五宝镇国际健康文化城汇报方案

重庆江北区五宝镇“国际文化健康城”方案汇报,2014.03,分析篇,区位条件分析发展环境分析,策划篇,主题概念目标定位市场定位发展模式产业体系产品定位,空间篇,场地分析空间结构,实施篇,规划效果图项目布局及实施进展,汇报提纲,背景篇,项目概况目标诉求,经济篇,测算资金筹措,1,背景篇,项目概况目标诉求,项目概况,规划性质策划+规划理念创意、发展思路,规划范围研究范围五宝镇及周边地区规划范围3平方公里,目标诉求,宜业宜居,布局谋势承接区域总部的理想栖息地新城镇建设的示范样板生态、健康立势区域范围内顶级后花园、健康、文化生活典范引资成势“优质资源、高端市场”需要“大投资、顶级项目”,需要重点关注问题,1、如何依据资源、判析市场与区域竞合，科学定位发展方向与重点？2、如何准确把握目标市场需求行为趋势，构建复合型的产品谱系？3、如何深度挖掘买点和塑造高端形象？4、如何通过发展模式创新，实现多元功能的复合？,2,分析篇,区位条件分析发展环境分析,区位条件分析,重庆地理区位,区位条件分析,重庆地理区位,重庆总面积8.24万平方公里，是我国面积最大的城市。主城建成区面积647.78平方公里。重庆市常住人口2945万人。一小时经济圈常住人口近1800万人。主城区人口800万。2013年，全市生产总值达到12657亿元,，公共财政预算收入完成1693亿元。人均GDP42978元人民币。重庆是一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史文化名城！重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界。2013年全市旅游接待总人数达3.08亿人次；旅游总收入1771.02亿元。其中过夜游客6809.79万人次、入境旅游者242.26万人次。,“国家战略+直辖市+西部开发+库区政策+城乡统筹试验区+两江新区+保税港区”,重庆是中华人民共和国四个直辖市之一，中国五大国家级中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区,国家统筹城乡综合配套改革试验区以及两江新区。,区位条件分析,项目规划区位地理区位,江北区、渝中区被设为“重庆城市核心区”。江北区地处嘉陵江、长江交汇处北岸，呈长条型带状分布，东西长43公里，江岸线103公里，幅员面积221平方公里。相对于渝中区有限的发展空间，江北区将是重庆市发展的中心。江北辖9街3镇，常住人口77.7万.2013年江北区地区生产总值达555亿元，同比增长9%。地方财政收入完成87亿元。区级税收收入63.7亿元。位居全市第一。,江北区将加快壮大提升“五大重点产业”建设：重庆商贸中心、先进制造业基地、重庆金融中心、现代企业总部基地、重庆物流中心。同时，积极推动文化产业与旅游产业发展。,交通环境,区位条件分析,五宝镇位于重庆市江北区最东端，地处长江北岸，背靠明月山脉，长江、御临河三面环绕。东南与巴南区隔江相望，西与两江新区的鱼复工业园接壤，北以御临河与渝北区御临镇相望。,距离中心城区50分钟车程高铁站35分钟车程江北机场30分钟车程渝宜高速环绕,两江新区带来重大发展机遇,区位条件分析,2010年5月7日，国务院批准成立“重庆市两江新区”，成为中国继上海浦东和天津滨海新区后的第三个副省级新区。五宝镇作为与两江新区鱼复工业园区仅一山之隔的江北区唯一未划入两江新区的纯农业镇，江北区委、区政府决心借重庆市两江新区大发展的东风，打造以旅游观光、休闲娱乐、生态宜居为主要内容的“两江新区现代服务综合配套区”。,与两江新区鱼复工业园区仅一山之隔,两江新区,五宝镇,鱼复工业园,优势资源,区位条件分析,山（明月山森林面积约12平方公里，是重庆主城区东部重要的生态屏障）水（长江、御临河从境内通过）泉（日出水量2000立方米、温度51C的优质温泉）峡（洞悉峡、明月峡等自然景观）寺（天宝寨、大方寺等人文景观）气（负氧离子1600到6000左右）五宝镇集多种优势资源于一身，是重庆近郊不可多得的稀缺的生态风水宝地。,发展环境分析,1.重庆引领西部发展世界瞩目重庆西部地区发展最快的大城市，也是中国城市建设最快的城市。“两区”选择重庆，实质是国家战略发展方向选择了重庆，中国经济发展的动力、能量集中到重庆。金融、科技、医药等高端服务业迅猛发展。“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”“健康重庆”的发展理念，不断增强重庆在经济、文化和政治上的综合辐射和引导能力。2.重庆正向世界城市的方向发展截至2013年1月,入渝世界500强企业已经超过225家,以平均每年33家的速度递增。500强企业对投资环境的要求十分苛刻，这也折射出重庆城市发展国际化的吸引力。随着重庆不断改善投资环境举措的出台，更多的世界500强将在重庆设立投资性公司、研发中心、运营总部。3.重庆大发展的坚实基础重庆的经济近年来发展迅速，2013年，重庆市GDP达到12656.69亿，按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到42795元，全市接待过夜游客6809.79万人次，同比增长6.21%。同样在区域经济、国际交通、科技教育、宜居环境等众多方面也有了相当显著的提升，重庆的已经进入了全面、健康、高速发展的快车道。,重庆西部焦点充满活力,发展环境分析,1.“大城市，大郊区”世界上许多大城市于20世纪50年代便实施了“大城市、大郊区”的城市发展战略，在半个世纪的发展过程中，积累了丰富的经验和教训。借鉴国际成功经验，对于实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇大有裨益。2.结合城乡优势，形成多组团城市结构大城市发展有其内在规律。国际经验显示，城市病不是固有的，大城市病的关键不在于大，而在于大的形态和投资结构。只有结合乡村与城市的优势，形成多中心组团式城市结构，城市才能获得最佳的社会经济环境综合效益。城市化是城乡协调发展的产物，小城镇是城市化不可分割的部分。3.建设生态型、集约型城市已是国际共识环境与发展问题是当今世界发展的主流，加强环境建设、优化人居环境已成为国际共识，随着城市化进程的加快，城市的扩张与环境压力、交通压力、人口压力等将越来越大。建设生态型、集约型城市，创造一个安全舒适、文明健康、景观优美、生态良好的人居环境和城市环境，推动城市的可持续发展，已成为全世界的需要和发展趋势。,国际新型城镇依托大都市快速发展,发展环境分析,1.交通条件便利新城与东京都核心区域较近，在关系上保持了一定的距离2.良好的景观环境有着极佳的地理位置，拥有海景资源；通过合理的选址和规划，形成良好的景观效果3.政府支持政府通过规划和配套政策来引导城市功能向城市新区转移4.多方合作的发展模式通过公私合营等其他方式引入私人资本以降低政府的投入，缩短开发时间，保证开发目标的实现。并且规划和发展战略等有开发商和相关行业的专家参与，保证了项目的透明度和支持度,案例1-日本东京临海副都心,东京湾临海副都心通过填海造地，开发土地面积448公顷，总建筑面积700万平米，其中办公250万、会展36万、商业娱乐及酒店130万、公寓205万，规划就业人口10.6万，居住人口6.3万。,发展环境分析,1.优越的生态环境拉德芳斯商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至2.景观轴线的凝聚力新区在景观轴线的规划和建设比较强调由斜坡、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计，使这条主轴线有了很强的凝聚力3.新区的地标性建筑拉德方斯的标志性建筑物就是“新凯旋门”，该建筑的落成，使拉德方斯全区有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。并且该建筑不仅是新区的标志，也成了整个巴黎市的新标志,案例2-法国巴黎拉德芳斯新区,拉德芳斯是城市综合体的最好范本：拉德芳斯特区已成为现代化的象征及欧洲最卓越的商务办公区。这里有超过1,600家公司及15万工作人员，这里满足了每一家公司的特殊需要，不论其性质和规模(从10平方公尺到10万平方公尺以上)。法国最主要的20家公司中有14家的总部设於此区内，50家最主要的跨国公司中有15家设於此区内。,3,策划篇,主题概念目标定位市场定位发展模式产业体系产品定位,主题概念,欧陆风情生态小镇,目标定位,以五宝镇自然山水、生态环境为核心，集健康养生、商务休闲、总部经济、文化产业、旅游度假、餐饮美食为主要功能的产城结合新型小城镇。,（2）总体目标重庆及江北区区域范围内顶级后花园和商务休闲总部基地。高端精英人群健康、工作、文化、生活、娱乐休闲的理想家园。突出重庆市所独有的长江、陪都、直辖市等唯一性，打造世界一流的、历史性项目。依托重庆五宝镇独特的地势和自然环境，打造唯一性的“金山、银坡、钻石窝”。,（1）性质定位,市场定位,发展模式案例借鉴,区位：韩国庆尚北道庆州市新坪洞模式：“观光疗养配套项目地产”中等强度开发模式旅游业态：滨湖休闲度假房地产业态：高尚住宅、商业、酒店、乡村俱乐部适用范围：风景湖泊模式成熟度：已成熟发展原则:“规划就是财富，环境就是优势，结构就是效益”,滨水生态、健康休闲驱动模式波门湖,度假区从建设伊始就确立了其鲜明的主题：娱乐性、康体性、商务性。为此，度假区建设了大量的娱乐、康体、商务设施，包括饮食购物娱乐中心、会议中心、饭店、综合公寓楼（私人公寓）、世界游乐场、乡村俱乐部（高尔夫球场及俱乐部）、民俗村、主题公园等。其鲜明特色吸引了国内外众多游客。,发展模式,模式一：健康文化（健康中心温泉酒店文化产业健康社区）模式二：总部经济（企业总部游艇、高尔夫俱乐部高端社区）,五宝镇的双核驱动模式（总部+健康）,可持续发展模式,居住和服务为辅助功能,产业核心功能,总部经济驱动模式,自然资源,总部经济,文化内涵,会议度假、康体养生、乐活体验、文化创意,世界500强企业及区域总部入驻，带动当地税收,一定人口沉淀、情景体验式生活、文化健康产业的融入,“敬畏山河，谦卑自然”，以生态谋发展，向自然要效益,发展模式,国际企业总部区项目运作模式,1、企业申请，政府主管部门在五宝镇划出片区作为总部基地项目的开发区域；2、双方签订开发知名企业区域总部基地合作委托协议；3、对划定区域进行整体规划；4、分批分期建设研发及培训中心、区域销售结算中心等总部项目及配套设施；5、税收地方留成部分按比例通过政府财政渠道以园区开发基金形式返还基地；6、招商知名企业入园使用独立的研发中心、结算中心等物业项目；7、入园企业通过区域销售结算完成每年新增销售在江北区结算并纳税；8、500强等企业累计纳税达到预定数额时，移交其使用的物业（以1万元买断）。,建设规模1、规划建设100栋知名企业培训中心、结算中心、灾备中心、研发中心；2、配套建设200-300套企业会所。高端总部产业集群是五宝镇经济健康、持续、快速发展的基石和原动力。,发展模式,地方政府的收益,1、可获得国内外知名企业每年新增销售部分的纳税：25亿（平均年收入）20%(平均年增长率)10%(综合税率）100家=50亿地方留成为50亿45%=22.5亿分三个阶段实现：第一阶段，1-2年，10-20家企业，地方留成2.25-4.5亿元。第二阶段，3-4年，30-60家企业，地方留成6.75-13.5亿元。第三阶段，5-6年，60-100家企业，地方留成13.5-22.5亿元。2、培训基地、研发中心纳税；3、土地开发综合收费；4、区域综合竞争力提升。,企业的收益1、五宝镇的山、水、泉、峡、寺、气等优质的原生态自然环境；2、当10年累积实现纳税5亿元RMB时，可按成本价格获得所在物业。3、享受区域性内高端综合服务：国际化的医疗、健康服务、游艇码头、五星级居住公寓、国际学校等配套服务。,生活服务,体育健身,餐饮,绿色农业,娱乐,度假,产业导入多元互动,主导产业,会议会展,健康养生,企业总部,文艺演出,文化创意,构筑以总部经济为核心的现代产业体系，经济持续健康增长,产业体系,产业体系构建,农业采摘,产品定位,核心,总部经济健康养生,重点,文化产品商务产品医疗教育,辅助,产业引进总部独栋、企业会所（针对高附加值、无污染高新技术、文化创意等企业）养生服务温泉大世界、健康中心、温泉酒店、高尔夫俱乐部、跑马场、游艇俱乐部,商业产品住宅产品农业产品,国际剧院、文化主题广场、大使论坛、大使官邸、高端卫生医疗、重点中小学,美食商业街、酒店公寓、双拼别墅、花园洋房、绿色果蔬,高举高打，专注于高端产业及健康文化主题项目引进和建设，住宅为辅,产业体系的构建和各产业的持续开发促进三大效益提升,社会效益,形象：优势产业导入，提升区域形象和影响力,环境效益,生态：促进生态系统平衡与可持续发展,经济效益,GDP：提升绿色GDP，促进经济良性发展,税收：高产值产业，促进财政收入持久增长,产业：引入多层次产业体系，推动区域产业升级,就业：创造就业岗位，解决不同层次就业需求,低碳：发展低碳经济，实现环境持续改善,环境：多层次植被绿化，创造良好生活环境,示范：引导产业发展与开发可行模式,产业体系,4,空间篇,场地分析空间结构,场地分析,场地内村社散布规模小。场地现状路网不完善。场地内沟壑纵横，水网交织便易，自然条件优越。场地内用地多为丘陵，用地适合依山就势建设。,场地现状,现状村社,现状水系,现状主路,场地分析,渝宜高速外部环绕，可由复五路、五箭路连接，外部交通便利。规划范围内有沿江路、鱼五路南北，其他道路等级较低，出入地块交通需完善。,交通分析,空间结构,绿色农业示范区,一轴，三中心，四带,规划结构,空间结构,明月山生态保育带,滨水生态景观带,温泉文化健康中心,小镇服务中心,码头商务中心,欧盟标准农业示范带,总部经济带,5,实施篇,规划总鸟瞰项目布局,规划总鸟瞰,主要技术经济指标：建设用地面积：309（公顷）总建筑面积：292.5（万平米）容积率：1.2-1.5建筑密度：35%,温泉健康养生区,项目布局1（首期启动项目依靠优势资源聚人气、树品牌）,结合温泉、两江交汇的自然资源优势，在规划范围内的东北角布置健康中心，温泉大世界、温泉酒店、健康养生社区项目。服务于有实力、向往自然的、追求生态健康生活的、希望长期居住的高端人群。,项目布局1,温泉健康养生区,健康中心,温泉大世界,酒店式公寓,项目布局1,温泉健康养生区,健康中心,项目布局1,温泉健康养生区,温泉大世界,项目布局1,温泉健康养生区,温泉酒店,项目布局1,温泉健康养生区,酒店式公寓,健康会所,项目布局1,温泉健康养生区,项目方案,项目布局1,温泉健康养生区,招商进展,中国保健协会关于“中华保健中心”项目的批复,健康中心中实集团依托国际、国内“两个高端”资源，输出北京八大医院及知名专科医院的专家医师，结合现代化、五星级的硬件设施全面为会员提供尊贵健康管理服务。通过互联网、移动网络等网络手段，开展直通美国、直通北京的远程检测、咨询、健康管理服务等，特别是发挥中华社区网在全国独有的社区网络平台优势、大力开发网络健康服务项目。,项目布局1,温泉健康养生区,招商进展,健康社区,中实集团整合寿险公司高端客户资源打造高端养生社区，提供“候鸟式”生活方式。,养生社区,养生板块包括高端养生区、养生居住区两类物业形态，提供优越的自然环境、高品质的养生服务、完善的健康服务和品质优秀的居住空间。,养生配套板块包括购物中心、餐饮娱乐设施等设施及养生社区管理办公区和健康产业研发区。,医疗保健板块包括符合客户需求的医院、医疗护理中心、保健服务中心、各色中西医健康管理中心、护理学校等。,休闲运动板块高端休闲运动区、休闲旅游游览区、户外体育运动区（包括球场、户外运动场地）等。,项目布局1,温泉健康养生区,招商进展,中实集团与美国、日本顶尖的养老养生护理中心合作，在五宝镇共同设计、规划、开发、建造、运营管理养老养生地产。具体开发运营的地产类型包括养老院，独立老年社区，活跃老年社区，专业护士护理社区以及各类社区基础上的医疗康护系统。,养老养生运营管理与咨询,项目布局1,温泉健康养生区,招商进展,温泉大世界中实集团与法国旅游项目合作，研究城市建设转型的成功典范。发展以温泉水疗为龙头的新的旅游项目。满足了社会大众对这种公共医疗的巨大需求，浴室建立温泉疗养中心；以温泉理疗为中心，衍生出众多的旅游项目和配套服务，带动当地的服务产业蓬勃发展。,文化生活区,项目布局2（首期启动项目）,引入国际文化项目，建设国际剧院、大使论坛项目，配套建设数字文化创意产业区及文化社区打造集娱、研、产一体的文化产业国际一流的数字内容创意产业数字生活方式体验示范区,项目布局2,文化生活区,国际剧院,项目布局2,文化生活区,大使论坛,项目布局2,通过发展数字文化创意产业，使之成为经济增长引擎的重要抓手，把项目建成有影响力的数字影视产业合作平台、高科技人才的集聚地和高科技企业的孵化器，将项目建设成为“专、精、特”的数字文化产业样板区。,文化生活区,项目布局2,文化生活区,数字创意企业会所,项目布局2,项目方案,文化生活区,项目布局2,招商进展,国际剧院中实集团与法国红磨坊、美国林肯中心、百老汇、俄罗斯芭蕾舞合作规划建设一流的文化艺术中心。,文化生活区,项目布局2,招商进展,大使论坛中实公司已与联合国协会、中国前外交官联谊会签署协议，并整合博鳌亚洲论坛、外国驻华使节、欧美政要等高端外交资源，在重庆等一线城市规划建设“大使论坛及大使官邸”。定期组织国内外政要、外交使节及顶级商界领袖参加的高峰论坛。搭建沟通世界、强强对话的高端国际交流平台，建设专为世界各国大使打造的年度性会址与活动场地。通过大使论坛平台推动国际交流与合作，带动投资和区域经济发展。,中俄“两河流域”经济、文化合作项目,中国前外交官联谊会,文化生活区,码头高端商务区,项目布局3,配合总部项目与此港湾区建设游艇码头、高尔夫球场、跑马场等高端商务休闲项目，配套建设商业、餐饮、娱乐等内容。由VIP专享通道至游艇码头，为各企业成功人事提供专属性私密高端娱乐产品机构。游艇码头提供约200艘驳船位。,游艇俱乐部,游艇码头,VIP通道,项目布局3,游艇码头,码头高端商务区,项目布局4,沿湖总部经济带,项目布局4,沿湖总部经济带,总部独栋,项目布局4,企业会所,沿湖总部经济带,项目布局4,沿湖总部经济带,台地居所,项目布局4,项目方案,沿湖总部经济带,项目布局4,招商进展,游艇码头中实集团与美国知名的游艇公司合作，依托五宝镇优越的长江水域条件，共同选址投资建设五宝镇游艇码头项目。包括游艇码头的规划建设、管理服务、市场营销。,沿湖总部经济带,项目布局4,招商进展,国际企业（区域）总部总部商务园区主要涵盖总部办公中心、研发中心、数据中心等，以及中央商务区配套的餐饮、娱乐、高档住宅等。考虑到进驻企业的行业差异、规模差异等因素，总部商务园区又分为集中式与分散式总部楼宇。主要吸引国内外高端企业建立区域总部，增加财政收入。,沿湖总部经济带,项目布局4,招商进展,国际企业总部国际购并中心2014年3月27日，中实集团与世界第一金融家族罗斯柴尔德签订了合作成立100亿美元国际购并基金的协议。作为习近平主席访问法国的成果之一，中实集团是唯一一家在爱丽舍宫签约的民营企业。习近平主席和奥朗德总统见证了签字仪式。国际购并基金将用于帮助中国企业在农业、健康、高新技术等领域购并国外企业，推动中国相关产业的发展。此购并基金将在重庆五宝镇设立总部B区。并带动相关产业入驻总部经济区。,沿湖总部经济带,项目布局5,小镇服务中心,作为区域的行政管理中心，中心广场、区域特色文化展示区、国际学校、医院等服务设施,项目布局5,项目方案,小镇服务中心,项目布局5,招商进展,广场借鉴美国长木公园,教育服务引入国内一流的中小学教育资源，规划建设优质教育设施；另外，整合美国高校资源，建立直通美国的教育通道。满足人们对国内外高端教育资源的需求。,小镇服务中心,项目布局6,农林用地综合利用,按照2.5倍的征地方案，除去3平方公里的建设城市用地，剩余4.5平方公里的国有农林用地。其中农业设施用地面积按5%计算有338亩。农林用地布局计划分两部分：一、欧盟标准农业示范带(建设内容：高效农业、生态农庄）二、滨河生态景观带（建设内容：跑马场、高尔夫、万国花园、中华百景等农业和景观结合项目）为人们提供种植体验、亲近自然、驻足观景、徒步健体的理想环境。,项目布局6,高效绿色生态园,农林用地综合利用,项目布局6,法式跑马场,农林用地综合利用,项目布局6,山地高尔夫,农林用地综合利用,项目布局6,农林用地综合利用,法式中央公园度假村,6,经济篇,测算资金筹措,测算,一级开发费用,测算,一级开发周期计划（按原控规309公顷建设用地做计划）,2017,2014,2015,2016,1、规划与城市设计2、设立开发主体3、完成实施方案4、开发资金到位,温泉文化健康中心区（A区）一级开发实施（115.93公顷）预计投资额17亿元,码头商务中心、总部经济带（F区）一级开发实施（56.11公顷）预计投资额8.2亿元,小镇服务中心、滨湖生活区（C区）一级开发实施（137.38公顷）预计投资额20.2亿元,测算,供地价格建议,土地上市成本价=