厦门大学教职工住宅区

厦门大学职工住宅区物业管理服务实施计划厦门大学物流物业服务有限公司2008年6月先前的评论日前，学校办公室会议决定，在业主委员会成立和运行之前，学校作为主要业主，将由资产与物流管理处代表，直接与厦门大学物流物业服务有限公司(以下简称“物业公司”)签订物业服务委托合同。从2008年7月1日起，学校已明确对教职工实行住宅物业服务收费：在厦门市住宅物业服务等级标准和收费指导价最低收费标准的基础上降低15%，即每户建筑面积收取0.76元/平方米的物业服务费(含0.01元/平方米的共用设备零星维修)。为此，物流物业公司本着合法、合理公开、质价相符的原则，结合近两个月的实际情况，在进一步调查和参考当地最新物业服务信息的情况下，制定了本实施方案。在相关服务活动的逐步完善和持续改进过程中，我们期待广大家庭的支持、配合和参与监督。如有任何建议或意见，请致电值班经理服务热线或提交电子邮件(电子mail:)，以进一步优化方案和改善物业服务。一、住宅物业服务模式(一)整体项目委托服务学校将把学校的住宅物业作为一个整体项目单位，委托物业公司承担具体的物业服务。物流物业服务公司设立专门的职能部门，在与物流集团合作及其他相关服务支持的情况下，具体承办和组织校园住宅物业服务，并接受客户和业主的服务评价和监督。(二)物业服务的基本功能1.按照委托合同约定的内容和标准进行综合管理和服务，组织、协调和监督环境卫生与清洁、公共秩序维护、公共部位共用设施设备运行维护、绿化维护等各项服务活动，努力满足业主的服务需求；2.按照现行物业管理服务法律法规，遵循公司规章制度和各项服务程序，督促全体员工履行职责，实施培训指导、检查和考核，监控业务成本，不断提高服务质量；3.熟悉和掌握住宅区的建筑布局及其附属设施设备，建立和完善基本物业档案和住户资料，并动态更新；4.与客户(业主或实际用户)、住户代表、公安机构、社区组织、商业伙伴等建立良好的沟通、互动和协调。及时有效地处理服务咨询、投诉受理、跟踪反馈、协调改进等。5、编制住宅专项维修资金使用计划，接受物业相关维修申报，协调和推进维修养护业务，做好跟踪实施和反馈回访事宜，并按照规定区分申报核实或结算维修费用，定期编制专项维修资金使用情况；6.跟踪监督二次装修，抑制噪音等环境公害，对违法装修进行良性干预。7.按时收取服务费，分类收取服务费，建帐入库，结合客户拜访进行必要的沟通、提醒和通知。8、结合社区实际，适时组织社区文化活动，营造和谐的社区生活氛围。(3)在不同地区设立服务点，方便提供服务。拟提供物业服务的校园居住区包括白城(1-6号楼除外)、海滨、海滨东区、泾县、凌峰、杜兴、大安、国光、亲野、南光，共152个单元服务范围包括：凌峰1 # 10 #；泾县1 # 4 #、6 # 14 #；大南14 # 16 #；1 # 3 #:国光1 # 3 #；行业1 # 3 #、5 #；南光6#、7 #；39栋建筑中有1，123户家庭。物业服务中心地址：勤业大厦中厅电话：(2)白城海滨物业区服务范围包括：白城7 # 31 #、海滨1 # 50 #、博士后公寓1 # 4 #，共79栋，1220层。物业服务点地址：海滨13号楼101室电话：(3)东海岸物业区服务范围：1 # 30 #，51 55 #，共832户，35栋61级。物业服务点地址：海滨东综合楼二楼电话：(四)内部整合应对，尽量延伸服务内容。进一步整合园区“大物业”安保服务中现有物业管理中心、水电维修中心等物流集团服务实体的相关联动和共享功能，并在此基础上为住宅物业服务的实施提供支持和配合。充分体现服务提供的优化配置，便于协调响应，尽可能实现低成本高效运行。在住宅物业服务方面，计划统一服务标准，建立全天候咨询、投诉、维修、救援等服务的集中受理平台，并尝试实施其他满足住户需求的专项有偿服务。二。分项服务的内容和标准(a)综合管理服务内体积序列号需要服务服务设置1-1设立管理办公室，配备电话、电脑、打印机等办公设施和办公用品。管理要求1-2(1)区域经理具有物业经理委任证书，并具有至少一年的区域经理工作经验。(2)管理人员应穿着统一的服装，挂牌上岗，整洁规范。服务时间1-3周一至周日在社区管理办公室举行商务接待，节假日期间管理人员值班并提供服务。每日管理和服务1-4(1)服务规范应满足厦门市物业管理行业自律规则的要求。(2)24小时接受业主或用户维修。现场抢修应在半小时内完成，抢修应在两天内完成(预约除外)。(3)在五天内答复和处理业主或用户的投诉。(4)将装修通知告知业主或使用人，监督装修过程，及时劝阻、制止或举报违章装修和违章建筑。(5)建立物业服务费收支管理的财务制度。实现规范化操作，明确账目，定期公布。(6)建立健全小区物业管理档案。(七)制定住宅物业管理和物业服务工作计划，并组织实施。(8)对住宅建筑维修资金进行账务管理，做到操作规范、账目清晰、定期公布。(9)可以通过各种形式与业主或用户沟通，如参观、座谈、问卷调查和交流。年通讯面积不低于社区居民的60%。(10)服务窗口应披露服务体系、纪律、收费项目和收费标准。(十一)综合管理的其他服务项目符合约定的服务标准。(12)劝阻、制止或向有关部门举报违反管理规定或政府有关规定的行为。(2)公共区域的清洁和卫生服务项目序列号内体积需要服务建筑中的公共区域2-1服务场所每周清洁一次，每月一次，清洁后拖地。2-2楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦一次。2-3指示器和其他公共设施每半个月擦一次。外观基本上没有灰尘和污渍。2-4天花板、公共照明每月除尘一次(根据实际情况调整)。目视检查基本上没有灰尘和蜘蛛网。2-5门、窗等用玻璃每周擦拭一次，没有污渍。2-6屋顶，屋顶每六个月清洗一次，在台风季节增加次数。建筑外的公共区域2-7路面、绿地道路地面和绿地应每天清扫两次，以保持地面和绿地清洁，无明显的灰尘和杂物。2-8打开箱子每月擦拭一次，表面无明显污渍。同时删除张贴的无效通知。2-11日常生活垃圾的收集和清除垃圾收集容器的合理设置，由居民自行决定；垃圾收集容器应每天清空两次。容器外桶的表面和周边应保持清洁，内桶应每周清洁一次，以避免任何明显的异味。2-12消毒和虫害控制根据厦门“爱心委员会”的要求。补充说明：个别建筑物的清洁范围和频率可能略有调整。(三)物业公共区域秩序维护服务项目我想提以下几点。人事部门要求3-1配备健康、有尊严并接受定期培训和教育的专职订单维护人员(主要是中青年)；3-2熟悉本地区的情况，能够正确使用各种消防、物资防范、技术防范设备或器材，熟悉各种刑事、治安案件和各种灾害事故的应急处置；3-3值班期间，着装应有适当的外观和标准的设备配置。基础功能3-4制止当前的刑事和治安案件，防止局势恶化，维护现场，报警和协助警方；3-5做好公共区域的物业设施、设备损坏的预防和保险及相应的维修事宜，保持其完整性；及时发现(客户)疏忽预防，确保安全；3-6实施交通分流，保持消防和应急通道畅通；3-7劝阻流动小贩和其他人员，防止外部干扰，限制环境干扰，如噪音干扰。3-8全力实施居民突发事件救援，接受服务咨询，与客户沟通信息，延伸服务。工作范例3-9在指定岗位保持全天候、不间断的人员值班服务活动。3-10配置巡逻系统，按照计划的频率与两个岗位的对应人员进行安全巡逻。3-11固定巡逻与协调反应相结合，在履行基本职能的基础上提供紧急救济和人道主义援助等延伸服务。3-12有健全的值班日志和交接记录；文明执勤，友好负责。3-13无重大安全事故。(四)公共区域绿化的日常维护服务草地4-1整齐一般一年修理三次以上，修剪和修整一次以上。4-2除草杂草通常一年清除四次以上，杂草面积不超过8%4-3灌溉和排水在干热季节，有效供水基本得到保证，积水应及时排除。4-4病虫害防治发现病虫害及时扑灭4-5施肥一年施用两次有机肥树4-6整齐树木和灌木应按规定每年修剪两次以上。围栏、球每年修剪三次以上；地面覆盖物和攀援植物应每年修剪和整理不少于两次。4-7种植、除草和松土耕作和除草应每年进行四次以上。4-8病虫害防治有针对性地及时防治，每年喷洒不少于两次，以控制大面积病虫害的发生4-9加固如有倒伏，应及时扶正加固4-10施肥基肥一年施用一次。(五)共用部位及其设施、设备的运行维护服务项目详述操作、维护和修理要求公共部位公共设施的零星维护房子结构及时发现和劝阻违法装修行为，监督恢复原状，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告。对房屋结构、使用安全部位，每季度检查两次；如果发现损坏和不安全因素，及时安排专门维修，并通知相关业主和用户。管道流干每六个月对屋顶排水沟和室内外排水管进行清理和疏通。有计划地安排化粪池专项资金进行疏通修复；台风季节加强检查，防止道路积水。男灯每周巡视公共照明设备两次，以修理损坏的灯座、灯泡、开关等注：共用设备零星维修专项资金的使用和管理原则：仅用于共用部位共用设施特定项目的零星维修和日常维护。费用在同一期间预先收取，单独记录，据实结算，滚动使用，每年公布一次。2.支付方式物业服务费、零维修资金合并计算，逐项使用，由业主或房屋使用者按期支付；每三个月为一个付款周期，逾期付款从最后一天起按逾期金额的3收取滞纳金。3.房屋装修押金装修押金由管理人员按每平方米建筑面积15元(最高限额为5000元)的标准向装修人收取。装修完成后，管理层应予以接受。符合装饰约定的，应当在装饰工程竣工验收后五个工作日内退还；