售楼的基础知识.ppt

开发流程概要和销售大楼的基础知识，开发者拥有土地流程的第一部分房地产开发公司的准备在行政机关批准之前，房地产开发公司办理土地拥有手续，委托有资格的调查设计院进行建设项目的研究和报告，附上详细的计划设计参数和效果图，充分开发第二部分行政审查许可部根据中国现在的法律、法规、规则，房地产建设项目的行政许可手续一般分为6个阶段：1)立地点2 )计划总图的审查和计划设计条件的确定3 )初步设计和施工图的审查4 )计划报告书的审查5 )工程报告书的建设6 )商社的预售许可7 )建设工程的竣工综合一、布局定点阶段。 在这个阶段，一般要处理以下事项： 1、计划委员会审查可行性研究报告，为项目立案。 2、国土资源局对土地利用整体计划和土地供给方式进行审查。 3、建设委员会办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目的环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局审查有关建设工程的专业内容和范围。 6、计划部门办理项目选址意见书。 二、确定计划总图的审核和计划设计条件的阶段，在此阶段处理以下一般事项： 1、人防事务所进行人防工程的建设布局的审核。 2、国土资源局对土地进行预审。 3、公安消防支队、公安交通警察支队、教育局、水利局、城市管理局、环境保护局、园林局、文化局审查有关建设工程的专业内容和范围。 4、计划部门审查计划总图，发布建设用地规划许可证。 5 .计划部门确定建设工程的计划设计条件。 三、初步设计和设计图的设计审查，本阶段涉及以下一般事项： 1、规划部门审查初步设计的规划要求。 2 .公安消防支队审查初步设计的消防设计。 3、公安局交通保安队审查初步设计的交通条件。 4 .人防对策审查初步设计的人防设计。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门审查初步设计的专业内容。 7 .建设委员会制定初步设计认可，审查执行初步设计认可文件的要求。 8、建设委员会对设计图的设计文件进行政策审查，根据业主的意见，发行技术审查委托通知书。 9、建设委员会根据图纸文件审查机构发行的建设工程施工图设计文件审查报告发行建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报告图审查阶段，本阶段涉及以下一般事项： 1、由公安消防支队进行消防设计审查。 2 .人防进行人防设施的审查。 3、建设委员会、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责审查有关的专业内容和范围。 4、计划部门对变更部分的计划设计补充批准计划设计条件，建设部门缴纳有关规定费后发放建设工程规划许可证 (复印件)。 五、施工申报阶段，本阶段处理以下一般事项： 1、建设部门进行施工申报登记。 2、建设方建设工程，确定施工队伍。 招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接建设。 3、建设委员会职能部门审查工程开工条件，发布建筑工程施工许可证。 六、商社预售许可阶段，本阶段办理以下一般事项：房地产管理部门进行预售登记，发放商品房预售许可证。 开发企业申请处理商品房预售许可证应提交以下证明书(复印件)和资料： 1、以下证明资料： (1)已交付所有土地使用权转让金，取得土地使用权证明书(2)持有建设工程计划许可证和施工许可证(3)根据提供预售的商社计算，投入开发建设的资金为工程建设总2 .开发企业营业执照和资质等级证明书3 .工程施工合同4 .商社的预售方案。预售方案要说明商社的位置、装修标准、竣工交货日期、预售总面积、使用后的房地产管理等内容，并附上商社的预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工的综合检查备案阶段。 本阶段处理以下一般事项： 1、建设工程质量监督所(机构)备案审查建设部门提供的竣工验收报告。 2 .财政部门检验和检查建设项目应缴纳的行政事业性费用和基金。 3、计划部门、市政部门、水利局、环境保护局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、其他需要参加检查的部门，按照法律、法规、规则的有关规定检查相关的专业内容和范围。 计划部门根据上述部门和本部门的检查情况发行建设工程规划许可证 (原件)。 4、建设委员会综合各部门的检查、审查意见，符合审查标准和要求，不符合建设工程项目竣工综合检查备案证书的标准和要求，要求进行退货处理，限期纠正。 第三部分房地产项目权利属于初始登记阶段1，由住宅管理局批准新商品房所有权的初始登记。 2、开发者必须提交资料： (1)申请书(2)企业营业执照(3)用地证明书或土地使用权证明书(4)建设用地计划许可证(5)建设工程计划许可证(6)施工许可证(7)房屋竣工检验资料(8)房屋测绘成果(9)应按照有关规定提交的其他文件。 在以上几个阶段，需要增加或减少的相关事项和时限在各地因情况而异。 各程序的处理时间大部分不到15天，通常在7天以内。 必要的费用，因为相当部分是地方费用，明细书消失，房地产开发得到的利益可以无视行政审查费用。 经过五证一，国有土地使用证土地使用者的申请，城市各级人民政府公布的国有土地使用权法律证明书。 该证明书主要记载了土地使用者的姓名、土地的场所、用途、土地的使用面积、使用年数及“44”的范围。 二、建筑用地规划许可证建设部门在申请土地管理部门征用土地前，经城市规划行政主管部门确认，本项目的位置范围符合城市规划法律证书。 三、建设工程规划许可证建设工程满足城市规划需要的法律证明书。 四、建设工程开工证建设部门进行工程施工的法律证明书也是房屋权利登记的主要依据之一，没有开工证明书的建筑是违法建筑，不受法律保护。 五，商品房销售(预售)许可证市，县人民政府房地产管理部门批准房地产开发企业销售商社的许可文件，两本商品房质量保证书，商品房使用说明书，名词解释，一、基本参数复式：跃层区别，被跃层启发，经济跃层结构(上下不同)。 过层：户内大楼的板面的高度不同，用楼梯连接，但不分二楼，适合宽敞的住宅进深： 1栋建筑物(家)从前壁到后壁的距离(长度)打开间：住宅的宽度，一户内的一面墙到另一面墙的长度(一般为3.9m5. 指从下层地板到上层地板的高度(一般为2.9m) 净高度：建筑物内的地板和屋顶的高度(一般为2.7m) 家庭类型：按家庭人口的构成状况和国家规定的居住面积的常数所规定的每个居室建筑系数：“建筑用地系数”的简称是建筑用地内的所有建筑物说明建筑物分布的稀疏密度、卫生条件、土地利用率。 合理的建筑系数应在节约用地原则下，尽量满足建筑物通风、采光和防火、防爆等空间要求，保证充分的道路、绿化和室外活动场所。 三方一平：通常，施工现场的到达：通路、电通、水道、土地平坦。七通一平：宽阔的开发区域所需的工地要求：通道、上水通道、雨污水通道、电力通道、通信通道、热通道、煤气通道、地点平坦。 二、产权概念房屋财产权：指所有者财产的占有、使用、收益处分，排除他人干涉的全能是一种物权，房屋产权是房地产所有者用国家法律规定的一切权利。 住宅所有权登记：房地产行政主管部门代表政府，登记住宅所有权和按照上述权利的抵押权等住宅和其他权利，依法确认住宅所有权的归属关系的行为。 房屋产权登记应当遵循房屋所有权和该房屋占有范围的土地使用权主题一致的原则。 房地产权登记：一般称为“产权登记”(包括住宅所有权登记和住宅其他权利登记)的城镇住宅所有权登记，是人民政府为了健全法制，加强城镇住宅管理，依法确认住宅所有权的法定程序，由规定登记范围内的住宅所在地所有权管理部门申请所有权登记，审查产权住宅所有权登记是住宅所有权管理的主要行政手段，通过住宅所有权登记，可以对各种住宅所有权实施有效的管理。 所谓共享产权，是指一个房地产有两个以上的权利主体，也就是共享者，在实践中有共享和共享的区别。 前者是指共享者各自拥有的份额大小，对共享房地产享有一定的利益，承担相应的义务。后者是指两个以上的权利者对所有共享房地产享有同等的权利，承担同等的义务。 住宅抵押：所有权人以住宅证书为抵押，按期支付借款。 房屋产权仍然由所有权人自己管理，债权人只能按时收取利息，没有管理房屋的权利。 在还债之前，所有权人收回了住宅证书，抵押结束了。 过户：交换房屋所有权人或租户名称。 三、面积相关概念建筑面积：建筑物各层面积合计，各层建筑面积以建筑物角以上的截面计算，使用、辅助面积和结构面积公营面积： 1、公共大厅、通道、电梯井、台阶间、垃圾道、变电站、设备室等为大楼整体服务的公共房间和管理房间的建筑面积； 2、各单元与大楼公共建筑空间之间的分隔及外壁壁的水平投影面积的50%商品房的销售面积=夹克内建筑面积分配通用面积夹克内使用面积、夹克内壁面积、阳台建筑面积使用面积：建筑物在各层平面的生产生活中直接使用的净面积的合计。 使用面积系数：用百分比表示的话，等于总套装内的使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层的平面楼梯、通道、所占净面积的合计。 构造建筑面积：建筑物各层外壁、内壁、垃圾道、通风路、烟囱(均为投影面积)等所占面积的合计。 使用率：用百分比表示使用面积与建筑面积之比。 板楼： 80%； 塔75%； 办公楼70%； 百货公司是65%。 使用率与人的流量密切相关，在人的流量多的地方，使用率低。 实用率：夹克内的建筑面积与住宅面积之比。 商社的销售面积=夹克内使用面积分配的功能建筑面积夹克内使用面积=夹克内使用面积夹克内壁面积阳台面积夹克内壁面积：公共壁以水平投影面积的一半非公共壁为水平投影面积，夹克内使用面积是室内的各居室面积，例如壁橱等，构造面积中不包含的烟囱、通风路、 公共摊位的公共建筑面积=占地面积公共建筑面积分配系数公共建筑面积分配系数=公共建筑面积占地内建筑面积的合计公共建筑面积=大楼整体建筑面积不应该分配的建筑面积容积率：总建筑面积与使用的建筑面积(总占地面积)之比。建筑复盖率：也称为“建筑密度”，指建筑物的基础面积和计划用地的比。 绿化率：计划建设用地范围内的绿地面积与计划建设用地面积之比。 绿地率：计划建设用地范围内的绿地面积(包括绿地面积)与计划用地面积之比。 四、关于银行贷款的概念贷款是指贷款人将房地产产权转让给贷款，受益人作为偿还保证贷款人结算贷款后，受益人将有关的住宅产权立即转让给贷款人，在此过程中贷款人享受权利。 贷款使用材料： 1、身份证复印件2、户籍簿复印件3、结婚证明书复印件4、学历证明复印件5、收入证明书6、住宅购买合同复印件7、营业执照复印件8、连续三个月纳税申报书9 .固定资产发票10、借款申请书。 权利税：是指在发表住宅所有权转移时，对当事人决定的合同，按住宅价格的一定比例向新的住宅所有权人征收的一次性税金。 是房地产产权变动的专门税，也是住宅购买中住宅买入的最大税额的税，住宅是住宅价格的1.5%，网站，144平方米以上的住宅，别墅，公寓是住宅价格的4%，5，住宅相关的概念公寓式住宅：对于户别墅，多是在高层花园式住宅：一般庭院、草坪、车库样式为二、三层，特征：建筑密度低，内部居住功能相当完善，装饰华丽，丰富多彩。 双层销：连销、叠销。 商住住宅(SOHO):SmallOfficeHomeOffice是住宅观念的延长，属于住宅。 但是同时办公楼的许多硬件设施，特别是网络功能发达，也融合了在居住的同时可以从事商业活动的居住形态。 事业的一部分小公司，依靠互联网进行社会活动的人们。 经济适用房：具有社会保障性的商品住宅，具有经济性和适用性。 经济性是指房价比市场商品房价低，能适应中低收入家庭的负担能力，适用性是指在住宅设计和建筑标准中强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房中国在1998年与住宅改革同时实施经济适用房政策。 经济适用室享受哪个优惠政策，免除城市基础设施的补助费和商业设施的建设费和权利税，半价征收水费和费用。 建设用地以行政计划方式供给，优先办理有关手续。 另外，经济适用住宅的建设管理费限制在1%3%，市场利润限制在3%以下。 经济适用住宅价格是根据住宅建设的征地和拆迁补偿设置费的设计和前期工程费审查住宅区的基础设施建设费建设工程费以上4项之和的1%3%的管理费。 贷款利息、税金的3%以下的利润。 商社除以上8项外，还有行政事业性费用(例如小区营业性辅助建设费、人防建设费等)，土地转让金的利润不受限制，由市场决定。 经济适用房和商品房获得土地的方法不同。 经济适用房建设用地实施行政计划，不转让土地转让金的商社必须采用转让方式缴纳土地转让金成本结构不同的租赁政策不同，经济适用房不租赁，商品房不受限制的购买条件和对象不同，经济适用房享受政府的优惠，其购买对象确定商品房购买对象和条件不受限制的价格政策不同的话，经济适用房的销售不得实行政府指导价格，擅自涨价销售。 商社的售价完全由市场决定。 经济适用室是什么样的所有权？与商社有什么区别？居民个人购买的经济适用住宅的财产权属于个人的房屋财产权分为四部分：使用权、所有权、处分权和收益权，与商社相比，经济适用房的财产权只有收益权不同。商社上市销售后，收益全部归个人所有。 获得土地的方法不同，经济适用住宅建设用地实施行政计划，不交付土地转让金的商社必须采用转让方式缴纳土地转让金的成本结构不同的租赁政策不同，经济适用房不租赁，商房不限制的购买条件和对象不同， 经济适用房享受政府的优惠，其购买对象特定，只能供给