2012年房地产估价报告中引入估价时点日后重大事项的探讨

2012年房地产估价报告中引入“估价时点日后重大事项”的探讨2房地产估价报告中引入“估价时点日后重大事项”的探讨2 来源：青年人(Qnr.Cn) 作者：Qnr.Cn 时间：2010/1/9 【青年人网】 资料下载 -四、“估价时点日后重大事项”内涵分析 与资产负债表日后事项调整相类似，“估价时点日后重大事项”根据事项的不同，也可区分为调整事项及非调整事项。 1、调整事项： 估价对象及所依赖的风险环境于估价作业期间发生了重大变化，应对估价报告作出调整说明。 (1)估价对象自身状况：估价报告期间，估价对象发生重大状况变化，例如房屋局部倒塌或局部土地灭失等已经使估价时点的估价结果无法使用，应对估价结果进行调整。 (2)估价对象的风险环境：估价报告期间，估价对象所依赖的社会经济政治环境(如规划变更等)发生重大变化，已使估价时点的估价结果无法使用，应对估价结果进行调整。 2、非调整事项 估价对象所处的风险环境仍在变化持续中，对于估价时点之后发生重大变化，应做出说明，并说明影响的程度，无法度量的应说明原因，例如： *与估价对象相关的规划仍在酝酿过程中；*对房地产市场可能直接或间接影响的法律、法规、政策仍在草拟过程中； *对社会发展有重大关系的政治选举、战争威胁等因素正在变化等。 引入“估价时点日后重大事项”后，使估价报告有效性的时间跨度得到限度的提升，提高了估价报告的实用性，从而在尽量满足抵押估价报告使用者的需求的同时也使估价机构有效地避免由于估价时点日后事项产生的估价风险。具体可采取以下措施： 更多精采请到 1、缩短估价时点与报告出具日(或估价作业完成日期)的时间跨度，减少期间存在的重大风险。 2、缩短估价报告出具日与银行放款点或抵押登记点的时间跨度，尽量降低期间产生不利变化的风险。 3、估价作业期确实比较长的，为避免重大风险，应在报告出具前，再次勘察现场，了解估价对象的状况是否变化。 4、报告出具前，对于存在着与估价时点不利变化的风险环境应予以密切的注意，并及时进行估价结果的调整或增加风险提示内容。 5、发生估价结果需要重新调整的情况时，应相应调整估价时点。6、重视“估价的假设和限制条件”及报告提示的应用，使估价机构规避不应承担的风险。例如可以采用估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致的假设；对于规划资料变更的情况，重点提示估价所依赖资料有效性对估价结果可能的影响，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 抵押评估案例说明一 估价对象为XX市一大型小商品市场商铺，勘察与估价时点均为XX年XX月10日，根据当时的市场行情估价结果为5万元平方米，在估价报告完成日，传来该小商品市场可能重新规划的消息，但具体规划实施究竟何时不清楚。 如果根据以往惯例，估价报告仅对时点负责，况且估价报告已经基本完成，基本不作改动。 对策：根据“估价时点日后重大事项”处理，应该对估价结果的使用作出明确的风险揭示，并说明无法估量其对估价结果的影响有多大，以提醒估价报告使用者注意。抵押评估案例说明二 估价对象为XX市土地储备用地，之前规划为商业，容积率为15，估价时点以前，一直传闻要出台新的城镇规划，因此估价报告对该事项作了提示说明。然而于估价报告完成之日，根据政府的最新规划，估价对象为新的装备工业基地，控制性规划参数中容积率为 10。 对策：根据“估价时点日后重大事项”处理，应该对估价结果作出调整。抵押评估案例说明三 估价对象为XX市1幢商品住宅(期房)，估价时点之前，政府已经准备出台调控政策，因此估价报告对该事项进行了说明。然而估价报告完成之日正逢该政策出台，市场突然下行，开发商将销售均价向下调整到普通商品住宅水平，调整幅度超过10。对策：根据“估价时点日后重大事项”处理，应该对估价结果作出调整。并对可能的价格风险予以说明，提醒银行在放贷成数上谨慎把握。六、“估价时点日后重大事项”引入对控制风险的意义 相比于以往估价报告仅就估价时点静态的估价结果负责，通过引入估价时点日后重大事项，可以使银行控制风险点从估价时点往后推迟到估价报告完成日。图2很好地诠释了“估价时点日后重大事项”引入后，使用报告的银行避免了使用估价结果的风险，图中阴影框表示的是采用“估价时点日后事项”进行报告处理时，估价报告增加了估价报告完成日的风险控制环节： 七、估价报告今后的发展方向 估价报告作为估价行业提供的服务产品，随着社会经济的发展，服务对象对估价报告的要求必将从单一的价格需求(估价机构以往的状况大多如此)向更高端、更深层次的需求发展，对估价机构的要求也将越来越高。例如引入“估价时点日后重大事项”就对估价机构提出了相当高的要求。应该承认，估价机构的产品离使用者现实的需要仍有距离，例如，就抵押估价报告而言，由于社会认识的局限以及低水平竞争的原因，估价机构在大多数情况下提供的仍是阶段性、一次性的服务，离全过程、动态性的参与仍有较大的差距；就报告使用而言，离房地产投资