信托尽职调查报告

.XXXX信托株式会社地址： XXXXXXXX邮政编码：电话：传真：提交职务调查报告项目名称： XXXXXXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划提交部门：证券信托部二一三年十一月XXXXXXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划职务调查报告一、信托项目介绍1、项目名称： XXXXXXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。2、信托规模：总规模不超过30000万元(信托资金达到3000万元，信托成立，资金可分账)。3、期限：固定两年期。4、委托人和受益人： 1、XXXX号集合资产管理计划2 .合格机构投资者5、融资人： XXXX公司(以下简称“a”)。6、信托财产到期交付：每年一次支付信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期的信托收益。7、信托目的：通过设立集合资金信托，委托人指定XXXX信托向a发放信托贷款，“a”获得的资金用于XX县XX安置房建设项目。 在信托计划存续期间，a按合同约定归还信托计划的利息，实现受益人的信托收益。8、信托资金的用途：由委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX安置房建设项目”的建设项目的开发。9、偿还元：(一)项目本身的收益作为该项目建设融资的正常偿还资金来源得到保障(2)“A”的主要营业收入(3)“A”现有资产28.09亿元，其中国有土地资产1829亩估价15.13亿元，住房资产100715.87平方米估价4.72亿元，林权资产14158亩估价2.75亿元，流动资产和其他资产5.49亿元。 也能完全保证这个项目建设融资资金利息的正常偿还。(4)可持续发展收益作为本项目建设融资的正常偿还资金来源得到保障。 这个项目的建设为五一流园的建设提供了切实保障，推动了五一流园的可持续发展。 按照XX县“十二五”计划目标，五一流园建成后，年产值突破100亿元。 每年可增加3亿元的财政收入，也为该项目建设的融资资金本金的正常偿还提供了保障。10、保管银行和保管费：保留十一、信托报酬：1.2%/年。12、融资者的总成本预计约为14%/年。13 .保障措施：(1)向委托人充分明确风险，委托人接受免责条款(2)土地抵押：用于抵押的国有转让土地使用权评价(我司认可的评价机构)的价值约在60000万元以上。(3)财政约定： XX县财政政局对XXXX信托小额偿还a信托贷款的，财政政局按时小额偿还，财政政局愿承担发生的一切连带责任。(4)政府对XX县人民政府向XXXX信托约定的a，为了优先其收入，按时全额偿还信托贷款的融资金额，上述的资金偿还信托贷款有差距，就补充了差距资金XX县的财政统一计划。 上述融资金未偿还的，发生的一切责任由XX县政府承担。(五)人民代表大会决议： XX县人民代表大会委员会若未还清本次贷款，同意包括当年的财政预算在内优先还清。二、交易结构如下土地抵押合格的投资者投资甲组联赛XX集合资金信托计划XXXX号收藏资产管理计划认证投资者1-N投资收益政府的承诺管理银行财政上的约定人民代表大会决议三、a公司的介绍：企业名称： XXXX公司。企业注册地址：公司注册资本： 1亿元法人代表：工商注册号码：税务登记证明书编号：组织代码：经营范围：主要从事国有资产的经营管理和资本运营、基础设施和公益设施的开发建设、土地整理、基础设施和公益设施建设项目的融资投资。XXXX公司成立于2009年11月，是经市人民政府批准，由XX县人民政府出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。 公司设董事会和监事会，内置综合管理部、项目融资部、成本管理部，设有资产管理公司、商贸公司、房地产公司、车辆检验公司4个子公司，目前员工40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业技术职位。 公司注册资本1亿元，目前资产28.09亿元，其中国有土地资产1829亩估价15.13亿元，住宅资产100715.87平方米估价4.72亿元，林权资产14158亩估价2.75亿元，流动资产和其他资产5.49亿元。发展构想：一是5年内注册资本增加到3亿元，资产总额达到50亿元，公司发展成投资集团。 二是本着“负责、包容、合作、努力”的企业精神，采用“招聘、招揽、录用”等多种形式，大力实施人才战略，组成资本运营团队、项目企划团队、成本管理团队和风险投资管理团队，提高公司竞争力。 第三，积极与金融机构合作，加强银企业合作，获得信用支持，不断探索BT、BOT、信托等融资模式，扩大融资渠道，增强融资能力。 四是扩大经营业务，设立专业子公司，扩大公司实力，发展为投资集团。2 .财务报表：(一)公司最近会计年度资产负债表；(2)、最近会计月资产负债表：四、项目发行地概况1.XX县的基本情况：XX是投资兴业的红色肥沃的土地。 XX位于四川省东北部，米仓山南麓，辖全县宽2229平方公里，43乡镇，546村(居)委员会，总人口107万人，其中农业人口86.6万人，耕地面积62.68万亩，森林垄断率52%。 县常住人口23.8万人，城市化率29.6%。 XX是我党我军的早期领导人之一，无产阶级革命家刘伯坚烈士的故乡，是四川省第一个扩权强县试验县。 2012年，全县总产值97.03亿元，整个社会增长14.7%的固定资产投资110.5亿元，增长30.8%的城镇居民人均可支配收入16280元，农民人均纯收入5430元，分别增长16.2%和17%。 2012年地方财政收入接近50亿元。XX经济社会进入发展的“高速公路”。 近年来，全县统一二化交流、城乡，加快发展总体要求，大力吸引外资扩大经济规模，投资提高增长速度，“二化”交流加强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体制增强发展动力，全县经济社会发展。XX未来发展的潜力是无限的。 XX位于成渝经济区和关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素流动对XX起着重要的放射线推进作用，我们处于受到产业转移、集群经济发展的“桥头堡”。 随着西部大开发的深入实施，秦巴山区域的发展和扶贫开始，加快凉江流域的综合管理、革命老区的发展等一系列计划公布，在城市建设、产业发展、金融支援、用地保障等方面获得了巨大的政策支持，到十二五末全县总产值将翻倍， 达到138亿元的固定资产投资达到239亿元的工业生产合计翻了一倍，建立了达到90亿元的西部绿色经济示范区和全国贫困扶助开发示范区，建设了川北东北经济强县和开放强县2.XX县财政概况：XX县财政近三年的年收入情况表和预测表附表1XX县最近三年的财政基本情况表单位：万元年度项目2010年2011年2012年一、全县财政总收入266854423786496519其中：在上面画中央8143947912865上画省4904733311193一般预算收入143302301836688预算内收支一、一般预算收入143302301836688二、一般预算支出205771328358381063(2)预算外收支一、预算外收入4969799612379二、预算外支出303848906725二、全县财政高级转移收入184555301978344831三、土地出让收入6300098700115000四、全县年末财政完全盈馀32123676五、全县年末财政剩馀32123676附表2XX县今后3年全县财政基本状况预测表单位：万元年度项目2013年2014年2015年一、全县财政总收入529000588000660000预算内收支一、一般预算收入5600075000100000二、一般预算支出420000480000510000(2)预算外收支一、预算外收入158001700018000二、预算外支出86000950010000二、土地出让收入137500196000240000三、全县财政高级转移收入380000420000460000四、全县年末财政完全盈馀480520380五、全县年末财政剩馀480520380附表3XX县过去三年的土地经营状况总表单位：万元，亩年度项目2010年2011年2012年一、土地出让总收入6300098700115000二、土地转让总数350亩470亩五百亩三、土地出让亩产平均价格一百八十万元/亩210万元/亩230万元/亩四、目前土地储备的库存450亩七百亩三千亩附表4今后3年(2013-2015年) XX县土地转让预测表(单位：亩，万元)年度项目2013年2014年2015年预测土地总量550亩七百亩八百亩预测土地的平均价格250万元/亩280万元/亩三百万元/亩预测土地总收入137500万元196000万元240000万元五、投资项目的可行性分析(一)项目概况该建设项目共设4个设置点，具体分布如下表所示项目名称地块的名称和位置安置房第一个布置点JB-C-02-20 (严家河)第2号配置点JB-C-01-02 (朱家湾)第3号配置点JB-C-02-03 (庙耳梁)四号配置点JB-C-02-15 (变电站)本项目建设经平发改审2012306号文批准，为了保证XX县高速公路联络口和县城越境路a段建设、达巴铁路和XX县五一站建设、五一站物流园建设、XX建设的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按计划安装房4030套这个项目的建设地点主要在XX，现在XX城市的发展方向在XX，完成的“XX”将成为适合行业的新城市。 未来XX是有地区影响力的开放型经济开发区，“二化”交流示范区，现代产业集聚区，生态宜居城市。 项目地位于XX县城市规划区域内XX是城市规划范围，项目地都是两种居住地。 XX新建住宅4030套，总占地面积116583平方米，总建筑面积587445平方米，完善相关设施，估计投资135112.35万元。(2)项目经济效益分析：1 .项目建设投资成本分析：XX安置房建设投资估算表(概算算法):金宝区域安置房建设投资估算表(概算法)单位：万元序列号。工程或费用的名称建筑工程费设备购买费安装工程费其他费用合计1工程费106885.351500美元9000人117385.351.1安置房建设(包括公租)106885.351500美元9000人117385.352工程建设的其他费用772777272.1建设部门的管理费7537532.2调查设计费310031002.3建设部门的临时设施费7507502.4项目申请报告书制作费1101102.5图纸审查费70702.6设计图预算编制2752752.7招标代理人79792.8工程监理150015002.9劳动安全卫生评价费40402.10工程保险费5005002.11环评费50503预备费10000100003.1基本预备费10000100003.2涨价预备费4建设投资总额116885.35150090