沈阳华强广场1212汇报

,谨呈：深圳市华强集团有限公司,沈阳华强广场项目设计方案,现场调研,Part1,区位分析,项目用地在沈阳中的位置,项目用地在三好街中的位置,青年大街,三好街,区位分析,场地现状,经过近20年的发展，三好街总建筑面积达55万平方米，IT卖场面积近6万平方米，临街网点460余家。商城内现有注册工商业户6000余户，其中民营企业5400余户，从事电子信息类产品研发、经营的企业近4000家，从业人员近4万人。经营的商品囊括了3C（电脑、家用电器、数码产品）类的所有产品，年客流量超过7000万人次。,中国电脑软件城位于沈阳市城区南部，始建于1988年，是国家级沈阳高新技术产业开发区的组成部分。中国电脑软件城核心区域为三好街和西文萃路，全长2.7公里，总占地面积0.3平方公里，是东北地区最大的IT产品中心市场和集散地。三好街位于沈阳南端的沈阳高新技术产业开发区.与青年大街平行。沈阳三好街是一个电脑卖场非常集中的区域，从86年开始出现零散的电脑销售店铺，90年开始出现集中的电脑市场和写字楼，年销售额达到16亿，从97年到现在三好街电脑市场发展非常迅速，形成以东软电脑城为核心的区域市场，2002年销售总额已经超过100亿。,现场调研,三好街概况,沈阳三好街电脑市场物流辐射区域,现场调研,三好街概况,三好街的道路宽度只有20米，而该地是沈阳物流需求最大的地段，狭窄的道路已给三好街的物流运行带来一定问题。目前沈阳市已经开工建设的跨河大桥三好桥正在建设中，三好桥建成后将大大连通浑南浑北的往来，加速浑北IT产业的南移，而三好街交通问题久拖不下也将影响浑河两岸的通行效率。,现场调研,三好街现状,三好街IT业的蓬勃发展，又促进了第三产业的发展，一大批国外快餐巨头(肯德基、麦当劳、必胜客，日式有吉野家、富士亭、千伊拉面等）和国内的中小饭店（大京九快餐、顶好快餐等）都抢滩三好街。,现场调研,三好街现状,项目背景,金科大厦,赛博数码城,新业电脑城,奉天硅谷,五里河城,艾特国际,百脑汇,裕宁大厦,东软电脑城,维用电子市场,三好街商家,五里河城地处五里河区域核心位置，东达青年大街，西接三好街，南隔文体路与即将兴建的“世茂广场”（原五里河体育场）相望。项目一、二期总占地面积为5.9万平方米，规划总建筑面积为29万平方米。项目按照功能共分为商务区、商业区、居住区、教育区四大板块。其中，商务区为甲级写字间配置的SOHO写字楼。项目一期住宅，清水房与海尔精装房两种。SOHO写字间位于三好街与文体路交叉处，5米挑空层高设计。临街建食里洋场国际美食街。优点：位于寸土寸金的五里河区域，项目地理位置优越，交通便利，是五里河区域少有的住宅产品之一，具有一定的升值潜力。且项目对学校的引进，以及以香港戴德梁行作为物业顾问，都无形中提升了项目品质。缺点：物业费偏高、绿化面积较少等多方面因素.,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,百脑汇是台商独资企业，为全国连锁的IT大卖场，目前在中国内地省会级城市已成功建立11家连锁店，至今仍在全力开发中。沈阳店为百脑汇东北旗舰店，于2003年9月开幕，位于沈阳最繁华的三好街地段，商场建筑面积28000平方米，有地下一层至四层为电脑数码大卖场，地下二三层为大型停车场，五至二十七层为高级写字间。百脑汇的写字间，无论是从硬件设施还是从软件配套等，都趋于国际标准。该区域的客户构成比较有针对性，由于区域产业结构的特殊性，所以区域内的业户绝大多数都是IT类企业。,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,A座,B座,D座,C座,东软电脑城源于东北大学，归属东软集团，是全新的“一站式”商业购物广场，集大型卖场、品牌零售、娱乐、餐饮、办公、商务于一体。5万平方米超大规模，是东北电脑卖场核心商业中心。东软电脑城为区域内规模最大IT卖场。东软电脑城雄踞东北最大的智力密集区沈阳三好街，高新技术企业与IT时代精英最为集中的黄金分割地带。，商业氛围浓厚；东北大学、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院等多所高等学府林立；比邻南湖公园。东软电脑城新卖场是以电子产品为主营的ITMAILL超级大卖场。新卖场将原有的C座大市场、D座桑地电子市场、A座电子市场进行整体扩建和一体化整合，将建有地上四层和地下一层五个楼层。地下一层为停车场，加上现有地上停车位，总停车位将达400个。东软电脑城新卖场不仅将云集电脑整机、笔记本电脑、电脑外设、数码产品、投影、办公自动化产品、网络产品、电脑散件、正版光盘、软件、音像制品、电子图书等丰富的电子类产品，还将与餐饮、娱乐等成熟商业合作。,现场调研,三好街商家,维用科技大厦隶属沈阳维用科技有限公司，该公司是新加坡维信集团与东北大学合资经营的企业。维用大厦地处三好街IT商圈的黄金地段，大厦占地2300平方米，建筑面积9850.56平方米，共六层，有两部电梯同时运行，硬件配套设施完善，是集写字间与卖场为一体的综合性现代化办公楼。维用科技大厦是1991年开工建设并于1992年5月份正式投入使用，是三好街的第一座现代化办公大厦，同时也曾是三好街的标志性建筑，它的竣工和营业带动了科技一条街的发展，是许多IT企业发祥地。国内及行业内许多知名公司都是在维用大厦起步，逐步发展壮大。,现场调研,三好街商家,沈阳赛博数码广场包含诚大店与裕宁店。赛博数码广场（诚大店）是由赛博国际公司投资，与沈阳诚大科技大厦合作成立的集3C产品和周边服务于一体的现代化购物商场。它既是一个消费者了解、接触、购买3C产品的一站式服务场所，也是3C厂商展示其形象、与消费者直接见面交流的场所。营业面积：赛博数码广场（诚大店）6563m2赛博数码广场（裕宁店）12010m2商家数量：赛博数码广场（诚大店）170多户赛博数码广场（裕宁店）200多户,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,现场调研,三好街商家,潜在风险,Part2,世纪华丰文化广场,世纪五里河城,盛华苑三期项目地块,茂业中心地块,诚大地块,外在风险,周边正在开发项目,世纪华丰文化广场（在建）,项目背景,世纪五里河城,世纪华丰文化广场位于沈阳市金廊和平段南端，由浙江世纪华丰集团在沈投资开发。总占地面积为4.2万平方米，建筑总面积约40万平方米，总投资25亿元，拟开发酒店式高档公寓，5A甲级智能化写字楼，高端商业广场和顶级住宅于一体的东北地区标志性建筑群，其中最高的建筑楼体设计为260米。项目容积率为7，建筑密度50%，商业比例55%。计划建造住宅及配套设施建筑面积15万平方米，高档写字楼及公寓式办公为11万平方米，商业建筑面积为8万平方米。地下室为3层共计建筑面积12万平方米，其中地下一层为商业用房，地下二、三层为设备和停车用房，并与地铁2号线五里河站连通。地上沿青年大街建造200多米高的50多层5A级高档智能化办公大楼。建成后将成为沈阳南大门的点睛门户，将成为五里河商业圈的重要组成部分。,外在风险,周边正在开发项目,世茂五里河城（在建）,沈阳世茂五里河城位于沈阳市五里河体育场原址，地块东临青年大街，北接文体路。将投资超过150亿元将该项目建设成集超五星级酒店、写字楼、商业和高档住宅于一体的大规模建筑集群。其中最高建筑为酒店和服务式公寓的综合楼，将以米的高度成为“沈阳第一楼”。世茂房地产的该项目原址为沈阳市五里河体育场。位于金廊龙头的世茂五里河房价将创沈阳之最，起价为12000元/平方米。世茂五里河项目占地面积18.08万平方米，建筑面积约198.9万平方米（地上162万平方米，地下36.9万平方米；商业部分面积116.4万平方米，住宅部分面积82.5万平方米）。项目由香港世茂集团投资150亿元开发建设，集超五星级酒店、高档写字楼、高端商业和高尚住宅于一体，将成为东北地区标志性建筑群。规划由数十栋百米高的建筑群组成，其中，两栋约300米高的超五星级酒店、智能化写字楼是其点睛之笔。工程共分三期。目前，一期工程包括25万平方米住宅、5万平方米商业、5000平方米售楼处已部分开工，预计年底前完成一期基础工程。全部工程拟于2010年竣工。,外在风险,周边正在开发项目,日照遮挡,朝向和避让,场地现状,建筑体量,交通流量,内在风险,策略定位,Part3,产品定位,商业产品定位,第一种：地上做四层，地下一层做商业层高舒适度高，四层可考虑做夹层。空间层次丰富。,第二种：地上做五层，层高略微欠佳,商业,功能分析,公寓产品定位：SOHO公寓,北京建外SOHO公寓（约660平方米有北向）,产品定位,公寓,功能分析,北京建外SOHO公寓,产品定位,公寓,功能分析,特点：一宜商宜住，内部可变性强，根据市场情况合理划分单位建筑面积，既可小单位面积出售，又可根据企业办公规模需求合并打通。二70年产权超值办公超强性价比。三提供酒店式物业服务，提高公寓品质。,产品定位,公寓,功能分析,办公产品定位：IT企业孵化器,特点：一设计中加入一些新的概念，如集中的会议、餐饮、商务、展览中心，顶层商务会所，增加文化、交流空间，为中小型企业解决相应硬件配套，提高项目的个性化和卖点，二设计根据市场情况合理划分单位建