五华工业区项目定位初探VIP

广东五华工业区项目定位初探,方案目录,第一部分：市场分析第二部分：本体分析第三部分：案例参考第四部分：项目定位第五部分：规划设计建议第六部分：投资收益分析,Part1：市场分析,五华在哪里？,五华,五华县位于广东省东北部，东南与丰顺县揭西县陆丰交界，西南与河源紫金接壤，西北与龙川相连、东北与兴宁毗邻；全县地形为菱形状,五华名片,所属地区：广东省梅州市辖县下辖地区：水寨镇、华城镇、横陂镇等16个镇面积：3226平方公里人口：总人口130多万，其中劳动力70万，外出务工30多万，在家务农、就近务农近40万,商业集中区域,五华商业简述,五华商业分布比较集中，主要分布于华兴北至华兴中路一段以及该路的东面至江边的区域；该区域商业气氛浓厚、人流量大，但总商业面积较小，也无大体量商业物业；,五华街道一览,五华街道一览,五华商业特点,商业基本沿街分布，中间行车两边行人，形成了一种较原始的马路商业形态。五华的商业业态较为低端，较好的品牌仅一些潮流类为主（如361、以纯、鸿星尔克等），缺乏中高档品牌业态，同时也缺乏大型的商业中心以及休闲娱乐中心；五华人口众多，消费水平逐年提升，现状的商业已无法满足五华中高人群的消费需求，极易造成消费外流,五华县,20KM,65KM,148KM,330KM,广州,75KM,110KM,五华县与周边地级市的距离均比较远，直线距离最近的梅州还有65km，商业上基本互不影响；但与兴宁市区却只有20KM的距离，虽然资源上共享，但商业上却极可能与兴宁形成较大的竞争,五华商业区位,兴宁商业简述,团结路商圈,兴宁市目前仅形成一个商业中心：团结路商业中心，主要是以团结路、兴田一路、曾学路、宝华路等道路所组成的区域；该区域商业气氛浓厚、人流量最集中的商业集中地，是兴宁传统的商业中心。,兴宁街道一览,兴宁街道一览,兴宁街道一览,兴宁商业商场以小型为主，有太平阳超市、好邻居妇幼商场等，缺乏大型如卜蜂莲花、好又多等大型超市以及大型休闲娱乐中心业态种类繁多，集中了麦当劳、肯德基、苏宁电器、等知名品牌，其主要业态为服装品牌专卖店，占业态总比例的50%，其次为鞋类品牌专卖店占15%，再次为餐饮占业态总比例的10%，其它约占25%。兴宁集中商业位于老城区，规划早，地理位置优越，人流车流量大，商业趋于成熟，使该商圈商铺单位面积租金较其他街道高，平均租金约为100元/月，最高的租金可达130元/月，售价为800012000元/。,兴宁商业特点,商业分析小结,兴宁的商业业态明显比五华丰富，品牌上有较大的优势，肯德基、苏宁等极具商业气氛的品牌已经进驻，商业辐射力较强，定能吸引五华部分消费力，造成五华消费外流。但两者均缺乏一个大型的集中式的购物休闲场所，也就是区别于传统商业的现代型盒子内一站式消费场所商业综合体,我们是否合适做商业综合体？,Part2：本体分析,项目指标,位置：五华工业大道,总占地：446.3亩（围墙内）即297682,15.3万,5.9万,容积率：1.5,8.6万,总建面：446523,项目SWOT分析,远离传统商业区，现阶段无商业氛围区域人流量小，不利于零售业,位于城区，地段好项目交通方便地块占地面积大，可塑性强,政策从紧、房地产走势不稳与兴宁相距较近，商业竞争大,政府支持力度大五华还没有一个大型商业体,Strength：优势,Weakness：劣势,Opportunities：机会,Threats：威胁,项目问题,做零售？该区域发展部成熟，人流量不足，难于支撑如此大的体量；做批发？该物业虽然位于五华主要道路，非位于交通枢纽位置，优势不明显；做休闲娱乐场？体量过大，支撑不起；做医院？政策所趋，必须得做，但又与商业难于融合。,出路在哪里？,解决办法,面对这不可避免的四大难题，从利益最大化以及利于日后经营的角度考虑，我们建议将这几个业态全部集合于一身，并采用最科学的业态配比以及规划设计来弥补缺陷，特别是商业与医院的完美过渡，打造成一个新型的而又极具特色的商业综合体。,Part4：案例参考,前言,以下三个商业综合体均是市场上做得比较成功的案例，他们均与项目存在诸多共同之处，如：体量均比较大、地块呈扁长状、功能具多样化等特点。,通过这些案例参考，我们能否寻求一个新的方向，创造一个最适合本项目的突破口？,南昌蓝天碧水广场,开业时间：2007年7月总建筑面积：15万平方米物业组成：6座住宅塔楼，地下1层车库和设备用房，地上3层（6万）商业裙楼物业长宽：东西向长约329.86米，南北向宽约129.05米规划：沃尔玛超市、各特色次主力店以及潮流、时尚商户档次：中档偏高,规划设计,沃尔玛：主力店入口适宜摆放在项目的中部偏东部分1-3层，首层约30004000平方米，2-3层每层大约7000平方米专卖店：独立店铺以销售为主，设置品牌服饰、鞋类、皮具、通讯等；面积集中为30-100平方米便民服务类：首层有部分商铺临南面连廊和写字楼大堂入口，设置临街店铺，主要引进便民服务类商户，如房屋中介、洗衣店、便利店、水果店等；面积集中为40-60平方米。特色店：首层及三层的西部则划分给可突出项目主题定位、承租面积较大具有显著特色和消费目的性偏强的商户如家居、美容美体中心、书店、餐饮等；面积集中为200-400平方米。,佛山保利水城,项目占地面积102687.18，水道面积为23019.73，总建筑面积约16万，建筑覆盖区43368，容积率2.83；宽48米的运河从项目中体穿流而过，将项目分隔而成东西两块不同商业区域；,规划设计,东地块规划为集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的综合性购物中心；西地块则设计为特色经营为主的休闲夜店式步行街，填补佛山同类商业项目空白。,从化欣宏荣商贸城,项目分为三个组团，分别为A区A栋、A区B栋及B区商业。其中A区AB栋建筑面积约5万;B区建筑面积约4万；商业总建筑面积共约9万。,规划设计,A区A栋规划为酒吧街、主题餐饮、品牌名店、夜总会以及生活配套；B栋规划为电影院、KTV、精品、服饰、餐饮、美容美甲。B区规划为超市、名店街、淘宝街、黄金珠宝、化妆品、品牌男女鞋、精品女装、名媛女装、SPA等,五华规模最大，业态最全，形象最好的商业地标！五华唯一拥有整合最多功能的的商业综合体！,我们塑造这样一个项目：,我们在这样一个位置：,我们应该,避开：价格与市场因素，不拘于五华，眼界放大外面去！,主张：资源与规模是目前五华的唯一性，区域升值潜力！,五华：商业价值最高、性价比最好的物业粤北：升值潜力最大的资产,本项目价值定向,通过参考三个成功案例，我们做的项目应该是五华商业的领先者,Part5：项目定位,客户定位,先安内以五华几大产业老板、高管为主！再攘外整合广、深、梅州及周边县市等客户,成功人士,富人阶层,顶级富豪,形象定位,五华首座城市商业综合体,引领五华新生活树立商业新标杆,功能定位,以购物批发餐饮休闲娱乐为主办公居住养生为辅的中高档商业综合体,功能定位购物,功能定位批发,功能定位餐饮,功能定位休闲,功能定位娱乐,功能定位办公,功能定位居住,功能定位养生,案名建议,五华国际第一城,Part5：规划设计建议,功能配比说明,专业市场,整体规划,总建筑面积：44.65万购物中心：3层，共12万专业市场：2层，共20万公寓：4栋8层，1.6万写字楼：2栋12层，1.2万街铺：4万医院：5.85万,美食街,地下车库,业态布局购物中心,B1,F3,F1,F2,地下停车位1000个,1至3层为购物中心，总面积约:12万建议挖地下停车场，车位不低于1000个,精品、饰品、化妆品、通讯,大超市,电影院,KTV,电玩,街铺,品牌店,业态布局专业市场+塔楼,F2,F1,公寓,写字楼,1至3层为医疗器材专业市场总面积约:20万,地面,公寓,街铺,街铺,F8,F12,体量及销售、持有面积,Part6：投资收益分析,利好与利空,银行存款准备金率下调首套房贷款利率下调商业地产不受打压,市场上库存压力增加中央政府调控力度坚决征收房产税,VS,利好因素梳理,利空因素梳理,在频繁的政策打压下，房地产市场持续低迷，商业地产亦然，价格已不是观望者最关心的因素了，因此，发展商应该把握好每一个出货的好机会。,本项目总占地约300亩，必然带来可持续发展的开发课题。对项目营销而言，在先期实现一定的现金流以维持项目开发所需的资金是必须实现的规定动作，即回笼资金是重中之重！,项目自身首期现金流和后期利润的获取,营销目标,营销思考,注：红色部分为首层街铺黄色部分为塔楼,为考虑资金快速回笼，我们建议将首层所有临街商铺约4万（红色）以及购物中心2层的50%约2万进行销售；其次塔楼（黄色）也全部销售，面积约2.8万；剩余的物业持有。,本项目定价依据,商铺入市价格,18000元/,17000元/,15000元/,3个月,4个月,5个月,time,price,入市价,中盘价,尾盘价,首层街铺价,低价入市，以实现资金快速回笼。,5000元/,4500元/,4000元/,3个月,4个月,5个月,time,price,入市价,中盘价,尾盘价,公寓价格,公寓入市价格,以均价4000元/入市，最终实现均价4500元/的目标,4200元/,4000元/,3800元/,3个月,4个月,5个月,time,price,入市价,中盘价,尾盘价,写字楼价格,写字楼入市价格,以均价3800元/入市，低开高走，快速出货,推货步骤及说明,为保障资金链不断裂，我们必须在开发的过程中时刻把握住回笼资金