房地产公司实习报告

1/18房地产公司实习报告前言迈进大学生活的最后一个年头,站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会,我们的心已经开始飞进那里我们高兴,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我,我们可以回报社会,我们可以服务国家但是我们又害怕又胆怯,我们常常会扪心自问我们准备好了吗是的,我们在校园里生活了数十载,而社会与校园是完全不同的两个世界,也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台,这就是专业实习整理。我们的专业是工程管理,房地产是我们以后就业的主要方向之一,加上我俩对房地产十分地感兴趣,所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们得到更好的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产科学艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能主动的才房地产的知识中自由的遨游实习的一个月很快就要结束了,再回首这丰收的一个月,我们感到十分的欣慰,它使我们在实践中了解社会,让我们2/18学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦,我们将分开几个部分讲一下自己的感受,报告实习的情况一,公司介绍北京北方房地产咨询评估有限责任公司以下简称北方公司系北京北方房地产咨询评估中心隶属于国土资源部脱钩改制后形成的公司是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一北方公司以北京为依托,业务范围辐射全国具有技术力量雄厚,信息灵敏可靠,服务行为规范,规模信誉良好的优势1,公司的主要业务有,房地产开发土地使用权获取方式前期策划房地产投资分析,可行性研究房地产投资的资金融通房地产市场营销策划房地产抵押贷款个贷评估房地产拆迁评估北方公司自1993年以来,对不少项目参与了整个策划,并成为多家集团公司的长期咨询评估机构,成为许多集团公司的顾问单位,比如北大青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,首创置业,国贸,北辰等,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估业务基准地价编制北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价,并参与了其它省市基准地价的制定,获3/18得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖业务包括出让或国家收回土地的地价评估转让,出租,抵押,作价入股房地产的评估企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价司法仲裁涉及到的房地产估价征收土地税费涉及的土地估价其它依照法律,法规需要进行的房地产估价,在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策,法律咨询北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估,政策咨询,及土地资产处置的协调工作,积累了丰富的经验,熟悉股份制改造中的各个环节,能够为企业提供最合理的土地资产处置方案,便于土地资产与其他资产衔接平衡,达到上市标准,为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务,积累了丰富的经验包括企业清算资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产补偿评估,无形资产评估等,类型丰富多样,具备提供完备法律咨询服务的能力北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备提供全套法律咨询服务的能力,尤其在房地产专业法律4/18方面具有丰富的经验,使客户的权益得到最大限度的保护2,公司特点及优势,公司具备五种资质中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构第一批作为目前全国具备资质最全面,最高级别的的评估机构,北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的,灵敏可靠的信息来源北方公司与国土资源部,建设部,财政部,外经贸委,各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系,能及时准确地了解国家各项政策法规,并融会贯通尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切,了解和掌握全国各地地价行情,可以协助客户办理评估结果确认,土地资产处置,权属变更登记等手续,有协调各方面关系的能力和经验截止目前,公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产5/18咨询评估及交易代理服务,良好的信誉北方公司是中国银行总部,国家开发银行,建设银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有业务联系,享有良好的信誉目前,房地产抵押评估业务量日益扩大北方公司在接受评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性,并协助企业明晰产权关系既为金融机构的贷款安全性提供保障,又为企业理顺产权关系,顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作,雄厚的技术力量北方公司是国内成立最早,技术力最雄厚的专业评估机构从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰富的协调经验在长期的房地产评估工作中,全体员工不断总结经验,熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法,目前已形成了一套科学有效的评估程序,确保了评估工作的客观,公正和具有权威性自1992年以来,各省市基准地价的制定,北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验,并对基准地价的数字化,标准化有独到的见解,高素质的人才结构北方公司现有专职人员中,50左右具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法律等专业人员为主的业务队伍,体现了最佳的组合效益其中主要成员为原国土资源部土地经济6/18研究所地价所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估方法的研究,参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部城镇土地估价规程等重要文件的起草公司现有人员中,具有国土资源部土地估价师证书的15名,建设部注册房地产估价师证书的12名除此之外,还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目二,在公司的工作情况能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的高兴,这就像给与了我们一个巨大的舞台,让我们在上面有机会挥洒自己的才华,演绎自己的青春我们也十分的珍稀这样来之不易的机会,好好的向同事们学习,增长自己的知识与经验在北方的这一个多月,我们是慢慢的进入工作角色的,由开始的学习房地产评估报告,到成为同事们的助理,再到参与到项目中来,最后得到项目主力的位置这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定,也是我们努力的结果,我们获得的不仅仅是知识,还得到了走向社会的自信下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目项目一国家土地局XX年的北京地价监测北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理,在每年年末的时候,在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价,从而7/18掌握北京的地价分布国土局分给北方公司6个监测点的任务,由于任务比较艰巨,这次总共有6人参加了这个项目按照国家土地局的要求,我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2,土地开发程度“七通一平“条件下的楼面毛地价和地面熟地价在5天内完成工作任务外出考察花费了3天时间,2天用于写估价报告外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点,做好记录和拍照工作这六个监测点及其比较案例分别是一,南池子大街52号用地价格评估王府井百货集团股份有限公司住宅用地,四合院比较案例1,西城区银锭桥胡同18号院2,东城区国子监街45号院3,西城区南官房胡同1号二,城市芳庭居住用地价格评估比较案例1,紫芳园四,五,六区2,蒲安东里78号楼3,芳古园住宅小区一区三,建欣园地价格评估比较案例1,宋家庄家园123楼2,马家堡路88号1,2住宅楼3,珠江骏景南区住宅项目8/18四,芳星园二区体育健身中心土地价格评估比较案例1,丰台区方庄芳城园三区2,北京市五金矿产进出口公司土地3,丰台区供销合作联合社1层底商五,上汽首创厂房土地价格评估比较案例1,莲花池长途客运站公交用地2,丰台区于家坟88号3,中关村科技园丰台园产业基地二期六,北京海运商业服务公司土地价格评估比较案例1,夕照寺危改三期西区2,中国医药保健品进出口总公司办公楼3,方庄芳城园一区21楼中段变电室办公房下面就以建欣园项目为例,说明这些项目评估方法一,估价项目名称建欣园地价格评估二,估价对象估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路西至建欣园小区路南至建欣园小区路北至建欣园小区路估价对象建筑面积为7420平方米,土地面积为6321平方米,容积率为,土地规划用途为居住,五级用地三,估价期日二零零四年十二月三十一日四,地价定义该监测点的地价是1,于估价时点XX年12月31日,在现状容积率,现状土地开发程度“七通“条件下,居住用途,土地使用权年限为法定9/18最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格2,于估价时点XX年12月31日,在设定容积率2,土地开发程度“七通一平“条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种五,估价方法市场比较法,假设开发法1,测算在现状容积率,现状土地开发程度“七通“条件下的楼面毛地价和地面熟地价1市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程因素说明比较因素实例1实例2实例3资料来源即获取途径,例如网上,查出让档案等宋家庄家园123楼马家堡路88号1,2住宅楼新增面积珠江骏景南区住宅项目位置丰台区宋家庄丰台区马家堡路丰台区永外果园43号10/18交易日期XX年5月14日XX年5月14日XX年4月29日交易价格楼毛550480460交易情况正常正常正常用途住宅住宅住宅区域因素繁华程度一般一般较好公共交通11/18一般一般较好公共设施一般一般一般集聚条件较好一般较好个别因素临路条件一般一般较好建筑物情况钢混钢混钢混使用年限7012/187070比准价格545480442楼面毛地价元/平方米489楼面毛地价489元/平方米考虑该地区居民居住密度的情况,估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平,确定在规划容积率时楼面拆迁安置补偿费用为1200元/平方米所以楼面熟地价楼面毛地价楼面拆迁补偿费用48912001689元/平方米地面熟地价楼面熟地价容积率16891976元/平方米2假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程销售单价销售面积开发价值建筑费用专业费用及不可预见费13/18利息销售费用税费利润开发余值地面熟地价500074203710000017601684062387420002040500125124071959数据说明销售单价根据市场调研获取建筑费用根据同区域同规模档次的建筑获取专业费用根据同区域同规模档次的建筑,取建筑费用的514/18利息开发期一年,年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为销售费用含买卖手续费,代理及广告宣传费等,取销售价格的税费营业税,城建税和教育费附加为销售价格的利润根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率,在此次评估中取开发商的投资回报率20楼面熟地价地面熟地价/容积率1959/1674元/平方米楼面毛地价楼面熟地价楼面拆迁补偿费用16741200474/平方米3在现状容积率,现状土地开发程度“七通“条件下地价的综合测算取两种方法测算结果的均值作为估价结果,计算如下楼面毛地价489474/2481元/平方米地面熟地价19761959/21968元/平方米2,测算在设定容积率2,土地开发程度“七通一平“条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样过程略这个项目是我们正式参与的第一个项目,我们十分用心去做,边学边问,其中遇到的困难,在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解,最后我们向国土局交上了一份满意的答卷项目二,中国科学院行政管理局资产评估15/18这次评估是根据中国科学院文件,中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来,投资到北京中科资源有限公,实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革本次评估目的在于确定拟投入到北京中科资源有限公司的中科院行管局的可经营资产的价值,为其拟投资资产提供价值参考依据这个项目历时估计会有2个多月,到目前还没结束本次评估范围包括两部分1,由中科院行管局原账面资产中,以XX年12月31日为基准日,直接剥离出的资产及负债,其中共有21家单位2,保留划拨土地使用权的地上建筑物由于资产及其负债的清查比较复杂,我们作为一个初涉工作的新人,还没有能力完成这一部分的工作所以我们就负责资产清查核实的工作,这是一项相对比较简单的工作,对我们来说又是有难度的,但肯定会给我们带来不少的收获的资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括1流动资产调整后账面值货币资金,预付账款,其他应收款,存货,待摊费用2长期投资账面值3固定资产包括房屋建筑物及车辆,机器,电子设备等4流动负债账面值预收账款,其他应付款,应付工资,应付福利费,应交税金,其他应交款注由于要求保密,在此不敢把具体数目公开于众在清查过程中,我们对货币资金进行了账实核对对债权16/18债务进行了账面核实,对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况对长期投资的投资协议,产权登记证等进行了了解,核实对车辆,电子设备及其他设备的数量,规格型号,存放地点,进行逐台的清查核实,在资产占有方有关设备管理人员,技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑面积,建筑结构,建筑数量,并了解房屋的使用及维修状况对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作,在过去的一个月我已经得到不少的收获,相信随着项目的继续进行,我得到的东西肯定会很多的,这也就给了我更多的动力我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做事要细心,不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终项目三,森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物,把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段,也是我们的探索阶段像所有资产一样,我们都可以用科学的手段评估出其价值所在,从而促进森林资源的多方综合利用所以,以后随着森林资源的全方位的利用,林权的评估将占有一个很重要的角色为了跟上时代的步伐,北方公司现17/18在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段,我们以林业资源资产评估及作价计算手册我辅导材料,每周进行3次以上的交流学习而且受国家森林管理局的委托,