上海楼市上半年市场总结及下半年研判2009.ppt

,上海楼市上半年市场总结及下半年研判,2009.08,上海同策房产咨询股份有限公司,09年上半年市场回顾,P,artOne,09.01-09.07,由于中国经济的增长主要靠出口、投资、消费来有效带动，以出口持续低迷，在全球金融危机的背景下。以传统出口拉动经济就显得不现实。所以，只有靠投资与消费来拉动内需来刺激经济持续的增长，在这个背景下国家出台了“4万亿内需政策”,2009年国家GDP目标8%,09年上半年宏观经济走势,2008年11月，在国内外经济环境恶化的背景下，国家出台十项措施扩大国内需求，4万亿投入促经济、保增长。,4万亿投资的具体构成主要包括，近一半投资将用于铁路、公路、机场和城乡电网建设，总额1.8万亿元；用于地震重灾区的恢复重建投资1万亿元；用于农村民生工程和农村基础设施3700亿元；生态环境3500亿元，保障性安居工程2800亿元，自主创新结构调整1600亿元，医疗卫生和文化教育事业400亿元。预计4万亿经济刺激每年将拉动经济增长约1个百分点。,2008年,2009年,2009年上半年国内GDP达139862亿元，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。,09年上半年宏观经济走势,由此可见：国内经济正处于“企稳回升”阶段，但是投资信贷的过快增长也使人产生通货膨胀的忧虑。,走势,09年上半年宏观经济走势,全国上半年的投资信贷数据：,经济形势开始复苏但要完成全年保8%目标还需要继续扩大内需房地产是主要支撑经济形势的持续好转也会带动房地产市场持续健康的发展,两者之间形成相辅相成的关系,09年上半年房地产市场-全国,根据国家统计局09年1-6月全国房地产市场数据显示：,1-6月，全国商品房销售面积34109万，同比增长31.7%。6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.55，比5月份提高0.61%。,在全国房地产的一片复苏中，上海无疑是其中最耀眼的一个明星,.上海楼市政策回顾,一季度：市场缺乏新的强心剂08年下半年的优惠政策开始真正实施，上海市也出台了相关救市政策，但是市场期待的二套房松绑、房地产进入十大产业振兴计划等相继落空。,阶段性政策盘点,二季度：行业政策相继试水征收物业税、70/90限制松绑、资本金下调等政策将积极促进房地产市场的健康发展,“物业税”物业税征收对行业发展有利，房价或迎来回调5月25日发布的国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，研究开征物业税。我们认为物业税在当前提出只是一个对市场的试探，但是物业税对市场有其积极的一面：实行物业税势必取消土地出让金，将缓解开发商前期资金压力；开征物业税会加大物业持有人压力，改变市场预期，促进房价下调。“70/90限制松绑”即使取消限制，小户型不会供不应求近期，有关上海开始松绑住宅“70/90”的消息不绝于耳，而在最新的45号公告中果真体现，三幅住宅用地的小户型比例要求在挂牌文件中首次被取消。从市场实际需求来看，很多资金实力尚浅的婚房一族或首次置业客户，他们所青睐的仍然是小户型，有远见的开发商更会在户型创新以及高性价比上下功夫，不会只造大户型，不设小户型，从而引起小户型市场需求的空白。“资本金比例下调”给开发商减压同时，也促进市场供需均衡5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。,阶段性政策盘点,6月25日，国土部表示，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。上海银监局发布关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知，要求除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40。银监会发布固定资产贷款管理暂行办法，严防固定资产贷款被挪用。中国银监会紧急下发关于进一步加强信贷管理的通知，强调加强信贷管理，防止对冲规模。6月25日，央行表示，未来将引导货币信贷合理增长，将落实适度宽松货币政策，保持政策的连续性和稳定性。上海市政府7月17日召开“促进房地产健康发展工作会议”提出“严查捂盘惜售”后的实质性举措，随即出台上海市商品房销售方案备案管理暂行规定，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售；捂盘惜售者将撤销资质。市房管局明确表示不希望房价太高、制止人为炒作和捂盘，市房协三度召集会议，呼吁开发商认清形势、合理定价。,近期政策：在经济增长达到预期之后，政府开始重点防范信贷风险；地方政府层面，上海市开始打压开发商急于涨价的心态。,阶段性政策盘点,近期政策对上海楼市的影响,关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,核心内容：要坚持面测面试和实访制，把做实每笔贷款的尽职调查作为发放贷款的前提条件。坚持落实借款合同面签制度，核实借款人首付款真实情况，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生；坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。,关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,政策影响：今年上半年全年贷款额度已用光（6月份人民币贷款增加1.53万亿元，上半年新增信贷高达7.37万亿元,超过年初制定的全年新增5万亿元的信贷目标），监管部门的政策从严将让银行开始注意风险防范，加强信贷审核，放慢贷款速度，对市场成交量有一定打压作用；现在贷款购房者已经由自住需求过度到投资需求，购买两套及以上的客户不少，首付款严格执行四成的规定将对抑制投机购房有一定的作用；目前“收紧二套房贷”已给沪上二手房市场带来一定影响，徐家汇、南黄浦、浦东碧云等中高段板块表现得相对明显。据相关数据，7月份以来，二手房贷款申请总量正在大幅度下降，降幅约为25%。在房贷政策收紧的同时，出于对后市预期的不确定，投资者最先进入观望状态，这对楼市价格尤其是中高端物业价格的上涨起到冷却的作用。,近期政策对上海楼市的影响,上海市商品房销售方案备案管理暂行规定,核心内容：商品住房项目超过万，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于万。不按规定申请预售的，预售审批系统将不予受理开发企业的预售申请；对于已达到规定条件但无理由长期不申请预售，或取得商品房预售许可证但未按规定将全部房源公开对外销售，涉嫌捂盘惜售的，房管部门将发出行政告知书，责令开发企业限时办理相关销售手续；为防止开发企业以保留房屋的方式变相囤房，此次暂行规定还明确，开发企业应当在商品房销售方案内列明用于销售、租赁以及保留自有的情况，保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则；对于保留自有和用于租赁的房屋，则规定在取得大产证前不得再申请上市预售。取得大产证后，需上市的，应当作为二手房纳入网上备案；商品房销售方案应包括商品房销售计划与销售方式（包括每期开盘时间、地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况）和商品房销售价格（包括定价调价方式、方法）。,近期政策对上海楼市的影响,上海市商品房销售方案备案管理暂行规定,政策影响：严格执行“万”规定，防止“少量多批”，将拘囿开发商的营销手段，同时开盘房源多，客户选择多，难以形成热销气氛，会加大项目销售压力；暂行规定对涉嫌捂盘惜售的控制将增加市场供应量，改变市场的供求关系，缓解目前市场供不应求的态势；限时限价的备案要求将极大地限制价格成长和开盘操作空间，实质性的影响到项目的销售；同时，销售价格、计划与方式等信息的公布也容易让竞争对手获取项目情报，制定针对性的营销策略，对项目的长远利益将起到负面的作用。,近期政策对上海楼市的影响,.上海楼市成交表现,上海市自07年“927新政”出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年1-7月，商品住宅累计成交1071.22万，与08年同期相比增加80.37%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万）；同时成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15463元/，是近一年最高成交均价。,09年上半年整体表现,09年上半年公寓成交表现,09年1-7月，上海市公寓累计成交880.59万（剔除政策性用房），与08年同期相比增加77.62%，超过08年全年成交量（08年全年成交743.09万）；在经历过08年的调整之后，09年上半年上海公寓成交均价伴随成交量的上升保持稳定上涨趋势，7月成交量较6月小幅下跌，但是成交均价达到14442元/，达到近一年的最高均价水平。,在整体成交连连攀升的趋势下，上海市豪宅去化速度也明显加快。,09年上半年公寓成交表现,09年上半年别墅成交表现,09年1-7月，上海市别墅累计成交190.63万，与08年同期相比增加94.26%，超过08年全年成交量（08年全年成交154.72万）；09年上半年，上海市别墅市场成交开始回暖，成交量一直保持攀升趋势，即使7月成交整体市场和公寓成交均有小幅回落的情况，别墅成交仍保持稳定上升态势；别墅市场价格受区域和具体物业形态、档次影响较大，因此有较大波动，但整体处于一个稳定的价格区间。,二季度别墅成交发力，成交量同比翻番；联体别墅是成交主力，二季度成交占六成；500万元以下的经济型别墅是市场的绝对主流产品。,09年上半年别墅成交表现,附件：09年上半年各形态别墅/商业/办公/厂房成交走势,叠加别墅,联体别墅,独栋别墅,商业,办公,厂房,09年下半年及未来市场预判,P,artTwo,09.08？,09年下半年，市场对通胀的预期加重,通胀下楼市还能走多远？,惊鸿一瞥,重点城市销售量迅速反弹,全国前6月销售面积、房价攀升至新高,京沪广深四大城市房价明显上扬,各大城市可售余量加速减少,政府打压苗头渐现,2009.05研究开征物业税国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中明确提出，今年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。2009.06土地增值税清算管理规程生效，房屋赠与征收所得税国家此时出台土地增值税清算管理规程有以下三方面作用：进一步完善土地增值税收管理体制；增加税收收入；释放信号抑制房价上涨。2009.07重申二套房信贷政策银监会下发关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求“加强对房地产行业形势的研判；严格贷前审查和按揭贷款发放标准；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。,反观宏观经济未出现实质好转,国际需求疲软，出口形势不容乐观。进出口总值虽相较于去年底也有所好转，但仍同比负增长。,宏观经济景气仍位于趋降区间，社会需求、社会收入处于近十年来的低谷。,进出口总值及其同比增长率,实体经济未恢复但资产价格一路飞涨，原因为何？,评论共识在于社会对通货膨胀的强预期,为应对金融危机，各国纷纷降息，不少已接近零利率，导致流通货币量大幅增加。各国均出台不同规模的救助计划，并向金融系统注入巨资，通货膨胀的预期不断强化。,为救市，各国执行低利率,英国：宣布创建一只500亿英镑的特别基金购买高质量贷款资产，同时宣布的救助计划花费接近2500亿英镑；英格兰银行将购买1250亿英镑的资产。美国：再公布超过1万亿美元的救助计划，美联储将购买3000亿美元国债和7500亿住房抵押证券。日本：每年购买21.6万亿国债。欧洲：央行将购买600亿欧元的资产担保债券。,09年上半年新增信贷7.4亿，已超过08年全年的2.5万亿。人民币各项贷款余额为36.21万亿元，同比增长30.6%。广义货币M2增长28.5%，狭义货币M1增长24.8%，为1995年5月以来的最高水平。,国内信贷闸门大开，货币大量流入市场,信贷月度同期对比,M0：流通中的现金M1：M0+企事业单位活期存款M2：M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款+其他存款,流动性的急剧增加使得人们普遍认为通货膨胀已为时不远,09年下半年为预测值,通胀真的要来了吗？,经济学上通用判断原则：M2增速是否显著大于GDP+CPI,国际经验：CPI连续六个月超过3%视为通货膨胀实际发生,（超额货币增速=M2增速-GDP-CPI）,中国超额货币的增速远高于其他发达地区,目前已超过20%,中国超额货币增速,通胀真的要来了吗？,2004年通货膨胀前，超额货币增速超过10%2007年通货膨胀前，超额货币增速超过7%,预计年末M2增速：25%GDP：8%CPI：约2%超额货币增速约15%,目前超额货币增速已达顶峰，今后通胀可能性非常大。,2009年上半年M2增速：28.46%CPI：-1.7%GDP：7.1%超额货币增速为23.16%,从往年情况来看，超额货币增速达到最大时，大约经历一年的时间，通胀实际出现。,由此我们预测，今年末通缩扭转，CPI恢复正数，2010年三季度将有可能形成实质性的通胀。但由于全球产能过剩，需求不足，此轮通胀的程度将比较温和。,通胀离我们还有多远？,通胀各阶段房价的变化特征,基本特征通胀预期段：房价先于物价上涨通胀发生期：商品房价格涨幅顶峰与CPI增速顶峰基本同步商品住宅价格涨幅比CPI增速顶峰有所滞后通胀消减期：房价涨幅随CPI下降,通胀周期约为两年半，第二年末出现房价高峰。,通胀各阶段房价的变化特征,通胀周期各阶段特征,CPI持续上涨,CPI达到顶峰,新一轮通胀周期预测,2009年第二季度正处于新一轮周期的开端，预计2011年一季度房价涨幅达到顶峰。,未来房价涨幅预测,我们估计，2009年全国房价同比上涨约5%-10%2010年全国房价同比上涨约10%-15%一线城市尤其是核心地段的房价上涨幅度会更大。,房价在通货膨胀周期各阶段涨幅,在通胀大环境下，火热的上海，楼市将如何表现？,09年上半年上海均价4万元/平米以上的豪宅成交量达到422套，接近去年同期水平，其中6月份成交量达226套，超过前5个月的成交总和，7月的成交占比更是达到1.85%，再创历史新高。,豪宅成交量逐月攀高,注：物业类型为公寓和别墅,高端住宅投资保值,备受争议的“汤臣一品”于6月22日新推盘，在过去一个月的时间内售出23套，上海豪宅的热度可见一斑。,市场后备供给严重不足,08年全年上海出现住宅土地供应异常冷清的局面，除工业用地外，其他土地成交量锐减，土地流拍率达四成。房地产商品“生产原料”的减少无疑将在一到两年内体现为市场供给的减少。,根据新开工量约在三季度后形成供应的规律，09年下半年，上海住宅市场仅有550万的新增供应量,242,308,286,注：新开工面积中剔除经济适用房、廉租房,预计09年三季度开始会出现6-9个月的供给紧张,市场后备供给严重不足,可售时间推算：按09年上半年市场销量估计（平均每月150万方）新增供应和存量大约7个月可售完,存需比远离合理区间,存需比均值9.17出现大面积促销价格促销幅度在15%-25%,元/平米,存需比均值7.56价格平稳波动涨幅在10%-15%,存需比均值4.41价格大幅上涨涨幅15%-20%,存需比均值5.7成交量出现缩减涨价幅度在5%,存需比均值4.2价格大幅快速上涨涨价幅度15%-20%,存需比合理区间8-12,供不应求,通货膨胀,预计上海商品住宅价格2009年底同比上涨15%2010年底同比上涨20%,Source:ArthurD.Little,8700960012000,110001200014500,150001650019000,220002400029000,中内环间,中外环间,郊环以外,外郊环间,内环内,310003400041000,上海楼市火爆远高于全国,目前2009年底2010年底,“保增长”VS“稳楼市”,陷于两难中的政府,一轮独转,目前GDP增速虽略有回升，但复苏的动力主要来自于政策刺激下的投资增长，而消费和出口情况没有出现明显改观，产出水平还低于潜在水平，经济回升的基础并不稳固，经济保持活力和信心需要宽松的政策环境。,消费拉动GDP增长的贡献率为3.8%，比一季度低0.5%投资拉动GDP增长的贡献率为6.2%，比一季度高4.2%净出口对经济增长拖累2.9%，比一季度扩大2.7%,加强保障房建设,土地登记强调耕地保护,楼市政策盘点,2005,2006,2007,2009,金融政策,税收政策,土地政策,市场政策,国八条新国八条,购房实名制国六条70/90严控外资购房,自住房销售征税二手房交易征个人所得税,贷款企业资质限定外汇结汇金额限定上调住房贷款首付和利率,房产商企业所得税重申,加大非商品房土地供应严控低密度住宅土地供应加大闲置土地处置力度,调高存贷款利率加强房地产信贷管理通知明确自住房首付比例,强征二手房交易个人所得税,调高存款准备金率提高二套房首付和利率,加大保障性住房力度严控经济试用房标准,重申闲置土地清理,上调存款准备金率,加强保障性安居住房,清理改变性质和提高容积率的房产项目,减少流动性防止楼市及经济过热,减少不合理需求加强民生保障,清算土地增值税,促进合理利用调整利用结构,增加交易成本抑制投机需求,未来政策展望短期,“保增长”主基调年内不会改变,今年6月初开始，中央决策层到全国15省市进行密集调研。温家宝40天里5次强调、央行一周内四次重申：,现代经济以金融为核心，信贷一定程度上就是“信心”的代名词。,下一阶段货币信贷趋势渐明：适度增长、优化结构、防范风险,我国经济发展正处在企稳回升的关键时期，由于经济回升的基础还不稳固，国际金融危机的不利影响并未减弱，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。,从物价水平和经济增长速度看，目前仅仅是出现通胀预期，CPI还处于低位，在这种情况下加息将进一步提高实际利率水平，对投资活动造成打击，因此不会在短期内直接干预经济的走势。,未来政策展望金融、税收政策,严控贷款流向加大流动性回收,银监会：强化贷款流向管理，确保银行信贷资金真正进入实体经济，减少贷款挪用的风险。央行：发行定向央行票据，锁定商业银行一部分基础货币，抑制银行的放贷冲动。,回笼货币手段温和，但示范效用明显。,调高契税、营业税税率或提高优惠门槛,2008年10月，上海为大力救市曾出台一系列税费减免政策。目前楼市投资性需求日益旺盛，为防止出现过度投机的发生，不排除政府将上调营业税、契税税率或提早恢复二手房免税5年限制。,税收杠杆对于调节市场需求有积极作用,上海、北京等地纷纷采取措施规范房地产交易市场行为。例如，上海规定楼盘销售方案须经备案，并在售楼场所公开，区县房管部门要通过销售方案备案和房地产登记等措施，制止开发商囤积房源。,打击捂盘惜售规范市场行为,未来政策展望市场政策,上海市组织实施的保障性住房大基地规划住宅面积1900多万平方米。截至2009年4月，这些基地在建住宅面积约561万平方米。若这些在建住宅面积于今年底明年初推入市场，将形成体量庞大的供应，有利于平抑房价的过快上涨。,加大保障性住房供应,未来政策展望土地政策,增加土