[碧桂园]建筑工程管理策划(含案例).ppt

工程管理策划,主讲人：项目：项目2013年9月,目录,一、工程管理策划概论,1、项目概况,2、项目发展目标,3、项目相关信息调查,4、项目管理组织架构,5、总包分区分段,6、分包工程分判建议,1、项目概况,完整项目概况,2、项目发展目标,小业主投诉率关联起来,足够时间内部检查整改,1-3个月,总平面布置,2、项目发展目标,3、项目相关信息调查,现场踏勘对口部门咨询市场调查,项目相关信息调查,当地承包商实力劳动力来源和价格主要建筑材料型号和价格建材市场供应,项目周边现状调查,当地建筑行业调查,案例,案例,案例1：某项目地处城市繁华地带，城管规定土方外运时间只能为夜间22:00-凌晨5:00。土方总工程量为20万立方米。考虑到运输的特殊性，应安排多出口连续集中出土，按两个出口，每个出口每小时出土10车计，需要3-4个月时间。考虑到最后收尾阶段效率大幅降低，甚至需要更长的时间。因此，项目策划时必须考虑该状况制定挖土工期，必要时重新考虑出口设置。,案例2：案例：某公司根据当地习惯以及地块土质状况选用PHC管桩作为桩基础。开工后发现生产该种桩型的单位在当地仅两家，且产能基本已接近满负荷。受管桩供应限制，桩基施工单位亦不肯投入大量机械，该项目桩基础施工时间长达5个月，严重影响工期,调查案例,4、项目管理组织架构,改良为,常见的组织架构模式,改良后的组织架构模式,组织架构改良后的优势,优势：,利于对项目情况的全面掌握,良性竞争机制,项目管理人员分工更明确，利于项目问题的解决,协调工作量降低,案例2,案例1,案例3,谨慎面对大体量工程,谨慎选择第一家总包单位,根据总平面布置确定总包分界,总包标段划分原则,5、总包分区分段,案例1,案例：某地区公司招标分判其首个开发项目主包工程，将12万m2的项目分判给一家施工单位。主包工程于3月初开工，但施工单位进场后，一方面施工进展非常缓慢，管理人员和施工工人数量严重不足，另一方面却要求调整合同价款和工期。在我方做出适当让步后，依然不同意签署合同。自5月份起现场已基本处于停工状态。在别无选择的情况下，经地区公司努力，最终在8月中旬将原单位清退出场，并更换为新的两家主包单位。经统计，因更换主包单位造成工程成本增加近1,000万元，工期延误超过3个月，使得原定于当年能够顺利竣工结利的一期项目变得困难重重。,5、总包分区分段,案例2,案例：某项目总建筑面积约23万平米，拟分三个主包标段招标。首批分判的两个标段均由同一家主包单位中标；其后因主包在结构施工阶段配合较好，二期招标时该主包单位继续投标且最终中标。此时，该主包单位因连续承接我司三单工程而名声大振，在当地继续中标了多单工程，管理精力进一步分散，到二期施工时只能寻找新的劳务资源。由此，一方面该单位在后期装修配合阶段表现较差，另一方面二期结构施工队伍频繁更换，结构进度几乎停滞，总进度延误4个月以上。,5、总包分区分段,案例3,案例：某项目分两期开发，拟划分为三个标段，其中，一期为一个标段，二期分一标段和二标段。考虑到场地较小，二期二标段交通组织困难，故分判时两个标段同时发标，优先考虑二期两个标段由同一家中标，或二期二标段与一期由同一家中标，以便于施工组织。,5、总包分区分段,要点二：带方案招标,要点一：先行招标,6、分包工程分判建议,基坑支护及降水工程,基坑外尺寸,尽早出地勘报告,基坑埋深,幕墙工程,6、分包工程分判建议,总结,以上甲方、总包、分包之间的相互关系构成了项目实施的一个大框架。后续的总平面篇、进度篇、质量篇、安全篇、成本篇等都将在这个框架中展开。,二、总平面策划管理,总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工便利、效率最优为原则，进行现场各类生产资源的总平面布置,1、总平面策划概念,1,2,3,4,提前规划提前沟通,合约策划的重要依据,作为现场施工布置的指引,作为现场安全文明管理的重要依据,2、总平面策划作用,5,1,6,7,8,2,3,4,大型施工机械布置,3、总平面策划内容,场地交通组织,脚手架形式,土方平衡,基坑支护影响,临水临电设施,营销配合,大地块整体规划,1)钢筋场在平面布置时是首要考虑的，两栋楼的塔吊搭接区最好设钢筋场，尽量在两栋楼之间。2)塔吊尽量要有一台能够到工地大门口。3)塔吊要跟随可能布置的钢筋加工场。4)塔吊尽量覆盖尽可能大的场地，要尽量便于材料的吊运（最主要考虑钢筋和大钢模的吊运）。5)群塔协调，要避免打架。6)装塔吊时就要考虑什么时候拆塔吊。7)吊送距离最短、最快是塔吊布置的最优选择。,1、大型施工机械布置,1)平面布置图中要标出施工的车行路线，要尽量形成环线。主要施工道路旁边要设置停车点，考虑砼泵和砼运输车的方便性。基础施工阶段，通常情况下，基坑边退6m，就可以安全走车。2)尽量在各自主包单位标段内设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。3)尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。4)临时施工道路建议尽量形成砼面层，并考虑雨季的临时排水措施，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。5)应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。,2、场地交通组织,图1：地下室施工阶段交通流线图,场地交通组织案例,图2：改进后的交通流线图,场地交通组织案例,图3：原施工平面布置图,场地交通组织案列,场地交通组织案列,图4：改进后的平面布置图通流线图,案例2：某项目位于市中繁华地带，共含5个地块，地块周边为已有市政道路。基于市场考虑，拟先开发3#、4#、5#地块，1#、2#地块留作临时办公用房。由于占地面积较大，市政道路成熟，首先考虑的便是交通问题。项目部规划好交通流线，并对即将开发的3#地块平面布置进行了细致考虑。经反复对比推敲，形成了最终的交通路线图和平面布置图。,场地交通组织案例,原先规划的交通路线,1、交通路线：,1、交通路线：,后的交通路线路线,现场施工场地狭小，材料堆场、加工场地布置太过紧凑，不利于后需各工种穿插作业；,场地周边市政道路宽敞，简化车行路线后，完全可满足现场施工车辆通行需要，同时也便于管理；,与相关道路主管部门沟通，办理非主要路段的占到施工手续作为材料堆场及加工场地，为现场施工创造有利条件,1,2,3,1、交通路线：,2、平面布置：,（1）将3-1#楼施工电梯及二次结构、装饰材料堆场从地库顶板上移至楼栋西侧，避免动载、重载对屋面影响，便于大型车辆进出；同时将塔吊北移，避开施工电梯位置。（2）为配合展示区施工及开放，将3-2#楼塔吊及材料堆场、加工场移至北侧。（3）因景观展示区变更，需将地块内部，车库顶板上景观提前呈现，故将3-2#楼施工电梯、二次结构、装饰材料堆场移至楼栋东侧，建筑外场地。,2、平面布置：,经研究，进行了如下调整：,2、平面布置,2、平面布置,经过调整，首先避免材料堆场对地下室顶板的不利影响，其次施工电梯移至地库外有助于二次结构尽快插入，可减少四层地下室施工进度较慢对主体结构的影响。此外，为地库顶板景观工程提前展示也提供了便利条件。,平面布置,案例3：某项目一期工程共13栋33F高层，分别围合成两个整体地下室，中间有通道相连，地下室边线见蓝色粗实线所示。中间无地下室的区域宽度约45-55米。根据总包工程量以及场地情况，拟划分4个标段，建筑面积分别为8.9万、5.9万、10.8万、7.8万平米。项目部初定总平面布置如下：,2、平面布置,2、平面布置,该平面布置基于如下考虑：,（1）中间两排楼间距较小。为避免塔吊互相碰撞，中间塔吊选用40米臂长型。（2）北侧有高压线穿过。为保证安全距离，塔吊尽量南移。该平面布置有如下不足之处：（1）平面布置图信息很多，茶水亭、钢管堆场等都放在里面，而最为关键的地下室轮廓线不清晰，使得在总平面布置时缺乏了基本的分区分块概念。（2）图中平面布置与标段划分不一致。存在1标段和3标段共用钢筋场的情况；（3）中间塔吊作为主力，覆盖范围太小，使大片地下室必须依靠人力搬运钢筋，降低施工效率；（4）北侧塔吊因避让高压线，大部分运转区域都在工地范围以外，而相应的高层楼栋没有覆盖完全。,2、平面布置,：,2、平面布置,基于场地情况和如上分析，首先应根据地下室轮廓和标段把场地进一步明晰划分。为方便各标段交通运输，将中间横向道路拓宽为8-10米，以双向车辆能够会车为宜，保障中间的通行能力。塔吊臂长尽量选用50-55米。中间两栋楼可以通过斜向布置互相错开塔身。北侧塔吊移到基坑内，能显著提高塔吊效率。钢筋场布置在统一标段两个塔吊都能够到的地方。经调整，塔吊数13个，钢筋加工场10个，整体覆盖范围大幅度增加。,3、脚手架形式,1)建议慎重使用爬架，以免影响门窗、外墙穿插施工。避免“透心凉”。2)多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。3)售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。4)高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大。5)样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。,3、脚手架形式,4、土方平衡,1)协调设计在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。2)场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。3)充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。4)通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。5)对于TH或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。,5、基坑支护影响,支护方式的选择,案例：某地块占地面积小，当地要求基坑支护所有结构（包括锚索）不允许出红线。由于该项目6栋塔楼，两层地下室，普通支护方案无法满足安全性要求，必须设置内支撑。为不影响预售形象进度，经多轮修改，该方案为如右图所示。施工过程中，1#楼，2#楼顺利在春节前出正负零预售。春节期间进行了土方回填和环形支撑拆除，基本不影响主体施工。,基坑支护影响,1)土方与桩基础施工的先后顺序,2)支护方式的选择,3)出土策略,A.降水是否已到位，降水井交接是否完成,B.道路是否规划完善,C.选择好承建商,D.清楚知道土方如何退场。,5,1,6,7,8,2,3,4,“小容量、多台数、分批投入”,6、临水临电设施,不要产生“二次迁移”,采用电缆穿套管埋地敷设,保障售楼处、样板房等处的电力供应。,考虑施工用水和生活用水的用水容量,施工场地内的雨、污水尽量分开排放,用水用电便利性进行考虑,雨水沟渠最优排放,7、大地块整体规划,1)由于国际社区项目的地块面积很大，施工场地的临时围墙也将是一笔耗费较大的工程。因此，将临时围墙与永久围墙进行结合将有效减少沉没成本，同时提升临时围墙品质和工地形象，而且配合公司和楼盘广告更可发挥大规模项目的宣传效应。2)在进行施工现场临时设施的布置时，除了材料仓库、现场办公室等必要设施外，在施工场地内宜尽量少安排临时设施，尤其是生活区可以集中设置在短期内不予开发的地块内。这样集中设置一方面可以使临时设施获得相对稳定且较长的使用时间，另外一方面也利于加强管理。3)由于开发周期较长，各项临时工程的计划要长远考虑，争取实现各分期综合利用，以降低成本。对于可以较长时间利用的临时工程，应妥善考虑临时工程的规模和标准，避免浪费及重复建设。4)考虑修建适当规模的施工人员临时用房，提供给部分规模较小的指定分包使用，降低工程成本。5)售楼准备工程要统筹考虑现场各施工区域的范围及施工进度情况，保证售楼展示区域与主体施工区域相对独立，避免相互干扰，以提升售楼区域的展示效果。6)国际社区项目的标段宜适当加大，而指定分包工程及物资采购种类不宜过细，以发挥规模效应节约成本。,8、营销配合,1)提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；2)由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。3)售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于TH住宅，售楼区域内的栋号则开放前必须达到完工状态。,内容,项目进度目标分析,项目总体计划编制,平面流水方案,精装修策划,基础施工阶段专项策划,专项策划,三、施工进度策划管理,关键环节,重点关注,加大投入,通过分析,1、项目进度目标分析,（2）有条件的情况下尽量提前开始基坑支护和降水工作。总计划中必须体现基坑开挖、支护、降水、回填等因素的影响。,（3）充分筹划基础、土方的逐步交场计划，明确何时可以安第一部塔吊，何时可以打第一次混凝土。,（4）地下室施工阶段优先施工主塔楼，集中劳动力使主塔楼区域在25天左右完成一层地下室，40天完成两层地下室。,（5）综合天气变化、塔吊顶升以及其他不可预见因素，主体结构按平均5天一层考虑。,（6）主体结构施工至8层左右完成人货电梯安装，施工至10层左右开始回头砌筑。对于砌筑量较大的酒店式公寓，应更早插入砌筑。,2、项目总体计划编制,高层,（1）设计与合约工作进行适当搭接，可利用中间图纸进行发标议标，在最终图纸确定后15天内总包算量定标,（8）主体结构封顶后，优先施工电梯机房和电梯井道砌筑。主体结构封顶后一个月内，永久电梯进场施工。,（9）不论总层数是30层或更高，应提前穿插各段的工序，保证在结构、砌筑封顶后，外墙抹灰保温仅剩10层左右工作量，室内装饰和地坪仅剩20层左右工作量。,（10）主体结构封顶后3个月拆除外架。,（11）搭设硬质防护，提前完成底部石材和饰面砖的施工。底部脚手架拆除、主体结构封顶后，清理场地开始室外管线施工。脚手架拆除2个月内，应完成园林景观施工。,2、项目总体计划编制,高层,（7）对于30层左右的高层，应当在结构施工至20层左右开始外窗、外墙保温和罩面施工。,（4）第一组团结构完工后，立即插入砌筑、二次结构、抹灰、内外装饰、门窗、机电等工作，结构封顶后两个月内落完外架，施工机械拆除。,（3）坡屋面施工阶段，钢筋工可转移至下一组团开始施工基础。此后主体结构按每30天一个组团的速度循环施工。,（6）最后一个组团结构施工完毕后2个月后，达到竣工备案条件。,（7）由于各项工序较常规思路均提前插入，应排出详细的设计定样出图间、合约分判时间、分包商备料时间和进场时间，务必保证流水的连续性。,别墅,2、项目总体计划编制,（1）将每个标段别墅划分成若干组团，视工期紧张程度以及施工单位劳动力配备状况，每个组团应以一个塔吊覆盖范围内，单层面积每1000平米左右配备一个劳务小班组为宜。,（2）每个劳务小班组在组团内组织流水施工，集中劳动力使主体结构达到5-6天一层，30-45天内完成一个组团内的主体结构施工。,（5）所有工种跟随主体结构施工进度，在各组团内流水施工。市政、园林工程在局部具备工作面时插入施工。,2、项目总体计划编制,3、基础施工阶段专项策划,1提前发标,2桩基形式,3逐步交场,4注意收口,5主楼优先,理想的流水方案,结果,只有实现了上述条件所描绘的流水施工，才能用最少的人、以最快的速度实现主体施工，取得劳务队伍、总承包、我方“多赢”的局面。,4、平面流水方案,楼栋所有的工作面都有人在工作，不存在工作面等人的状态,各大主要工种（钢筋工、木工）每天都有活做，不存在窝工的状态。,4、平面流水方案,指导性建议,（1）分区分段,4、平面流水方案,（2）流水模数,4、平面流水方案,（3）定岗定编,当你把工人固定在一个岗位上，使他熟悉到每天拿起工具就知道在哪里做什么工作的程度，对效率的提高无疑是最明显的。,设备材料,相互信心,保障,3,2,1,要有前瞻,4、平面流水方案,（4）流水保障,浪费大，模板多数不能重复利用,总没人干活,无法流水,没人愿意做投标浪费大，挣不到钱,结构复杂，做起来困难,平面大/运输困难,遇到的问题,组团流水方案（蛙跳）,组团流水方案（蛙跳）,解决方法：,2,3,认真核对结构标高和装修层做法厚度，提前在结构施工阶段调整标高，减少不必要的找平费用，确保房间功能正常便于使用。,与设计营销尽快确定精装修样板房的位置，尽快开展样板施工，以便方案最终确定,5、精装修策划,6、专项策划,对于竣工验收时必须要市政园林齐备的地区，应重点考虑市政外场策划；对于竣工验收手续复杂的地区，应提前考虑验收策划,概念,1,施工质量,2,产品效果质量,3,不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题,4,设计出图质量,1、工程质量策划概念,四、施工质量策划管理,质量策划的作用,01减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性,06加强细部构造处理，提升项目精品形象,02减少因设计缺陷造成工程质量,03减少设计不符合规范影响验收,04减少设计与销售不符引起住户投诉,05减少设计与报建不符影响规划或消防验收,07减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题,07将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题,2、工程质量策划的作用,设计优化及完善,合同招标质量技术要求,方案审查及技术交底,质量策划管理内容,样板先行确认,实测实量进行过程中检验,关键质量指标监控及检验办法,施工验收及工序控制,联合验收,“两防”专项策划,3、施工质量策划管理内容,完善内容,1、对设计图纸进行功能性复核,2、复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求,3、过往项目成功做法或经验教训的借鉴,4、空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等,3.1设计优化及完善,审查及交底方案,（1）地下室方案,（2）转换层方案,（3）外架方案,（4）铝合金门窗方案,3.3方案审查及技术交底,3.4样板先行确认,3.4样板先行确认,3.5实测实量进行过程中检验,5,4,3,2,1,加气砼养护时间,防水材料厚度,外墙砂浆纤维掺量,栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗加工,外墙防水层施工,3.6、关键质量指标的监控及检验办法,3.7施工验收及工序控制,（1）钢筋工程：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。（2）模板工程：检查模板平整度及支撑安全性。（3）外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。（4）砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。（5）防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。（6）门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。（7）管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。,3.8联合验收,严抓,地下室,标准层,防水,1、工序交接、隐蔽验收控制,2、乙供材料质量控制,3、成品保护,4、施工工序安排,3.10精装修质量专项策划,4、施工过程中的质量管控措施策划,（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系,（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗,（3）旁站监理,（4）现场巡视,（5）质量管理重心前移、范围外移,（6）建立质量预警的长效机制,（7）公司月度综合检查和评比制度,五、安全文明策划管理,1、安全生产责任制,2、安全管理警示标语,3、安全管理规定,4、安全专项方案,合约框架及界面划分,招标技术要求,工程变更及签证,工程易发生索赔点预测,反索赔,内容,六、成本策划管理,1、合约框架,目前合约框架原则上确定为业主总包（指定分包+直接分包）的合约控制体系。,2、合约界面划分,a.交界面的施工责任归属，不可遗漏、重复；b.交界面的质量责任，明确质量的负责单位以及相关单位的配合责任；c.工序交接面的质量标准。明确交接面的实测合格标准，并做好交接记录。d.明确工序交接的验收责任。避免后置工序盲目赶工，导致工序混乱，成品易受破坏。e明确工序交接的工期责任。对工作面延迟交出，导致后续工序进度滞后的情况，应明确进度处罚措施。,合约界面划分应明确如下要求：,3、招标技术要求,a、特殊工艺和做法要求b、工期要求c、质量标准d、场地状况及工人宿舍及管理人员办公场地安排e、工