的规定来处理。就商品房抵押贷款合同来说，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，会导致做为抵押贷款的标的物房屋发生变化，因而增加了银行收回贷款的风险。 2抵押物毁、灭失由于预售商品房还处于在建或者待建状态之中，目前的房地产市场开发商良莠不齐，烂尾楼理由也是经常出现，一旦出现房地产开发商不能按照预期的预购合同履行，甚至出现烂尾楼等情况时，购房人通常情况下都会要求解除商品房预售合同并停止还款给银行。这种情况下，作为抵押物的商品房并没有建成，期待权仅仅是一种请求权，抵押权人无法主动的去抵押合同约定的抵押房屋进行拍卖变卖来实现自己的权利，银行收回贷款的风险增大，很可能形成呆账。 _： 1蔡耀忠中国房地产研究(第1卷)北京：法律出版社xx 2林敏对预售商品房抵押的探讨律师世界2000(3) 3申卫星所有权保留买卖买受人期待权之本质法学研究xx(2) 4申豫红在建工程抵押风险的宏观防范和微观防范中国房地产xx(3) 5朱树英房地产开发法律实务法律出版社xx 6中华全国律师协会民事专业委员会编建筑房地产律师实务（第3辑）xx 7王