武汉市城中村改造模式与流程ppt课件

武汉市城中村改造模式与流程,武汉公司2009年10月,基本概念改造模式改造流程,目录,城中村的概念、现状与成因,3,一、概念：所谓城中村是城市在发展的总体规划中保留的仍在实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区城中村是城市发展到一定阶段的特定现象的产物，是由于城市规模扩张后，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，城中村是城市在发展中不可避免要遇到的课题二、现状：缺乏整体规划，建筑混乱缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通缺乏配套公共设施市政管线工程薄弱防灾救护能力差人口构成复杂，治安隐患多产业畸形，具有整体竞争力的不多违法用地、违法建设严重三、成因：土地管理制度征地遗留问题经济发展原因历史文化原因法律法规规定滞后原因,武汉市城中村改造的原则和目标,4,四、原则依法行政，有情操作改制先行，改建跟进统筹兼顾，属地管理五、目标促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口依法撤销村民委员会组建社区居民委员会逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区按照城市管理规范要求，提升城市整体功能,武汉市城中村改造范围与步骤,5,六、总体范围江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人土地总面积21381.82公顷村民住宅用地总面积3794.52公顷，私人房产总面积4000.80万平方米。其中：规划二环线内52个村的总人口15.81万人，其中农业人口4.56万人；土地总面积4835.2公顷；村民住房用地总面积1482.8公顷，私人房产总面积1304.5万平方米七、启动步骤2004年，从规划二环内的52个“城中村”中选择16个村进行改造试点江岸区：竹叶山、新荣村江汉区：航侧、鲩子湖、贺家墩硚口区：汉西、罗家墩汉阳区：十里铺、五里墩、前进村武昌区：紫阳、沙湖洪山区：团结、徐东、洪山、井冈山2005年3月15召开的市“城中村”综合改造工作会确定，二环线内除16个试点村外的38个村的综合改造工作全面启动江岸区：胜华村、二七村、中胜村、花桥村、连城村、黄浦村、红桥村、永红村江汉区：唐家墩村硚口区：长青村汉阳区：汉桥村、铁桥村、龙阳村、汉城村、陶家岭村、邓甲村、渔业村、鹦鹉村、向阳村、红卫村、江堤村、丰收村洪山区：柴林头村、三角路村、余家头村、和平村、铁机村、向阳村、余家湖村、北港村、姚家岭村、红旗村、东亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、东湖村,注：1.蓝色标注的村已挂牌成交；2.2009年武汉市行政区划进行了调整，部分村所属行政区已发生变化。,武汉市城中村改造任务要求,6,八、任务要求2009年2月27日，在市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见（武政办200936号文）中，对武汉市城中村改造提出明确任务要求：2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作基本完成56个村的拆迁积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作,注：二环线的概念并不精确，到2009年，二环线内的村域数量已变为56个,基本概念改造模式改造流程,目录,武汉市城中村分类及改造方式,8,一、按各村拥有农用地的情况把“城中村”分为A、B、C三类：A类村人均农用地少于或等于0.1亩B类村人均农用地大于0.1亩小于等于0.5亩C类村人均农用地大于0.5亩二、不同类型采取不同的改造方式：类村：主要以改制后的经济实体自行实施改造，其土地除规划控制用地外，原则上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法核发国有土地使用证。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方式进行房地产开发改造类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发出让性质的国有土地使用证类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产业，并依法核发国有土地使用证三、根据调查资料初步统计，全市147个“城中村”中有A类村32个，B类村16个，C类村99个四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个,B类村改造模式土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换取开发用地,9,还建安置成本,货币安置成本,其它成本,开发项目获取成本,按政府认可容积率换算,还建住宅用地面积,还建住宅建筑面积,按高层1800元/小高层1500元/多层1200元/换算,货币安置建筑面积,拆迁面积,开发项目建筑面积,按政府认可楼面地价换算,开发项目用地面积,按政府认可容积率换算,总建设面积,捆绑供地总建设用地面积,注：1.开发用地面积与还建用地面积之比按1:11:1.5的比例确定；2.开发项目容积率在3.5以下、还建项目容积率在3.0以下的，区政府可以自行确定，超过则需报市相关部门批准。,储备用地面积,产业用地面积人均80,村域用地总面积,控制用地面积,享受还建政策面积按货币安置价换算；超标面积按重置价换算,A类村改造模式只有少量或没有还建用地，主要以货币安置等成本换取开发用地,10,货币安置成本,其它成本,开发项目获取成本,货币安置建筑面积,拆迁面积,开发项目建筑面积,按政府认可楼面地价换算,开发项目用地面积,按政府认可容积率换算,总建设面积,注：A类村采取改制后的经济实体自主改造模式的，则改造与新项目开发没有关系；采取捆绑供地开发的，操作程序类同B类村操作模式。,商服设施用地面积,村域用地总面积,控制用地面积,享受还建政策面积按货币安置价换算；超标面积按重置价换算,还建安置成本,按政府认可容积率换算,还建住宅用地面积,还建住宅建筑面积,按高层1800元/小高层1500元/多层1200元/换算,捆绑供地总建设用地面积,还建住宅建筑面积的确认办法,11,注：依据武政办【2004】173号,城中村改造项目不能靠自平衡推动时，可通过调整规划控制用地、调剂用地和结合旧城改造、整合村以外土地等方式来推进改造工作,12,用地严重不足,货币安置不现实,因城中村改造确需调整规划控制用地的，由区人民政府提出调整意见，市城中村综合改造领导小组办公室组织相关部门进行研究提出意见，报市人民政府同意后，由市规划局按程序对规划控制用地进行调整,对部分用地严重不足的村，各区可采取货币补偿、调剂用地和结合旧城改造的方式来推进改造工作。在符合城市总体规划的前提下，区人民政府可对已确定的各村建设规模进行统筹调剂,在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土地进行综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根据成本测算的结论提出书面意见，报市人民政府批准后实行减免,项目难以自平衡,武政办(2009)36号,武政(2009)37号,方式一：以市土地整理储备中心为主实施土地整合，根据市、区“城中村”改造领导小组以及改造规划方案的相关要求，结合改造工作的实际，通过村集体组织与被整合单位积极协商，达成土地收购整合意见，完成整合工作,方式二：将“城中村”改造项目整体作为一个建设项目，由村集体经济组织根据市、区“城中村”改造领导小组以及改造规划方案的相关要求，结合改造工作的实际，通过与被整合单位积极协商，完成整合工作,整合村以外土地有两种方式，原则上以方式一为主，如需采取方式二，由区城中村改造专班报市城中村改造领导小组确定,武规土资发(2006)24号,依据武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）（武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=A+(B1+B2+B3)1.15+B42+B5+B6+B7+C,13,注：为实施改造建设方案，个人住房被拆迁的，拆迁人还应付给被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费，标准同城市居民户标准，但实际测算中，该部分成本会汇总计入B3考虑。,在测算开发用地本宗地价时，依据不同土地级别基准地价测算,14,城中村改造项目可以毛地挂牌，拆迁方面有奖有罚,15,城中村改造原则上实行净地挂牌，确需将未完成拆迁的城中村先行挂牌的，由区人民政府提出意见，报市城改办批准后实施,对先行挂牌的项目，要在挂牌文件和摘牌后签订的出让协议中明确要求用地单位在1年内完成拆迁工作，摘牌1年内未完成拆迁的，取消其取得用地的资格，并依法予以处罚该部分处罚措施在实际操作中不会严格追究,自本通知印发之日起、或自本通知印发后获得城中村改造规划批复之日起：1年内完成整村拆迁的，按还建规模的10%奖励还建面积；半年内完成整村拆迁的，按还建规模的20%奖励还建面积,武政(2009)37号,注：无还建面积的村，市城改办也会在测算成本时加入5%货币安置成本，以增加测算的开发量指标。,城中村改造建设项目有关优惠政策,16,武汉市“城中村”改造建房有关规费收取时，对经有权核定属于农民还建住房的单位或者部门核定的还建建筑面积，除土地登记费外，免受其他一切费用；,武城改办【2007】2号,对属于村民还建房之外的开发建筑面积免缴市政基础设施配套费，应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取,对经有权核定属于村改制经济实体产业用地项目的部门核定的建筑面积，免缴市政基础设施配套费，应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取,武城改办【2007】2号,武城改办【2007】3号,开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益的60%划转非“城中村”所在区财政专户储存，用于“城中村”综合改造中的基础设施配套建设；40%由市人民政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等,武政办【2004】173号,基本概念改造模式改造流程,目录,城中村改造工作总体程序,18,组织城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核编制改造规划，经区人民政府审查同意，报市城改办组织论证及审查同意后下达批复,区人民政府有关部门,组织办理项目立项、开发项目的规划设计条件、还建及产业项目的“一书一证”、用地预审、用地报批、供地方案报批、拆迁审批等相关手续,组织城中村改造成本测算、土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡编制城中村改造实施方案，经市城改办组织论证及审查同意后，报市人民政府批准,区人民政府,市城改办,组织挂牌,市土地交易中心,依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作,区人民政府,人口、土地、房屋现状调查与审核流程,19,由区规划部门、房产部门组织有勘测和测丈资质的测量单位对被调查村的所有房屋、土地进行测量,按规划编制要求对每宗地、每栋房屋绘制正式相关图表和填写调查表,“城中村”人口居住情况登记表,由规划部门、房产部门指导和认可，调查人员在村原1:2000地形图基础上绘制1:2000房屋编号图和土地编号图、测算房屋面积，填写各类房屋土地调查表,对房屋、土地调查情况汇总分析,方案二：数据只能作编制规划的依据,方案一：数据可直接作为日后办证的参考依据,送区公安部门审核,汇总形成人口、房屋及居住情况公示表，在“城中村”各组公示710天，并拍照备查,组织人员对各类数据、图表进行汇总分析,区专班组织规划、房产、公安等部门对各类表格和资料进行审核及抽样检查,形成“城中村”综合改造人口、土地、房产现状调查成果汇编,区专班、规划、房产、公安四部门对现状调查成果汇编审核无误后，盖章确认，报市规划局设计部门审核,人口、土地、房屋现状调查分类图,20,核实后予以认定和确权,按当时规定处置后，予以认定和确权；未认定部分，按重置价补偿,违章建设的房屋及取得的宅基地，不予认定和确权,综合改造规划方案编制与批复流程,21,现状调查资料经市规划局审查通过后，村委会委托设计部门,调查成果资料报设计部门,设计部门听取规划设想,设计部门实地调查、进行现状分析、测算还建建面及各类用地规模,规划用地选址,建设成本测算：进行还建成本和开发收益的资金平衡测算，验证村湾改造的可行性,绘制各类图纸（包括区位图、现状分析图、现状土地存量图、现状土地质量评价图、改造建设规划图、分期实施图等）、汇编并向市规划局上报综合整治规划方案文本,市规划局召开评审会审核规划方案,规划方案通过后，村委会提出申请，所在乡政府盖章,由区政府向市规划局复函,市规划局下达综合改造规划批复,公开市场挂牌及报批报建流程,22,开发主体完成与村集体组织及整合用地被拆迁户签订拆迁补偿、还