2012年6月9日吉林宏泰第一城荣域定价分析报告

宏泰第一城荣域价格分析报告2012.6.9，项目总结，本件、华宇城、金地华章、大禹加利福尼亚湾、波尔多町、金宇和园、鑫宇国际、市政板块、铁西区政府板块、本件定价主要研究的市政板块和铁西区政府板块华分为华宇城/计划、第一期、第二期、第三期、华宇城130万平方米的大盘、第三期开发。 华宇城/第一期产品：第一期a组销售产品，5栋6层庭园洋房，1层2户，带1层庭，最上层是阁楼，3栋18层高层，2层3户。 1#、2#、3#、11#、8#、7#、6#、5#、4#、10#、9#、12#、第一期a组于2011年10月靠拢，发表了共计5栋多层、3栋上层。 华宇城/产品类型，销售产品(多层主力家庭型)，两室两厅一卫97，三室两厅二卫140，多层现在销售主力97，140平方米的主力2，3家，价格为4200元/平方米，一次性支付97折，99折。 华宇城/产品类型，销售产品(高层主力户型)，两室两厅一卫87厘米，两室两厅一卫79厘米，小高层主力79-87，平均价格3700元/平方米。 华宇城/产品价格、售价、华宇城月平均销售速度约40套，区域内销售速度快。 多层平均价格为4200元/平方米，上层平均价格为3700元/平方米。 现在还没有开工，交房时间和本案几乎一样。 从地区、产品、项目规模等各方面进行比较，华宇城是本案的重点竞争参考项目。 细节价格参考，华宇城/产品价格，华宇城首层不赠送地下室，花园300元/m3217； 涨价了。 首位赠送产权阁楼，价格按标准层面积计算，涨价了100元/平方米。 边户型客户认可能性低，减价100元。 多层差异为100，200元/C，上层户型差异为30，50元/C。 华宇城/整体综述，前期青山英郡工程质量和园区舒适为后期华宇城的人气奠定了坚实的基础。 项目产品体积大，目前市场形势弱，决定该项目短期价格没有大的变动，营销战略以快速销售、快速回收资金为主。 华宇城大盘的营销战略对地区市场有很大影响，是本案的重点参考项目。 九洲金地华章/企划，九洲金地华章/本期销售产品，、18层高层一楼二楼(销售)，12层高层一楼二楼(销售)，8层高层一楼二楼，金地华章现在销售产品主要是18层高层。 九洲金地华章/产品类型，三室两厅两卫141，两室两厅一卫103，九洲金地华章/产品类型，四室两厅三卫179，三室两卫152，销售产品(多层主力户型)，多层电梯洋室152，179平方米三四居，整体面积大，现在的九洲金地华章/产品价格、售价、细节价格参考，九洲金地华章/整体综述，九洲金地华章主要产品有高层楼层、电梯洋室、联排别墅，整体产品面积大，客户水平高。 从建筑质量、产品配套、庭园等方面定位高端，在电梯洋房、别墅提高整体项目质量。 目前，项目立面、辅助、园林、现房等已经出现，为项目实现高价格奠定了基础。 这个项目与本案属于同一地区，对本案的定价有重要的参考意义。 鑫宇国际/计划，鑫宇国际/计划，、多层小高层，鑫宇国际/产品类型，两室一卫104-115，销售产品(多层主力户型)，三室两厅一卫146，多层主要是104-146平方米，两三居。 目前，销售统一单价4300 .鑫宇国际/产品类型，销售两室两厅一卫61，产品(高层主力)，两室两厅一卫88，高层主要以61-88平方米为中心。 鑫宇国际/产品价格、鑫宇国际地区虽然很好，但由于市场营销战略等多方面的原因，销路很差。 鑫宇国际/产品价格、优势：地区好，周边商业成熟，销售价格低。现状：项目容积率大，质量不足，大楼装修粗糙，目前处于严重滞销状态。 与本项目的参考：鑫宇国际目前社区质量差，销售严重滞后，对本案的参考意义很小。 参考点：多层价格4300元/平方米，小高层/高层4300元/平方米。 大禹加利福尼亚湾/计划、南加利福尼亚风情、别墅、电梯洋房、提高社区整体的质量感，最好在现场展示。 大禹加利福尼亚湾/本期销售产品，一期销售产品，a区，j区，、e区、注： 6楼洋房一楼二楼高二楼三户连别墅，大禹加利福尼亚湾/产品类型，三室二厅二卫128，二室二厅一卫97 大禹加利福尼亚湾/产品类型，销售产品(洋房主力户型)，三室两厅两卫142，电梯洋房，产品等级高，主力142平方米三居，平均价格4800元/平方米。 大禹加利福尼亚湾/产品类型，销售产品(洋房主力户型)，跃层，标准层149，地下层72，大禹加利福尼亚湾/产品价格，销售价格，细节价格参考，大禹加利福尼亚湾/整体概要，优势：大禹品牌优势明显，口碑和形象现状：项目现在销售近60%，剩馀住宅源以顶层为主，价格从去年开始几乎没有变化。 与本项目的参考：大禹加利福尼亚湾产品类型丰富，以中高端姿态立足市场，现场销售，该项目属于铁西区的市场板块，对本项目有一定的参考意义。 参考点：洋房4800元/平方米，高层3800元/平方米。金宇和园/计划、师大附中、师大附小、学区房、现房销售。 金宇和园/本期销售产品。 111222222喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓653，金宇和园/产品类型，销售产品(高层主力)，双室一厅两卫93，双室一厅两卫106-112，双室一厅1卫77.6，金宇和园/产品价格，销售价格波尔多城市/规划，波尔多城市/本期销售产品，6#，一期，222222222222222222222222航空航空653，波尔多城市/产品类型，两室一卫84，销售产品(小高层主力户型)，销售产品波尔多镇/产品价格，波尔多镇认可度低，现在销售速度慢。 他说，波尔多城市/总体来说，小区体积大，主力产品以小户型为主。 项目还没有开始，在预约期间，每月数十套左右。 波尔多城市属于铁西区政府区域，本案价格参考意义不大。 参考点：多层4000元/平方米，小高层/高层3600-3750元/平方米。 市场概况、市场调查显示，目前四平房地产市场薄弱，在客户购买意向差的板块市场中，华宇城销售速度最快，是本案的重要参考目标。 价格确定，根据综合比较，本案的多层价格为4376元/平方米。 作为这件事的附带价格的考试价格。 推销策略、推销策略：首次根据客户需求确定推销楼，创造少量推销盘、推销、人气传播的后期借款进行增加，每次进行少量盘点，频繁增加，价格逐渐上涨。 第一个寄售建议发布了24、65 (多层)、29层(小高层) 2栋大楼，共150套房源，对外销售、产品类型丰富，第一次寄售受到欢迎。 如果客户坚持选择其他大楼的话，就进行控制销售。、首次开盘平均价格确定，二、初次价格确定的现在，整体四平市场弱，本项目到6月9日为止共计161张，其中ABC系的卡数为96张。 因为本案体积很大，第一次的开盘提案价格不应该太高，以适当的价格进入市场，形成了人气。 建议首次多层标准层市值为4100元/平方米，小高层标准层市值为3800元/平方米。 顶层顶层根据定价方法来计算最终价格. 以楼座差、23、24、25、26、27、29、30、31、32、33、65、66、台阶、最上层为基准层，根据客户层的喜好和周边竞争品的情况，制定其他台阶，台阶为50-100元/平方米。 50元/平方米，30元/平方米，50元/平方米，100元/平方米，小高层以2楼为基准阶梯差，1-6楼的阶梯差为30元/平方米，6-11楼的阶梯差为50元/平方米。 单元差、0元/平方米、80元/平方米、80元/平方米、东、西、户型差，客户意向为b户型c户型a户型，但由于a户型面积小，总价格低，所以户型差需要单独制定。 户型差： b户型c户型a户型差，户型差，B1、B2、B3、B1、B2、B3差小，定义为基准户型，户型差为0元/平方米。 户型差，B4、B5、B4、B5户型差小，户型比标准户型差，在标准户型上要减少50元/平方米，即-50元/平方米。 户型差，C3，C2，D1，户型差，A1，A2，大禹加利福尼亚湾首次定价研究，电梯洋房：初层146平方米，87平方米地下室，50平方米庭园，6800元/平方米。 标准层2层5200元/平方米。 庭院的溢价设定为400元/平方米。 地下室单价为(6800-5200-400)*146/87=2013元/平方米。 最初的价格，因为本案最初产品的附加形式多，参考周边市场状况和本案产品形式，最初的价格如下： 1，第一层有地下室，花园产品的最初价格=(标准层的2层单价-阶梯差) *2层建筑面*1.9倍/第一层建筑面的第一花园溢价2，第一层、2阶梯上有地下室仓库产品B1SS的平均价格=(合计价格1合计价格2合计价格3合计价格4)/(第一层，2层面积活动室面积)花园溢价3，花园溢价：花园深度多层300元/平方米。 65，66 #楼庭院深度在3米以上，庭院有300元/平方米的溢价。 参见最高级价格说明、华宇城价格模型：最高级价格=(5层单价100元/)*层楼阁楼价格实际上在6层涨价，赠送给客户演讲阁楼。 根据车库价格的说明，现在市场的车位置在12万23万之间，海银帝景是现在的房间，车位置高这件事的标准车位是22万人，建议根据大小进行适当调整。 优惠合计，价格战略采用高报价，高折扣方式，后期通过回收折扣，价格达到了上涨。 一次打92折，分期93折，贷款94折计算的话，综合折扣0.931 .卡折扣是带折消化100张，卡折扣额是15000元，带折后给予30套元的折扣计算的话，各套是8000元，合计换算成174万根据该计算，本次价格综合折扣为0.924 .高报价、高折扣、折扣逐渐回收，销售价格逐渐上升，公司员工、团购优惠、公司员工：公司员工购买住宅给予10%的无利息贷款补助金，10%的房款在后期员工的工资中这个计划在加强员工忠诚的同时，还能达到销售的目的。 这项计划需要开发者尽快确定，可以以这次的汇率实施。 整体价格确定，标准楼层小高层的成交平均价格为3806元/平方米，多层的成交平均价格为4102元/平方米，多层顶层的成交平均价格为4539元/平方米，多层出现在26层，顶层的成交平均价格为4263元/平方米根据整体价格决定、标准层价格的推算、B1、贷款客户的计算，成交平均价格约为=(4294210-14000 ) * 0.94/95.38=4092元/平方米。