龙湖设计管理标准化及核心价值创造

主办：凯德智汇机构,房地产标杆讲坛：,方案设计阶段成本的控制主讲：柳老师,六、设计指标对成本的影响,总图单体,-建筑,结构,施工图.,6.3配套、基础设施设计影响,6.1总图,销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积：,面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性研发关注：规划指标,成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果,成本关注实际建筑面积,6.1总图,成本测算中关注的指标内容,6.1总图,地下面积占比：合理设置地下部分建筑面积当地政府对地下车位的配比要求，营销对人车分流的要求,在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低地下建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量,地下面积增加成本,6.1总图,某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高,调整原因,利润率9.87%,产品单一,减少低利润产品比,减少配套车库的面,减少过度附赠（地,调整措施,例，增加高密度、高溢价的产品。,积。通过新产品解,下车位、宅间额外地下室）,决停车指标的问题。,丰富业态、涵盖更多客群，加快去化,调整结果,利润率14.3%,叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%,6.1总图,开发成本调整情况对比,总图,6.1,机动车停车,非机动车停车,地下商业及超市,A,B,地下车库优化：,6.1总图,人防面积占比：自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案,人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米：主要原因：1.人防设备及人防通风的设置2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加,人防面积及标准要求,6.1总图,业态类型及建筑风格对成本的影响：,直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等,业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比,建筑风格：颐和、地中海、民国等,独特风格与成本制约,6.1总图,园区出入口数量、位置对成本的影响：,主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关,每一个出入口的后期物业成本:,6.2.1单体建筑,一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；单体得房率对成本的影响：高层优化对比,优化前,优化后,体型系数:0.29,体型系数:0.31,6.2.1单体建筑,某高层优化前后成本对比,承重墙以外隔墙做法的优化,6.2.1单体建筑,无锡滟澜山类独栋项目,成都悠山郡的类独栋,6.2.1单体建筑,外墙材料占比对成本的影响,成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比,成都悠山郡,苏南滟澜山,项目名称,差额,含量,单价,单方造价,含量,单价,单方造价,实际情况,213.84,116.94,96.90,涂料,0.81,40,32.40,1.16,32.06,37.19,文化石,1.08,168,181.44,0.55,145,79.75,同价格、用量修正,213.84,153.41,60.43,涂料,0.81,40,32.40,1.28,40,51.28,文化石,1.08,168,181.44,0.61,168,102.13,.1单体建筑,6.2,研发与成本的重要单体指标对应关系：,单体体形系数单体窗墙比,墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积,窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积,6.2.1单体建筑,分业态产品建造标准：分档次产品建造标准：,附件：高层产品限额标准,6.2.1单体结构,单体基础及结构形式单体钢筋含量（地上、地下）单体混凝土含量（地上、地下）,以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响,6.2.1单体结构,层高对单体造价的影响：地库层高增加对成本的影响,序号,项目名称,单位,数量,综合单价,合价,备注,428400.00假设条件：地库面积,1,土方开挖,12240.00,35,m3,10200平方米，长*宽,2,肥槽回填,2040.00,45,91800.00=85*120米的规则车库，,m3,3,护坡费用,393.60,180,70848.00柱间距8.5*10.5,m2,32718.00地库层高增加0.8米,4,防水费用,344.40,95,m2,防水做法：SBS双层,5,防水保护层费用,344.40,45,15498.00,m2,地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元地上层高增加0.1米，因为隔,6,柱砼,73.22,580,42465.28,m3,7,墙体砼,132.84,580,77047.20,m3,8,柱模板,366.08,80,29286.40,m2,9,墙模板,885.60,75,66420.00,m2,10,钢筋,吨,255.00,6800,1734000.00,墙增加，外装、,12,竖向内装修,项,1.00,306000,306000.00,外保温增加，单方成本增加在40元以上,13,机电管道立管增加费用,项,1.00,204000,204000.00,合计,3098482.88,单方增加,303.77,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制60米：是50年一遇/100年一遇基本风压的分界点，重庆：0.40kN/m2、0.45kN/m2，水平风荷载增加12.5%。深圳：0.75kN/m2、0.90kN/m2，水平风荷载增加20.0%。,30米：是框架结构抗震等级的分界点。,同时注意层数对消防的影响,60米：是框架剪力墙结构抗震等级的分界点。,80米：是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。,抗震等级每提高一级，内力放大系数、构造措施均提高一级。,当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高度按照高度分界点控制。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制对结构成本的影响因素建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度对结构成本的影响程度重庆市高层住宅：50年一遇基本风压0.4kN/m2、地震设防烈度6度、层高3米,重庆市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较,注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制,对结构成本的影响程度深圳市高层住宅：50年一遇基本风压0.75kN/m2、地震设防烈度7度、层高3米,深圳市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较,注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制,高宽比定义H/B=高度/平面宽度(短边边长)示例：建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2,方案一平面30m,方案二平面60m,30m,15m,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制,对建筑成本的影响平面窄长楼层外周长外立面面积外立面成本：门窗，外墙墙体：石材、瓷砖、涂料、抹灰等节能成本：保温材料厚度、保温面积,对结构成本的影响因素高宽比超限程度风荷载大小地震设防烈度,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度深圳某项目：高层公寓住宅，地震设防烈度7度，50年一遇基本风压0.75kN/m2，地面粗糙度C类，高度为99.8米，结构进深为13.0米，高宽比达7.6(规范建议6)。,深圳某项目与正常高宽比项目标准层钢筋、混凝土成本比较,注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照6800元/吨(2008年年中)，混凝土综合单价按照380元/m3计算。比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元/m2，增幅为9.2%。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,宽度,建筑物高宽比超限的控制,对结构成本的影响程度：,高度,深圳某项目：三维效果图,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制高规4.2.3条规定：A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表4.2.3-1的数值。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制示例建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2,VS,方案一平面30m,方案二平面,60m,H/B：,4.0VS,8.0,平面周长：120mVS,150m，外立面成本增幅约25%！,结构成本：估计增幅约10%！,30m,15m,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制,小结：合理控制建筑物高宽比高宽比建筑成本、结构成本对结构成本的影响因素高宽比超限程度、风压、地震设防烈度,结构成本,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构超限的控制结构超限的影响有哪些？,结构成本的增加：结构体系不合理造成成本，超限加强措施成本含钢量可能会增加0100%不等。设计周期的风险：重庆市评审专家对“结构平面不规则”控制的很严！“结构平面不规则”通过超限审查的概率很低。,。,结构超限的控制要点尽量不超限:与建筑充分沟通，采取一些结构处理措施，尽量避免超限。关注结构加强措施引起的成本增加：结构超限的严重程度，对成本的增加量。关注超限审查报告中的结构加强措施，对成本的增加量。加强与评审专家的事前沟通：有效控制结构加强措施成本，确保超限审查会的顺利通过。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构超限的控制,结构超限的影响结构成本、设计周期结构超限的控制要点尽量不超限、结构加强措施成本、评审专家的事前沟通结构超限的取舍外立面PK项目成本，项目定位的取舍？,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制结构转换的影响有哪些？结构成本的增加：1、结构转换层本身2、整栋塔楼抗震等级提高销售单价提高：结构墙、柱减少，使用空间开阔。,成本增幅估算,错误的算法：只计算转换层结构成本的增幅。未计入整栋塔楼抗震等级提高引起的结构成本增幅。正确的算法：全结构转换经验估算：含钢量1520kg/m2，面积范围为整栋塔楼的楼面面积总和(从嵌固层至屋面)。,结构转换的取舍？投入产出比。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制相关案例-1：后工项目结构转换-投入产出比,原项目一期3#楼：高层住宅，3#楼塔楼楼面总面积：25000m2，该塔楼影响裙楼商铺面积：4000m2，上部结构墙肢较多、较密，拟采用全结构转换。投入产出分析：,投入25000m2x20kg/m2x5.0元/kg=250万元,产出销售单价应提高：2500000元/4000m2=625元/m2转换后售价提高625元/m2，没问题！(未计入地下车库停车效率提高价值)分析结果：结构转换，OK!,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制,小结：结构转换的影响结构成本、销售单价结构转换成本增幅估算方法错误算法：只计算转换层成本增幅正确算法：面积总和x1520kg/m2(全结构转换)结构转换的取舍？投入产出比,6.2.1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制车库顶板荷载控制消防车道、扑救场尽量避免设在车库顶板区域消防车活动区域：35kN/m2，应考虑折减。无消防车活动区域：建议取4.0kN/m2，不另行附加施工临时荷载,。,尽量减少覆土厚度：案例-“礼嘉三期1组团车库顶板覆土、管网优化”,砌体荷载控制砌体高度应扣除结构梁高示例：3.0m层高，梁高500mm，板厚100mm。习惯算法：砌体高度取3000-100=2900mm合理算法：砌体高度取3000-500=2500mm两种算法相差16%！,6.2.1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制砌体荷载控制门窗洞口的荷载应区分输入外墙砌体：2.0(200厚空心砖)+0.4(内抹灰)+0.8(外抹灰等)=3.2kN/m2铝合金门窗：0.5kN/m2砌体荷载是铝合金门窗荷载的6倍左右！关注不同部位砌体的容重差异：应区分计算，不得简单取大值计算。重庆公司砌体材料，不同部位分别采用了三种容重的空心砖/多孔砖：外墙材料：200mm厚