房地产金融导论sy

房地产金融,主讲人：盛艳学时数：32,使用教材和参考书:,曹建元：房地产金融新编，上海财经大学出版社2009年龙胜平等房地产金融与投资概论高等教育出版社2009年洪艳蓉等房地产金融北京大学出版社2007年邓宏乾房地产金融复旦大学出版社2007年,本课程内容结构体系,第一章房地产金融导论第二章房地产抵押贷款第三章固定利率抵押贷款第四章可调利率抵押贷款第五章住房抵押贷款证券化第六章住房公积金制度第七章房地产保险第八章房地产市场研究,第一章房地产金融导论,本章讲授,第一节房地产金融概述第二节房地产金融的发展第三节房地产金融与房地产泡沫,1了解我国房地产金融的发展历程房地产业的重要性房地产业与金融业的关系,2掌握房地产金融的概念和作用掌握房地产泡沫的概念、成因及危害,本章学习目的和要求,第一节房地产金融概述,一、房地产业的特点1.房地产业投资大、周期长、效益高2.房地产受区域市场影响较大3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产受国家政策与城市规划影响,二、房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源3.房地产业的带动性十分突出,三、房地产金融的概念“金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。,几种观点,房地产金融就是住房金融，即为住房生产和再生产筹集、融通资金，并为个人提供住房贷款的金融行为（郑修建，1993年）。房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为（谢经荣，2002年）。,知识链接,最具权威性：,房地产金融是指围绕房地产开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。,四、房地产金融的作用1.房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。,2.房地产金融是房地产业发展的“调节器”房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。,3.房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，可以满足人民群众的住房消费需求。,五、房地产金融的主要内容1.开发性房地产金融服务（经营者、建设者）2.消费性房地产金融服务（消费者、房地产的购买者）3.市场化房地产金融服务（形形色色的市场参与者）,房地产金融主要承担三大职能,知识链接,筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费。运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。,银行的房地产金融业务,1、资产业务,即银行运用资金，使其资本不断增值的业务。,购买房地产股票和房地产债券直接投资房地产等,房地产投资业务,房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款；短期放款和中长期放款；房地产信用放款、房地产质押放款和房地产抵押放款。,房地产放款业务,即银行通过负债业务，吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚，越能增强自身的经济活力。负债业务的规模决定了其资产的规模。银行的负债业务主要有：存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。,2、负债业务,表外业务，即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务，通称为表外业务。这类业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。房地产表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等。,3、表外业务,六、房地产金融的特点,1、集中性（额度大）,2、长期性,3、增值性（资金运动带来的增值和自然增值）,4、政策性,5、多样性,房地产金融的形式，除了一般的生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、回租、回买等多种形式。,6、风险性,政策风险；决策风险；自然风险；财务风险。,第二节房地产金融的发展,一、国外房地产金融的发展世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下：建筑业协会土地开发银行公积金制度,1.建筑业协会（BuildingSociety）建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。,2.土地开发银行（LandDevelopmentBank）土地开发银行是有重要的政府参与或规范的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。,中期阶段（1850-1873）1850年开始，土地开发银行取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，经营更进一步市场化，但还是主要为本地居民服务。,后期阶段（1874）1874年后，中央银行的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。,3.公积金制度公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。,二、我国房地产金融的发展及存在问题,1、我国房地产金融发展的几个阶段,（1）、住房金融业务的兴起（2）、政策性住房金融制度的建立（3）、住房金融体系的初步确立（4）、住房金融的完善与发展,知识连接：中国房地产金融的产生与发展,我国房地产金融的产生是与住房改革密切相关的，中国城镇住房制度改革的理论与实践发展，起始于1978年，是中国城市诸项改革中提出最早的，住房短缺是住房制度改革发动的最初动因。房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。,2003年宏观调控以来我国房地产金融政策,2003年6月13日中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）,1）提高了对房地产开发商的自有资金和资质要求对开发商贷款，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30，开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。,1、121号文件的主要内容,2）规范个人住房贷款业务严禁“零首付”个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80，对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。对购买第二套或二套以上住房的，适当提高首付款比例。3）限制对开发商的流动资金贷款121文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。,4）强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不超过年。规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。,2、提高贷款利率和项目资本金比率,3、规范外资进入房地产市场,2006年7月，中国人民银行等6部委发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，主要内容有：,2003年9月25日，央行提高存款准备金率，从6提高至7，回笼货币1400亿元。然后开始不断提息。,外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行；外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地许可证等的保证函，建设（房地产）主管部门的变更备案证明以及税务机关出具的相关纳税证明材料；境外投资者通过股权转让及其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。,4、2007年房地产金融政策提升存贷利率,基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率,5、2008年房地产金融政策降息；扩大准备金率,进入2008年9月以来，美国金融市场风云再起，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。次贷危机模型从9月16日到11月27日，不到两个月时间，我国政府相继4次降息。态度坚决，力度铿锵，如此宏观调控，意在恢复市场信心。,6、2009年房地产金融政策（2010.1.5）宽松政策，刺激投资和消费,7、2010年房地产金融政策2010政策,1、2010年第一政财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定；国务院办公厅又出台了“国十一条”。2、督促“央企退市”3、4月加快保障性住房建设，同时祭出限购令4、5月“限购令”地方版纷纷出台5、9月严查空置率,（1）、住房金融业务的兴起,我国住房金融的出现是1980年代中期，为配合烟台蚌埠两市的房改试点，经中国人民银行总行批准，1987年12月1日和12月8日先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。,（2）、政策性住房金融制度的建立,提租补贴的方案立足于原有住房投入资金的转换，即把原来用于住房维修、管理、建设的资金转化为对职工住房补贴以支持租金大幅度提高，从而促进售房，实现住房商品化。,政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。政策性住房资金来源：城市住房基金；行政、企事业单位住房基金；行政、事业、企业单位收取的住房租赁保证金；职工住房公积金；地方政府发行住房建设债券筹集的资金；国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金。政策性住房资金的运用范围：对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款；发放城市经济适用住房开发贷款；经委托人同意购买国家债券。中国人民银行明确政策性住房信贷业务属委托业务。商业银行自营性住房贷款业务商业银行自营住房贷款包括：住房开发贷款，个人住房贷款。,知识链接,（3）、住房金融体系的初步确立,在全国建立住房公积金制度由财政部、国务院住房制度改革领导小组和中国人民银行联合颁发的建立住房公积金制度的暂行规定的通知，明确住房公积金是一种长期性住房储蓄。,住房金融体系的初步确立,区分政策性和自营性住房信贷业务由人民银行牵头，国家有关部门制定出政策性、自营性住房信贷业务的性质范围等有关规定。,住房金融体系的初步确立,住房贷款担保机制开始建立早期：个人住房担保贷款管理试行办法的颁布标志着中国住房消费信贷有了政策依据。个人住房贷款的对象是只能用于购买用住房公积金建造的自用普通住房，不得用于城市居民修、建自用住房；范围仅限于实施国家安居工程的城市。现在：担保机制市场化。,（4）、住房金融的完善与发展,1998年7月国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，明确提出深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。由此住房金融的发展真正建立在住房商品化的基础之上。,住房金融的完善与发展,从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化后，新建经济适用住房原则上只售不租，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。对不同的家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；收入高的家庭购买、租赁市场商品住房。,住房金融的完善与发展,发展住房金融扩大个人住房贷款的发放范围。对经济适用的住房开发建设贷款实行指导性计划管理。完善住房产权抵押登记制度。调整住房公积金贷款方向。发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。,房改金融与商业性房地产金融的差异,政策性很强地方性特征有明显的阶段性只涉及住房，属于商业性金融机构的委托业务,受政策性影响相对较弱地方性特征相对弱一些具有长期性可涉及各类房地产，属于商业性金融机构的自营业务。,2、我国房地产金融市场存在的主要问题,房地产金融市场的资金来源单一房地产贷款品种可选择性差房地产金融市场的法律体系不完善房地产金融市场发育滞后银行的经营机制需要改革房地产金融风险意识有待提高,第三节房地产金融与房地产泡沫,一、房地产业与金融业的关系1.房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强2.房地产业与银行业相互促进3.房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行,二、房地产泡沫的概念：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。,三、房地产泡沫的成因：1地价飞涨房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成的越快。同时由于土地资源是稀缺、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。,2消费者的预期由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。,3信息不对称房地产市场是垄断竞争市场，作为市场的两大主体开发商和最终消费者所获取的信息是不对称的。,4政策因素房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此，政府往往会下大力气对该行业进行干预。,5房地产投资的过度增长房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致的。如果房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。,6银行信贷的非理性扩张随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。,7结构性矛盾经济适用房和豪宅的开发比